Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Лысьве гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Лысьвенского городского округа Пермского края о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации Лысьвенского городского округа Пермского края о взыскании выкупной цены за жилое помещение и судебных расходов. В обоснование иска указано, что постановлением администрации города Лысьвы Пермского края от 19.11.2018 № 2705 многоквартирный дом по ул. ул. Орджоникидзе,27, в котором расположена принадлежащая истцу <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. В марте 2020 года истец был выселен из жилого помещения ввиду угрозы обрушения дома. Однако, до настоящего времени процедура изъятия жилого помещения не завершена, выкупная цена истцу не выплачена. Данные обстоятельства нарушают права истца, поскольку без получения компенсации он лишена возможности приобрести другое жилое помещение. Уточнив свои требования, истец просит взыскать с администрации Лысьвенского городского округа Пермского края выкупную цену за изъятое жилое помещение – квартиру, по адресу: <адрес>, в сумме 1 672 000 руб., а также расходы по оплате услуг оценщика в сумме 12 000 руб. и по оплате услуг представителя в сумме 12 000 руб.

Истец ФИО3 в суд не явился, доверил вести свои дела представителю.

Представитель истца ФИО7 на иске настаивала. Просила взыскать в пользу истца выкупную цену согласно отчету Пермской торгово-промышленной палаты № от ДД.ММ.ГГГГ, а заключение судебного эксперта ФИО8 просила признать не соответствующим закону по доводам, изложенным в рецензии от ДД.ММ.ГГГГ№ специалиста ФИО9

Представитель ответчика администрации Лысьвенского городского округа Пермского края ФИО10, а также в своих письменных пояснениях, против иска возражала, поскольку процедура изъятия жилого помещения у истца не завершена, многоквартирный дом по <адрес>, не включен в региональную адресную программу, что исключает возможность заключения между сторонами соглашения о выплате выкупной цены жилого помещения. Считает необоснованным включение в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку жилое помещение приобретено истцом по возмездной сделке, в то время как обязанность по выплате такой компенсации существует только перед нанимателями, ставшими собственниками жилого помещения в результате приватизации. Помимо того, ответчик обязан был производить капитальный ремонт с момента передачи в собственность многоквартирного дома в 1994 году и до момента вступления Закона 304-ПК от 11.03.2014 «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». В случае удовлетворения иска, просила определить выкупную цены на основании заключения судебного эксперта ООО «Финэкс» ФИО8, которое соответствует требованиям закона.

Выслушав лиц, участвовавших в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Так, в силу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч.1). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6). При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как установлено судом, истцу ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: Пермский край, г. Лысьва, Орджоникидзе, 27 <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕРГПН (л.д.9-14).

19.11.2018 постановлением администрации города Лысьвы Пермского края № 2705 многоквартирный дом по <адрес>, в г. Лысьве признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.15-16).

20.03.2020 истец был выселены из принадлежащего им жилого помещения на основании решения рабочей группы по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций Лысьвенского городского округа от 13.03.2020 в связи с угрозой жизни и безопасности граждан, проживающих в многоквартирном доме по <адрес> (л.д.17-18,36-38).

К моменту рассмотрения дела процедура изъятия жилого помещения, предусмотренная ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчиком не завершена. Соглашение между сторонами о выплате выкупной цены не заключено.

Вместе с тем, данное обстоятельство, когда принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика было фактически изъято из их владения (истец выселен из жилого помещения ввиду угрозы разрушения многоквартирного дома), не должно ущемлять прав истца и препятствовать их восстановлению, поскольку в соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При таком положении, у истца имеются правовые основания требовать от ответчика выкупную цену за изъятое жилое помещение, а доводы представителя ответчика в этой части подлежат отклонению как необоснованные.

Ввиду наличия между сторонами спора о размере выкупной цены судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО8 (ООО «Финэкс»).

Согласно экспертному заключению эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ№ выкупная цена квартиры, расположенной по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Орджоникидзе, 27 № составляет 1 253 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли общедомовом имуществе – 1 112 100 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 92 180 руб., убытки в связи с временным пользованием иным жилым помещением – 19 330 руб., услуги риэлтора – 22 424 руб., расходы, связанные с переездом – 5 333 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение – 2 000 руб.

Суд принимает данное экспертное заключение как отвечающее принципам достоверности. Эксперт ФИО8 имеет соответствующее профессиональное образование, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включенной в единый реестр саморегулируемых организации оценщиков. Ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена документами о профессиональной переподготовке. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, какой–либо ее заинтересованности в исходе дела не установлено. Экспертиза выполнена с учетом всех требований, предъявляемых к экспертной деятельности, на основании соответствующей методической литературы и нормативных актов. Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на вопросы поставленные судом. Экспертом использованы затратный, сравнительный и доходный подходы, при применении которых эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом экспертом соблюдены требования к определению применимости каждого из трех подходов для целей оценки объекта и обоснованию использования определенных методов в рамках каждого из применимых подходов. Эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта. В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Нарушений порядка и применения метода исследования при проведении судебной экспертизы не установлено. Нарушений порядка и применения метода исследования при проведении судебной экспертизы не установлено.

Определенная таким образом выкупная цена позволит истцу приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому, но пригодное для проживания, что отвечает критериям рыночной стоимости и не влечет необоснованное обогащение истца.

