Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Кудряшовой М.В., при секретаре Осеевой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Железнодорожного района г. Улан-Удэ, действующего в интересах муниципального образования городской округ «город Улан-Удэ» к МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, ФИО1 о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным,

Установил:

Прокурор Железнодорожного района г. Улан-Удэ, действуя в интересах муниципального образования городской округ «город Улан-Удэ» просит признать недействительным дополнительное соглашение от ***... к договору аренды земельного участка от ***..., заключенное между МУ Комитетом по управлению имуществом и землепользованию <адрес> (далее – КУИиЗ г. Улан-Удэ) и ФИО1.

В обоснование требований указано, что *** между КУИиЗ г. Улан-Удэ и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до *** для строительства боулинг центра. По акту приема передачи от *** земельный участок передан ФИО1 Договор аренды зарегистрирован в Росреестре по РБ ****** ФИО1 обратился в КУИиЗ г. Улан-Удэ с заявлением о подтверждении действия указанного договора. В ответ на данное обращение, КУИиЗ г. Улан-Удэ указало о необходимости погашения имевшейся у арендатора задолженности по договору аренды, после чего Комитетом будет решен вопрос о подтверждении действия договора. ***, после обращения ФИО1 о продлении срока действия договора, КУИиЗ г. Улан-Удэ уведомил его о возобновлении договора аренды от *** на тех же условиях, на неопределенный срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ. В последующем, *** в соответствии с п. 6 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01 апреля 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор обратился в КУИиЗ г. Улан-Удэ с заявлением о продлении срока действия договора аренды. На что, *** между КУИиЗ г. Улан-Удэ и ФИО1 заключено дополнительное соглашение, которым срок аренды договора продлен до *** (включительно). Однако истец полагает, что КУИЗ г. Улан-Удэ осуществлено ошибочное толкование норм указанного ФЗ, поскольку увеличение срока действия договора аренды возможно лишь в случае установления такого срока, т.е. данные нормы, подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок. Также полагают необоснованными действия КУИиЗ г. Улан-Удэ в части пролонгации в *** действия договора аренды от *** с ФИО1, поскольку последним земельный участок по назначению не используется, строительство объект недвижимости не осуществляется. Таким образом, продление КУИиЗ г. Улан-Удэ договора аренды земельного участка от ***..., минуя процедуру торгов, а также в отсутствие соответствующих правовых оснований, повлекло неполучение доходов в бюджет <адрес>, свидетельствует о предоставлении хозяйствующему субъекту необоснованной преференции и создает для него конкурентные преимущества перед другими субъектами предпринимательской и иной экономической деятельности.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МУ Комитет по строительству г. Улан-Удэ.

В судебном заседании помощник прокурора Васильева А.В. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика КУИиЗ г. Улан-Удэ ФИО2, действующий на основании доверенности в судебном заседании суду пояснил, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (Республики Бурятия) являлось основанием по заявлению арендатора от *** в соответствии с положением п. 6 ст. 19 Федеральный закон от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» для заключения дополнительного соглашения с Комитетом о продлении договора аренды земельного участка ... до *** В связи с чем, указанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка является законным. Более того, просит учесть, что Федеральный закон от 01 апреля 2020 г. № 98 предназначен для дополнительной поддержки населения в период действия введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом учитывая особенности расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотренные ст. 610 ГК РФ, расторгнуть данный договор возможно по уведомлению. При этом арендатор, попавший в непростую экономическую ситуацию в виде ограничений в связи с режимом повышенной готовности на фоне распространения новой короновирусной инфекцией COVID - 19, во многих случаях не может или не успевает завершить работы на арендованном земельном участке. В этой связи пунктами 6-8 ст. 19 Федеральный закон от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ предусматривается возможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды на увеличения срока действия такого договора. Таким образом, указанные пункты позволяют установить конкретные сроки действия договора аренды, тем самым делая данный договор срочным, давая арендаторам, поддержу в виде невозможности расторжения договора по уведомлению, и устанавливает конкретные срока для завершения работ связанных с его целевым использованием. Просит в иске отказать.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании ордера, в судебном заседании возражал относительно исковых требований, указывая на то, что дополнительное соглашение определило дополнительные гарантии в части расторжения договора аренды, учитывая, что для договора с определенным сроком и неопределенным сроком, основания для расторжения договора разные. В настоящее время для строительства привлечен инвестор, использование земельного участка его доверителем осуществляется. Кроме того, полагает, что прокурор является ненадлежащим истцом, поскольку прокурор не вправе подменять иные хозяйствующие субъекты. Требования о расторжении дополнительного соглашения являются необоснованными, поскольку согласно требованиям закона, признать недействительным можно только сделку, т.е. договор аренды от *** В связи с указанным просит исковые требования оставить без удовлетворения.

