Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ФИО2, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ней и ответчиком, договором долевого участия, взыскать с ФИО2 в ее пользу неустойку в размере рублей, штраф в размере пятидесяти процентов от суммы присужденной судом, в качестве компенсации морального вреда сумму в размере 100 000 рублей, судебные издержки в размере 50 000 рублей.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом – ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать покупателю жилое помещение (условный № №) площадью 34,0 кв.м, расположенное на 8 (восьмом) этаже здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи установлено, что жилое помещение передается после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Согласно п. 2.1. указанного договора продавец взял на себя обязательства сдать жилой дом в эксплуатацию в четвертом квартале ДД.ММ.ГГГГ года. Однако по настоящее время строительство здания не завершено, дом в эксплуатацию не сдан. Стоимость приобретаемых по договору объектов недвижимости составляет рублей. Истец указывает, что обязательства по оплате исполнены ею в полном объеме и в срок. Считает, что между ней и ответчиком фактически сложились отношения, основанные на договоре участия в долевом строительстве, и регулируемые, в том числе, Законом от ДД.ММ.ГГГГ года №214-ФЗ. Полагает, что ответчик обязан компенсировать ей неустойку в размере рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Указывает, что ею ответчику направлялась претензия, однако, требования, содержащиеся в ней, не удовлетворены по настоящий момент. В связи с этим, считает возможным на основании п.6 ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей» взыскать в ее пользу штраф за неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размер 50% от суммы, присужденной судом. Отмечает, что действиями ответчика ей причинены тяжелые нравственные страдания, что привело к ухудшению ее здоровья, возникновению проблем со сном, потере аппетита и стрессу, тем самым ей причинен моральный вред, компенсацию которого истец оценивает в размере 100 000 рублей. Дополнительно указывает, что для обращения в суд ей понадобилась юридическая помощь, стоимость оказания которой составила 50 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении искового заявления по доводам, изложенным в нем. Дополнительно пояснила, что право собственности на жилое помещение, указанное в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., за ней не признано, и просила удовлетворить требования, изложенные в просительной части искового заявления.

Ответчик ФИО2, находящийся в местах лишения свободы, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, указал, что возражает против удовлетворения исковых требований, однако, письменных обоснований возражений не предоставил, своего представителя в судебное заседание не направил. В связи с этим для обеспечения конституционных прав ответчика на судебную защиту и осуществления гражданского судопроизводства в условиях состязательности и равноправия сторон по инициативе суда на основании ст.46 Конституции РФ и ст.50 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчику в качестве представителя был назначен адвокат Коллегии адвокатов Краснодарского края ФИО3, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Росреестра по Краснодарскому краю в г. Сочи, извещенный надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не поступало.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения истца и представителя ответчика, изучив доводы искового заявления, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч. 4 ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность заключения сторонами предварительного договора.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Судом достоверно установлено, подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами по делу следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом – ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны в будущем обязуются заключить основной договор купли-продажи жилого помещения (условный № №) площадью 34,0 кв.м, расположенное на 8 (восьмом) этаже здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: и доли в праве общей собственности на земельный участок.

Пунктом 1.4 предварительного договора купли-продажи установлено, что жилое помещение передается покупателю после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Согласно п. 2.1. указанного договора продавец взял на себя обязательства сдать жилой дом в эксплуатацию в четвертом квартале ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно п. 4.1. предварительного договора купли-продажи стоимость жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет рублей. Согласно п. 4.2. предварительного договора указанная сумма уплачивается покупателем в следующем порядке: рублей уплачивается в день подписания предварительного договора, 45 000 рублей уплачиваются в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ г., имеющейся в материалах дела, ответчик ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере рублей в счет частичной оплаты за жилое помещение (условный №№), размером 34,0 кв.м, расположенное на 8 этаже по адресу: кадастровый номер №

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым денежная сумма в размере 45 000 рублей выплачивается продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ

До настоящего момента здание, в котором располагается жилое помещение, в эксплуатацию не введено.

ДД.ММ.ГГГГ г. истцом была направлена претензия ФИО2 по месту регистрации последнего в Сахалинской области, которая не была вручена ответчику, поскольку ФИО2 на тот момент уже отбывал наказание в местах лишения свободы по приговору Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года.

