Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 492,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указано, что между истицей (покупатель) и ответчиком (продавец) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел в частную собственность нежилое помещение (техподполье), общей площадью 492,5 кв.м.с кадастровым номером <данные изъяты> расположенное по адресу <адрес> (далее нежилое помещение). Договор составлен в простой письменной форме, денежные средства были переданы в момент подписания договора, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ Согласно условиям данного договора ФИО2, выступая в качестве продавца, получила денежные средства по договору в сумме <данные изъяты>, а к истице, как покупателю, перешло право собственности. Однако согласно требованиям ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат обязательной регистрации, после подписания договора купли-продажи. Истица не обратилась в Новороссийский отдел Росреестра по КК для регистрации данного договора и получения свидетельства о регистрации права. Несмотря на отсутствие регистрации договора в, договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства, все существенные условия договора купли-продажи исполнены сторонами полностью, вопрос о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки сторонами не обсуждался и заявлен не был. После осуществления покупки нежилого помещения, истица считает себя его фактическим собственником. Ответчику необходимо обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Однако ответчик уклоняется от регистрации перехода пава собственности указанного объекта недвижимости.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству от ответчика поступило заявление о признании иска в полном объеме, в котором подтвердила факт заключения договора и получения денежных средств от истца за проданное нежилое помещение.

При подготовке к рассмотрению дела, определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: <данные изъяты> и ФИО7 (супруг ответчицы).

От третьего лица <данные изъяты>» поданы письменные возражения, в которых считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению. В обоснование указано, что проданное ФИО2 нежилое помещение было приобретено в браке с ФИО7, данное помещение является общим имуществом супругов. При отчуждении нежилого помещения должно быть получено нотариальное согласие супруга ФИО7 Учитывая, что согласия не было получено, и не была произведена государственная регистрация сделки, данная сделка является ничтожной. Кроме того, сделка купли-продажи является мнимой, совершена для вида, без намерения создать правовые последствия. Так, в сентябре 2015 года ООО <данные изъяты> обратилось в Октябрьский районный суд <адрес> с иском к ФИО7 о взыскании долга. В рамках данного иска, в целях его обеспечения, на имущество принадлежащее ФИО7, был наложен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе на вышеуказанное нежилое помещение. Требования <данные изъяты>» к ФИО7 удовлетворены Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Обеспечительные меры, наложенные в рамках искового заявления, не отменены. ФИО2 в данном судебном процессе являлась представителем ответчика – ФИО7 и принимала активное участие в рассмотрении гражданского дела. За время рассмотрения гражданского дела по иску ООО «<данные изъяты> к ФИО7, ФИО2 не сообщала суду о продаже вышеуказанного нежилого помещения, обеспечительные меры, наложенные на оспариваемое помещение не оспаривала, ФИО1 к участию в судебном процессе не привлекала. В настоящее время решение обжаловано, не вступило в законную силу. Договор составлен не в мае 2015 года, а после принятия судом решения по иску ООО «<данные изъяты> с целью увести арестованное имущество от взыскания по долговым обязательствам ФИО7

В судебном заседании представитель истицы повторил доводы, изложенные в иске, просил требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является мнимой сделкой. Фактически договор исполнен сторонами – подписан акт приема-передачи, продавец получила от истицы денежные средства, что подтверждается распиской. Ответчица на предложение истицы обратиться в Росреестр с совместным заявлением уклоняется от явки в регистрирующий орган, мотивирует тем, что в настоящее время наложен арест по другому делу на помещение, и все равно будет отказ в регистрации. Действительно истица предоставила по устной договоренности ответчице помещение в пользование до тех пор, пока не будет произведена регистрация перехода права собственности. Договор купли-продажи был заключен в счет исполнения заемных обязательств ответчицы перед истицей, что подтверждается представленными в дело договорами займа, актом исполнения договора займа и расчета к договору займа, по условиям которых стороны договорились о продаже нежилого помещения, а займодавец ФИО1 передает заемщику ФИО2 разницу между долговыми обязательствами ФИО2 и стоимостью помещения 900 000 рублей. Нежилое помещение на момент заключения указанных сделок, в том числе договора купли-продажи находилось в индивидуальной собственности ФИО2 с момента регистрации ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о разделе общего имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ, что указано в свидетельстве о государственной регистрации права. Тем самым, согласие супруга ФИО7 на совершение ФИО2 сделки по продаже помещения не требовалось. Истица не является юридически грамотной, по этой причине представила в дело нотариальное согласие супруга ФИО7, датированное позднее совершения сделки. Права ООО «<данные изъяты> существованием сделки купли-продажи ничем не нарушены, так как нежилое помещение является индивидуальной собственностью ФИО2, на него не может быть обращено взыскание, взыскание судом не обращалось. Имеется решение в пользу <данные изъяты>» о взыскании с ФИО7 денежных средств. В настоящее время подано заявление об отмене обеспечительных мер в части указанного помещения. Доводы <данные изъяты>» о том, что сделка носит мнимый характер являются необоснованными и ничем не подтверждены. Не возражал против принятия судом признания иска ответчиком.

