Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению ФИО2 в интересах ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о прекращении ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>., зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении - ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 на объект недвижимого имущества - квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0103001:411,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 в интересах ФИО1 обратился в Теучежский районный суд с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО3 о прекращении ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>., зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ и возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении - ипотека в силу закона в пользу ФИО5 на объект недвижимого имущества - квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0103001:411.

В исковом заявлении указано, что ДД.ММ.ГГГГ, истица, выступающая в качестве покупателя, заключила с ФИО5, выступающей продавцом, договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> рассрочкой платежа. Согласно п. 4 Договора стороны (продавец и покупатель) оценили названную квартиру в 1 600 000 рублей. В п.5 Договора указано, что покупатель покупает у продавца указанную квартиру за 1 600 000 рублей. При этом стороны подтвердили, что сумма в размере 300 000 рублей выплачена покупателем в счет причитающихся платежей по договору продавцу до его подписания. Остальная сумма в размере 1 300 000 рублей будет выплачиваться покупателем в течение года до ДД.ММ.ГГГГ в безналичной форме на счет продавца.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 62,2 кв.м., этаж 05 по адресу: Россия, <адрес>.

В связи с частичной оплатой по договору в пользу ФИО5 было зарегистрировано обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона на указанную квартиру.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.334.1 Гражданского кодекса РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ч.1 ст.488 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В части 5 этой же статьи сказано следующее: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ч.2 ст.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме, что подтверждается книжкой, с подписями продавца ФИО5 о получении ею денег на общую сумму 1 215 000 рублей, а также чеком-ордером на сумму 85 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ

Передача денежных средств производилась в дополнительном офисе ПАО «Сбербанк России» № таким образом: истец (покупатель) вносила денежные средства на счет 42№ на имя продавца-ФИО5 Данные о внесении наличных имеются в указанном дополнительном офисе. Истцу документы, подтверждающие внесение денег в этом офисе не выдавались. Всего продавцу ФИО5 было передано по договору 1 215 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ продавец по договору - ФИО5 умерла. На день смерти долг покупателя перед продавцом по договору составил 85 000 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются распиской дочери ФИО5 ФИО3, являющейся, к тому же, ее доверенным лицом.

В связи с этим, оставшаяся сумма в размере 85 000 рублей была произведена покупателем на открытый на имя продавца счет в ее в отсутствие. После внесения указанной суммы истцу был выдан соответствующий чек. Поскольку основания для обременения отпали, истица обратилась в Адыгейский отдел УФРС по <адрес> с заявлением о регистрации прекращения ограничения (обременения) права «Ипотеки в силу закона» на <адрес>, в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) в адрес истца пришло уведомление о приостановлении государственной регистрации.

Основанием для приостановления послужило отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя. При этом Адыгейский отдел УФРС сослался на п.1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно указанной норме Закона, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В связи со смертью продавца ФИО5 у истца, являющейся залогодателем по договору отсутствует возможность представить совместное с залогодержателем заявление.

Ввиду того, что для завершения сделки-Договора необходимо совместно явиться в УФРС как покупателю, так и продавцу и написать соответствующие заявления о погашении обременения с <адрес> РА, истица вынуждена обратиться в суд с данным иском.

Согласно ч.4 ст.29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.

Так как один из сторон сделки-продавец - физическое лицо, являющийся залогодержателем, умер, снятие установленного в его пользу обременения в общем порядке невозможно.

Однако в действующем законодательстве отсутствуют нормы, предусматривающие порядок снятия обременения права в виде ипотеки в силу закона в случае смерти залогодержателя-физического лица.

В соответствии со ст. 29.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. В случае, если такая выписка не представлена заявителем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Указанная выше норма регулирует отношения, связанные с залогодержателем, являющимся юридическим лицом.

В рассматриваемом случае следует применить гражданское законодательство по аналогии, что предусмотрено ст.6 Гражданского кодекса РФ: в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч.2 ст.165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

К возникшим обстоятельствам применима данная норма и прекращение обременения в виде ипотеки в силу закона возможно на основании постановленного судом решения.

Как разъяснено в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из данных положений следует, что, в случае, если регистрация сделки невозможна по причине отсутствия одного из ее участников, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию заинтересованного лица при условии фактического исполнения обязательств.

С учетом ст.1142 Гражданского кодекса РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. На день открытия наследства единственными наследниками по закону являются ответчики ФИО3 и ФИО4, зарегистрированные в спорной квартире.

Ввиду этих обстоятельств и в связи с наличием спора о праве между истцом и потенциальными наследниками, чьи права и интересы могут быть затронуты данным иском, требование в исковой форме может быть адресовано непосредственно к ним, не прибегая к административному иску в рамках Кодекса об административном судопроизводстве РФ путем обжалования действий (бездействия) государственного регистратора.