Как следует из искового заявления и пояснений истца в судебном заседании, спорной в рамках данного дела является правовая квалификация предварительного договора купли-продажи жилого помещения и доли в праве общей собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между сторонами, именуемыми продавец и покупатель.

Вместе с тем, суд не соглашается с доводами истца о необходимости квалификации указанного договора договором долевого участия на основании следующего.

Предмет регулирования Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ закреплен в ст. 1 названного закона.

На основании пунктов 1, 3 статьи 4 данного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 2 названного закона застройщиком является хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории.

Кроме того, статьей 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 №214-ФЗ предусмотрены императивные условия возникновения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, действующее законодательство содержит строгие требования, предъявляемые к застройщику, и первым из них является статус хозяйствующего общества, то есть юридического лица.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Сторонами спорного договора являются два физических лица, именовавшие себя продавцом и покупателем, ответчик ФИО2 в силу своего статуса физического лица застройщиком являться не может, правами застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства, перечисленными в статье 3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, не обладает, кроме того, договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что целью данного предварительного договора является покупка истцом недвижимого имущества, созданного в будущем, а не финансирование средств в его строительство.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Спорным предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ г. предусмотрено, что в будущем стороны обязуются заключить основной договор.

Рассматриваемый предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ г. соответствует положениям статьи 429 Гражданского кодекса РФ. При этом вопрос о квалификации спорного договор как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате истцом ни в исковом заявлении, ни в судебном заседании не ставился.

Учитывая приведенные обстоятельства и условия предварительного договора, по которому стороны в будущем обязались заключить на предусмотренных условиях основной договор о продаже жилого помещения, созданного в будущем, а также принцип диспозитивности, предусмотренный ст.12 ГПК РФ, оснований для иной правовой квалификации данного договора, у суда не имеется. В связи с этим, требования искового заявления о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия не подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки суд также не усматривает.

В исковом заявлении ФИО1 просит взыскать в ее пользу неустойку в размере 1 621 290 рублей, однако, не указывает, на основании каких именно правовых норм произведен ее расчет.

Как отмечалось ранее, к отношениям, возникшим между сторонами, положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ применению не подлежат, в связи с этим оснований для взыскания неустойки на основании указанного закона не имеется.

Кроме того, на основании части 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения.

В силу статей 330 - 332 Гражданского кодекса РФ взыскание неустойки как способа защиты применяется тогда, когда такая возможность предусмотрена законом (законная неустойка) либо договором (договорная неустойка).

Таким образом, взыскание неустойки возможно в случае, если будет установлено, что должник нарушил свои обязательства. Однако каких-либо вступивших в законную силу судебных решений, подтверждающих неисполнение ФИО2 своих обязательств в рамках предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ним и ФИО1, суду истцом не представлено. Не предъявлено и каких-либо требований о признании ФИО2 неисполнившим свои обязательства в рамках отношений, сложившихся между ним и истцом по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., и при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку судом в рамках заявленных истцом требований не установлено нарушений прав ФИО1 как потребителя, оснований для взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя не имеется.

Исходя из установленного ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ принципа диспозитивности, истец самостоятельно определяет характер нарушенного права и избирает способ его защиты. Таким образом, учитывая положения ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, в соответствии с которой решение принимается по заявленным истцом требованиям, оснований для признания прав истца нарушенными в рамках требований, содержащихся в просительной части искового заявления и поддержанных ФИО1 в ходе рассмотрения дела, суд не усматривает. В связи с этим не подлежат удовлетворению и требование истца о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, рассмотрев заявленные исковые требования ФИО1 в соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах предмета и основания иска, право определять которые согласно ч. 1 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ предоставлено только истцу, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании в ее пользу с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя.

Принимая решение в части распределения судебных расходов, суд исходит из положений ст.88, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходя к выводу о том, что в пользу истца с ответчиков не могут быть взысканы понесенные истцом по настоящему гражданскому делу судебные расходы, поскольку в силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ только стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 о защите прав потребителей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18 января 2022 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко

На момент опубликования не вступило в законную силу.

Согласовано судья С.С. Ткаченко