Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании общего имущества местами общего пользования, признании и прекращении права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском, в обоснование которого указал, что является собственником нежилого 5-этажного здания (магазина) общей площадью ... кв.м с кадастровым номером <№> и земельного участка общей площадью 623 кв.м с кадастровым номером <№> и разрешенным использованием – для размещения и эксплуатации магазина, расположенных по адресу: <адрес обезличен>. Указанные объекты приобретены истцом на торгах имущества банкрота ООО «...», что подтверждается протоколом о результатах торгов от <дата обезличена> и договором купли-продажи <№> от <дата обезличена> Ответчику ФИО8 принадлежит нежилое помещение общей площадью 25,9 кв.м с кадастровым номером <№>. Нежилое помещение ответчика состоит из двух помещений <№> площадью 13,3 кв.м и <№> площадью 12, 6 кв.м, которые имеют назначение «бытовка» и «котельная» соответственно. Нежилое здание (магазин), собственником которого в настоящее время является истец, ранее принадлежало ФИО8 и было внесено ответчиком в качестве вклада в уставный капитал ООО «...». При выходе из состава участников общества ФИО8 по судебному решению присуждена денежная выплата в размере действительной стоимости его доли в уставном капитале. В отчете об оценке приведено описание нежилого здания (магазина) и указано о наличии системы инженерной инфраструктуры: электричество, водопровод, отопление, канализация, телефон. Отопление осуществляется от котельной. Таким образом, нежилое здание (магазин) приобретено ФИО7 с системой отопления и газоснабжения. Переоформление договоров на газ, воду, электричество проводилось истцом с ООО «...», а не с ФИО8 Из чего следует, что все инженерные коммуникации и вспомогательные помещения использовались в полном объеме прежним собственником ООО «...». Кроме того, длительное время здание (прежнее назначение – профилакторий) и помещения <№>, <№> принадлежали ДМАТП ГУП «...» и были функционально и юридически взаимосвязаны. Данное обстоятельство подтверждается реализацией указанных объектов на торгах имущества должника ДМАТП ГУП «...» в составе единого лота <№> (профилакторий Б, В (26, 27) площадью ... кв.м) ФИО1, а затем реализацией ФИО1 ФИО8 В <дата обезличена> году ФИО8 провел реконструкцию здания и в помещении <№> оборудовал котельную для отапливания нежилого здания (магазина). Помещение <№> ответчик намеревался использовать под офис, однако данное помещение не имеет отдельного выхода на улицу, а выход через помещение <№> оборудовать невозможно, в связи с тем, что там находится котельная. После отчуждения нежилого здания (магазина) помещения <№>, <№> ФИО8 фактически не использовались, учитывая, что ФИО8 являлся заинтересованной стороной по отношению к последующим собственникам здания ООО «...» и ООО «...». Истец считает, что помещения <№> и <№> являются общим имуществом нежилого здания (магазина), так как предназначены для его обслуживания. Более того эти помещения относятся к местам общего пользования. Доля в общем имуществе здания составляет у ФИО7 100%, так как все здание на 100% принадлежит ФИО7 Регистрация права собственности ФИО8 на спорные нежилые помещения нарушает права истца. Со стороны ответчика наблюдаются неоднократные попытки по отчуждению имущества третьим лицам, а также попытки воспрепятствовать в использовании нежилого здания (магазина). Так, в <дата обезличена> году ФИО8 заключил договор купли-продажи помещений <№>, <№> с ФИО5 Также по судебному акту данные помещения были признаны общим имуществом супругов ФИО8 и ФИО4, между ними произведен раздел имущества в равных долях (по ? доли за каждым из супругов). Однако переход права собственности не зарегистрирован в связи с наличием актуальных записей об аресте имущества. Кроме того, ФИО8 пытался оспорить сделку по продаже нежилого здания (магазина) между ООО «...» и ООО «...», а также торги по реализации имущества в ходе конкурсного производства ООО «...». В <дата обезличена> года ФИО8 заключил ничтожную сделку – соглашение об отступном, по которому передал спорные нежилые помещения сыну ФИО3 в счет задолженности по алиментам. Ответчик не несет никаких расходов по содержанию этих помещений как собственных. Обслуживание и содержание помещений осуществляется силами истца, а ранее осуществлялось прежними владельцами - ООО «...» и ООО «...». Использование нежилого здания (магазина) истца невозможно без помещений ответчика, так как они обслуживают более одного помещения данного нежилого здания. Помещения ответчика не могут быть признаны объектом недвижимости, имеющим самостоятельное хозяйственное значение, поскольку составляют неотъемлемую часть нежилого здания (магазина). Самостоятельное использование котельной и бытовки без здания также невозможно в связи с наличием как функциональной, так и конструктивной связи (данные помещения примыкают к зданию, независимый доступ в бытовку отсутствует). Полагает, что спорные помещения являются принадлежностью к главной вещи - нежилому зданию (магазину) и должны следовать его судьбе. Просит признать общее имущество местами общего пользования и признать за ФИО7 право собственности в размере 100% доли на нежилые помещения площадью 25,9 кв.м с кадастровым номером <№>; признать отсутствующим право собственности и прекратить записи государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости: ФИО8, <дата обезличена> г.р., СНИЛС: ..., № государственной регистрации <№> от <дата обезличена>, нежилое помещение, этаж <№>, площадь 25,9 кв.м, кадастровый <№>.

В судебном заседании ФИО7 поддержал доводы и требования искового заявления. Суду пояснил, что после подачи иска ФИО8 без разрешения газораспределительной организации демонтировал котлы, дымоходы в своем помещении, а также заложил проход между помещением и зданием магазина. Указанные действия свидетельствует о недобросовестном поведении, в связи с чем права ответчика не подлежат защите. На сегодняшний день ведется доследственная проверка по его обращению по факту кражи котлов. Считает, что купил здание с системой отопления, которая всегда проходила через спорные помещения. У бывших собственников здания магазина не возникал вопрос об истребовании данного помещения, поскольку они являлись аффилированными по отношению к ФИО8 лицами. За все время владения помещением ФИО8 никогда не заключал договоры энергоснабжения, пользовался электричеством, водой, тепловой энергией через здание магазина. Учитывая, что отопительный сезон уже начался, он не может ни подсоединиться к централизованной городской системе отопления, ни оборудовать собственную котельную. Данный вопрос без специалистов решен быть не может. В настоящее время он пытается решить проблему, сделать иной источник отопления. В связи с отсутствием в здании отопления, он несет убытки.

В ходе подготовки к судебному разбирательству при уточнении исковых требований ФИО7 пояснял, что требования о признании какой-либо сделки ничтожной им не предъявляются. Основанием его иска является то обстоятельство, что здание магазина, которое он приобрел, и нежилые помещения ответчика связаны между собой как главная и вспомогательная вещь. Поскольку вспомогательная вещь следует судьбе главной вещи, то полагает, что приобрел здание вместе со спорными помещениями. По этой причине просит прекратить право собственности ответчика на нежилые помещения и признать за ним право собственности на данные объекты.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела. Его представитель адвокат ФИО2 иск не признал, суду пояснил, что ФИО8 с <дата обезличена> года является титульным собственником нежилого помещения. Когда-то в этом помещении находились отопительные котлы, но десятилетний срок эксплуатации их истек, в связи с чем они были демонтированы. В настоящее время ФИО8 планирует разместить в помещении магазин. Считает, что истец проявил неосмотрительность при покупке здания, не проверил, имеется ли в нем отопление, и теперь пытается решить вопрос за счет ответчика. Между тем, доказательств, что действиями ответчика нарушаются права истца, не имеется. Помещение ответчика в здании истца не находится, располагается в соседнем здании, где каждый собственник (торговая сеть «...», ИП ...) имеет свою собственную котельную.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представители третьих лиц Управления Росреестра по РБ и Управления Федеральной службы судебных приставов по РБ в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав участников судебного процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 3 статьи 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Часть 1 статьи 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационным иском) должно в совокупности доказать: свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика; неправомерность пользования ответчиком виндицируемой вещи, нахождение ее у незаконного владельца и сохранившейся в натуре на момент предъявления требования.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, истец ФИО7 является собственником нежилого 5-этажного здания (магазина) общей площадью 1437,9 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке площадью 623 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес обезличен> (т. 1 л.д. ..., т. 2 л.д. ...).

Указанные объекты приобретены истцом на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>, заключенного по результатам торгов имущества должника ООО «...». Торги состоялись в электронной форме <дата обезличена> (т. 1 л.д. ...).

Ответчику ФИО8 на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 25,9 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес обезличен> (т. 1 л.д. ...).

Согласно техническому паспорту от <дата обезличена> изначально нежилое здание истца и нежилое помещение ответчика входили в единый производственный комплекс ДМАТП ГУП «...» (т. 3 л.д. ...).

Пятиэтажное здание истца имело назначение – профилакторий (литер Б), а помещения ответчика находились в трехэтажном здании (двухэтажном здании с подземным этажом), используемом как столовая и бытовые помещения (литер В). При этом помещения <№> и <№>, которые в настоящее время принадлежат ответчику, использовались как склад и коридор. Здание, в котором находилась столовая и бытовые помещения, согласно сведениям технического паспорта от <дата обезличена> было построено в <дата обезличена> году (т. 3 л.д. <дата обезличена>). Здание профилактория было возведено значительно позднее в <дата обезличена> году, что усматривается из технического паспорта от <дата обезличена> (т. 3 л.д. ...).

Вышеперечисленные технические паспорта и имеющиеся в деле фотографии (т. 2 л.д. ..., т. 3 л.д. ...) свидетельствуют о том, что нежилое помещение ответчика в нежилом здании истца не находилось и не находится. Данное обстоятельство подтверждается также сведениями ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес обезличен>, в составе которого не указан объект с кадастровым номером <№> (раздел 1, графа «кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении).

Нежилое помещение ответчика, состоящее из двух помещений <№> и <№>, имеет самостоятельный вход с улицы и располагается в здании с кадастровым номером <№>, расположенном по адресу: <адрес обезличен>, то есть в ином здании и по иному адресу.

Таким образом, доводы истца о конструктивной и функциональной связи между указанными объектами являются несостоятельными.

При реализации на торгах имущества ДМАТП ГУП «...» указанные объекты были включены в единый лот <№>, однако это обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что эти объекты имели между собой функциональную и конструктивную связь.

Также следует отметить, что у ДМАТП ГУП «...» имелась котельная, но она была продана на торгах под лотом <№> (т.3 л.д. 50-51).

Здание истца и помещение ответчика поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости как самостоятельные, обособленные объекты гражданских прав.

Из представленных Росреестром дел правоустанавливающих документов следует, что указанные объекты с момента их государственной регистрации имели независимую друг от друга судьбу. Здание было зарегистрировано <дата обезличена> на основании выписки из реестра государственного имущества РБ от <дата обезличена><№>, а помещение – <дата обезличена> Объекты поставлены на учет под различными кадастровыми номерами, имеют различные характеристики.

ФИО8 приобрел указанные независимые друг от друга объекты одновременно по договору купли-продажи от <дата обезличена> у одного собственника ФИО1 (т. 3 л.д. ...). Однако впоследствии здание магазина было передано им в качества вклада в уставной капитал ООО «...», что подтверждается протоколом общего собрания участников общества от <дата обезличена> и актом приема-передачи от <дата обезличена> (т. 3 л.д. ...).

<дата обезличена> ФИО8 вышел из состава участников ООО «...» и по решению Арбитражного суда РБ от <дата обезличена> ему была присуждена денежная компенсация в размере стоимости его доли в уставном капитале общества, что составило ... рублей (т. 2 л.д. ...).