Как указывалось выше, в рассматриваемом случае возможно применение аналогии закона в соответствии с ч.1 ст.6 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку возникшие спорные отношения, связанные с прекращением обременения права в виде ипотеки нормами закона не урегулированы, суд имеет право применить по аналогии закона нормы, предусмотренные ст.165 ГК РФ, регулирующие сходные отношения по регистрации сделки в отсутствии стороны.

Пунктом 16 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров…», предусмотрено, что при государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил (ей присваивается статус "погашенная").

В целях правильного исполнения судебного решения следует указать о необходимости погашения записи об обременении права в виде ипотеки в силу закона, установленного в пользу умершей ФИО5 на <адрес> в <адрес>.

Просит прекратить ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>., зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Просит возложить обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении - ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 на объект недвижимого имущества- квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0103001:411.

Истица ФИО1 и её представитель ФИО2 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования и просили удовлетворить их в полном объеме.

Ответчица ФИО3 в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

Ответчик ФИО4, будучи надлежаще извещенным о дате и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Со слов ответчицы ФИО3 её брат ФИО4 не возражает против заявленных требований.

Третье лицо, без самостоятельных требований, относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. При рассмотрении данного дела полагается на усмотрение суда.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные материалы, пришел к выводу, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно ч.5 ст.488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу ч.2 ст.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании между истицей ФИО1 и ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной в <адрес> рассрочкой платежа. Согласно п.4 договора стороны (продавец и покупатель) оценили названную квартиру в 1 600 000 рублей. Покупателем выплачена продавцу сумма в размере 300 000 рублей в счет причитающихся платежей по договору до его подписания. Остальная сумма в размере 1 300 000 рублей выплачивалась покупателем по договору в течение года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ в безналичной форме на счет продавца.

ДД.ММ.ГГГГ продавец по договору ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным ДД.ММ.ГГГГ Отделом ЗАГС <адрес> ЗАГС РА, актовая запись № (л.д.16).

На день смерти долг покупателя перед продавцом по договору составил 85 000 рублей. Данные обстоятельства подтверждаются распиской дочери ФИО5 ФИО3, являющейся, к тому же, ее доверенным лицом.

В связи с этим, оставшаяся сумма в размере 85 000 рублей была произведена покупателем на открытый на имя продавца счет в ее в отсутствие.

Свои обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, что подтверждается книжкой с подписями продавца ФИО5 о получении ею денег на общую сумму 1 215 000 рублей, а также чеком-ордером на сумму 85 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15,19).

Данные обстоятельства, в том числе основания обременения права и факт полной оплаты по договору, подтверждены сторонами в судебном заседании.

Указанная выше норма регулирует отношения, связанные с залогодержателем, являющимся юридическим лицом.

Принимая во внимание, что обязательство ФИО1 по оплате по договору купли-продажи перед продавцом ФИО5 выполнено, имеются фактические основания для прекращения ипотеки, которая обеспечивала исполнение данного обязательства.

Из данных положений следует, что в случае, если регистрация сделки невозможна по причине отсутствия одного из ее участников, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию заинтересованного лица при условии фактического исполнения обязательств.

Поскольку возникшие спорные отношения, связанные с прекращением обременения права в виде ипотеки нормами закона не урегулированы, суд полагает необходимым применить по аналогии закона нормы, предусмотренные ст.165 Гражданского кодекса РФ, регулирующие сходные отношения по регистрации сделки в отсутствии стороны.

В соответствии с п.16 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров…» при государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил (ей присваивается статус "погашенная").

В соответствии со ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования, освобождает последнего от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Право истицы на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0103001:411, никем не оспаривается. Ответчики не возражают против удовлетворения исковых требований истца.

Суд пришел к выводу, что истец представил суду доказательства в обоснование заявленного иска и эти доказательства отвечают требованиям относимости, допустимости и достоверности и не оспорены ответчиком и третьими лицами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО6 Джахфаровны удовлетворить в полном объеме.

Прекратить ипотеку в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>., зарегистрированную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Адыгейский отдел) погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении - ипотеки в силу закона в пользу ФИО5 на объект недвижимого имущества - квартиры, находящейся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером: 01:09:0103001:411.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение одного месяца со дня его оглашения. Решение оглашено ДД.ММ.ГГГГ. Последним днем принесения апелляционной жалобы является ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Председательствующий (подпись) Б.А.Шумен

Копия верна:

Судья Б.А.Шумен