Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - администрации г.Рассказово ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенностей,

представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - ФИО6 – ФИО7, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения «Земельный комитет» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ФИО3 к муниципальному казенному учреждению «Земельный комитет» о признании недействительной сделки, по иску ФИО6 к муниципальному казенному учреждению «Земельный комитет», ФИО3 о признании недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Земельный комитет» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг в размере 3294335,12 руб. (1672492,38 руб. – сумма арендной платы, 1621842,74 руб. – сумма пени), указав, что в соответствии с условиями договора аренды земли земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного дд.мм.гггг№ между МКУ «ГЕО» и Г. сроком на 5 лет передан в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> На основании договора от дд.мм.гггг о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг произошла смена арендатора с Г. на ФИО3 В дополнительном соглашении к данному договору от дд.мм.гггг установлен факт перехода всех обязательств по исполнению договора № от дд.мм.гггг к ФИО3

ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к МКУ «Земельный комитет» о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг, указав, что на принадлежащем истцу на праве аренды земельном участке по адресу: <адрес> расположены три объекта недвижимости: здание очистных сооружений, здание котельной и здание очистных сооружений, которые находились на спорном земельном участке и на момент передачи его в аренду. То есть фактически земельный участок был передан в аренду ФИО3 (правопреемнику Г.) уже с обременением, нахождением на нем зданий и строений (сооружений), принадлежащих третьим лицам, что является незаконным. Факт нахождения вышеуказанных зданий на принадлежащем ФИО3 на праве аренды земельном участке подтверждается решением Рассказовского районного суда Тамбовской области от 05.09.2017, в соответствии с которым за ФИО4 и ФИО6 признано право общей долевой собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес> Право аренды земельного участка приобретено с торгов, при этом по условиям торгов земельный участок должен был быть свободным от нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, и иных обременений, что в последующем оказалось не соответствующим действительности и закону. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, только собственники зданий, расположенных на спорном земельном участке (ФИО8 и ФИО9, а в 2011 году – ОАО «<данные изъяты>») имели исключительное прав на его приватизацию путем передачи в аренду или в собственность, такое право они имеют и в настоящее время. В силу вышеуказанных обстоятельств ФИО3 не имеет возможности использовать арендованный участок в целях его предоставления ей в аренду.

Определением суда от 11.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены ФИО6, ФИО4 и администрация г.Рассказово.

Представитель ответчика по встречному иску МКУ «Земельный комитет» заявил ходатайство о применении срока исковой давности, указав, что трехгодичный срок исковой давности истек 21.12.2014, исчисляться данный срок должен с момента заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №.

В дальнейшем истец по встречному иску ФИО3 увеличила свои исковые требования, просила признать недействительной сделкой договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг, заключенный между МКУ «ГЕО», правопреемником которого является МКУ «Земельный комитет», и ФИО3 (правопреемником Г.) и применить последствия его недействительности – обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке, взыскать с ответчика МКУ «Земельный комитет» денежную сумму в размере 3 153 750 руб., уплаченную по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг.

Представитель третьего лица администрации г.Рассказово представил отзыв на иск, указав, что встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению, а сделанное истцом заявление о применении срока исковой давности подлежащим удовлетворению. На основании ст.201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Как следует из материалов дела, правопредшественник ответчика по договору аренды земельного участка по <адрес> от дд.мм.гггг№Г. обращался в арбитражный суд Тамбовской области с иском к МКУ «ГЕО» о расторжении указанного договора. При предъявлении данного требования в суд Г. указывал в том числе на наличие строений, расположенных на земельном участке и препятствующих использованию земельного участка. Как указал суд апелляционной инстанции, такие недостатки не могут считаться скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче имущества в аренду. Г. исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от дд.мм.гггг№ и применении последствий недействительности не предъявил. Соответственно, срок исковой давности по указанному требованию был пропущен еще непосредственно Г.

Третье лицо ФИО6 обратился в суд с самостоятельным иском к МКУ «Земельный комитет» о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг, заключенного между МКУ «ГЕО», правопреемником которого является МКУ «Земельный комитет» и ФИО3 и просил применить последствия его недействительности – обязать стороны возвратить друг другу все полученное по сделке.

Определением суда от 19.04.2018 ФИО6 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Определением суда от 25.04.2018 к участию в деле по требованию третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, ФИО6 к муниципальному казенному учреждению «Земельный комитет» о признании недействительной сделки привлечена в качестве соответчика ФИО3

Представитель истца и ответчика по встречному иску МКУ «Земельный комитет» представил отзыв на встречное исковое заявление по основаниям, аналогичным тем, которые указаны в отзыве третьего лица администрации г.Рассказово.

