Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Четвертый дом», ОАО «Химстрой», ООО «НК Инвест транс», ФИО2 о признании права собственности на квартиру, признании права собственности ЖСК «Четвертый дом» недействительным, признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ЖСК «Четвертый дом» на квартиру недействительной, признании недействительным дополнительного соглашения в части передачи квартиры №... в счет оплаты выполненных работ, признании акта приема-передачи квартиры недействительным, признании договора уступки права требования недействительным;

по встречному иску ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест транс» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Химстрой», ООО «НК Инвест транс» о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование иска указал, что 07.09.2007 года между ФИО1 и ОАО «Химстрой» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом №...

Решением Нижнекамского городского суда РТ от 01.12.2010 года по делу №2-4973/10 вынесено решение, по которому предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом №... от 07.09.2007 года, заключенный между ФИО1 и ОАО «Химстрой», признан договором на долевое участие в строительстве жилья – двухкомнатной квартиры №..., общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом доме ... без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления. Стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация).

В настоящее время указанное жилье передано ООО «НК Инвест транс».

В последующем стало известно, что аналогичный договор был заключен с ФИО3, проживающим в г.Набережные Челны, который обратился с апелляционной жалобой на решение Нижнекамского городского суда РТ от 01.12.2010 года.

29.11.2012 года апелляционная инстанция Верховного Суда РТ отменила решение Нижнекамского городского суда РТ от 01.12.2010 года и приняла новое решение, которым иск ФИО1 удовлетворила. Признала предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом №... от 07.09.2007 года, заключенный между ФИО1 и ОАО «Химстрой», договором на долевое участие в строительстве жилья – двухкомнатной квартиры №..., общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом доме .... Обязала произвести государственную регистрацию договора на участие в долевом строительстве жилого дома в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В настоящее время в Управлении Росреестра по РТ указанный договор зарегистрирован.

Просит признать за ФИО1 право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительстве объекте, расположенном по адресу: ... (строительный адрес) двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления. Стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома.

Произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности на долю в незавершенном строительстве объекте двухкомнатной квартиры №... общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом доме ... (строительный адрес), в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без участия ОАО «Химстрой» и ООО «НК Инвест транс», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой» и ООО «НК Инвест транс».

Взыскать с ответчиков в солидарном порядке уплаченную госпошлину в размере ... рубля.

Определением суда от 22.04.2013 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечен ЖСК «Четвертый дом».

Определением суда от 20.05.2013 года принято изменение исковых требований ФИО1 Просит признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ... РТ (строительный адрес) двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., почтовый адрес: ... без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома. Произвести государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г..., в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без участия ОАО «Химстрой» и ООО «НК Инвест транс», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой» и ООО «НК Инвест транс».

Определением суда от 12.07.2013 года привлечены в качестве соответчиков по делу ЖСК «Четвертый дом» и ФИО2, привлечены по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования Исполком Нижнекамского муниципального района РТ, Управление Росреестра по РТ, МРИ ФНС РФ №11 по РТ. Также принято уточнение и увеличение исковых требований. ФИО1 просит признать право собственности ЖСК «Четвертый дом» на двухкомнатную квартиру ... общей площадью ... кв.м., жилой ... (строительный адрес) двухкомнатная квартира №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома недействительным. Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ЖСК «Четвертый дом» на двухкомнатную квартиру ... общей площадью ... кв.м., жилой дом 4... (строительный адрес) двухкомнатная квартира №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома недействительной. Признать дополнительное соглашение №02 от 08.04.2012 года к договору №1 от 30.01.2012 года, заключенному между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «Инвест транс» в части передачи двухкомнатной квартиры ... (почтовый адрес), общей площадью ... кв.м., жилой дом ... (строительный адрес) двухкомнатная квартира №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома в счет оплаты выполненных работ недействительным. Признать акт приема-передачи двухкомнатной квартиры ... (почтовый адрес), общей площадью ... кв.м., жилой дом ... (строительный адрес) двухкомнатная квартира №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома, подписанного между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «Инвест транс» в счет оплаты выполненных работ по договору №1 от 30.01.2012 года недействительным. Признать договор уступки права требования №37 от 04.05.2012 года, заключенный между ООО «Инвест транс» и ФИО2, а также акт приема-передачи от 04.05.2012 года на двухкомнатную квартиру ... (почтовый адрес), общей площадью ... кв.м., жилой дом ... (строительный адрес) двухкомнатная квартира №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома недействительными. Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение двухкомнатную квартиру ...почтовый адрес), общей площадью ... кв.м., жилой дом ... (строительный адрес) двухкомнатная квартира №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) в третьем подъезде, на пятом этаже многоквартирного жилого дома. Судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины в размере ... рублей и ... рублей взыскать солидарно с ответчиков ЖСК «Четвертый дом», ООО «Инвест транс» и ФИО2

