Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Гаврилица В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной компенсации в связи с невыполнением обязательств по договору купли-продажи жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании денежной компенсации в связи с невыполнением обязательств по договору купли-продажи жилого помещения.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключено предварительное соглашение, в котором были согласованы все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: .

В соответствии с условиями п. 3 предварительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор. Истец принимал на себя обязанности о погашении задолженности, связанной с содержанием объекта недвижимости, по передаче покупателю ключей от жилого дома до составления передаточного акта, а ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать истцу денежную сумму в размере 110000 рублей, являющуюся авансом, заключить основанной договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, понеся все расходы по оформлению основного договора купли-продажи и связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на вышеуказанный объект. В установленные сроки ответчик не заключил основанной договор, выдвинул встречные требования и отказался его исполнить. Еще до ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, приняв от истца ключи от дома, заселилась туда, отказавшись при этом от подписания и составления передаточного акта и самовольно приступила к перепланировке и переустройству жилого помещения без соответствующего разрешения собственника и игнорируя его претензии. Пользовалась жилым помещением до ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что поскольку стороны не договаривались о безвозмездном пользовании жилым помещением до заключения основного договора купли-продажи. Кроме того, за каждый месяц отсрочки заключения основного договора купли-продажи сторона, по чьей вине основной договор не заключен, обязана выплачивать другой стороне денежную компенсацию в размере 3% от стоимости объекта недвижимости ежемесячно, это было основным условием заселения ответчика до составления акта приема-передачи жилого помещения и государственной регистрации сделки.

Размер ежемесячной компенсации за невыполнение обязательств составляет 8100 рублей. За весь период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ задолженность перед истцом составила 64800 рублей. Просит взыскать данную сумму с ответчицы.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил суду, что он действительно заключал предварительное соглашение, согласно которому ФИО2 обязана была заключить с ним основной договор до ДД.ММ.ГГГГ Однако она отказалась это сделать, при этом заселилась в дом, проживала там, переустраивала его по собственному желанию. Государственная регистрация была осуществлена только ДД.ММ.ГГГГ Полагает, что поскольку ответчица нарушила условия предварительного соглашения и по её вине основной договор купли-продажи не был заключен длительное время, то следует взыскать с неё в его пользу 3% от стоимости дома за каждый месяц просрочки заключения основного договора. Также пояснил, что действительно, в доме были зарегистрированы его бывшая супруга и дети, однако это не препятствовало заключению сделки, ответчица по устной договоренности обязана была сама снять из с регистрационного учета через суд, однако она отказалась это выполнить.

Ответчица ФИО2 исковые требования не признала, пояснила суду, что она искала дом для покупки, договорились с ФИО1 о продаже, ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продажная цена была определена в 270000 рублей, продавцу передан аванс 50000 рублей. Впоследствии был заключен еще один предварительный договор, по которому она передала ФИО1 аванс в 110000 рублей. Также дважды передавала ему деньги в сумме 5 и 10 тыс. рублей в исполнение сделки. Действительно, он ей в исполнение предварительного договора передал ключи, и она начала вывозить мусор из дома, приводить ограду в порядок, делать ремонт. От совершения сделки не отказывалась. Однако, оформить данную сделку до срока, указанного в предварительном договоре, не получилось, поскольку в доме было зарегистрировано 5 человек, кроме того, ФИО1 оказался не единственным собственником данного дома. Она никак не могла повлиять на эти обстоятельства, поэтому сделка была сорвана не по её вине. ДД.ММ.ГГГГ по решению суда имущество в виде дома при разделе общего имущества супругов было передано ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ по решению суда его бывшая супруга с детьми была снята с регистрационного учета по данному адресу. После этого они обратились в регистрационную палату и зарегистрировали сделку. До этого все препятствия были по вине истца. Домом она пользовалась в его согласия, никогда он ей в этом не препятствовал, ни о какой арендной плате речь не шла.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

Как установлено в судебном заседании, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18), ФИО1 приобрел у ФИО4 жилой дом по адресу: . Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19) между ФИО1 и ФИО2 достигнуто соглашение о продаже данного дома, во исполнение чего ФИО2 передала истцу сумму аванса в размере 50000 рублей, что не оспаривается истцом. Также, одним из условий совершения договора купли-продажи, согласно данному предварительному договору, является снятие с регистрационного учета ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебном порядке. Данная обязанность была возложена на продавца.

Решением Канского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании утратившими право пользования жилым помещение и снятии с регистрационного учета ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (л.д. 20-21).

