Гражданский кодекс часть 1

24 июля 2019 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Жаровой С.К., при секретаре Шапетько А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Рузского городского округа Московской области к Муратову М. М. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель Администрации Рузского городского округа Московской области просит суд расторгнуть договор аренды № от (дата) земельного участка площадью 200 кв. м. с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автомойки, расположенного по адресу: (адрес), заключенный между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и ответчиком, обязать ответчика возвратить вышеуказанный земельный участок в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что (дата) между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и Смирновым И.А. был заключен договор аренды № от (дата) земельного участка площадью 200 кв. м., разрешенное использование – для строительства автомойки, расположенного по адресу: (адрес). Договор зарегистрирован в УФСГРК и К по Московской области (дата)№

(дата) между Смирновым И.А. и Муратовым М.М. заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка с № дата регистрации договора (дата)., номер записи №

Ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, заключающееся в использовании земельного участка не по целевому назначению. (дата) истцом в рамках контрольных мероприятий осуществлено обследование земельного участка с кадастровым №. В ходе обследования установлено, что на территории участка какие-либо строения отсутствуют. Обследуемый земельный участок не используется, в соответствии с видом разрешенного использования (акт муниципального обследования земельного участка № от (дата) с фототаблицей). Таким образом, территория земельного участка не используется ответчиком в соответствии с разрешенным видом.

В соответствии с договором аренды, истец вправе требовать расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению. Действия ответчика являются существенным нарушением условий договора аренды, и являются основанием для его досрочного расторжения.

(дата) истцом в адрес ответчика было направлено уведомление в порядке ст.619 ГК РФ, в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению, в котором ответчику предложено подтвердить использование земельного участка согласно условиям договора в течение 14 календарных дней с момента направления уведомления. Подтверждения использования земельного участка по назначению ответчиком истцу не представлено.

Представитель истца Администрации Рузского городского округа Московской области в судебное заседание явился, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

По делу установлено, что (дата) между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и Смирновым И.А. был заключен договор аренды № от (дата) земельного участка площадью 200 кв. м., разрешенное использование – для строительства автомойки, расположенного по адресу: (адрес), сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в УФСГРК и К по Московской области (дата)№

Согласно договору об уступке прав по договору аренды земельного участка от (дата), права и обязанности по договору аренды № от (дата) в соответствии со ст.391 ГК РФ и 22 ЗК РФ переданы Муратову М. М..

В соответствии с заключенным договором аренды, арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора. Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно условиям договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

(дата) истцом в рамках контрольных мероприятий осуществлено обследование земельного участка с кадастровым №. В ходе обследования установлено, что на территории участка какие-либо строения отсутствуют. Обследуемый земельный участок не используется, в соответствии с видом разрешенного использования (акт муниципального обследования земельного участка № от (дата) с фототаблицей).

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство автомойки, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлен акт осмотра земельного участка (дата), согласно которому ответчик не использует земельный участок по назначению, строительство не ведется.

Между тем, актом осмотра земельного участка № от (дата) установлено, что земельный участок выровнен, отсыпан песком; размещены строительные материалы (теплоизоляционные плиты); локально произрастает древесная, травянистая растительность. Начат подготовительный этап строительства. Участок используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Суд, оценив в совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, учитывая вышеприведенные нормы права, не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Как следует из материалов дела, между ответчиком и ООО «Каскад» (дата) заключен строительный договор подряда. Также между Муратовым М.М. и ООО «ВАВИЛОН» (дата) заключен договор № на выполнение электромонтажных работ по электроснабжению нежилого помещения по адресу: (адрес)

Данные договоры в настоящее время является действующим, в судебном или ином предусмотренном действующим законодательством порядке не расторгнуты и не признаны недействительными (ничтожным).

Задолженности по оплате электроэнергии и арендной плате ответчик не имеет.

Кроме того, согласно представленному суду акта № от (дата) земельный участок выровнен, отсыпан песком; размещены строительные материалы (теплоизоляционные плиты); локально произрастает древесная, травянистая растительность. Начат подготовительный этап строительства. Участок используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Также суду был представлен заключенный (дата) между Муратовым М.М. и Нестерковой Ю.В. договор об уступке прав по договору аренды земельного участка с № дата регистрации договора (дата).

Таким образом, установлено, что ответчик на протяжении срока владения спорным земельным участком предпринимал действия по его освоению и подготовке проектной документации для строительства. Также установлено, что на дату рассмотрения дела в суде, ответчиком заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка с КН №, договор в УФСГРК и К по Московской области зарегистрирован (дата), таким образом, на дату рассмотрения дела в суде, Муратов М.М. арендатором земельного участка с КН № не является.

При этом суд учитывает, что договор аренды от (дата) не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство автомойки на арендуемом земельном участке.

Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, ответчик с момента получения земельного участка действия, необходимые для начала строительства произвел, а также учитывая тот факт, что согласно заключенного договора уступки прав по договору аренды, арендатором земельного участка с КН № ответчик не является, суд приходит к выводу, что истцом в рамках заявленных требований не представлено доказательств нарушения прав истца ответчиком.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации Рузского городского округа Московской области к Муратову М. М. о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок –отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 26 июля 2019 года.

Судья С.К. Жарова