По договору купли-продажи от <дата обезличена> ООО «Инвестиционно-строительная компания» продало здание магазина ООО «...» (т. 3 л.д. ...). В последующем данный объект, как указано выше, перешел в собственность ФИО7

Нежилые помещения <№> и <№> до настоящего времени зарегистрированы на имя ФИО8 Между тем, в материалах дела имеется неисполненное решение мирового судьи судебного участка <№> по <адрес обезличен> и <адрес обезличен> РБ от <дата обезличена>, вступившее в законную силу <дата обезличена>, из которого следует, что ? доля указанного объекта недвижимости была признана собственностью супруги ответчика ФИО4 как совместно нажитое в браке имущество (т. 2 л.д. ...). Однако исковые требования к ФИО4 истцом ФИО7 в настоящем деле не предъявлены.

Доводы истца о том, что после проведенной в 2008 году реконструкции здания магазина спорные нежилые помещения утратили самостоятельное хозяйственное назначение, поскольку в них были оборудованы котельная и бытовка, предназначенные для обслуживания указанного здания, основанием для удовлетворения иска послужить не могут.

Доказательств того, что спорные помещения были сняты с кадастрового учета и включены в состав другого объекта, в том числе в качестве мест общего пользования, в деле не имеется. Напротив, из акта приемки объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции от <дата обезличена> усматривается, что общая площадь магазина составила ... кв.м (до реконструкции площадь составляла ... кв.м), то есть нежилые помещения <№> и <№> общей площадью ... кв.м в состав здания магазина включены не были, его неразрывной частью не стали (т. 3 л.д. ...).

Согласно техническому паспорту здания магазина от <дата обезличена> (...) к местам общего пользования данного объекта отнесены санузлы, коридоры, лестничные клетки, умывальные, туалеты, подсобные помещения в подвале, всего общей площадью ... кв.м. Спорные помещения <№> и <№> среди указанных помещений не числятся.

В отношении спорных помещений, принадлежащих ФИО8, изготовлен самостоятельный технический паспорт от <дата обезличена> (...).

Право собственности ответчика на указанные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке. Основания, по которым осуществлен переход права собственности и произведена государственная регистрация права, никем не оспорены.

Собранные в деле доказательства свидетельствуют о том, что ответчик ФИО8 не самовольно занял спорные помещения, а приобрел их добросовестно, на основании возмездной сделки.

Временное размещение ФИО8 в спорных помещениях котельной и бытовки не свидетельствует, что указанные помещения относятся к общему имуществу здания. До реконструкции данные помещения имели иное функциональное назначение (являлись складом и коридором), конструктивно также не были связаны со зданием (находились в здании столовой и бытовых помещений). В настоящее время какой-либо связи между недвижимыми объектами истца и ответчика также нет.

На момент рассмотрения дела в помещениях ответчика котлы и иные отопительные приборы, стояки, подводки к этим приборам, устройства учета и регулирования отопительных приборов отсутствуют, что усматривается из представленных ответчиком фотографий (...) и истцом не опровергается. Оборудованный между зданием магазина и помещениями ответчика проход демонтирован (заложен кирпичной кладкой). Помещения <№> и <№> сообщаются только между собой и имеют автономный выход на улицу. Таким образом, в настоящее время спорные помещения не выполняют функцию котельной и бытовки, собственник намерен использовать их под магазин (офис).

Истец также не обосновал, какие имелись и имеются в настоящее время препятствия для подключения здания магазина к центральной системе отопления <адрес обезличен> либо для обращения в специализированную организацию по вопросу переноса инженерных коммуникаций (системы отопления) в котельную, оборудованную в собственных помещениях на собственной территории, а также не представил доказательства того, что эксплуатация здания невозможна без помещений ответчика.

Учитывая изложенное, суд находит необоснованными доводы иска о том, что спорный объект недвижимости с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес обезличен> является принадлежностью по отношению к главной вещи, то есть неразрывно связан и предназначен лишь для обслуживания здания магазина с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес обезличен>.

При указанных обстоятельствах и в силу вышеприведенных норм права суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО7 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании общего имущества местами общего пользования, признании и прекращении права собственности на нежилые помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Мелеузовский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 14 октября 2019 г.

Председательствующий судья: А.И. Маликова

Копия верна.

Председательствующий судья: А.И. Маликова