Определением суда от 12.07.2013 года принято встречное исковое заявление ФИО2 к ЖСК «Четвертый дом» и ООО «Инвест транс» о признании права собственности на квартиру. Просит признать за ФИО2 право собственности на двухкомнатную квартиру №..., общей площадью ... кв.м., расположенную в третьем подъезде, на пятом этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: ....

В судебном заседании представитель истца просит иск удовлетворить. Уточнил одно из требований: просит признать отсутствующим у Жилищно-строительного кооператива «Четвертый дом» право собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную в третьем подъезде на пятом этаже в жилом доме .... В удовлетворении встречного иска ФИО2 просит отказать.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «НК Инвест транс» не явился, представил возражения (л.д.143-150) просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать, иск ФИО2 удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ЖСК «Четвертый дом» просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать, иск ФИО2 удовлетворить.

В судебном заседании представитель третьего лица Исполкома Нижнекамского муниципального района РТ просит в удовлетворении иска ФИО1 отказать, иск ФИО2 удовлетворить.

В судебное заседание ответчики ОАО «Химстрой» (просит приостановить производство по делу), ФИО2 (истец по самостоятельным требованиям),третьи лица Управление Росреестра по РТ и МРИ ФНС №11 по РТ не явились. Были извещены надлежащим образом. Суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд установил, что 07.09.2007 года между ФИО1 и ОАО «Химстрой» был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом №... (л.д.116-117), в п.1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Нижнекамск, жилой дом ... (строительный адрес), ОАО «Химстрой» будет выступать Застройщиком, ФИО1 – Дольщиком, и Застройщик передаст дольщику в собственность двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) на 5-м этаже в 3-м подъезде в указанном жилом доме.

Согласно справке от 07.09.2007 года расчеты за двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м. на 5-м этаже в 3-м подъезде в жилом доме ... в сумме ... рублей произведены полностью (л.д.118).

Решением Нижнекамского городского суда РТ от 01.12.2010 года по делу по иску ФИО1 к ОАО «Химстрой» о признании предварительного договора на долевое участие в строительстве жилого дома договором участия в долевом строительстве жилья и государственной регистрации договора суд решил: «Исковые требования ФИО1 удовлетворить. Признать предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с физическим лицом, заключенный 07.09.2007 года ОАО «Химстрой» и ФИО1, договором на долевое участие в строительстве жилья - двухкомнатной квартиры №..., общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом доме ... (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация) между ОАО «Химстрой» и ФИО1 Произвести государственную регистрацию договора на участие в долевом строительстве жилья - двухкомнатной квартиры №... общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом доме ... (строительный адрес), без чистовой отделки (штукатурка, стяжка, проводка, система отопления, стояки горячего и холодного водоснабжения, канализация), заключенного 07.09.2007 года между ОАО «Химстрой» и ФИО1, в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», без участия ОАО «Химстрой», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав ОАО «Химстрой»» (л.д.19-24).

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РТ от 29.11.2012 года, решение Нижнекамского городского суда РТ от 01.12.2010 года отменено и принято новое решение. «Исковые требования ФИО1 удовлетворить. Признать предварительный договор №... участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный 07.09.2007 года между ОАО «Химстрой» и ФИО1, договором на долевое участие в строительстве двухкомнатной квартиры №... общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом доме .... Произвести государственную регистрацию договора на участие в долевом строительстве двухкомнатной квартиры №..., общей площадью ... кв.м., расположенной в третьем подъезде, на пятом этаже, в строящемся многоквартирном жилом ..., заключенного 07.09.2007 года между ОАО «Химстрой» и ФИО1, в порядке установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» » (л.д.25-32).

25.08.2011 года указанный Договор №... на долевое участие в строительстве жилья был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.117).

Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на основании вышеуказанного Договора №... у застройщика ОАО «Химстрой» в силу п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникла обязанность перед дольщиком создать объект недвижимости (спорную квартиру) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать спорную квартиру истцу в собственность.

На момент заключения Договора №... ОАО «Химстрой» являлся надлежащим застройщиком, что представителем третьего лица Исполкома Нижнекамского муниципального района РТ не оспаривается, поскольку ОАО «Химстрой» было выдано разрешение на строительство от 01.06.2007 года многоквартирного жилого дома ... (строительный адрес).

Следовательно, ОАО «Химстрой» имел полный пакет документов, указанный в ст.51 Градостроительного кодекса РФ, необходимый для получения разрешения на строительство.

Решением Арбитражного суда РТ от 11.10.2011 года ОАО «Химстрой» признано несостоятельным (банкротом) (л.д.105-106).

На момент объявления ОАО «Химстрой» несостоятельным (банкротом) многоквартирный жилой дом ... был построен застройщиком со степенью готовности не менее 60% (л.д.171).

С целью выведения спорного дома из конкурсной массы 25.08.2011 года (л.д.187) дольщиками было принято решение об образовании ЖСК «Четвертый дом», который был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.10.2011 года (л.д.169).

Участниками общей долевой собственности в строящемся многоквартирном жилом доме ... 08.12.2011 года были зарегистрированы доли в праве общей долевой собственности пропорционально площади квартир, по которым у них были заключены договора с ОАО «Химстрой» на долевое участие в строительстве жилья, что не оспаривается сторонами.

Суд обращает свое внимание на тот факт, что ФИО1 не принимал участие в образовании ЖСК «Четвертый дом», не являлся и не является членом ЖСК «Четвертый дом», и не принимал участие в регистрации иными дольщиками долей в праве общей долевой собственности пропорционально площади квартир, что сторонами также не оспаривается. При этом, до момента регистрации 10.10.2011 года ЖСК «Четвертый дом» 25.08.2011 года в установленном законом порядке был зарегистрирован договор №... на долевое участие ФИО1 в строительстве жилья на основании решения суда от 01.12.2010 года.

По мнению суда, тот факт, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РТ от 29.11.2012 года, решение Нижнекамского городского суда РТ от 01.12.2010 года отменено и принято новое решение не отменяет факт законности регистрации 25.08.2011 года договора №... на долевое участие ФИО1, поскольку указанным апелляционным определением данный договор также подлежал регистрации. При этом, регистрация от 25.08.2011 года не была отменена, следовательно, сохраняла свое законное действие.

Для решения уставных (л.д.177-185) задач ЖСК «Четвертый дом» обратилось в Исполком Нижнекамского муниципального района РТ и 15.02.2012 года ему было выдано разрешение на строительство спорного дома (л.д.175), а затем 22.10.2012 года было выдано разрешение на ввод спорного дома в эксплуатацию (л.д.174-174а), которому был присвоен адрес: ...л.д.176).

По мнению суда, адреса ... являются обозначениями одного и того же объекта недвижимости, поэтому при разрешении данного дела по существу суд руководствуется этими адресами с учетом их обозначения в оспариваемых документам и факта создании спорного объекта недвижимости.

Как пояснил представитель третьего лица Исполкома Нижнекамского муниципального района РТ, в отношении предыдущего застройщика ОАО «Химстрой» был расторгнут договор, на основании которого ему ранее был предоставлен земельный участок для строительства спорного дома. Для ЖСК «Четвертый дом» были сформированы 2 земельных участка под строительство спорного дома (л.д.122-132).

Таким образом, надлежащим застройщиком спорного дома после ОАО «Химстрой» стал ЖСК «Четвертый дом».

Согласно ст.6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п.1 ст.13 этого же Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок , принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости .

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Поскольку Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не урегулирована ситуация, когда на стадии строительства происходит смена застройщика при отсутствии соглашений между предыдущим и новым застройщиком о правопреемстве по ранее заключенным договорам, суд считает необходимым применить к данной ситуации гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогию закона).

