Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи имущества, взыскании денежных средств,

по встречному исковому заявлению ФИО4 к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи,

установил:

Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска обратилось с иском в суд к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи имущества, взыскании денежных средств, мотивируя свои требования следующим.

<дата> в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) между Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска – продавец и ФИО4 – покупатель был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества <номер> (далее - договор). По условиям договора покупатель обязался принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> согласно техническому паспорту нежилого помещения <номер> от <дата>), расположенное по адресу: <адрес> (далее - нежилое помещение, имущество). Обязательство передать указанное нежилое помещение в собственность покупателя Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска исполнило надлежащим образом. <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество к ответчику. Согласно пункту <номер> договора цена имущества составляет <данные изъяты>. В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Ежемесячная сумма платежа указана в примерном графике оплаты по договору купли-продажи <номер>, и составляет <данные изъяты> руб. (без начисления процентов). На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, равных одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ на <дата>, что составляет 2,75% (при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25%) (ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, пункт <номер> договора). В силу пункта 3.1 договора покупатель оплачивает стоимость имущества, указанную в пункте <номер> договора и проценты согласно пункту <номер> договора в течение 3 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателю. Оплата стоимости имущества и процентов осуществляется ежемесячно или ежеквартально не позднее последнего числа текущего месяца или квартала. Стоимость имущества, указанного в п. <номер> договора, вносится равными платежами. Первый платеж вносится не позднее последнего числа месяца или квартала, следующего после государственной регистрации перехода права покупателю (п. <номер> договора). В нарушение условий договора обязательство ежемесячно оплачивать стоимость имущества и проценты ФИО4 не исполняется, как не исполняется обязательство по страхованию имущества (п.<номер> договора). Согласно п. <номер> договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение стоимости имущества и (или) процентов покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере удвоенной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Договор может быть расторгнут по инициативе продавца (п. <номер> договора): в связи с существенным нарушением договора купли-продажи покупателем; в связи с неисполнением покупателем обязательств, предусмотренных п. <номер> договора, если покупатель не произвел в полном объеме оплату стоимости имущества и (или) процентов согласно п. <номер> договора купли-продажи в течение трех месяцев подряд. Решением Арбитражного суда УР от <дата> с ФИО4 взыскана задолженность по договору купли-продажи за период с ноября 2015 года по май 2016 года в размере <данные изъяты>. Решение до настоящего времени не исполнено. Также оплата по договору в настоящее время не производится. В связи с нарушением обязательств по договору истцом <дата> направлено требование ответчику о расторжении договора в срок до <дата>, которое оставлено без удовлетворения. Руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора с учетом изменения исковых требований, истец окончательно просил суд:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска и ФИО4;

- обязать ФИО4 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Управлению имущественных отношений Администрации <адрес> по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> на поэтажном плане <данные изъяты> согласно техническому паспорту нежилого помещения <номер> от <дата>), расположенное по адресу: <адрес>, без принадлежащего ФИО4 имущества.

- взыскать с ФИО4 проценты по договору купли-продажи <номер> от <дата> в размере <данные изъяты>.за период с <дата> по <дата> с последующим начислением процентов в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли-продажи <номер>;

- взыскать с ФИО4 неустойку на сумму основного долга в размере <данные изъяты>. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли-продажи <номер>;

- взыскать с ФИО4 неустойку на проценты в размере <данные изъяты>. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли-продажи <номер>;

- взыскать с ФИО4 неустойку в отношении основной суммы долга, взысканной решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу №<номер>, в размере <данные изъяты> руб. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли-продажи <номер>.

- взыскать с ФИО4, неустойку в отношении процентов, взысканных решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу № <номер>, в размере <данные изъяты>. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда о расторжении договора купли-продажи <номер>.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ФИО4 предъявил встречный иск к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи, мотивируя свои требования следующим.

