Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 по доверенности ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании двойной суммы задатка, полученного в обеспечение предварительного договора купли-продажи и судебных расходов,

установил:

представитель истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2 предъявила в Славянский районный суд иск к ответчикам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании двойной суммы задатка, полученного в обеспечение предварительного договора купли-продажи (ДКП) и судебных расходов, указав в своем заявлении, что между истцом и ответчиками были заключены предварительные договора купли-продажи <...> от 26.05.2012, <...> от 25.02.2012 года, <...> от 17.11.2012 года, <...> от 28.02.2012 года, <...> от 04.08.2012 года. Согласно условиям данных договоров продавцы и покупатель обязались в дальнейшем заключить основные договора купли-продажи по 1/2255 долей земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> Подписанием договора продавцы приняли на себя обязательства, предусмотренные п. п. 2.1.1 - 2.2 договора. Согласно п. п. 2.1.9 и 2.2 договора продавцы обязались оформить на покупателя завещания на земельные доли, а также гарантировали покупателю, что не будут отзывать выданные доверенности и не будут изменять условия завещания. В доказательство заключения и исполнения основного договора покупатель 31.05.2012 года по платежному поручению <...>, 29.02.2012 года по платежному поручению <...>, 29.02.2012 года по платежному поручению <...>, 01.03.20123 года по платежному поручению <...>, 09.08.2012 года по платежному поручению <...> оплатил продавцам обеспечительный задаток в размере по 100 000 рублей каждому. Продавцы нарушили условия договоров, отозвав нотариально заверенные доверенности, что подтверждается заявлениями об отмене доверенностей. В связи с чем истец обратился к ответчикам с письменными претензиями о добровольном возврате денежных средств либо выдачей новых доверенностей. Ответчики отказались возвращать полученные денежные средства в добровольном порядке. Заключение основных договоров становится невозможным в виду неисполнения продавцами условий договоров. Поэтому истец просит суд взыскать с ответчиков в пользу истца денежные средства в размере по 201 300 рублей с каждого.

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о дне, времени и месте рассмотрения дела. Причину своей не явки суду не сообщил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, но с участием его представителя по доверенности ФИО2

Представитель истца ИП ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила суд взыскать с ответчиков в пользу истца денежные средства в размере по 201 300 рублей с каждого.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО7 в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены о дне, времени и месте рассмотрения дела. Причину своей не явки суду не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, но с участием их представителя по доверенностям ФИО9.

Представитель ответчиков ФИО9 и ее представитель по доверенности ФИО10 в судебном заседании отказались от своего встречного иска и просили суд в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме. В обоснование своих доводов суду пояснили, что никому из ответчиков копия предварительного договора на руки выдана не была, графы в договоре не все заполнены. В представленных суду экземплярах договоров ответчики увидели, что заполнена графа «Реквизиты Сбербанка РФ», в которой указаны номера счетов в Сбербанке РФ, которые были открыты позже даты заключения договоров. Никто из ответчиков никогда не видел истца ФИО11 и никто с ним договоров не заключал. Все подписи от имени ФИО11 в предварительных договорах исполнены разными почерками, что очевидно и без почерковедческой экспертизы.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав в судебном заседании материалы гражданского дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что предварительный договор с ФИО7 заключен был без расторжения её предыдущего договора купли-продажи с К.Н.В. от 09.11.2008 года. На момент заключения оспариваемого договора она (ФИО7) не являлась собственником доли в праве общей долевой собственности. ФИО7 являлась собственником одной земельной доли в праве общей долевой собственности размером 6/431 доли на земельный участок площадью 2448000 кв. м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером <...>. Земельная доля принадлежала ФИО7 на основании постановления главы администрации Славянского района от 15.12.1992 года <...>, Постановления главы администрации г. Славянска-на-Кубани и Славянского района от 03.05.1995 года <...>. Указанные основания отражены как в договоре купли-продажи от 09.11.2008 года, заключенного между ФИО7 и К.Н.В., так и в предварительном договоре купли-продажи <...> от 04.08.2012 года, заключенного между ФИО7 и ИП ФИО1. При выделе К.Н.В. земельного участка с кадастровым номером <...> из земельного массива с кадастровым номером <...> произошла ошибка и земельная доля ФИО7 (и 14 других лиц) осталась числиться в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как доля земельного участка с кадастровым номером <...>, что подтверждается письмом Заместителя Славянского межрайонного прокурора <...> от 29.12.14 года. ИП ФИО1 и его подчиненные (Богданович, Боксер и другие), заключая предварительные договоры купли-продажи, убедили ФИО7, что она является собственником второй земельной доли, предъявив выписку из ЕГРП на земельный участок <...>, помогли оформить свидетельство о праве собственности на земельную долю. Таким образом, истец ввел в заблуждение ФИО7 о наличии предмета предварительного договора. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения может быть признана недействительной по иску заблуждавшейся стороны.

Договоры были заключены с нарушением требований ФЗ РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года в редакции от 29.12.1010 года, действовавшей в период заключения оспариваемых договоров. К этим договорам должны быть применены положения ст. 166 ГК РФ в редакции 06.12.2011 года, согласно которой сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В настоящем случае это закреплено в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Предварительные договоры купли-продажи ответчиками заключались без выделения своих долей из общей долевой собственности с установлением их границ, и без уведомления остальных участников общей долевой собственности, то есть в нарушение ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, где указано, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. (в ред. Федерального закона 0т 29.12.2010 года № 435-Ф3).