По мнению суда, поскольку в силу п.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», мерой обеспечения обязательств застройщика считается залог земельного участка, на котором ведется строительство объекта недвижимости, и строящийся объект недвижимости, то на момент строительства спорного дома ОАО «Химстрой» обеспечением обязательств застройщика перед ФИО1 по договору №... стал земельный участок, на котором непосредственно велось строительство спорного дома и сам строящийся объект недвижимости.

Согласно ст.17 и п.3 ст.25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ относительно государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе залога), указанной в определениях от 5 июля 2001 года N 132-О и N 154-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Суду не представлено достоверных и объективных доказательств того, что в отношении земельного участка, предоставленного ОАО «Химстрой» для строительства спорного дома, и самого спорного дома помимо регистрации на основании решения суда договора №26пр... в установленном законом порядке было также зарегистрировано и возникновение залога.

Однако, в силу вышеуказанной правовой позиции Конституционного Суда РФ сам факт наличия договора №... сам по себе порождает возникновение залога в отношении земельного участка, предоставленного ОАО «Химстрой» для строительства спорного дома, и самого спорного дома, вне зависимости от наличия или отсутствия государственной регистрации залога.

Поскольку земельный участок и строящийся спорный дом, находящиеся в залоге у истца, после ОАО «Химстрой» перешли в фактическое владение ЖСК «Четвертый дом», то, следовательно, к ЖСК «Четвертый дом» земельный участок и строящийся спорный дом перешли с обременением в виде залога.

Тот факт, что ранее существовавший юридически земельный участок, предоставленный ОАО «Химстрой», и на котором велось строительство спорного жилого дома и расположен жилой дом, прекратил свое юридическое существование и были юридически сформированы 2 земельных участка, предоставленных ЖСК «Четвертый дом», суд считает, в указанном случае не будет являться средством юридического преодоления залога, поскольку фактически земельный участок, на котором велось строительство спорного жилого дома и расположен жилой дом, а также сам спорный жилой дом остались прежними.

Поэтому после получения разрешения на строительство и разрешения на ввод спорного дома в эксплуатацию, на застройщика ЖСК «Четвертый дом» при наличии указанного залога фактически перешла обязанность ОАО «Химстрой» передать в собственность истца спорную квартиру после завершения строительства.

Суд установил, что для организации завершения строительства спорного дома члены ЖСК «Четвертый дом» передали в собственность ЖСК «Четвертый дом» ранее зарегистрированные свои права собственности на доли в праве общей долевой собственности пропорционально площади квартир, что сторонами не отрицается.

02.03.2012 года ЖСК «Четвертый дом» зарегистрировало в собственность строящийся многоквартирный жилой дом ... с готовностью 60% (л.д.188).

При этом, суд отмечает, что при передаче ЖСК «Четвертый дом» членами ЖСК своих прав собственности на доли в праве общей долевой собственности пропорционально площади квартир, ответчику ЖСК «Четвертый дом» не передавалось право собственности на долю в праве общей долевой собственности пропорционально площади спорной квартиры.

По мнению суда, в силу требований п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом вышеизложенного ЖСК «Четвертый дом» после завершения строительства при наличии указанного залога правомочен и обязан был передать спорную квартиру только в собственность истца.

Иные действия противоречили бы существу залоговых обязательств застройщика ЖСК «Четвертый дом», а сама спорная квартира стала бы иметь признаки неосновательного обогащения для ЖСК «Четвертый дом», поскольку ответчику ЖСК «Четвертый дом» не передавалось право собственности на долю в праве общей долевой собственности пропорционально площади спорной квартиры, при том, что на момент получения разрешения на строительство ЖСК «Четвертый дом» фактически получил спорный дом уже со степенью 60% готовности, то есть спорная квартира вне зависимости от государственной регистрации прав как составная часть объекта залогового обязательства существовала.

Однако, в нарушение требований п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ЖСК «Четвертый дом» стал производить иное распоряжение спорной квартирой путем заключения 30.01.2012 года Договора №1 с ООО «Инвест Транс» о завершении строительства спорного дома (л.д.91-92) и Дополнительного соглашения №02 от 08.04.2012 года к данному Договору об оплате выполненных работ, в том числе спорной квартирой №... (л.д.93).