С 1997 года ФИО4 являлся индивидуальным предпринимателем. С указанного же времени являлся добросовестным арендатором объекта муниципального нежилого фонда: нежилых помещений, расположенных по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (номера помещений по экспликации: подвал: №<номер>, цоколь: №<номер>, №<номер>). Последний договор аренды объекта <номер> был заключен <дата> со сроком действия до <дата>. Все заключавшиеся договоры аренды, включая упомянутый, содержат указание на обязательное целевое использование объекта аренды - размещение магазина и ателье по пошиву изделий из кожи и меха. Законом в целях поддержки малого бизнеса, предусмотрена возможность льготного выкупа арендуемых помещений муниципального и государственного фонда. ФИО4 было принято решение о реализации данного права преимущественного выкупа вышеуказанных нежилых помещений. Предложенным ФИО4 проектом договора купли-продажи недвижимого имущества определена выкупная стоимость объекта в размере 11 562 000 рублей. Основанием определения выкупной цены явился отчет оценочной организации. Не согласившись с указанной ценой, ФИО4 обратился в Арбитражный суд УР с требованиями о понуждении Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевск заключить договор на иных условиях. Решением Арбитражного суда УР по делу №<номер> от <дата> условия договора установлены в редакции, предложенной Управлением. В адрес ФИО4 <дата> поступило письмо Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска с приложенным проектом передаточного акта и требованием о его подписании. При этом, проект передаточного акта содержал фразу об удовлетворительном техническом состоянии помещений, которое сторонами не устанавливалось и не проверялось. В ходе проведения в апреле-мае 2015 года проверки противопожарного состояния объекта органами пожарного надзора МЧС России, выявлен факт несоответствия режимного состояния помещений противопожарным нормам. Выявленные недостатки исключают возможность дальнейшей эксплуатации помещений по назначению, относятся к категориям капитального ремонта и реконструкции. Из выявленного списка недостатков, большая часть является системными недостатками (нарушениями), возможность устранения которых связана с проведением капитального ремонта, реконструкции, заменой коммуникаций и оборудования, в том числе, с проведением работ, изменяющих существующее проектно-техническое состояние и планировку. ФИО4 было заказано проведение экспертных и сметных работ по определению объема и стоимости работ по приведению помещений в надлежащее состояние. Общая сметная стоимость работ составила 6 783 654 руб. Письмом исх. <номер> от <дата> ФИО4 довел до сведения Управления факт выявленных недостатков, просил разрешить вопрос устранения выявленных недостатков или принять решение о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости. Письмом исх. <номер> от <дата> Управление в разрешении данных вопросов отказало, указав, что устранение выявленных недостатков не является обязанностью арендодателя. В связи с невозможностью эксплуатации объекта по назначению ФИО4 был вынужден временно прекратить деятельность ателье и магазина, уволить сотрудников, сняться с регистрационного учета в качестве предпринимателя. В соответствии с п. <номер> договора арендыс 1997 года объект используется для размещения магазина и ателье по пошиву изделий из кожи и меха, т.е. должен, как минимум, соответствовать обязательным строительным, санитарным и противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым к торговым и производственным помещениям.В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии с указанной ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены;безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса РФ, п.<номер> договора аренды проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя. Капитальный ремонт объекта не производился ни в период пользования ФИО4, ни ранее - с момента ввода объекта в эксплуатацию в 1972 году. В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В силу ст. 475 Гражданского кодекса РФ законом предусмотрена возможность соразмерного уменьшения покупной цены в случае, если выявлены недостатки товара, которые не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи.С учетом изложенных обстоятельств ФИО4 просил изменить условия договора купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, уменьшив покупную стоимость объекта недвижимости и установив ее в размере <данные изъяты>., изменить условия договора купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, в части определения начала срока платежей по нему с даты вступления в силу решения по настоящему иску.

Определением суда требования встречного иска об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, в части определения начала срока платежей по нему с даты вступления в силу решения по настоящему иску оставлены без рассмотрения.

В судебном заседании ФИО4, надлежащим образом извещенный о дате и времени рассмотрения дела, не присутствует, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, обеспечил явку своего представителя, который возражал относительно удовлетворения первоначального иска, требования встречного иска поддержал в полном объеме.

Представитель истца по первоначальному иску на заявленных требованиях настаивала, просила их удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске, возражала против удовлетворения встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии с условиями договора аренды <номер> нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, было предоставлено ФИО4 в аренду по акту приема-передачи от <дата> в удовлетворительном техническом состоянии.В соответствии с условиями договора аренды <номер> обязанность по содержанию арендуемого объекта в надлежащем техническом состоянии, а также по проведению текущего ремонта нежилого помещения возлагалась на арендатора.Нежилое помещение общей площадью 230,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, приобретено ФИО4 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по договору купли-продажи от <дата><номер>.ФИО4 являлся арендатором вышеуказанного нежилого помещения на основании договора аренды <номер> со сроком действия с <дата> по <дата>. В связи с этим, к моменту приобретения нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа на основании договора купли-продажи <номер> нежилое помещение находилось в фактическом владении и пользовании ответчика.Согласно ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. <дата> произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение покупателю (номер регистрации <номер>).Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Цена имущества при приватизации муниципального имущества (реализация преимущественного права арендатора приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ) устанавливается посредством проведения независимой оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и является для органа местного самоуправления обязательной.Цена нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, указана в решении об условиях приватизации муниципального имущества от <дата>, определена на основании отчета независимой оценочной организации (отчет <номер> от <дата>, выполненный ООО «<данные изъяты>»). При проведении независимой оценки нежилого помещения учено эксплуатационное состояние помещения. Достоверность величины стоимости нежилого помещения подтверждена решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу № <номер>, вступившим в законную силу.Представленный ответчиком акт проверки ГУ МЧС УР от <дата> не является основанием для снижения выкупной цены нежилого помещения, а фиксирует лишь наличие нарушений требований пожарной безопасности, связанной с деятельностью ответчика как арендатора, а затем и собственника данного нежилого помещения.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие ответчика по первоначальному иску ФИО4

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

ФИО4 имел статус индивидуального предпринимателя в период с <дата> по <дата>.

Между Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска (арендодателем), Муниципальным образовательным учреждением дополнительного образования детей «Центр детского технического творчества «Электрон» (балансодержателем) и ИП ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда <номер> (далее - договор аренды).

Предметом данного договора аренды (п. <номер> договора) являлось нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты>, номера на поэтажном плане <номер> согласно техническому паспорту нежилого помещения <номер> от <дата>), расположенное по адресу: <адрес> (далее - нежилое помещение).

В силу п. <номер> договора аренды срок действия договора установлен с <дата> по <дата>.

Согласно подписанному сторонами акту приема передачи от <дата> нежилое помещение передано арендатору в удовлетворительном состоянии, на момент составления акта претензий у арендатора к арендодателю не имеется.

Между Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска и ИП ФИО4 <дата> в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества <номер> (далее – договор купли-продажи).

По условиям договора покупатель обязался принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателя нежилое помещение (п. <номер> договора купли-продажи).

Обязательство передать указанное нежилое помещение в собственность покупателя Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска исполнило надлежащим образом. <дата> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР произведена государственная регистрация перехода права собственности на имущество к ИП ФИО4

Цена недвижимого имущества составила <данные изъяты>. (п. <номер> договора купли-продажи).

На основании п. <номер> на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ на <дата>, что составляет 2,75% (при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25%).

В силу п. <номер> договора купли-продажи покупатель оплачивает стоимость имущества, указанную в п. <номер> договора купли-продажи, и проценты согласно п. <номер>. договора купли-продажи в течение трех лет с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателю.

Оплата стоимости имущества и процентов осуществляется ежемесячно или ежеквартально не позднее последнего числа месяца или квартала равными платежами (п. <номер> договора купли-продажи).

Ежемесячная сумма платежа указана в примерном графике оплаты по договору купли-продажи <номер>, и составляет <данные изъяты> руб. (без начисления процентов).

Согласно п. <номер> договора купли-продажи покупатель обязан застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты регистрации перехода права собственности на сумму не менее <данные изъяты>. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика с определением выгодоприобретателя – Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска.

Покупатель также обязан передать продавцу копию правил страхования, заверенную страховой компанией, копию договора страхования, заверенную подписью руководителя и печатью, подлинник или нотариально заверенную копию страхового полиса в месячный срок с момента заключения договора страхования (п. <номер> договора купли продажи).

В нарушение условий договора обязательство ежемесячно оплачивать стоимость имущества и проценты ФИО4 не исполнялись, денежные средства продавцу по договору купли-продажи не передавались, имущество в установленном договором купли-продажи порядке не застраховано.

Согласно п. <номер> договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение стоимости имущества и (или) процентов покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере удвоенной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Договор может быть расторгнут по инициативе продавца (п. <номер> договора):

- в связи с существенным нарушением договора купли-продажи покупателем;

- в связи с неисполнением покупателем обязательств, предусмотренных п. <номер> договора;

- если покупатель не произвел в полном объеме оплату стоимости имущества и (или) процентов согласно п. <номер> договора купли-продажи в течение трех месяцев подряд.