Определением суда от 24.05.2018 производство по делу в части исковых требований третьего лица ФИО6 к МКУ «Земельный комитет», ФИО3 о признании недействительным договора аренды прекращено в связи с отказом истца от иска.

Ответчик и истец по встречному иску ФИО3, третьи лица ФИО6 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников.

В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску МКУ «Земельный комитет» ФИО1 на заявленных требованиях настаивает, против удовлетворения встречных требований возражает по причине пропуска истцом срока исковой давности. Факт получения истцом денежных средств по договору аренды в размере 3153750 рублей не оспаривает. Представитель истца не может пояснить, как формировался земельный участок при проведении торгов (с указанием о расположении на нем зданий или нет), однако указаний на обременение земельного участка в конкурсной документации не было. Иных возражений относительно встречного иска не приведено.

Представитель третьего лица администрации г.Рассказово ФИО2 полагает исковые требования МКУ «Земельный комитет» подлежащими удовлетворению, встречный иск - не подлежащим удовлетворению. Заявляет о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности. Полагает, что срок исковой давности следует исчислять со дня, когда первоначальный арендатор выяснил наличие зданий на земельном участке вне зависимости от того, кому они принадлежали (РТТП или ФИО10 и ФИО11). Он мог предъявить иск о признании сделки недействительной, но этого не сделал. До ФИО10 и ФИО11 права на спорные здания не были зарегистрированы в ЕГРН, как бесхозяйные на учете не стояли. Администрация города не знала, что на земельном участке есть здания, принадлежащие кому-либо, однако о существовании этих объектов администрация, конечно должна была знать. Администрация города обращалась в суд с заявлением о постановке на учет как бесхозяйного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (заявление оставлено без рассмотрения) и не обращалась в суд с заявлением о постановке на учет как бесхозяйных трех зданий, расположенных по адресу: <адрес>

Кроме того, представитель администрации полагает, что арендную плату, уплаченную первоначальным арендатором Г. нельзя взыскивать в пользу ФИО3, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п.29 ППВС №54 от 21 декабря 2017г.

Иных возражений относительно требований встречного иска представителями МКУ «Земельный комитет» и администрации <адрес> не приведено.

Представитель ответчика и истца по встречному иску ФИО3- ФИО5 на встречных исковых требованиях настаивает, исковые требования МКУ «Земельный комитет» не признал. Пояснил, что арендатор знал о наличии зданий на земельном участке, но не знал, что они кому-то принадлежат. В постановлении 19 ААС указано, что можно признать договор аренду недействительным, но арендаторы не знали, что это чья-то собственность. Пока не состоялось решение суда о признании права собственности на объекты недвижимости, ФИО3 не знала о нарушении своих прав. В настоящее время право собственности на три здания, расположенные на спорном земельном участке зарегистрированы за ФИО11 и ФИО10. Полагает, что срок исковой давности начал течь с 07.10.2017г. (дата вступления в силу решения Рассказовского районного суда от дд.мм.гггг) и составляет один год. Наличие спора по иску ФИО11 и ФИО10 явилось основанием для приостановления внесения арендных платежей, в случае если бы их требования не были бы удовлетворены, ФИО3 продолжила бы использовать земельный участок по назначению, и вносила бы арендную плату. Расчет арендной платы по первоначальному иску представителем ответчика не оспаривается.

Как представитель ФИО4ФИО5 полагает встречный иск подлежащим удовлетворению, ФИО4 в настоящее время собирается оформить землю под принадлежащими ему зданиями по <адрес> в собственность

Представитель третьего лица ФИО6 – ФИО7 относит разрешение первоначального и встречного иска на усмотрение суда. Кроме того, пояснил, что от принадлежащих ему права собственности на доли в праве общей долевой собственности на три здания, расположенные по адресу: <адрес>ФИО10 не отказывается.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд полагает первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, а встречный иск - подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным дд.мм.гггг№ между МКУ «ГЕО» (арендодатель) и Г. (арендатор), Г. передан в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В счет арендных платежей арендатором уплачено 3 153 750 рублей.

ФИО3 является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от дд.мм.гггг.

Право аренды ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН 12.10.2015г.

Решением Рассказовского районного суда от 05.09.2017 за ФИО6 и ФИО4 признано право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доле за каждым, на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение (адрес): <адрес>»: здания очистных сооружений, железобетонное, площадью <данные изъяты> кв.м., здание котельной, железобетонное, площадью <данные изъяты> кв.м., здание очистных сооружений, железобетонное, площадью <данные изъяты> кв.м. Этим же решением в удовлетворении требований ФИО3 к ФИО6 об устранении препятствий в пользовании земельным участком (демонтаже и вывозу расположенных на земельном участке строений) отказано. Решение вступило в законную силу 07.10.2017г.

Данные обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами и не оспариваются сторонами.

В соответствии с ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды №) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В настоящее время те же права собственникам зданий предоставлены ст.39.20 ЗК РФ.

В соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.166 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Согласно ст.178 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Как в дд.мм.гггг, так и ранее на земельном участке по адресу <адрес> располагались: здание очистных сооружений, железобетонное, площадью <данные изъяты> кв.м., здание котельной, железобетонное, площадью <данные изъяты> кв.м., здание очистных сооружений, железобетонное, площадью <данные изъяты> кв.м. При этом сведения как о наличии этих зданий, так и об их собственниках в конкурсной документации отсутствовали. Сведения о собственниках зданий были впервые внесены в ЕГРН только в 2018г. на основании упомянутого решения суда.

На основании изложенного суд считает установленным, что хотя наличие зданий на спорном земельном участке и могло быть выявлено арендатором при принятии земельного участка от арендодателя, однако, первоначальный арендатор и истец не были осведомлены о принадлежности зданий определенному лицу (лицам) на праве собственности. В случае сноса зданий земельный участок мог бы быть использован по назначению, но поскольку право собственности на здания, расположенные на земельном участке по адресу <адрес> признано за третьими лицами на основании решения суда, последние в силу приведенных норм имеют исключительное право на его приватизацию.

Как пояснили в судебном заседании представитель третьих лиц, они намерены этим правом воспользоваться.

Данное обстоятельство лишило арендатора возможности использовать по назначению приобретенный на праве аренды земельный участок.

На основании изложенного суд находит обоснованным требования ФИО3 о признании недействительной сделкой, как совершенной под влиянием заблуждения, договора аренды земельного участка № от дд.мм.гггг.

Согласно ст. 178 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделки) если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделки) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку иные последствия недействительности сделки законом не предусмотрены, стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке.

Доводы представителя истца и администрации г.Рассказово о пропуске срока исковой давности по встречному иску судом отклоняются.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (с изменениями и дополнениями) судам даны следующие разъяснения. По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.6).

Согласно статьям 196-197 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Основанием для признания сделки недействительной является наличие на земельном участке, переданном в аренду зданий, принадлежащих на праве собственности другим лицам. При этом сведения о наличии зданий, находящихся в собственности других лиц, отсутствовали как в конкурсной документации, так и в сведениях ЕГРП/ЕГРН. Таким образом, арендатор не знал и не должен был знать эти сведения, действуя с разумной степенью осмотрительности как при заключении договора аренды, так и при заключении договора об уступке прав по договору аренды.

Сведения о принадлежности зданий, расположенных на земельном участке по адресу <адрес>ФИО6 и ФИО4 стали известны ФИО3 после вступления решения Рассказовского районного суда от 05.09.2017г. в законную силу – 07.10.2017г. Доказательств, опровергающих данное обстоятельство лица, участвующие в деле суду не представили.

На основании изложенного суд считает установленным, что срок исковой давности по встречному иску следует исчислять с 07.10.2017г. – когда истцу стало известно об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

На момент предъявления иска данный срок не истек.

Доводы представителя администрации г.Рассказово о невозможности взыскания выплаченных арендных платежей в пользу ФИО3 (как приобретшей права аренды на основании договора об уступке прав) со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в п.29 ППВС №54 от 21 декабря 2017г. судом также отклоняются.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного суда №54 от 21 декабря 2017г. "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" судам даны следующие разъяснения.

«По смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).»

Вместе с тем указанные разъяснения касаются, в частности, ответственности первоначального и последующего арендаторов земельного участка (в части их солидарной ответственности перед арендодателем) и не указывают на наличие какого-либо запрета на взыскание полученного по недействительной сделке арендодателем в пользу нового арендатора.

Иных возражений относительно встречного иска о признании недействительным договора аренды № от дд.мм.гггг лицами, участвующими в деле не приведено.

Поскольку требования о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки суд находит подлежащими удовлетворению, оснований для удовлетворения первоначального иска суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать недействительной сделкой договор аренды № от дд.мм.гггг земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> зарегистрированный дд.мм.гггг. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, номер регистрации №, заключенный между Муниципальным казенным учреждением «ГЕО», правопреемником которого является Муниципальное казенное учреждение «Земельный комитет» и ФИО3 (правопреемником Г.).

Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Земельный комитет» в пользу ФИО3 3 153 750 (три миллиона сто пятьдесят три тысячи семьсот пятьдесят) рублей. Обязать ФИО3 возвратить Муниципальному казенному учреждению «Земельный комитет» земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>».

Муниципальному казенному учреждению «Земельный комитет» отказать в удовлетворении иска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Рассказовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 29 мая 2018г.

Судья Р.Г.Бадиков