После акта приемки законченного строительством объекта от 16.10.2012 года (л.д.172-173) у ООО «Инвест Транс» в силу изложенных договоренностей с ЖСК «Четвертый дом» возникло право требования передачи в собственность ООО «Инвест Транс» спорной квартиры №....

08.04.2012 года между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «Инвест Транс» был составлен акт приема-передачи спорной квартиры №..., по которому данная квартира была передана ООО «Инвест Транс» (л.д.94). Однако право собственности ООО «Инвест Транс» на спорную квартиру в установленном законом порядке не было зарегистрировано (л.д.115).

04.05.2012 года между ООО «Инвест Транс» и ФИО2 был заключен Договор уступки прав требования №... к Договору №1 от 30.01.2012 года, заключенному между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «Инвест Транс» о завершении строительства спорного дома (л.д.95). Согласно п.1 Договора уступки прав требования №... к ФИО2 перешло право требования передачи в собственность спорной квартиры №.... Расчет произведен полностью (л.д.95). Однако право собственности ФИО2 на спорную квартиру в установленном законом порядке не было зарегистрировано (л.д.115).

Согласно ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По мнению суда, вышеуказанные Дополнительное соглашение №02 от 08.04.2012 года к договору №1 от 30.01.2012 года, заключенное между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест Транс» в части передачи в собственность квартиры №... Обществу в счет оплаты выполненных работ; Договор уступки права требования №... от 04.05.2012 года (по договору №1 от 30.01.2012 года), заключенный между ООО «НК Инвест Транс» г.Нижнекамска РТ и ФИО2 фактически свидетельствуют о распоряжении ЖСК «Четвертый дом» спорной квартирой №... в нарушение п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку спорная квартира №... была передана не истцам.

А поскольку указанные сделки между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест Транс», между ООО «НК Инвест Транс» и ФИО2 хоть и непрошедшие государственную регистрацию, но позволяющие в итоге зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру №... от ЖСК «Четвертый дом» к ФИО2, суд считает, что исковые требования о признании недействительными (ничтожными) Дополнительного соглашения №02 от 08.04.2012 года к договору №1 от 30.01.2012 года, в части передачи в собственность квартиры №... Обществу в счет оплаты выполненных работ, а также Договора уступки права требования №... от 04.05.2012 года (по договору №1 от 30.01.2012 года) подлежат удовлетворению.

Как указано выше, поскольку в силу требований п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ЖСК «Четвертый дом» при наличии вышеуказанного залога правомочен и обязан был передать спорную квартиру только в собственность истца, чего не было сделано, то исковое требование о признании за ФИО1 права собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ... подлежит удовлетворению.

Соответственно, также подлежит удовлетворению и исковое требование о признании отсутствующим у ЖСК «Четвертый дом» права собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ... поскольку признание за истцом права собственности на спорную квартиру автоматически влечет прекращение у ЖСК «Четвертый дом» указанных прав на данную квартиру (с учетом применения п.2 ст.167 ГК РФ по сделке с ООО «НК Инвест Транс»).

Исковое требование о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ЖСК «Четвертый дом» на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ... удовлетворению не подлежит, поскольку суду не представлено доказательств наличия записи о праве собственности ЖСК «Четвертый дом» на спорную квартиру (л.д.114).

Применительно к исковому требованию истца о признании недействительным акта приема-передачи двухкомнатной квартиры №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ... от 08.04.2012 года, подписанный между ЖСК «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест Транс» г.Нижнекамска РТ в счет оплаты выполненных работ по договору №1 от 30.01.2012 года, и акта приема-передачи этой же квартиры, подписанного 04.05.2012 года между ООО «НК Инвест Транс» и ФИО2 (л.д.96), суд считает, что данные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку акты приема-передачи удостоверяют лишь факт исполнения обязательств сторон по договорам и не являются самостоятельными сделками, отвечающими признакам, установленным ст.153 ГК РФ, а потому не могут быть признаны недействительными.

Встречное исковое требование ФИО2 к ЖСК «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест Транс» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ... удовлетворению не подлежит, поскольку, как указано выше судом, право собственности на спорную квартиру признано за истцом ФИО1 А сделки по передаче права собственности на спорную квартиру ФИО2 признаны ничтожными.

Доводы представителей ответчиков о том, что истцы должны предъявлять свои требования защите нарушенных прав к ОАО «Химстрой», поскольку оно не исполнило условия договора на долевое участие, суд считает несостоятельными, поскольку как указано было выше залоговое обязательство перешло именно к новому застройщику ЖСК «Четвертый дом».

Доводы представителей ответчиков о том, что производство по требованиям к ОАО «Химстрой» подлежит прекращению, поскольку требования к застройщику-банкроту рассматриваются арбитражным судом, суд считает несостоятельными, поскольку с учетом вышеизложенной мотивировки суда надлежащими ответчиками по исковым требованиям истцов являются ЖСК «Четвертый дом», ООО «НК Инвест транс», ФИО2 ОАО «Химстрой» надлежащим ответчиком по заявленным требованиям не является, каких-либо решений по ответчику ОАО «Химстрой», его правам и обязанностям суд в силу требований п.3 ст.196 ГПК РФ не принимает.

Доводы представителей ответчиков о том, что окончание строительства жилого дома осуществлялось за счет средств иных дольщиков, суд считает не имеющими правового значении для разрешения данного дела и не влияющими на объем прав истца на спорную квартиру, однако данные доводы могут стать самостоятельным основанием для иска ЖСК «Четвертый дом» к истцу для разрешения спора, связанного с неучастием истца в финансировании завершения строительства дома.

Иные доводы ответчиков, указанные в том числе и в возражениях, суд считает несостоятельными, поскольку они направлены на иную оценку тех доказательств и правоотношений, которым судом выше дана надлежащая оценка.

В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчиков ЖСК «Четвертый дом», ООО «НК Инвест транс», ФИО2 подлежит взысканию в пользу истца уплаченная при подаче иска госпошлина.

В солидарном порядке с ответчиков ЖСК «Четвертый дом», ООО «НК Инвест транс», ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в размере ... рубля по удовлетворенному требованию о признании права собственности на спорную квартиру при заявленной стоимости ... рублей.

С ответчика ЖСК «Четвертый дом» подлежит взысканию госпошлина в размере ... рублей по удовлетворенному требованию о признании отсутствующим права собственности у ЖСК «Четвертый дом» на спорную квартиру.

В солидарном порядке с ответчиков ЖСК «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест транс» подлежит взысканию госпошлина в размере ... рублей по удовлетворенному требованию о признании частично недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения №02 от 08.04.2012 года к договору №1 от 30.01.2012 года.

В солидарном порядке с ответчиков ООО «НК Инвест транс» и ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в размере ... рублей по удовлетворенному требованию о признании недействительным (ничтожным) договора уступки права требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ...

Признать отсутствующим у Жилищно-строительного кооператива «Четвертый дом» право собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ...

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение №02 от 08.04.2012 года к договору №1 от 30.01.2012 года, заключенное между Жилищно-строительным кооперативом «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест Транс» в части передачи в собственность квартиры №..., площадью ... кв.м., этаж 5, подъезд №3, количество комнат 2, Обществу в счет оплаты выполненных работ.

Признать недействительным (ничтожным) договор уступки права требования №... от 04.05.2012 года (по договору №1 от 30.01.2012 года), заключенный между ООО «НК Инвест Транс» г.Нижнекамска РТ и ФИО2.

В остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков Жилищно-строительный кооператив «Четвертый дом», ООО «НК Инвест Транс» и ФИО2 в пользу ФИО1 в возврат уплаченной госпошлины ... рубля.

Взыскать с ответчика Жилищно-строительный кооператив «Четвертый дом» в пользу ФИО1 в возврат уплаченной госпошлины ... рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков Жилищно-строительный кооператив «Четвертый дом» ООО «НК Инвест Транс» в пользу ФИО1 в возврат уплаченной госпошлины ... рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков ООО «НК Инвест Транс» и ФИО2 в пользу ФИО1 в возврат уплаченной госпошлины ... рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Четвертый дом» и ООО «НК Инвест Транс» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру №... общей площадью ... кв.м., расположенную на пятом этаже в третьем подъезде в многоквартирном жилом доме ... – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Нижнекамский городской суд РТ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Нижнекамского

городского суда РТ Романов С.А.