Гражданский кодекс часть 1

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО4 с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований о взыскании арендной платы и коммунальных платежей по договору от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 376,6 кв.м., кадастровый №. Истцы требуют в равных долях взыскать в качестве арендной платы, коммунальных платежей денежные средства в сумме 390 480 рублей, а также госпошлину в размере 7 105 рублей. В обоснование иска указано, что истцам на праве общей долевой собственности по ? каждому принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 376,6 кв.м. Между истцами со стороны арендодателя и ответчиком со стороны арендатора заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому произведена замена первоначального арендатора индивидуального предпринимателя ФИО7 на нового арендатора ФИО3, который также является индивидуальным предпринимателем. Указанные договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы Управлением Росреестра по Тюменской области, поскольку заключены на срок 6 (шесть) лет с даты государственной регистрации права аренды. Согласно указанному договору аренды ответчик является арендатором нежилого помещения (п.1.1.1.) используемого под кулинарию (п.1.3) с обязательствами: по оплате арендной платы 300 рублей в месяц за 1 квадратный метр (п.3.2.1); по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей (п.3.5); по возврату помещения после прекращения договора аренды и уплаты арендной платы до момента возврата помещения по акту (п.4.7.). Кроме того, между истцами и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ подписано и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому обязательства сторон прекращаются с момента расторжения договора и возврата арендованного имущества по акту приемки-передачи, а также подтверждается существующие разногласия по оплате арендной платы и коммунальных и эксплуатационных услуг начиная с ДД.ММ.ГГГГ (п.3).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного засевания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании с иском не согласилась в полном объёме, просила в его удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в представленном отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в судебном заседании, суд считает исковое заявление ФИО2, ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности по ? каждому принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 376,6 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (далее - нежилое помещение).

Между истцами со стороны арендодателя и ответчиком со стороны арендатора заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ путем заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ (далее – договор аренды), согласно которому произведена замена первоначального арендатора индивидуального предпринимателя ФИО7 на нового арендатора ФИО3, который также является индивидуальным предпринимателем. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по Тюменской области.

Срок договора аренды установлен сторонами 6 (шесть) лет с момента государственной регистрации права аренды Управлением Росреестра по Тюменской области.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес истцов уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с тяжелым материальным положением и отсутствием рентабельности (прибыли) в предпринимательской деятельности ответчика осуществляемой в нежилом помещении.

На указанное уведомление письмом от ДД.ММ.ГГГГ истцы сообщили ответчику о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды, поскольку оснований для одностороннего отказа арендатора от договора аренды, а также для досрочного расторжения договора аренды по заявлению арендатора отсутствуют в соответствии со статьями 309, 310, 401, 450, 450.1, 451, 610, 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а условиями договора аренды также не предусматривается возможность безмотивного досрочного расторжения договора (одностороннего отказа).

Судом также установлено в судебном заседании и это не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил нежилое помещение от своего имущества и передал истцу ФИО1 ключи от нежилого помещения. При этом акт приемки-передачи нежилого помещения, а также акт приемки-передачи ключей от помещения стороны не составили, ввиду отказа истца ФИО1 принимать нежилое помещение и ключи от него.

Суд считает позицию истцов о незаконности одностороннего уведомления арендатора о досрочном расторжении договора и/или одностороннего отказа арендатора от договора аренды обоснованной по следующим основаниям:

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующая арендные отношения, другие законы по вопросам аренды, а также заключенный между сторонами договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают возможность и случаи одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе арендатора или одностороннего отказа арендатора от договора аренды (исполнения договора).

На основании изложенных норм закона, доводы ответчика о прекращения арендных отношений с момента одностороннего уведомления арендодателей о досрочном расторжении договора (одностороннем отказе от договора), освобождении нежилого помещения от своего имущества и передачи ключей, являются необоснованными и противоречащими закону.

Суд считает, что в рассматриваемом споре расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно лишь в судебном порядке в соответствии правилами статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одностороннее уведомление, сделанное арендатором в адрес арендодателя, о досрочном расторжении договора аренды, заключенного на срок 6 (шесть) лет, не влечет прекращение договора аренды.

Руководствуясь нормой пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы и ответчик заключили соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением о расторжении договора аренды, подписанным сторонами ДД.ММ.ГГГГ, стороны установили, что все обязательства сторон по договору аренды прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту приема-передачи. Указанное соглашение о расторжении договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует из штампа о государственной регистрации, сделанном на обороте соглашения о расторжении договора аренды.

Кроме того, соглашением о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ответчик не оплачивал арендную плату и коммунальные услуги с апреля 2018 года, поскольку между сторонами существует спор относительно момента прекращения договора аренды.

На основании соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также из текста письма истца от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика ФИО3, суд отклоняет доводы ответчика о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора о взыскании арендной платы. В указанном письме указано, что в части взыскания задолженности оно является претензией, а невозможность досудебного урегулирования спора явствует из пункта 3 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также отклоняет доводы представителя ответчика о переписке сторон и согласовании арендной платы в размере 150 рублей за квадратный метр. В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд соглашается с расчетом цены иска, согласно которому подлежит взысканию арендная плата за ДД.ММ.ГГГГ и 26 дней ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды) в размере 323 876 рублей, а также за 4 дня ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ плата за пользование нежилым помещение в связи с невозвратом арендованного помещения по акту приемки-передачи в размере 15 064 рубля, а также коммунальные платежи за ДД.ММ.ГГГГ в размере 51 540 рублей.

Контррасчет или обоснованные возражения на расчет истцов ответчиком не представлено. В материалы дела не представлен акт приема-передачи нежилого помещения согласно которому арендованное имущество возвращено истцам, а также не представлены доказательства, что истцы уклонялись от подписания такого акта. Напротив в деле имеется копия заказного письма с доказательствами его отправки в адрес ФИО3 с просьбой со стороны истцов о передачи им помещения по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента возврата арендованного имущества арендодателю, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, независимо от того что, сам договор аренды является прекращенным.

При таких обстоятельствах, суд считает, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании арендной платы и коммунальных платежей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 3,12,56,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании арендной платы и коммунальных платежей удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 390 480 рублей, коммунальные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 51 540 рублей, а также госпошлину в размере 7 105 рублей в равных долях: 198 792,5 рублей в пользу ФИО1; 198 792,5 рублей в пользу ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированной части решения путём подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тюмени.

Мотивированное решение составлено 22 января 2019 года.

Судья А.А. Жижин