Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО1, ФИО2, о признании договоров купли – продажи недвижимости недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился с неоднократно уточненным исковым заявлением в порядке ст. 39 ГПК РФ к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>. 55 <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты>., этажность 5, заключенного между ФИО5 и ФИО1 недействительным, признании договора купли – продажи этой же квартиры, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным, применив последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества ФИО5, признав право собственности за ним на спорную квартиру; аннулировании записи №ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о принадлежности ФИО1 на праве собственности спорной квартиры; аннулировании записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о принадлежности ФИО2 на праве собственности <адрес>. 55 <адрес>, Предгорного иона, <адрес>.

Истец мотивирует свои требования тем, что ему принадлежала <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Как указывает истец, весной 2018 г. он решил продать указанную квартиру и дал доверенность его сожительнице ФИО6 с правом продажи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 ввел в заблуждение ФИО6, говоря о том, что необходимо в МФЦ подать заявление для проверки юридической чистоты квартиры о принадлежности, после чего они приехали в МФЦ, и ФИО4 подписала, как указывает истец, какие-то документы, которые представил ФИО10, поясняя о том, что это договор на согласие для проверки юридической чистоты квартиры после чего ФИО4 ни денег, ни расписок МФЦ от ФИО10 не получила.

Истец указывает, что в октябре он с ФИО6 сам нашел покупателя на квартиру, в связи с чем договорились на ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры, и обратившись в агентство недвижимости, узнали о том, что квартира принадлежит ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.

ДД.ММ.ГГГГ от участкового инспектора ОМВД России по <адрес> ФИО12 истцу стало известно о том, что появился еще один собственник квартиры ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление о возбуждении уголовного дела №, согласно которому одним из эпизодов является то, что ФИО10 «пообещав ФИО6 продать квартиру дороже, убедил её подписать договор купли-продажи»

В этот же день истец был признан в соответствии с основаниями ст. 42 УПК РФ потерпевшим.

Истец указывает, что ФИО10 обманным путем завладел квартирой, которую в последствии продал, зная о том, что он, истец, до настоящего времени в ней прописан. ДД.ММ.ГГГГ истец обнаружил, что в его квартире заменена дверь, в связи с чем не смог попасть в квартиру.

Позже ФИО10 перечислил на счет ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ - 50 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 20 000 руб., всего 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

Истец ФИО13, ответчик ФИО10 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте проведения судебного заседания. Причин уважительности неявки суду не предоставили.

Представитель истца ФИО14, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования, пояснила суду, что ФИО10 обещал ФИО6 после проверки чистоты квартиры продать квартиру дороже, убедил её подписать документы, предоставленные, как договор купли-продажи, согласно которого ФИО10 приобрел право собственности на квартиру, после чего заведомо не имея намерений выполнять взятые на себя обязательства, распорядился данной квартирой по своему усмотрению, продав её ФИО15, при этом взятые на себя обязательства перед ФИО6 не выполнил, денежные средства в сумме 850 000 рублей за проданную квартиру ей не вернул, а наоборот распорядился ими по своему усмотрению, таким образом ФИО10 приобрел право на чужое имущество путем обмана, что повлекло лишение ФИО13 права на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, чем причинил ущерб ФИО5 в крупном размере на сумму 850 000 руб.

Таким образом, поскольку спорная квартира выбыла из владения ФИО13 преступным путем в результате мошенничества, то есть в результате обмана, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ для истребования данной квартиры из чужого незаконного владения факт добросовестности второго приобретателя квартиры не имеет правового значения, так как квартира выбыла из собственности ФИО13, помимо его воли, следовательно, спорная квартира подлежит истребованию из чужого незаконного владения - ФИО15

Соответчик ФИО15 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку сделка, согласно которой он приобрел оспариваемую квартиру у ФИО10, была надлежаще оформлена и не признана недействительной, ключи от квартиры ему были вручены лично ФИО10, никаких арестов и запретов на оспариваемую квартиру наложено не было, а также в домовой книге не были зарегистрированы какие-либо лица. Оспариваемую квартиру ФИО15 приобретал с целью дальнейшей перепродажи, и не собирался в ней проживать.

Третье лицо ФИО16 представил суду возражения относительно заявленных истцом требований, согласно которым при совершении сделки покупатель ФИО10 произвел полную оплату, на что прямо указано в пункте 2 указанного договора: «По соглашению сторон указанную квартиру продавец продает покупателю за 700 000 (семьсот тысяч) рублей, которые покупатель выплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора».

На указанном договоре от имени продавца прописано от руки «ФИО4», учреждена подпись.

Фамилия, имя, отчество и подпись ФИО6 ею и(или) ФИО13 не оспорены.

Исковые требования ФИО13 о признании данной первоначальной сделки недействительной основаны исключительно на утверждениях ФИО6 о том, что сделка совершена под влиянием заблуждения: «ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 ввел в заблуждение ФИО6, говоря о том, что необходимо в МФЦ подать заявление для проверки юридической чистоты квартиры о принадлежности». Якобы ФИО10 представил ей данный договор на подпись и пояснил, что это договор «на согласие/доверие для проверки юридической чистоты квартиры».

При этом истцом не представлено суду и лицам, участвующим в деле, доказательств того, что ФИО6 вообще утверждает данные обстоятельства.

Кроме того, из текста представленного договора следует, что он составлен технологическим способом (путем распечатки принтером на бумаге), в последующем исправления в него не вносились, за исключением даты составления документа (рукописью «Двадцать пятое июня»)

Таким образом, подписывая указанный договор (в трех экземплярах, в помещении многофункционального центра), ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., достоверно знала о характере и содержании подписываемого документа, выполнила подпись в графе «Продавец» и не могла иметь никаких заблуждений относительно правовой природы договора купли-продажи.