Решением Арбитражного суда УР от <дата> с ФИО4 взыскана задолженность по договору купли-продажи за период с ноября 2015 года по май 2016 года в размере <данные изъяты> коп.

В связи с нарушением обязательств по договору Управлением имущественных отношений Администрации г. Ижевска <дата> ФИО4 направлено требование о расторжении договора купли-продажи в срок до <дата>, которое оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании, подтверждаются представленными суду доказательствам и сторонами по делу не оспариваются.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 ненадлежащим образом исполняет обязательство по оплате переданного по договору купли-продажи имущества, предусмотренные договором платежи по основному долгу, а также суммы начисленных процентов им не оплачиваются с момента заключения договора, доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того ФИО4 не исполнил, предусмотренную п. <номер> обязанность по страхованию приобретенного имущества, что также установлено в судебном заседании и доказательно не опровергнуто.

Таким образом, ФИО4 допущено нарушение условий договора купли продажи (п. <номер>), что является основанием для расторжения договора.

С учетом того, что требование о расторжении договора в срок до <дата> оставлено ФИО4 без удовлетворения, заключенный между сторонами договор купли-продажи от <дата> подлежит расторжению по основаниям, установленным п. <номер> договора купли-продажи, требование истца в данной части подлежит удовлетворению, как и требование о передаче недвижимого имущества в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В части требований о взыскании денежных сумм судом установлено следующее.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства должно производиться в сроки, установленные договором.

На основании положений ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом. К коммерческому кредиту соответственно применяются правила настоящей главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации (заем и кредит), если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», согласно статье 823 Кодекса к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса). Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 Кодекса. Проценты за пользование коммерческим кредитом подлежат уплате с момента, определенного законом или договором. Если законом или договором этот момент не определен, следует исходить из того, что такая обязанность возникает с момента получения товаров, работ или услуг (при отсрочке платежа) или с момента предоставления денежных средств (при авансе или предварительной оплате) и прекращается при исполнении стороной, получившей кредит, своих обязательств либо при возврате полученного в качестве коммерческого кредита, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В п. <номер> договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что покупатель оплачивает стоимость имущества, указанную в п. <номер> договора купли-продажи, и проценты согласно п. <номер> договора купли-продажи в течение трех лет с даты государственной регистрации перехода права собственности покупателю. Оплата стоимости имущества и процентов осуществляется ежемесячно или ежеквартально не позднее последнего числа месяца или квартала равными платежами (п. <номер> договора купли-продажи) Ежемесячная сумма платежа указана в примерном графике оплаты по договору купли-продажи <номер>, и составляет <данные изъяты> руб. (без начисления процентов).

На основании п. <номер> договора купли–продажи на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ на <дата>, что составляет 2,75% (при ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25%).

В судебном заседании установлено, что обязанность по уплате процентов по договору купли продажи ФИО4 не исполнялась, произведенный Управлением имущественных отношений расчет проверен судом и признан арифметически верным, соответствующим договору купли-продажи.

Ответчиком ФИО4 размер процентов в установленном порядке не оспорен, свой расчет суду не представлен.

С учетом изложенного суд считает возможным взыскать с ФИО4 проценты по договору купли-продажи <номер> от <дата> в размере <данные изъяты> коп.за период с <дата> по <дата> с последующим начислением процентов в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Взыскание с ответчика пени является мерой гражданско-правовой ответственности при неправомерном уклонении от возврата денежных средств.

Договором купли продажи между сторонами установлено, что при несвоевременном перечислении платежа в погашение стоимости имущества и (или) процентов покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере удвоенной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. <номер> договора).

Исходя из того, что сроки погашения задолженности по договору купли-продажи, а также по решению Арбитражного суда УР от <дата> ответчиком ФИО4 нарушались, принятые им обязательства в полном объеме не исполнены, то суд приходит к выводу о том, что предъявленные к взысканию неустойки:

- на сумму основного долга в размере <данные изъяты> руб. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда,

- на проценты в размере 59 994 руб. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер>. договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда,

- в отношении основной суммы долга, взысканной решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу № <номер>, в размере <данные изъяты> руб. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда,

- в отношении процентов, взысканных решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу № <номер>, в размере 55 358 руб. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда,

подлежат взысканию с ФИО4

Представленные суду расчеты являются арифметически верными, соответствующими договору купли-продажи.

Ответчиком размер неустоек в установленном порядке не оспорен, свой расчет суду не представлен, равно как и не представлено доказательств исполнения решения Арбитражного суда УР от <дата>.