В судебном заседании представитель третьего лица <данные изъяты> повторил доводы, изложенные в возражениях, просил в удовлетворении иска отказать. Дополнительно пояснил, что сделка по продаже нежилого помещения совершена ФИО2 без согласия супруга. Сделка носит мнимый характер, является ничтожной. Поскольку до настоящего времени ФИО2 пользуется помещением, оказывает услуги спортивного зала, что подтверждается договором и чеком. Между истцом и ответчиком дружеские отношения, что также дает повод усомниться в действительности сделки. Права истицы ничем не нарушены, сторонам необходимо обратиться в Россреестр и зарегистрировать сделку, поводов для обращения в суд не имелось. <данные изъяты> имеет финансовые требования к ФИО7, поэтому любые сделки по отчуждению имущества, нажитого в совместном браке ФИО8, затрагивают права Общества, которое претендует на обращение взыскания на долю имущества ФИО7 Подтвердил, что право собственности ФИО7 на нежилое помещение и соглашение о разделе общего имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ, явившееся основанием регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение, Обществом не оспорены. Подтвердил, что Обществом был предъявлен иск к ФИО7 о взыскании денежных средств осенью 2015 года. Возражал против принятия судом признания иска ответчиком.

В судебное заседание ответчик ФИО2 и третье лицо ФИО7 не явились, о рассмотрении дела уведомлены телефонограммами.

С учетом мнения участников процесса, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Как предусмотрено пунктами 1,3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу пункта 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании ФИО2 является индивидуальным собственником нежилого помещения (техподполье), <данные изъяты>, общей площадью 492,5 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> (л.д.3). Запись о регистрации права собственности внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ под №.

Как указано в свидетельстве о государственной регистрации права, основанием государственной регистрации права явились договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о разделе общего имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела представлено соглашение о разделе общего имущества супругов от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что супруги ФИО7 и ФИО2 в соответствии с положениями ст. 38 СК РФ заключили соглашение о разделе имущества супругов, нажитого в период брака, предметом которого явилось вышеуказанное нежилое помещение (техподполье), <данные изъяты>, общей площадью 492,5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, которое до заключения данного соглашения принадлежало ФИО7 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение, она стала единоличным собственником данного объекта, и режим совместной собственности (ст. 33 СК РФ) на данное имущество с ДД.ММ.ГГГГ не распространяется. Согласие ФИО7 в нотариальной форме на совершение ФИО2 сделок с данным нежилым помещением не требуется (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

Из текста договора купли продажи следует, что все существенные условия для данного вида сделок отражены в указанном договоре. В частности, имеются все сведения об объекте недвижимости, адрес местонахождения, стоимость продаваемого имущества (900 000 рублей), сведения об основаниях принадлежности продавцу недвижимого имущества, обязательство продавца по передаче имущество, необходимость государственной регистрации перехода права собственности и обязательства сторон договора по данному вопросу.

В рамках исполнения обязательств покупатель ФИО1 по расписке от ДД.ММ.ГГГГ передала продавцу ФИО2 сумму ФИО10

Между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор купли продажи нежилого помещения исполнен сторонами.

Вместе с тем, ответчик уклоняется от выполнения условий договора по его государственной регистрации в Росреестре по КК, поскольку не является в регистрирующий орган для одновременной подачи заявлений продавца и покупателя в рамках требований ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно доводам истца, ответчик мотивирует свое уклонение от явки в Росреестр по КК в связи с тем, что на нежилое помещение наложен арест и от регистрирующего органа последует отказ в регистрации права (перехода права).

Вместе с тем, как следует из материалов дела, арест на нежилое помещение (1/2 долю) наложен определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в порядке ст. 139-141 ГПК РФ в качестве мер по обеспечению иска <данные изъяты> к ФИО7 о взыскании денежных средств по договору займа в размере <данные изъяты>. Из мотивировочной части данного определения следует, что на ? долю нежилого помещения наложен арест, как на 1/2 долю ФИО7 в совместно нажитом имуществе супругов.