Кроме подписания договора купли-продажи непосредственно при сотруднике МФЦ, продавец также подписывает заявление о государственной регистрации перехода права, что еще раз свидетельствует о невозможности заблуждений ФИО6 о совершенных ею действиях.

Указание на предлог «проверки юридической чистоты квартиры» также сомнительно, поскольку продавцу для распоряжения его же собственностью проверять эту собственность никак не требуется, а третьи лица (покупатели и посредники) могут сделать самостоятельные запросы в регистрационный орган без предъявления правоустанавливающих документов на квартиру.

Впоследствии с момента отчуждения квартиры ФИО13 никакого участия в распоряжении и управлении имуществом не принимал, коммунальные платежи не производил, когда и каким образом квартира выбыла из его фактического владения не поясняет.

Бездействие ФИО13 в отношении имущества как собственника свидетельствует не только о его осведомленности относительно заключенной сделки, но и об одобрении произведенного отчуждения.

Третье лицо ФИО17 в судебном заседании пояснила, что она не была осведомлена о совершении сделки ФИО13 с ФИО10 Ранее в оспариваемой квартире проживал её сын, который также является сыном ФИО13 В какой-то день, точную дату она не помнит, к её сыну в оспариваемую квартиру пришел ФИО13 вместе с ФИО10 и попросил освободить жилье, так как ФИО13 продал ее ФИО10, после чего сыну пришлось съехать с оспариваемой квартиры.

Суд приходит к возможности рассмотрения настоящего гражданского дела в отсутствие неявившихся лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Оценив представленные в материалах дела доказательства и установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и ФИО10 был заключен договор купли – продажи <адрес>, в <адрес>, расположенной в <адрес>.

Квартира состоит из одной жилой комнаты, общей площадью 35.6 кв.м., на пятом этаже многоквартирного дома, имеет кадастровый №.

От продавца ФИО13 при заключении вышеуказанного договора выступала ФИО6, действующая на основании доверенности № <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 2 оспариваемого договора, продавец продает покупателю указанную квартиру за 700 000 рублей, которые покупатель выплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора.

На указанном договоре от имени продавца прописью указаны фамилия, имя, отчество и подпись ФИО6 которые в судебном заседании оспорены сторонами не были.

Данный договор прошел государственную регистрацию на основании заявления ФИО6, поданного в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в 15 часов 41 минуту, зарегистрированного за №, согласно которому ФИО6 просит осуществить государственную регистрацию в отношении оспариваемой квартиры, где так же собственноручно поставлена подпись ФИО6 Данный факт сторонами не оспорен.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Суд приходит к выводу о недоказанности недобросовестности действий ФИО10 при заключении договора купли-продажи, выраженного в преднамеренном создании у ФИО6 не соответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на ее волеизъявление.

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор купли-продажи содержит все существенные условия, соответствует требованиям действующего законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, он исполнен в полном объеме, в т.ч. путем совершения самим истцом осознанных действий, направленных на реализацию сделки, отказ от ее права и переход права на недвижимое имущество к ответчику, государственной регистрации прав ответчика. В силу ст. 166 ч. 2 ГК РФ, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной возложено на истца. Допустимых доказательств тому, что ФИО6, совершая оспариваемую сделку купли-продажи, действовала под влиянием обмана, существенного заблуждения, либо в состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, суду не было представлено.

Утверждение ФИО13 о том, что ФИО6 не намеревалась продавать квартиру, о продаже квартиры не договаривалась, опровергаются фактическими действиями ФИО6, а, именно, подписанием договора купли-продажи спорной квартиры, заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО13 исковых требований по изложенным в иске основаниям.

Кроме того, сам факт длительного не обращения с просьбой о признании сделки недействительной свидетельствует о желании истца продать спорное имущество, это обстоятельство в целом сторонами и не оспорено.

Довод истца о том, что денежные средства за квартиру в полном объеме фактически не передавались, опровергается материалами дела, а именно договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Относимых, допустимых и достоверных доказательств того, что денежные средства продавцу фактически не передавались, суд предоставлено не было.

Доводы истца о том, что в отношении ФИО10 возбуждено уголовное дело, в связи с чем ФИО13 признан потерпевшим, и это служит основанием для удовлетворения иска суд отвергает, поскольку сам факт возбуждения уголовного дела в отношении конкретного лица еще не свидетельствует о том, что продавец был обманут и сделка не может быть действительна.

Поскольку в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи спорной квартиры ФИО13 к ФИО10 отказано, суд не находит оснований для признания недействительным последующего договора купли - продажи, заключенного между ФИО10 и ФИО15 По тем же основаниям суд отказывает и в удовлетворении требования о признании недействительным последующего договора купли - продажи, заключенного между ФИО10 и ФИО15

Руководствуясь ст.ст. 192-199ГПК РФ, судья,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО1, ФИО2, о признании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>. 55 <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты>., этажность 5, заключенного между ФИО5 и ФИО1 недействительным, признании договора купли – продажи этой же квартиры, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным, применив последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества ФИО5, признав право собственности за ним на спорную квартиру; аннулировании записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о принадлежности ФИО1 на праве собственности спорной квартиры; аннулировании записи №-4 от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о принадлежности ФИО2 на праве собственности <адрес>. 55 <адрес> иона <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда, через Предгорный районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: