Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Няндомского районного суда Архангельской области гражданское дело по иску Добрынинского Е.Ю., Павловой И.Н. к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным и взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Добрынинский Е.Ю., Павлова И.Н. обратились в Няндомский районный суд Архангельской области с исковым заявлением к ЗАО «Горстройзаказчик» о расторжении договора участия в долевом строительстве, указав в обоснование, что 18 апреля 2014 года между ними и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ЗАО «Горстройзаказчик» обязано было в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: <адрес> по генплану в микрорайоне «Можайский» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства, а они были обязаны уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. По окончании строительства они обнаружили недостатки, а именно: входная дверь установлена в месте не согласованном в договоре; отсутствует стена между прихожей и межквартирной лестничной площадкой; не закрыто пространство между колоннами и стенами; не закрыта колонна в санузле. Полагают, что данные недостатки являются существенными. Просят расторгнуть договор № участия в долевом строительстве от 18 апреля 2014 года, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 мая 2014 года, номер регистрации <данные изъяты>.

В ходе производства по делу истцы уточняли исковые требования. В конечном итоге, в исковом заявлении об изменении исковых требований от 17 февраля 2017 года (л.д. 109-113), просили признать договор № участия в долевом строительстве от 28 апреля 2014 года незаключенным, взыскать с ответчика в их пользу неосновательное обогащение в размере 2777000 рублей, ссылаясь на то, что в договоре не содержится описание общего имущества в многоквартирном доме, подлежащего передаче участникам долевого строительства. Жилое помещение описано не конкретно и не в соответствии с проектной документацией, не указаны строительные оси, в которых располагается объект долевого строительства, не указаны составные части (помещения), входящие в состав объекта с указанием их проектных площадей. В приложении к договору отображен план типового, а не 8 этажа, без указания строительных осей и конкретного жилого помещения. Нумерация квартир проектной документацией не предусмотрена. Адрес объекту присвоен после ввода его в эксплуатацию. Таким образом, в договоре не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Также в договоре отсутствует условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства. Цена договора не определена, так как договор содержит указание на окончательную стоимость квартиры, которая в нем не указана. Кроме того, договор не содержит условий о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В судебном заседании истцы Добрынинский Е.Ю., Павлова И.Н. доводы и требования искового заявления с учетом его изменения от 17 февраля 2017 года поддержали в полном объеме. Просили признать договор № участия в долевом строительстве от 28 апреля 2014 года незаключенным, взыскать с ответчика в их пользу неосновательное обогащение в размере 2777000 рублей. Ранее заявленные исковые требования не поддержали.

Представитель истцов Константинов А.В. в судебном заседании также доводы и требования искового заявления с учетом их изменения поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО «Горстройзаказчик» Романов С.В. в судебном заседании с иском не согласился, пояснив, что, по его мнению, истцы не вправе изменять исковые требования, поскольку с учетом их окончательных требований полностью изменились основания и предмет иска.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При подготовке дела к судебному разбирательству и в судебном заседании сторонам разъяснялись требования статей 56, 57 ГПК РФ, в связи с чем, суд выносит решение на основании доказательств, представленных сторонами.

Доводы представителя ответчика о невозможности изменения истцами основания и предмета иска в полном объеме, являются несостоятельными, поскольку указанное право предоставлено истцам, действующим гражданско-процессуальным законодательством (ст. 39 ГПК РФ).

Суд приступил к рассмотрению гражданского дела по заявленным истцами требованиям, с учетом их изменения.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

В соответствии с ч. 1, 3, 4, 5 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с главой 28 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами при его заключении соблюдены необходимые требования относительно формы и содержания договора.В судебном заседании установлено, что 28 апреля 2014 года между истцами и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве, зарегистрированный в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07 мая 2014 года, номер регистрации <данные изъяты>. По указанному договору ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, № по генплану в микрорайоне «Можайский» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства, которые обязались уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (п.1.1 договора).

Истцы просят признать оспариваемый договор № участия в долевом строительстве от 28 апреля 2017 года незаключенным, исходя из того что в указанном договоре не предусмотрены все его существенные условия, указывая, в частности, на то обстоятельство что в договоре не содержится описание общего имущества в многоквартирном доме, подлежащего передаче им, не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Также в договоре отсутствует условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства. Цена договора не определена, так как договор содержит указание на окончательную стоимость квартиры, которая в нем не указана. Кроме того, договор не содержит условий о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Вместе с тем суд находит данные доводы истцов несостоятельными, поскольку они опровергаются представленным договором.

Приложением № к договору является паспорт объекта на жилой дом <адрес>, в котором указаны технические характеристики объекта. Имеется проект секции №, типовой этаж. Паспорт и чертеж подписан истцами.

Согласно п.1.2 договора по окончании строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передается участникам долевого строительства для оформления права собственности двухкомнатная <адрес>, расположенная в 5 секции на 8 этаже объекта.

Договором от 28 апреля 2014 года определены все существенные условия предмет договора, цена договора и предмет расчетов, права и обязанности сторон, особые условия, гарантии качества, сроки сдачи объекта.

В п.1.3 договора определен срок ввода объекта в эксплуатацию (5-6 секции) III квартал 2015 года. Фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» или иной уполномоченной организацией, в соответствии с п.5 ст.15 Жилищного кодекса РФ.

Указанный в приложении № перечень работ, оборудования и материалов является не окончательным и может подлежать корректировке в соответствии с условиями настоящего договора.

По условиям пункта 1.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретенная участниками долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» или иной уполномоченной организацией, в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Площадь квартиры, указанная в пункте 1.2 договора определена по проектной документации. В случае увеличения или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», стороны производят перерасчет за разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 2.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.6 договора в случае отклонения общей площади объекта по данным государственного технического учета и инвентаризации от проектной в сторону увеличения или уменьшения, стороны производят перерасчет цены договора, исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства.

Цена договора определена сторонами в сумме 2777000 рублей из расчета 37000 рублей за 1 кв.м. проектной площади квартиры (п.2.1). Сумма, подлежащая уплате участниками долевого строительства, указанная в п.2.1 договора в случае оплаты участниками долевого строительства в установленный договором срок является окончательной, индексации и изменению до конца строительства не подлежит, за исключением обстоятельств, изложенных в п.п.2.5, 3.2.6 договора (п.2.4).

Согласно п.2.5 договора площадь квартиры, указанная в п.1.2 договора определена по проектной документации. В случае увеличения площади или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» стороны производят перерасчет за разницу в площади. Расчеты производятся исходя из стоимости 1 кв.м., указанной в п.2.1 договора. В случае отклонения общей площади объекта по данным государственного технического учета и инвентаризации от проектной в сторону увеличения или уменьшения стороны производят перерасчет цены договора, исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства (п.2.6).

В соответствии с п.4.13 договора, договор считается исполненным и подлежит прекращению с момента полной оплаты участниками долевого строительства денежных средств, предусмотренных условиями договора и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. С момента подписания акта приема-передачи стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению договора и произведенным расчетам.

Стороны по своему усмотрению согласились со всеми существенными условиями данного договора, подписав его, тем самым подтвердив свое волеизъявление на заключение договора на данных условиях.

Тем самым правовых оснований для признания оспариваемого договора незаключенным не имеется.

Кроме того суд учитывает, что 11 ноября 2015 года Департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, № по ГП в МКР «Можайский» (строительный адрес).

В материалах дела имеется акт проверки в отношении ЗАО «Горстройзаказчик» № от 25.05.2015, проведенной Управлением Роспотребнадзора по Вологодской области по соблюдению обязательных требований Закона РФ «О защите прав потребителей», ГК РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и др. В ходе проверки изучены документы на объекты долевого строительства жилых домов, в том числе по адресу: <адрес>, № в мкр. «Можайский» (по генплану), изучены договоры участия в долевом строительства некоторых граждан и установлено, что все договоры заключены по типовой форме, цена договора меняется в зависимости от характеристики объекта строительства и порядка ее расчета, указаны срок и порядок уплаты цены; имеется определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Установлено, что договоры не содержат условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Указанные обстоятельства также установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 10 ноября 2016 года, имеющим для разрешения настоящего дела преюдициональное значение.

Так вступившим в законную силу решением суда установлено, что заключив 28 апреля 2014 года договор долевого участия в строительстве, стороны определили, что объект долевого строительства это двухкомнатная квартира с характеристиками, указанными в паспорте объекта (пункт 1.2 договора).

При этом приложение № 1 к договору содержит общие характеристики квартиры, указанный в приложении перечень работ, оборудования и материалов является не окончательным и может подлежать корректировке в соответствии с условиями настоящего договора; пунктами 1.4, 2.5, 2.6 договора предусмотрен перерасчет цены договора, исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства в случае отклонения общей площади объекта по данным государственного технического учета и инвентаризации от проектной в сторону увеличения или уменьшения.

Качество спорного объекта долевого строительства по своей конструктивной надежности и безопасности соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при этом изменение планировки спорной квартиры, внесенные ответчиком в феврале 2016 года в проектную документацию, не препятствуют использованию объекта в связи с его назначением и не являются недостатком.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая, что оснований для признания договора участия в долевом строительстве незаключенным не имеется, производное требование истцов о взыскании неосновательного обогащения в следствие незаключенности договора, также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Добрынинского Е.Ю., Павловой И.Н. к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным и взыскании неосновательного обогащения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29 марта 2017 года.

Судья Е.Н. Воропаев