Третье лицо МУ Комитет по строительству г. Улан-Удэ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Как установлено судом, решением КУИиЗ <адрес> от *** № ... ФИО1 предоставлен в аренду, сроком на 3 года, земельный участок площадью ... кв.м., не обремененный публичным сервитутом (категории земель – земли населенных пунктов), кадастровый ..., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства боулинг центра, с выносом сетей инженерного обеспечения.

*** между КУИиЗ г. Улан-Удэ и ФИО1 заключен договор аренды указанного земельного участка. Срок действия договора с *** по ***

По акту приема-передачи указанный земельный участок передан ФИО1 ***

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, ***

Из материалов дела следует, что *** ФИО1 обратился в адрес КУИиЗ г. Улан-Удэ с заявлением о подтверждении действия указанного договора. На которое КУИиЗ г. Улан-Удэ дан ответ о наличии у ФИО1 задолженности по арендным платежам в размере ... руб. и разрешении вопроса о подтверждении действия договора после погашения имеющейся задолженности.

*** ФИО1 обратился к КУИиЗ г. Улан-Удэ с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от ****** на указанное заявление КУИиЗ <адрес> дан ответ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами или договором (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 г. № 98-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон РФ № 98 от 01 апреля 2020 г.) до 01 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с ч. 7 ст. 19 Федерального закона РФ № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч. 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (ч. 8 ст. 19 Федерального закона РФ № 98-ФЗ).

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды, в связи с чем, данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этом случае, и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго. В связи с указанным ссылка представителя КУИиЗ г. Улан-Удэ на ч. 7 ст. 19 указанного Федерального закона РФ суд считает необоснованной. При этом, само по себе право арендатора на обращение к арендодателю с заявлением о заключении дополнительного соглашения в соответствии с указанным Федеральным законом, не свидетельствует о том, что данное дополнительное соглашение обязательно должно быть заключено. В данном случае необходимо учитывать соответствие арендатора и заключенного основного договора аренды определенным критериям.

Более того, суд полагает необходимым обратить внимание, что принятый 01 апреля 2020 г. Федеральный закон РФ № 98 устанавливает определенную поддержку хозяйствующим субъектам в сложных экономических условиях связанных с распространением новой коронавирусной инфекцией. Действительно, ГК РФ устанавливает разные основания для расторжения договора, заключенного как на определенный сроки, так и на неопределенный срок. Однако сложившиеся между КУИиЗ г. Улан-Удэ и ФИО1 отношения по договору аренды от *** находятся вне рамок их регулирования указанным Федеральным законом. Целью нормы п. 6 ст. 19 Федерального закона РФ № 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. И данное законоположение, не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 21 октября 2021 г. № 309-ЭС21-18728.

Ст. 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, учитывая, что дополнительное соглашение от *** заключенное между ответчиками нельзя признать соответствующим указанным требованиям закона, то в силу ст. 168 ГК РФ оно является недействительным.

Положения закона, определяющие основания расторжения договора (сделки), предусмотренные главой 9 ГК РФ являются общими и распространяют свое действия, в том числе: и на заключенное между сторонами дополнительно соглашение к основному договору. В связи с чем, доводы представителя ответчика ФИО1, относительно не возможности признания недействительным дополнительного соглашения, а не договора аренды в целом, являются ошибочными.

Доводы стороны истца относительно необоснованности пролонгации КУИиЗ г. Улан-Удэ договора аренды с ФИО1 в 2016 г. минуя при этом процедуру торгов и не учтя, что арендатором земельный участок не используется по назначению, суд считает необоснованным.

Как установлено выше, договор аренды от *** в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:022710:1037 для строительства боулинг центра был заключен без проведения торгов на срок с *** по *** Однако после истечения указанного срока ни одна из сторон договора не заявила о намерении прекратить договорные отношения по поводу пользования этим земельным участком, истцом не представлено доказательств передачи земельного участка арендодателю, в связи с чем, стороны данного договора квалифицировали его как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2015 г. изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду.

По общему правилу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

П. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены исчерпывающие случаи предоставления земельных участок в аренду без проведения торгов.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (статья 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2018 года № 1201-0 положения приведенной нормы права направлены на обеспечение справедливого баланса публичных и частных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Доводы представителя ответчика о том, что прокурор был не вправе обращаться с подобным требованием, являются несостоятельными. Право прокурора на обращение в суд с заявлением в защиту интересов муниципального образования закреплено ст. 45 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение от ***... к договору аренды земельного участка от ***..., заключенное между МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ» и ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 30 мая 2022 г.

Судья М.В. Кудряшова