Как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО3, являющаяся сотрудником агентства недвижимости, в связи с тем, что судом было отказано в снятии указанных лиц с регистрационного учета, был составлен новый предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-6), в котором требование о снятии лиц с регистрационного учета было исключено по соглашению сторон, так как ФИО2 согласилась купить дом с обременением. По данному предварительному договору срок заключения основного договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ, ответчицей передан аванс в размере 110000 рублей, также было определено, что до ДД.ММ.ГГГГ продавец передает покупателю ключи от объекта.

Согласно расписке (л.д. 22-23), данная денежная сумма была ДД.ММ.ГГГГ передана бывшей супруге ФИО1 – ФИО5 и ею в данной расписке выражено согласие на продажу спорного дома. Также она обязалась сняться с регистрационного учета по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен договор купли-продажи земельного участка по адресу: между ФИО1, ФИО2 и ФИО12 (л.д. 7). В тот же день сторонам, как следует из пояснений свидетеля ФИО3 и не оспаривается сторонами, было отказано в государственной регистрации сделки купли-продажи жилого дома по адресу: по причине отсутствия нотариального согласия бывшей супруги ФИО1 на совершение данной сделки.

Из пояснений сторон установлено, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчице были переданы ключи от спорного дома. Истцом утверждается, что ответчица стала проживать там и производить перепланировку по своему усмотрению с июля 2010 г. по апрель 2011 г. Однако данные обстоятельства в судебном заседании не нашли подтверждение. Свидетели ФИО9, ФИО10 суду пояснили, что с лета 2010 г. ФИО2 вывозила мусор из ограды дома, потом стала делать ремонт. Никаких перепланировок в доме не было. Проживать в доме стали только с ноября 2010 г.

ДД.ММ.ГГГГ решением Канского городского суда исковые требования ФИО1 были удовлетворены, совместное имущество с ФИО5 было разделено, ФИО1 передан в собственность жилой дом по адресу: , а также земельный участок (л.д. 24).

Также ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 были удовлетворены, ФИО5 и её несовершеннолетние дети сняты с регистрационного учета по адресу: (л.д. 25).

В феврале 2011 г. ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению сделки. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в удовлетворении исковых требований (л.д. 26-27), в связи с тем, что ФИО2 добровольно удовлетворила его требования и ДД.ММ.ГГГГ произошла государственная регистрация сделки купли-продажи (справка о содержании правоустанавливающих документов л.д. 28).

Таким образом, суд полагает, что вины ФИО2 в том, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный предварительным договором срок, не имеется. Доводы истца о том, что она не исполнила своего обязательства об обращении в суд о снятии с регистрационного учета ФИО5 и иных членов семьи ФИО1, суд не может принять во внимание, поскольку условиями предварительного договора такое обязательство ответчицы оговорено не было.

Более того, по условиям второго предварительного договора не содержится обязательство о снятии указанных лиц с регистрационного учета. ФИО1 сам не отрицает, что ДД.ММ.ГГГГ регистрационной службой было отказано в регистрации перехода права собственности на дом по тому основанию, что не имеется нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги ФИО1 на осуществление сделки, а не по тому основанию, что ФИО2 отказалась совершать данную сделку.

В судебном заседании достоверно установлено, что дом ФИО1 приобретал в 1998 году. В то время он находится в законном браке с ФИО5 (свидетельство о регистрации брака л.д. 29). Поскольку у ФИО5 отсутствовал Российский паспорт (копия паспорта гражданина РСФСР л.д. 30), нотариально удостоверить согласие бывшей супруги на сделку не представлялось возможным, что полностью подтверждено в судебном заседании сторонами и показаниями свидетеля ФИО3

Раздел имущества и переход полного права собственности на указанный дом произошли только в феврале 2011 года, после чего иные лица, обременяющие договор купли-продажи, были сняты с регистрационного учета. Сразу после устранения данных препятствий ФИО2 заключила договор купли-продажи с ФИО1 и передала ему оставшуюся сумму по договору, что самим истцом не отрицается.

Таким образом, суд полагает, что в том, что основной договор не был заключен с установленный срок вина ФИО2 отсутствует, так как самостоятельного права на обращение в суд с исками, которые впоследствии были поданы ФИО1, она не обладала, сам ФИО1 также до февраля 2011 г. в суд не обращался, однако от совершения договора купли-продажи не отказывался и не препятствовал проживанию ответчицы в доме, никаких условий об арендной плате или другом возмездном пользовании ФИО2 домом сторонами не оговаривалось. Следовательно, при отсутствии вины ФИО11, отсутствуют и основания для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной компенсации в связи с невыполнением обязательств по договору купли-продажи жилого помещения – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Канский городской суд в 10-дневный срок с момента вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья Глущенко Ю.В.