Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ЮгСтрой» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратились в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ООО «ЮгСтрой» о защите прав потребителя.

Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункта 2.1 договора застройщик (ООО «ЮгСтрой») обязался осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного дома по адресу: г. Сочи, <адрес>, уч. 102, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику строительства квартиру общей площадью 61,7 кв.м, (на поэтажном плане №), расположенную на 5 этаже блока Г. Согласно пункта 3.2 Договора цена квартиры составила 4 219 000 рублей из расчета 68 380 рублей за 1 кв.м., в т.ч. 700 рублей за содержание службы застройщика. Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2019 года (п. 2.3 Договора). Участник исполнил принятые на себя по договору денежные обязательства в полном объеме, что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.8 Договора установлено, что окончательное определение площади квартиры производится застройщиком на основании технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Застройщик передал Участнику <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>. Согласно акту приема-передачи, общая площадь квартиры составила 63,1 кв.м., из которых 7,1 кв.м. - площадь балкона. Вместе с тем, застройщик получил от участника излишнюю денежную сумму, поскольку в конечном итоге и с учетом применимых норм права, площадь квартиры уменьшилась, однако разница в цене договора Участнику строительства не возвращена. По результатам технической инвентаризации площадь квартиры составляет 56 кв.м, и балконы площадью 2,13 кв.м, (с учетом понижающего коэффициента 0,3 (7,1 кв.м. х 0,3)), т.е. 58,13 кв.м суммарно, в то время, как по договору и проекту площадь квартиры составляла 61,7 кв.м., а уплачено денежных средств за 63,1 кв.м. Соответственно, итоговая площадь квартиры, переданной Участнику, меньше на 4,97 кв.м., нежели указано в акте приема-передачи. Пунктом 3.5 Договора установлено, что в случае уменьшения общей площади Квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации Застройщик обязуется вернуть Участникам долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости <адрес> 380 рублей за один квадратный метр. С учетом того, что итоговая площадь квартиры, переданной Участнику составила 58,13 кв.м., согласно Договора стоимость 1 кв.м, составляет 68 380 рублей, цена квартиры равна 3 974 929,4 рублей, а Участник уплатил Застройщику 4 314 778 рублей, последний имеет обязанность по возврату 339 848,6 рублей, однако до настоящего времени свою обязанность не исполнил, в связи с чем указанная сумма подлежит судебному взысканию. Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - 1 квартал 2019 года (п. 2.3 Договора). В соответствии с пунктом 6.3 Договора, после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, Застройщик обязан передать Квартиру в течение двух месяцев. Многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, составляющая предмет Договора, введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем крайний срок передачи квартиры Участнику строительства является ДД.ММ.ГГГГ, однако фактически квартира передана по акту лишь ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, застройщик обязан уплатить Участнику неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере 203 918,33 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из следующего расчета: 4 219 000 рублей х 100 х 2 х 1/300 х 7,25% = 203 918,33 рублей. Каких-либо оснований для освобождения Застройщика от обязательства выплатить законную неустойку, не имеется, равно как не имеется и оснований для снижения размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в просрочке исполнения обязательства наличествует только вина Застройщика, не организовавшего в установленный Договором срок передачу квартиры Участнику. При этом пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что Участник не имеет финансовых претензий в Застройщику, является недействительным (ничтожным), т.к. он ограничивает право дольщика и потребителя, предоставленное ему законом (п. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ), а кроме того из него не усматривается определенно выраженное намерение отказаться от финансовых обязательств, а именно реализации права на законную неустойку в определенном на конкретную дату размере. В данном случае, пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ явно ограничивает права потребителя и нарушает публичный запрет на ограничение прав потребителя на выплату ему неустойки при нарушении сроков передачи квартиры в строящемся доме, в связи с чем указанный пункт подлежит признанию недействительным (ничтожным). В данном случае ответчик не передал в установленный законом срок истцу квартиру, нарушил принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве, в связи с чем истец был вынужден изыскивать способы восстановления своих нарушенных прав, направлять претензионные письма Застройщику и получать отказ в удовлетворении требований, истец лишился возможности пользоваться личной квартирой в семейных целях из-за просрочки передачи квартиры, испытывая нравственные и физические страдания, истец вынужден был вести досудебные переговоры и обратиться в суд, вследствие чего ответчик причинил истцу моральный вред, который он оценивает в 50 000 рублей. ФИО1ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ответчика досудебную претензию, доказательства чему приложены к иску, однако ответа до настоящего времени не поступило, в связи с чем досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

С учетом изложенного и истец просит: признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1 в части указания на отсутствие у ФИО1 финансовых претензий к Застройщику; взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 разницу в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 339 848,60 рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 неустойку по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 203 918,33 рублей; взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮгСтрой» в пользу _ ФИО1 50 000 рублей компенсации морального вреда; взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В судебном заседании истец ФИО1 лично не участвовала, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежащим образом, направила ходатайство о рассмотрении искового заявления без ее участия, для участия в деле направила своего представителя ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований в полном объеме настаивал.

Представитель ответчика ООО «Юг-Строй» - ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела и исследовав представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЮгСтрой», выступающим в качестве застройщика, и ФИО1, выступающей в качестве участника долевого строительства, был заключен договор № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса.

В соответствии с условиями договора № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство 4-х блочного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи, <адрес>, участок №, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участникам квартиру, а участники долевого строительства обязались оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Объектом долевого строительства по договору № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, является <адрес> (номер на поэтажном плане) на 5 этаже Блок Г в 4-х блочном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <адрес> дали, участок № с кадастровым номером 23:49:0402012:8236. Присвоен адрес после получения адресной справки: г. Сочи, <адрес>.

Ориентировочная площадь с учетом балконов составляет 61,7 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) и приведена в приложении № (графическое изображение квартиры) и передается в собственность участнику долевого строительства.

Срок окончания строительства – ДД.ММ.ГГГГ. Сроком ввода в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП является 1 квартал 2019 года (п.п. 2.2, 2.3 договора).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры. Цена договора составляет 4 219 000 рублей. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 68 380 рублей.

Истец ФИО1 обязательства по договору № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, исполнили в полном объеме, выплатив застройщику денежные средства в размере 4 219 000 рублей. Перечисление денежных средств в полном объеме на расчетный счет застройщика было осуществлено в установленные договором сроки, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 221 000 рублей.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 данного Федерального закона).

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 данного Федерального закона).

Статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Из материалов дела установлено, что 30.07.2019 года застройщик ООО «ЮгСтрой» передал в совместную собственность участнику долевого строительства ФИО1 квартиру с кадастровым номером 23:49:0402012:7989, находящуюся в многоквартирном жилом комплексе по адресу: г. Сочи, <адрес>, в подтверждение чего ими подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Передаваемая в собственность участников долевого строительства квартира, в соответствии с техническим паспортом имеет следующие характеристики: номер квартиры – 441 (строительный 445), этаж – 5 (блок Г) 4 Подъезд, общая площадь (без учета балкона) – 56 кв.м., фактическая площадь балкона – 7,1 кв.м., общая площадь с учетом приведенной площади балкона – 63,1 кв.м.

На основании пп. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

В соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, вернад, террас.

На основании п. 5 ст. 15 ЖК РФ лоджия не входит в общую площадь квартиры.

Согласно п. 2.8 договора № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, окончательное определение площади квартиры производится застройщиком на основании данных технического паспорта, изготовленного органом технической инвентаризации.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а также согласно экспликации технического паспорта, изготовленного Отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи, изготовленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: г. Сочи, <адрес>, составляет 56 кв.м., а также площадь балкона – 4,2 кв.м., площадь лоджии – 2,9 кв.м.

Таким образом, общая площадь приобретенной истцом по договору № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 56 кв.м., остальная площадь не включена в общую площадь квартиры (7,1 кв.м.), так как является площадью лоджии и балкона, а значит не входит в общую площадь квартиры, согласно ст. 15 ЖК РФ.

Исходя из текста договора № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 06.04.2018 года следует, что застройщиком была указана только общая площадь приобретаемого жилого помещения (квартиры), в которую в нарушение норм жилищного законодательства (ст. 15 ЖК РФ) и ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", была включена площадь лоджии и балкона, без указания отдельно площади лоджии, балкона и площади жилого помещения.

В п. 2.1 договора № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 06.04.2018 года, при указании застройщиком, что в проектную площадь квартиры включена, в том числе площадь лоджии и балкона, застройщик должен был выполнить требования п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и указать общую площадь квартиры, а также площадь лоджии и балкона.

<адрес> квартиры по договору № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, была определена 61,7 кв.м. вместе с площадью балкона и лоджии, при этом, после окончания строительства, общая площадь жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: г. Сочи, <адрес>, составила 56 кв.м., а также площадь балкона – 4,2 кв.м., площадь лоджии – 2,9 кв.м.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в нарушение норм действующего законодательства при определении стоимости квартиры застройщиком ООО «ЮгСтрой» не был применен понижающий коэффициент.

Так, в случае если частью жилого помещения является балкон, лоджия, то к площади лоджии применяется понижающий коэффициент, который установлен приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджий, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», для балконов - 0,3, для лоджий - 0,5.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством застройщик должен был выполнить требования ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и указать: общую площадь квартиры, площадь лоджии, произвести расчет стоимости балкона с учетом понижающего коэффициента – 0,3, стоимость лоджии с учетом понижающего коэффициента – 0,5.

В соответствии с ч. 4 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащие нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве) то к отношениям, возникающим из таких договоров, применяется закон о защите прав потребителей.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 22.12.2020) "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Таким образом, условия договора № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от 06.04.2018 года, указанные в п. 2.1 об учете площади квартиры, включая площадь лоджии и балкона без понижающего коэффициента - является незаконным и должно быть признано недействительным в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Условие п. 3.2 договора участия в долевом строительстве определение цены квартиры без учета понижающего коэффициента - является так же незаконным и должно быть признано недействительным в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Рассматривая требования истца о взыскании с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 разницы в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ из-за уменьшения общей площади квартиры в размере 339 848 рублей 60 копеек, суд приходит к выводу о том, что истцом неверно произведен перерасчет цены договора.

Так, с учетом фактической площади <адрес> кв.м., площади балкона 4,2 кв.м., площади лоджии 2,9 кв.м., расчет должен производиться следующим образом: 4 219 000 рублей – ((56 кв.м. х 68 380 рублей) + (2,9 кв.м. х 68 380 рублей х 0,5) + (4,2 х 68 380 рублей х 0,3)) = 4 219 000 рублей – (3 829 280 рублей + 99 151 рубль + 86 158 рублей 80 копеек) = 204 410 рублей 20 копеек, где 68 380 рублей – цена 1 кв.м. по договору, 4 219 000 рублей – оплаченная истцом цена договора, 0,5 – понижающий коэффициент для лоджии, 0,3 – понижающий коэффициент для балкона.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 подлежит взысканию разница в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ из-за уменьшения общей площади квартиры, с учетом понижающих коэффициентов при расчете стоимости площади балкона и лоджии, всего в размере 204 410 рублей 20 копеек.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика суммы неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 203 918,33 рублей, суд приходит к выводу об удовлетворении данных требований.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) - ставка процента при предоставлении Центральным банком кредитов коммерческим банкам. С ДД.ММ.ГГГГ Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России. С ДД.ММ.ГГГГ значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Между истцами и ответчиком заключен договор № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 2.3 которого установлено, что срок ввода дома в эксплуатацию - 1 квартал 2019 года (срок по ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктом 6.3 № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан передать квартиру в течение двух месяцев.

Так, ДД.ММ.ГГГГ (то есть в срок, установленный п. 2.3 договора долевого участия) ответчиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию № RU№, в связи с чем крайний срок передачи квартиры участнику строительства является ДД.ММ.ГГГГ, однако фактически квартира передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Таким образом, ответчик обязан уплатить истцу неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере 203 918 рублей 33 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из следующего расчета: 4 219 000 рублей х 100 х 2 х 1/300 х 7,25% = 203 918 рублей 33 копейки.

Каких-либо оснований для освобождения застройщика от обязательства выплатить законную неустойку, не имеется, равно как не имеется и оснований для снижения размера неустойки по статье 333 ГПК РФ, поскольку в просрочке исполнения обязательства наличествует только вина застройщика, не организовавшего в установленный договором срок передачу квартиры участнику долевого строительства. Доказательств, подтверждающих, что ответчик направлял истцу уведомление о готовности передать квартиру в установленный договором № А-451-445-Ж05 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ срок, а истец уклонялся от получения квартиры и подписания акта приема-передачи, суду не представлено.

При этом, суд считает, что пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что участник долевого строительства ФИО1 не имеет финансовых претензий к застройщику, является недействительным (ничтожным), поскольку он ограничивает право участника долевого строительства как потребителя, предоставленное ему законом (п. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), а кроме того из него не усматривается определенно выраженное намерение отказаться от финансовых обязательств, а именно реализации права на законную неустойку в определенном на конкретную дату размере.

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В данном случае, пункт 4 акта приема-передачи от 30.07.2019 года явно ограничивает права потребителя и нарушает публичный запрет на ограничение прав потребителя на выплату ему неустойки при нарушении сроков передачи квартиры в строящемся доме, в связи с чем указанный пункт подлежит признанию недействительным (ничтожным).

Истцом заявлены требования о возмещении компенсации морального вреда, причиненного действиями ответчика, в размере 50 000 рублей.

Данные требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" установлено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 1101 Гражданского кодекса РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих, что действиями ответчика ему был причинен моральный вред, а именно физические или нравственные страдания, не указано, в чем именно они выражались, какой имели характер и какую длительность. Таким образом, суд считает не доказанным факт причинения ответчиком истцам морального вреда, возникшего в результате неправомерных действий ответчика.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Исходя из буквального толкования указных выше норм, данный штраф является ответственностью должника не за неисполнение обязательства, а за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя, предъявленных последнему в соответствии с положениями Закона «О защите прав потребителей».

Поскольку в порядке досудебного урегулирования спора ответчик не удовлетворил требования истца как потребителя о возврате уплаченных денежных средства, в связи с пересчетом площади квартиры с применением понижающих коэффициентов, а также неустойки за просрочку исполнения обязательств, при этом суд удовлетворяет частично удовлетворяет данные исковые требования, то с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 204 164 рубля 26 рублей, который рассчитывается следующим образом: 408 328 рублей 53 копейки / 2 = 204 164 рубля 26 рублей.

В соответствии с частью 1 ст. 103 ГПК РФ и частью 8 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Абзацем 8 ч. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ установлено, что государственная пошлина по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации), подлежит взысканию в местный бюджет.

Учитывая размер удовлетворенных судом исковых требований, принимая во внимание наличие удовлетворенных судом требований неимущественного характера о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, госпошлина в соответствии с правилами ст. 333.19 Налогового кодекса РФ составляет 7 283 рубля 29 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования город-курорт Сочи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ООО «ЮгСтрой» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 4 акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ЮгСтрой» и ФИО1 в части указания на отсутствие у ФИО1 финансовых претензий к Застройщику.

Взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 разницу в цене по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ из-за перерасчета общей площади квартиры в размере 204 410 (двести четыре тысячи четыреста десять) рублей 20 копеек.

Взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 неустойку по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого комплекса № Г-451-445-Ж05 от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 203 918 (двести три тысячи девятьсот восемнадцать) рублей 33 копейки.

Взыскать с ООО «ЮгСтрой» в пользу ФИО1 штраф за неисполнение в добровольном порядке законных требований потребителя в размере 204 164 (двести четыре тысячи сто шестьдесят четыре) рубля 26 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «ЮгСтрой» в доход бюджета муниципального образования город-курорт Сочи госпошлину в размере 7 283 (семь тысяч двести восемьдесят три) рубля 29 копеек.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей 25.03.2021 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"