Оспаривая судебное экспертное заключение, основанных на доказательствах доводов, свидетельствующих о неправильном определении размера возмещения за жилое помещение, сторона истца не представила. Само по себе несогласие с выводами эксперта, не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения. Представленная истцом в обоснование своих доводов рецензия специалиста ФИО11 по оценочной деятельности ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ№ обсуждению не подлежит, поскольку экспертным заключением не является, носит субъективный характер, документов подтверждающих профессиональное образование специалиста не представлено, специалист, подготовивший рецензию, не предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Представленные истцом внесудебное заключение оценщика Пермской торгово-промышленной палаты № от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости размера возмещения за жилое помещение, подлежит отклонению, как не отвечающее принципу достоверности доказательств, поскольку выполнено по заявлению истца, только по представленным истцом документам, без исследования материалов настоящего дела, суд и ответчик не были извещены о проведении указанного исследования, следовательно, были лишены права постановки вопросов перед экспертом.

При таком положении, выкупную цену спорной квартиры суд полагает определить на основании заключения, полученного в результате проведения судебной экспертизы.

При этом, доводы ответчика о необходимости исключения из выкупной цены компенсации за капитальный ремонт подлежат отклонению.

Так, из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу ул. Орджоникидзе,27, в г. Лысьве, возведен в 1947 году, материал наружных стен - гипсоблоки, перегородки и перекрытия – деревянные (л.д.48-63). Следовательно в соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, датой необходимого капитального ремонта многоквартирного дома являлся 1967 год (20 лет с момента постройки дома). Сведений о проведении капитального ремонта в указанном доме в дело не представлено. По данным технического паспорта по состоянию на 21.01.1985 многоквартирный дом уже имел износ в 40 %. При этом, доказательств того, что к моменту приватизации первой квартиры в доме дом являлся непригодным для проживания, что исключало бы целесообразность производства капитального ремонта, ответчиком не представлено. Впервые обследование дома на предмет непригодности для проживания произведено в октябре 2018 года. Своевременное проведение капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса и изъятие земельного участка для муниципальных нужд. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости.

Период для расчет компенсации за капитальный ремонт судебным экспертом определен верно, с момента вступления в силу Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и до вступления в силу Закона 304-ПК от 11.03.2014 «О системе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», то есть за период когда у ответчика существовала обязанность по проведению капитального ремонта.

Довод ответчика о том, что обязанность по капитальному ремонту возникла в 1994 году с момента передачи жилого дома с баланса АК ЛМЗ, также не состоятелен.

В соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса РСФСР, государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд).

В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик дома ведомственного жилищного фонда в городах, рабочих, курортных и дачных поселках подлежали постепенной передаче в ведение местных Советов народных депутатов в порядке и в сроки, определяемые Советом Министров СССР и Советом Министров РСФСР.

Согласно ст. 149 Жилищного кодекса РСФСР финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт (текущий и капитальный) жилищного фонда местных Советов народных депутатов осуществлялся за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет государственного бюджета. Финансирование затрат на эксплуатацию и текущий ремонт ведомственного жилищного фонда осуществлялось за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, подчиненных предприятиям, учреждениям, организациям, а в случае недостатка этих средств - за счет средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций. Капитальный ремонт ведомственного жилищного фонда осуществлялся за счет предназначенных на эти цели средств соответствующих предприятий, учреждений, организаций.

Материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом по ул. Орджоникидзе,27, в г. Лысьве был передан в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном п.6.14 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284, то есть при приватизации государственного предприятия. Следовательно, спорный многоквартирный дом, до передачи его в муниципальную собственность относился к государственному жилищному фонду (т. 44-47).

Согласно правовой позиции, приведенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2012 № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16).

Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.

Доводы ответчика об отсутствии у истца права на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт ввиду приобретения квартиры не в порядке приватизации противоречит указанным выше нормам закона и разъяснениям к ним, согласно которым таким правом обладают все собственники жилых помещений, приобретшие право собственности как в порядке приватизации так и по иному основанию.

При установленных выше обстоятельствах, суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению. В пользу истца с ответчика следует взыскать выкупную цену спорной квартиры в сумме 1 253 000 руб.

В силу ст. 98 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 88 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы суммы, подлежащие выплате экспертам и на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы (ст.94 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.100 Гражданского кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку иск удовлетворен частично, то ответчик является лицом, за счет которого истцу подлежат возмещению понесенные судебные расходы пропорционально удовлетворённым требованиям.

Материалами дела подтверждается, что уполномоченные истцом лица от его имени и за его счет оплатили 12 000 руб. за проведение оценки по определению выкупной цены по договору с Пермской торгово-промышленной палате от ДД.ММ.ГГГГ№, а также оплатили 12 000 руб. за услуги представителя по договору с <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19-26).

Расходы на проведение оценки суд признает необходимыми, поскольку они связаны со сбором истцом доказательств в подтверждение своих требований.

При определении размера расходов на оплату услуг представителя, суд исходит из характера и небольшой правовой сложности рассматриваемого спора, объема защищаемого права истца, объема выполненной представителем работы и результата работы, количества проведенных по делу судебных заседаний, продолжительность рассмотрения дела, и считает размер заявленных истцом расходов на оплату услуг представителя отвечает заложенному в норме принципу разумности взыскания данных расходов.

Между тем, поскольку иск удовлетворён частично, то с учетом принципа пропорциональности возмещения судебных расходов с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы на оплату услуг оценщика в сумме 8 772 руб. и на оплату услуг представителя в сумме 8 772 руб., всего 17 544 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

Иск ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа Пермского края в пользу ФИО3 выкупную цену за изъятое жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Орджоникидзе, 27 №, в сумме 1 253 000 руб., а также взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя и на оплату услуг оценщика в сумме 17 544 руб.

В остальной части иска отказать.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. Орджоникидзе, 27 №, с момента получения им выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: