Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Управлению Росреестра по Ленинградской области, ГУП «Леноблинвентаризация», ООО «Кировский домостроительный комбинат», КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Управлению Росреестра по Ленинградской области, ГУП «Леноблинвентаризация», ООО «Кировский домостроительный комбинат», ссылаясь на то, что по договору от ДД.ММ.ГГГГ № приобрел в собственность жилой дом готовностью 69 %, расположенный по адресу: <адрес>. Не может зарегистрировать право собственности на жилой дом готовностью 100% в установленном законом порядке, поскольку земельный участок, на котором расположено домовладение, находится в аренде у ООО «Кировский домостроительный комбинат» (далее – ООО «КДК»). Просит признать за ним право собственности на завершенный строительством жилой дом по указанному адресу.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, его представители иск поддержали.

Представители администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области иск не признали.

В письменных возражениях представитель КУМИ администрации Кировского муниципального района указал, что дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, истец самостоятельно достроил жилой дом без получения необходимого, по его мнению, разрешения на строительство, в связи с чем жилой дом является самовольной постройкой.

Представители ответчиков - Управления Росреестра по Ленинградской области, ООО «Кировский домостроительный комбинат» в судебное заседание не явились, о дате и месте слушания дела надлежаще извещены.

Представитель ГУП «Леноблинвентаризация» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы гражданских дел №, №, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2).

Согласно части 1 статьи 549, статьи 550, части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ на основании распоряжения администрации МО «Кировский район Ленинградской области» от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «КДК» предоставлен в аренду земельный участок для строительства малоэтажного жилого комплекса в <адрес> (л.д. 85).

В соответствии с генеральным планом застройки квартала ООО «КДК» заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – КУМИ) договор аренды земель для несельскохозяйственных целей № (л.д. 83-84).

Во исполнение указанного договора КУМИ - арендодатель предоставил ООО «КДК» в аренду земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м по вышеуказанному адресу для строительства малоэтажного жилого комплекса.

На основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Инспекцией архитектурно-строительного надзора Кировского района Ленинградской области, ООО «КДК» осуществило строительство 7 жилых домов согласно типовым проектам, с разной степенью готовности.

Распоряжением администрации МО Отрадненское городское поселение от ДД.ММ.ГГГГ № спорному дому присвоен адрес: <адрес>, в соответствии с генеральным планом застройки квартала и адресным планом города Отрадное (гражданское дело №, л.д. 23-24).

ДД.ММ.ГГГГ за ООО «КДК» было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный жилой дом незавершенный строительством. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с ООО «КДК» договор купли-продажи недвижимого имущества незавершенного строительством, по условиям которого приобрел в собственность жилой дом по вышеуказанному адресу, готовностью 69 % (л.д. 6-9). По акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавцом передан истцу указанный жилой дом (л.д. 10-12).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 зарегистрировано право собственности на жилой дом готовностью 69 % (л.д. 14).

На основании постановления администрации МО Кировский муниципальный район Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения, согласно которым соарендаторами земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м признаны граждане, приобретшие незавершенные строительством жилые дома, в том числе и ФИО4 (л.д. 81). В силу указанного постановления между КУМИ администрации Кировского муниципального района, ООО «КДК» и собственниками незавершенных строительством домов, заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендаторы солидарно уплачивают арендную плату (л.д. 81-82).

Разрешая доводы представителей ответчиков о том, что спорный дом является самовольной постройкой, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, суд руководствуется следующим.

Статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (часть 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2).

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что в целях реализации прав собственников возведенных объектов недвижимости на пользование землей ООО «КДК» и собственники жилых домов, в том числе ФИО4, обратились в администрацию Кировского муниципального района Ленинградской области с заявлением о включении в договор аренды земельного участка соарендаторов. ФИО4 наряду с другими собственниками жилых домов стал соарендатором указанного земельного участка, с ним заключено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №

Данное дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Вместе с тем, суд не может согласиться с утверждением представителей ответчиков о том, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, в связи с тем, что возведен на земельном участке, не отведенных для этих целей.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 3 ст. 552 ГК РФ определено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Договор аренды с продавцом спорного жилого дома - ООО «КДК» заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 67). Сделка по отчуждению объекта незавершенного строительства произведена с разрешения собственника земельного участка, никем не оспорена и ничтожными не признана, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, при продаже жилого дома к покупателю ФИО4 перешло право пользования земельным участком, занятым этим объектом недвижимости, в связи с чем завершение строительства спорного объекта, возведенного продавцом ООО «КДК» на земельном участке, предоставленном для этих целей, с получением необходимых разрешений и согласований, не свидетельствует о самовольном характере жилого дома.

Как усматривается из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, спорный жилой дом с подвалом и мансардой <данные изъяты> имеет площадь <данные изъяты> кв.м (л.д. 15-21).

Отсутствие нарушений градостроительных, строительных норм и правил при строительстве спорного дома подтверждается заключением экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО «С», из которого следует, что дом по адресу: <адрес>, является жилым и пригодным для постоянного проживания, его готовность составляет 100 %. Дом построен в соответствии с требованиями нормативно-технической документации в строительстве, действующих на территории РФ (СНиП, ГОСТ и др.), является безопасным, не приводящим к угрозе жизни и здоровью людей, пребывающих в нем (л.д. 37-52).

У суда отсутствуют основания не доверять выводам указанной экспертизы, поскольку она проведена компетентным специалистом, имеющим диплом высшего профессионального образования, квалификацию инженера-строителя, общий стаж работы 35 лет. Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и обоснованные ответы на поставленные перед экспертом вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, заключение содержит необходимые ссылки на нормативную документацию, использованную при производстве экспертизы, подробную исследовательскую часть, мотивировано, подтверждено фотоматериалами.

Стороной ответчиков не представлено достоверных доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение заключение представленной истцом экспертизы.

Таким образом, проанализировав и оценив установленные обстоятельства и представленные сторонами доказательства, суд удовлетворяет исковые требования, поскольку самовольным строением жилой дом не является, возведен на земельном участке, предназначенном для строительства малоэтажного жилого комплекса, право собственности истца на незавершенный строительством объект никем не оспорено, завершение строительства дома, возведенного без нарушений строительных норм и правил, подтверждено материалами дела.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО4 к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, Управлению Росреестра по Ленинградской области, ГУП «Леноблинвентаризация», ООО «Кировский домостроительный комбинат», КУМИ администрации Кировского муниципального района Ленинградской области о признании права собственности на завершенный строительством жилой дом удовлетворить.

Признать за ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, пол муж., гражданином РФ (<данные изъяты>), зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на завершенный строительством жилой дом с подвалом и мансардой (<данные изъяты>), общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере целое.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.Б. Пупыкина. Определением Ленинградского городского суда решение было отменено.