Таким образом, требования Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи имущества, взыскании денежных средств подлежат удовлетворению в полном объеме.

В части требований встречного иска судом установлено следующее.

В силу положений ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации,если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Как указано выше, нежилое помещение приобретено ФИО4 в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ по договору купли-продажи от <дата><номер>.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком впорядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Во исполнение указанных требований закона цена договора купли-продажи в размере <данные изъяты> руб. установлена на основании отчета об оценке <номер> от <дата>, который произведен в соответствии с техническим состоянием нежилого помещения.

Законность и обоснованность данного отчета проверена Арбитражным судом УР, решением которого от <дата> условия пункта <номер> договора купли-продажи определены в редакции с указанием стоимости недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб.

Решение суда вступило в законную силу.

В обоснование доводов встречного иска суду представлен акт проверки <номер> от <дата>, согласно которому в помещениях, расположенных по адресу: <адрес> и принадлежащих на тот момент ИП ФИО4, выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности.

При этом указанный акт не подтверждает того, что данные недостатки имели место на момент заключения договора купли-продажи, более того данный акт содержит в себе выводы о том, что нарушения норм пожарной безопасности допущены ИП ФИО4

Доводы встречного иска о том, что выявленные недостатки исключают возможность дальнейшей эксплуатации помещений по назначению, относятся к категориям капитального ремонта и реконструкции доказательно не подтверждены, представленный суду акт такие выводы не содержит.

Кроме того, судом отмечается, что нежилое помещение фактически находилось во владении ФИО4 с 2003 года (договоры аренды №№ <номер>), содержание помещения в надлежащем состоянии было возложено на арендатора (ФИО4).

Доказательств того, что в период владения имуществом на основании договоров аренды ФИО4 обращался к арендодателю о ненадлежащем техническом состоянии помещения и необходимости проведения капитального ремонта не представлено.

С учетом изложенного ФИО4 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения знал о его техническом состоянии, заключил договор купли-продажи и произвел регистрации права собственности, цена договора купли-продажи установлена в соответствии с требованиями закона и признана судом соответствующей действующему законодательству.

При таких обстоятельствах в судебном заседании не установлено наличия недостатков, которые не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, а также ненадлежащее состояние нежилого помещения, в связи с чем требования о соразмерном уменьшении цены договора удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, что составляет <данные изъяты> коп. (требование неимущественного характера и требования имущественного характера на сумму <данные изъяты> коп.)

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи имущества, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации города Ижевска и ФИО4 А,В..

Возложить обязанность на ФИО1 в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. (литер А; этаж: подвал, цокольный номера на поэтажном плане <номер> согласно техническому паспорту нежилого помещения <номер> от <дата>), расположенное по адресу: <адрес>, без принадлежащего ФИО4 имущества.

Взыскать с ФИО4 в пользу Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска проценты по договору купли-продажи <номер> от <дата> в размере <данные изъяты> коп.за период с <дата> по <дата> с последующим начислением процентов в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда исходя из процентной ставки в размере 2,75 % годовых.

Взыскать с ФИО4 в пользу Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска неустойку на сумму основного долга в размере <данные изъяты>. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда исходя из процентной ставки в размере удвоенной процентной ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Банком России.

Взыскать с ФИО4 в пользу Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска неустойку на проценты в размере <данные изъяты>. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда исходя из процентной ставки в размере удвоенной процентной ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Банком России.

Взыскать с ФИО4 в пользу Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска неустойку в отношении основной суммы долга, взысканной решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу № <номер>, в размере <данные изъяты> руб. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда исходя из процентной ставки в размере удвоенной процентной ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Банком России.

Взыскать с ФИО4 в пользу Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска неустойку в отношении процентов, взысканных решением Арбитражного суда УР от <дата> по делу № <номер>, в размере <данные изъяты>. за период с <дата> по <дата> с последующим начислением неустойки в соответствии с п. <номер> договора купли-продажи <номер> до даты вступления в законную силу решения суда исходя из процентной ставки в размере удвоенной процентной ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Банком России.

Взыскать с ФИО4 в пользу бюджета МО «Город Ижевск» сумму государственной пошлины в размере 17 444 руб. 06 коп.

Исковые требования ФИО4 к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Ижевска.

В окончательной форме решение изготовлено 03.05.2018.

Судья Д.А. Шешуков