В рамках гражданского дела № решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск <данные изъяты>» удовлетворен, с ФИО7 в пользу Общества взыскана задолженность в размере <данные изъяты>. Решение в законную силу не вступило и обжаловано ФИО7 Данным решением взыскание на указанное нежилое помещение не обращалось. Кроме того, в рамках указанного дела Обществом исковые требования в отношении нежилого помещения не заявлялись. Согласно доводам представителя <данные изъяты>» иск к ФИО7 подан осенью 2015 года, то есть до регистрации ФИО2 права собственности на нежилое помещение.

Таким образом, ФИО2, будучи единоличным собственником, правомерно распорядилась своим имуществом – продала нежилое помещение ФИО1 до наложения в судебном порядке ареста на ? долю помещения.

Согласно представленной в дело выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГФИО2 в настоящее время по прежнему числится собственником нежилого помещения. В ЕГРП внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на данное помещение на основании вышеупомянутого определения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Тем самым, ответчица в нарушение статей 309, 310 ГК РФ неправомерно уклоняется от исполнения условий договора купли-продажи перед ФИО1 в части обеспечения государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

В настоящее время наличие ареста на имущество не препятствует сторонам сделки, в том числе ФИО2, обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, с целью исполнения договорных обязательств.

<данные изъяты> указывает на мнимость сделки и невозможность в судебном порядке признания права собственности за покупателем ФИО1 на нежилое помещение.

Согласно пункту 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Действительно, согласно доводам представителя истца, третьего лица, и представленным в дело доказательствам, ФИО2 в настоящее время продолжает осуществлять деятельность в нежилом помещении по оказанию услуг спортивного зала, что подтверждается представленным чеком и абонементом от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом пункты 1,2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно доводам представителя истца стороны договора купли-продажи договорились о том, что ответчик пользуется нежилым помещением до регистрации перехода права собственности.

Данные действия сторон договора не противоречат положениям статьи 209 ГК РФ и не свидетельствуют о мнимости сделки.

Кроме того, в дело представлен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (заемщик) и ФИО1 (заимодавец) из условий которого следует, что ФИО2 взяла в долг у ФИО1 сумму <данные изъяты> под 10 % годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии, сторонами данной сделки ДД.ММ.ГГГГ подписан акт об исполнении договора займа, из которого следует, что заемщик ФИО2 в счет исполнения договора займа (обязательств по возврату денежных средств) обязуется подписать с заимодавцев ФИО1 договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. В данном акте определена стоимость объекта <данные изъяты> Указана сумму просрочки <данные изъяты> с учетом основного долга 4767000 рублей, процентов 767 000 рублей. По данному акту стороны договорились, что разница между стоимостью помещения и заемным долгом ФИО2 – 900 000 рублей, будет уплачена ФИО1 продавцу ФИО2 в счет стоимости нежилого помещения.

Таким образом, обусловлена цена нежилого помещения по договору купли-продажи в размере <данные изъяты>

Проанализировав установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи нежилого помещения не является мнимой (ничтожной) сделкой. Поскольку действия сторон направлены на создание правовых последствий сделки - возникновение у ФИО1 права собственности на нежилое помещение и соответственно – прекращение права собственности на него у ФИО2

Также следует вывод, что права и законные интересы ООО «<данные изъяты>» существованием сделки купли-продажи нежилого помещения, заключенной между ФИО2 и ФИО1, не нарушаются. Поскольку ООО «<данные изъяты> не является стороной сделки, Общество имеет денежные требования к ФИО7, в отношении нежилого помещения требования не заявлялись и не рассматривались. При этом, нежилое помещение не может быть предметом взыскания по долгам ФИО7, поскольку оно является индивидуальной собственностью ФИО2 и на него не распространяется режим совместной собственности супругов ФИО8.

Вопрос об отмене обеспечительных мер в отношении нежилого помещения может быть разрешен ФИО7, ФИО2 либо ФИО1 путем подачи соответствующего заявления об отмене обеспечительных мер в порядке ст. 144 ГПК РФ, либо частной жалобы на определение о наложении ареста в рамках гражданского дела №.

Истец самостоятельно выбирает способ защиты нарушенного права.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; иными способами, предусмотренными законом.

Поскольку сделка - договор купли-продажи не противоречит закону, совершена в надлежащей форме, ее условия сторонами исполнены – истец оплатил стоимость объекта, а ответчик уклоняется от ее регистрации, в связи с чем, суд считает возможным признать за истцом право собственности на спорный объект недвижимости нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 492,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

При этом, суд принимает признание иска ответчиком, поскольку такое признание не нарушает требования закона, охраняемые законом права и интересы третьих лиц.

С учетом изложенного, иск ФИО1 является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение (техподполье), кадастровый №, общей площадью 492,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

После вступления настоящего решения в законную силу в течение 3-х дней направить в Новороссийский отдел Управления Росреестра по КК копию решения с отметкой о вступлении в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2016 года.