Таким образом, продать долю ответчики могли только после выделения земельного участка в счет земельной доли и после извещения других участников общей долевой собственности, а также только другому сособственнику или организации, которая использует их земельные доли.

Норма ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, устанавливает, что без выделения доли ответчики могли свои доли продавать только другим участникам общей долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Истец ИП ФИО1 не являлся участником общей долевой собственности (что подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРП сведений) в момент заключения оспариваемых договоров и не мог быть покупателем земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, о чем он и его представители без доверенности умолчали, чем ввели в заблуждение ответчиков.

Согласно статьи 178 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых сделок: сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Если сделка признана недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанность производить платежи за пользование им.

Заключенные ответчиками договоры содержат, по мнению суда, в п.п. 2.1.9. и 2.2 условия, посягающие на личные неимущественные права ответчиков, вытекающие из норм ГК РФ и Конституции РФ, которые не могут быть предметом каких-либо обязательств (обещание оформить завещание на покупателя, не отзывать выданные покупателю доверенности).

До 08.03.2015 года редакция ст. 429 ГК РФ императивно обязывала стороны при заключении предварительного договора включать в него все основные условия договора, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

На момент рассмотрения спора предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать условия, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок, как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с Федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Из кадастрового плана земельного участка, по поводу которого сторонами достигалось соглашение, и который имелся на момент подписания предварительного договора купли-продажи, следует, что площадь этого земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании.

Предварительный договор купли продажи может предусматривать ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения.

Основной договор купли – продажи не заключен по вине покупателя, т.е. истца, так как ответчиками доверенности на имя покупателя, предусмотренные п. 2.1.7 договора, выданы, документы, предусмотренные п. 2.1.8. договора переданы и покупатель обязался выполнить условия договора, указанные в п. 2.1.1. - 2.1.6. договора, без которых заключение основного договора невозможно. Однако, покупатель ни одного из этих условий в разумный срок не выполнил, в связи с чем не был заключен основной договор купли -продажи.

Ответчики длительное время были лишены возможности иным образом распорядиться своими земельными долями, так как у них (ответчиков) отсутствовали правоустанавливающие документы на их земельные доли, а поскольку договор купли-продажи земельных долей, ранее заключенный с ООО фирма «Аспект» был признан недействительным, то они фактически лишились прав на свои земельные доли.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключить основной договор - обязанность сторон предварительного договора. Ее неисполнение предполагается виновным действием, если не доказано обратное. За нарушение обязательства виновная сторона несет ответственность.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. ИП ФИО1 знал, по мнению суда, о том, что он не является участником долевой собственности и что не может быть покупателем земельных долей, знал о том, что его обязательства не будут исполнены в срок, при этом не уведомлял ответчиков о проделанной работе, о возможности или невозможности исполнения обязательств.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 ст. 429 ГК РПФ). Условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, также является существенным условием предварительного договора, которое относится к числу «определимых» существенных условий этого договора, поскольку в ст. 421 ГК РФ имеется диспозитивная норма, которая при отсутствии соглашения сторон определяет соответствующее условие договора (п. 4 ст. 421 ГК), а именно: основной договор должен быть заключен в течение года с момента -заключения предварительного договора. Это условие также нарушено истцом. Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины ( умысла или неосторожности), кроме случая, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условия оборота, оно приняло все меры надлежащего исполнения обязательства.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Виновность действий покупателя- истца очевидна, т.к. ответчики свои условия выполнили, а покупатель (истец) не выполнил требования договоров, предусмотренные п. п. 2.1.1., 2.1.2, 2.1.3., 2.1.5, 2.1.6. договоров.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств, согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, является задаток, которым в силу пункта 1 ст. 308 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за исполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Требования истца о возврате задатка в двойной сумме удовлетворению не подлежат по двум основаниям: сделка, совершенная с нарушением требований закона ничтожна, т.к. в силу положений ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При заключении предварительного договора были нарушены положения ФЗ РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения« от 24.07.2002 года, которые императивно регулируют порядок распоряжения земельными долями в землях сельскохозяйственного назначения.

Второе основание - это виновное поведение покупателя (истца), допустившего заключение оспариваемого договора с нарушением существенных его условий, не исполнившего условий предварительного договора, не заключившего в разумный срок основного договора.

Условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, также является существенным условием предварительного договора, которое, относится к числу «определимых» существенных условий этого договора, поскольку в п. 4 статьи 421 ГК РФ имеется диспозитивная норма, которая при отсутствии соглашения сторон определяет соответствующее условие договора (п. 4 ст. 421 ГК), а именно: основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор с ответчиками является, по мнению суда, ничтожной сделкой и не влечет за собой санкций в силу условий, изложенных в ч. 2 ст. 328 ГК РФ, т.к. сумма задатка должна оставаться у невиновной стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 196,198, 199 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении исковых требований представителя индивидуального предпринимателя (ИП) ФИО1 по доверенности ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о взыскании двойной суммы задатка, полученного в обеспечение предварительного договора купли-продажи и судебных расходов - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда апелляционной инстанции через Славянский райсуд в течение месяца.

Председательствующий –

«СОГЛАСОВАНО»

__________________ года

Судья Яровой А.В. ____________

Справка:

Решение не вступило в законную силу