Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Абинского городского поселения к ФИО4 о приведении земельного участка в первоначальное состояние и по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли – продажи действительной и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Абинского городского поселения обратилась в суд с иском к ФИО4 о приведении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в первоначальное состояние.

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Абинского городского поселения и ФИО4 о признании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО4, действительным и признании за ним права собственности на выстроенный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и заинтересованного лица по объединенному делу – ФИО1, действующая на основании доверенности требования первоначального иска поддержала и показала, что ФИО4 с ноября 2016 года являлся правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на котором он осуществил строительство жилого дома, получив в установленном законом порядке разрешение на строительство. Однако, по истечению срока действия договора аренды, ФИО4 за его продлением не обратился, объект недвижимости в эксплуатацию не ввел. В связи с чем, ими было подано заявление о погашении записи о государственной регистрации в Управлении Федеральной службе, государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, а затем в адрес ФИО4 направлено уведомление о приведении земельного участка в первоначальное положение. В настоящее время, земельный участок не приведен в первоначальное положение, ФИО4 уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, в связи с чем, они были вынуждены обратиться в суд с данным иском. При этом, обратила внимание на то, что по истечению срока действия договора ими так же было отменено ранее выданное разрешение на строительство. Просит обязать ФИО4 осуществить демонтаж (снос) жилого дома, и привести земельный участок в положение, существовавшее до заключения договора аренды.

Что касается требований ФИО3, то считает их не законными, и не отвечающими требованиям, направленным на уклонение ФИО4 от исполнения своих обязанностей, поскольку договор, заключенный между ними является фиктивным, и не может создавать правовых последствий.

Представитель ответчика по первоначальному и объединенному делу – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала по первоначальным требованиям, пояснив, что ее доверитель действовал в рамках действующего законодательства, законно осуществив строительство жилого дома, в то время как администрация недобросовестно осуществила погашение записи о регистрации права аренды, не осуществив при этом осмотр земельного участка, и не убедившись в том, что земельный участок свободен и не застроен. Такое поведение, свидетельствует о корыстной заинтересованности. Считает, что требования администрации являются не законными, нарушающими права как ФИО4, так и ФИО3, который приобрел объект недвижимости. Утверждения представителя органа местного самоуправления о фиктивности сделки ничем не подтверждено, и в очередной раз показывает на отсутствие каких-либо доказательств обоснованности своих требований. Фактически сделка между ее доверителем и ФИО3 была совершена, ее доверитель получил денежные средства, и в целях выполнения своих обязательств обратился в орган местного самоуправления с заявлением о продлении договора аренды, с целью дальнейшей регистрации своего права на объект и перерегистрации права на покупателя. Просит отказать в удовлетворении требований администрации и удовлетворить требования ФИО3

Истец по объединенному делу – ФИО4 в судебном заседании требования своего заявления поддержал и показал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО4 был заключен договор купли – продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполняя условия которого, он произвел оплату за данное домовладение, а ФИО4 принял ее. Далее, ФИО4 пояснил, что ему необходимо будет продлить договор аренды, а в последствие зарегистрировать право на дом, и только после этого осуществить регистрацию перехода права собственности. Однако, через время ему стало известно, что запись о регистрации права аренды в отношении земельного участка была погашена, то есть, возникли препятствия в регистрации перехода права собственности. А спустя время от ФИО4 ему стало известно, что к нему предъявили иск о сносе приобретенного им домовладения. Считает, что оснований для удовлетворения иска о сносе не имеется, поскольку объект недвижимости строился в соответствии с разрешением на строительство, сам по себе объект находится в границах земельного участка, который в настоящее время не обременен правами третьих лиц, строительство велось в строгом соответствии строительных норм и правил. При этом, учитывая, что он приобрел спорный объект недвижимости, выполнил условия сделки, просит признать ее действительной и признать за ним право собственности на жилой дом, строительство которого было окончено в 2018 году.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования администрации Абинского городского поселения удовлетворению не подлежат, требования искового заявления ФИО3 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что ФИО4 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлся правообладателем земельного участка, площадью 600 кв.м., с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство», расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям, заключенного договора аренды, ФИО4 имел право в силу п. 4 Договора, возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и т.д.. Кроме этого, ФИО4 был обязан по условиям п. ДД.ММ.ГГГГ договора завершить строительство в сроки установленные разрешением на строительство.

При этом, в соответствии с п. 7.2 Договора, срок действия договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ, то есть на 10 лет, и окончание такого срока означало бы прекращение его действий по смыслу п. 8.1 Договора, а так же свидетельствовало о расторжении договора аренды по п. 3.1.6 Договора, в одностороннем порядке.

То есть, по смыслу указанного, между сторонами возникли правоотношения регулируемые главой 34 ГК РФ, которая определяет общие положения об аренде, в частности согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектом аренды может быть земельный участок, что регламентировано ст. 607 ГК РФ, по смыслу которой в аренду могут быть переданы земельные участки, на определенный срок по правилам ст. 610 ГК РФ.

Как было установлено в ходе судебного заседания, ФИО4, будучи арендатором земельного участка, выполнил условия договора, осуществил строительство объекта недвижимости на спорном земельном участке, получив в установленном законом порядке разрешение на строительство, что подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем, учитывая, что срок действия договора истек, ФИО4 не зарегистрировал за собой право собственности на выстроенный объект, орган местного самоуправления прекратил действие разрешения на строительство, а так же подготовил письменное соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке, датированные от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, отказ от договора, путем его расторжения как предусмотрено условиями договора /п. 3.1.6/, влечет приведению земельного участка в первоначальное состояние, путем разбора и устранения строения, сооружения, возведенные на земельном участке /п. ДД.ММ.ГГГГ/.

При этом, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в указанный период времени органом местного самоуправления была погашена запись о государственной регистрации права аренды ФИО4 на спорный земельный участок, что в последствие дало основания для обращения с иском в суд о приведении земельного участка в первоначальное состояние.

Принимая решение по делу в указанной части, и отказывая в его удовлетворении, суд исходит из следующего.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 209-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кети-ООС" на нарушение конституционных прав и свобод п. 2 ст. 272 ГК РФ" положение абз. 2 п. 2 ст. 272 ГК РФ направлено на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

В силу положений ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства, как и объект завершенного строительства относится к объектам недвижимости, следовательно, его дальнейшая судьба должна определяться по правилам статьи 272 ГК РФ, в соответствии с которой собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В то же время, в соответствии с ч. 3 указанной выше нормы правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, поскольку в силу ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, нормы гражданского законодательства в их буквальном толковании не предусматривают снос объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, срок аренды которого закончен, за исключением случаев, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, регламентирующей понятие самовольной постройки, и определяющей снос таких объектов.

При таких обстоятельствах, а так же учитывая, что ФИО4 осуществил строительство объекта недвижимости на законных основаниях, в пределах действия разрешения, то у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований о демонтаже (сносе) объекта недвижимости.

Кроме этого, в ходе судебного заседания органом местного самоуправления не был поставлен вопрос об оценки объекта строительства, в то время как в силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Более того, суд обращает внимание на то, что объект недвижимости, подлежащий сносу по мнению органа местного самоуправления был выявлен лишь в 2021 году, о чем свидетельствует акт осмотра земельного участка с фототаблицей, и что так же свидетельствует о недобросовестном поведении истца, и отсутствие реальных оснований нарушения их прав.

В связи с чем, суд приходит к однозначному выводу, что требования органа местного самоуправления о сносе объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, и срок действия которого истек, не основаны на законе, и не подлежат удовлетворению.

Что касается требований, заявленных истцом по объединенному делу ФИО3 о признании сделки действительной и признании права собственности на объект, то данные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, и ранее отмечалось, что ФИО4 осуществил строительство объекта недвижимости на законных основаниях, что свидетельствует о его возможности регистрации права на объект недвижимости в установленном законом порядке, и распоряжения таким объектом.

Так, ДД.ММ.ГГГГ, в период срока действия договора аренды земельного участка, и соответственно разрешения на строительство, между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли – продажи объекта недвижимости – жилого дома, площадью 100,5 кв.м., расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство» по адресу: <адрес>, стоимость которого была оговорена в п. 2 Договора и составляла 250 000 рублей.

Выстроенный объект недвижимости, как предмет договора был передан покупателю в соответствии с п. 3 Договора, на основании акта приема – передачи. То есть, между сторонами возникли правоотношения, регулируемые главой 27 Гражданского Кодекса РФ.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную сумму.

Учитывая, что договор, заключенный между сторонами по своей форме и содержанию соответствует необходимым требованиям, фактически сделка исполнена сторонами, то в соответствии со ст. 218 ГК РФ влечет за собой возникновение у истца прав собственности на объект недвижимости.

В то же время, п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации, которая производится на основании заявлений сторон договора или уполномоченного лица.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Такой иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В ходе судебного заседания было достоверно установлено, что условия сделки были выполнены обеими сторонами, имущество передано по акту приему – передачу, продавец передал, а покупатель принял денежную сумму в том объеме, в котором она оговорена. Но, учитывая отсутствие зарегистрированного права продавца на спорный объект недвижимости, покупатель, каковым является ФИО4, лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать переход прав собственности на приобретенный объект.

Однако, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ, согласно которой права, предусмотренные ст.ст. 301-304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на законном основании.

Такая же позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и регламентирована ч. 3 ст. 165 ГК РФ.

Исходя из этого, а так же учитывая, что истец полностью исполнил все условия договора, произведя расчет и фактически приняв объекты недвижимости в свое пользование, что подтверждается письменными материалами дела, имеются законные основания для признания сделки, заключенной между сторонами действительной и признании права собственности на спорный объект недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Абинского городского поселения к ФИО4 о приведении земельного участка в первоначальное состояние, оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли – продажи действительной и признании права собственности, удовлетворить в полном объеме.

Признать договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3 в отношении объекта незавершенного строительством – жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, действительным.

Признать за ФИО3 право собственности на объект незавершенный строительством – жилой дом, общей площадью 105,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для регистрации права ФИО3 на вышеуказанный объект незавершенного строительством в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Решение по вступлению в законную силу направить в Абинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

Судья: Дубинкин Э.В.