Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Судакова ФИО9 к Серовой ФИО10 о прекращении обременения земельных участков в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Судаков В.А. обратился в суд с иском к Серовой А.Д. о прекращении обременения земельных участков в виде ипотеки в силу закона, указав, что 21.09.2015 года на основании договоров купли-продажи земельного участка №, 127 истец приобрел в собственность земельные участки, расположенные по адресу: ФИО1, <адрес>, участки №, №. 13.10.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области была произведена регистрация права собственности истца на земельные участки, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации прав. Согласно пункту 3 договора № стоимость земельного участка № с кадастровым номером № составляет 300 000 рублей. Согласно условиям дополнительного соглашения от 07.11.2015г. к договору купли-продажи земельного участка № от 21 сентября 2015 года стоимость земельного участка № составляет 210 000 руб. В соответствии с пунктом 3.1 названных договоров расчет за указанные объекты недвижимости производится частями, в связи с чем было зарегистрировано обременение земельных участков в форме ипотеки в силу закона. В настоящее время расчет полностью произведен.

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 21.09.2015г. N 126 на сумму 300000 руб. денежные средства были переданы согласно актам приема-передачи наличных денежных средств в следующие сроки: 25 000 рублей - 21.09.2015г.; 150000 руб. - 02.10.2015г.; 12500 руб. - 15.10.2015г.; 28125 руб. - 10.11.2015г.,. 28 125 руб. - 09.12.2015г. Оставшаяся сумма в размере 56 250 руб. была оплачена 10.05.2016 года в составе платежа в размере 120 000 рублей на карту № в ПАО Сбербанк, принадлежащую Серовой А.Д.

В счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 21.09.2015г. N 127 на сумму 210000 руб. (согласно условиям дополнительного соглашения от 07.11.2015г.) денежные средства были переданы в следующие сроки: 25000 рублей - 21.09.2015г.; 100000 руб. - 02.10.2015г., 12 500 руб. - 15.10.2015г.; 18125 руб. - 10.11.2015г., 18125 руб. - 09.12.2015г. Оставшаяся сумма в размере 36250 руб. была оплачена 10.05.2016г. в составе платежа в размере 120000 рублей на карту № в ПАО Сбербанк, принадлежащую Серовой А.Д.

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договорам купли-продажи №, 127 от 21 сентября 2015г. истец выполнил в полном объеме, деньги за проданные объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, продавец уклоняется от подачи заявления о снятии обременений с земельных участков. Претензия с требованием обеспечить явку для подачи заявления о снятии обременения, ответчиком проигнорирована. До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

На основании положений ст. 352 ГК РФ, ст. 21, 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 17, 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 1922 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: ФИО1, <адрес>, <адрес><адрес>, участок №; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 1550 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: ФИО1, Свердловская область. Нижнесергинский район, 4 км, юго-восточнее п. Лазоревый, участок ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от 21.10.2016 года производство по делу по иску Судакова В.А. к Серовой А.Д. о прекращении обременения земельного участка в виде ипотеки в силу закона по договору купли-продажи земельного участка № от 21.09.2015 года прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

В судебном заседании истец Судаков В.А. исковые требования поддержал, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка по договору купли продажи от 21 сентября 2015г. N 127, поскольку в соответствии с приложением № 1 к договору, обязательства перед истцом полностью исполнены, денежные средства в размере 210 000 руб. за проданные объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Представитель истца Моисеев М.В. исковые требования поддержал, суду пояснил, что государственная регистрация договора купли-продажи № от 21.09.2015 года и договора ипотеки в силу закона не производилась, в связи с чем не должна производиться и государственная регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки. В связи с изменениями, внесенными в гражданское законодательство, федеральным законом № от 01.04.2014 года, обязательная регистрация ипотеки отменена. Поскольку соглашение об изменении цены недвижимого имущества является действующим, стоимость спорного земельного участка определяется в размере 210 000 руб., истцом полностью произведена выплата по договору, ипотека должна быть прекращена по решению суда. Просит иск удовлетворить.

Ответчик Серова А.Д. и представитель ответчика Мартышко А.В. по доверенности в судебное заседание не явились, в письменном заявлении представитель истца Мартышко А.В. просит рассмотреть дело без своего участия, доводы, изложенные в письменном отзыве на иск и в судебном заседании 21.10.2016 года, поддержал.

Согласно письменному отзыву на иск (л.д. 28-29), представитель истца Мартышко А.В. иск не признал, указав, что цена, согласованная сторонами в договорах купли-продажи земельных участков № и № от 21.09.2015 года составила 300 000 руб. и 250 000 руб. соответственно. Обязательства истца перед ответчиком по оплате по договору купли-продажи № исполнены в полном объеме. Сторонами договора подано в регистрирующий орган заявление о внесении записи о прекращении обременения права, что подтверждается описью принятых документов от 10.09.2016 года. Обязательства истца по оплате по договору № купли-продажи земельного участка до настоящего времени в полном объеме не исполнены, задолженность по оплате составляет 12 500 руб., расчет задолженности направлен истцу в акте сверки расчетов от 05.09.2016 года, ответчику направлена претензия с требованием погасить задолженность по оплате для прекращения записи об обременении права. Ссылка истца на согласование сторонами договора цены по договору № купли-продажи от 21.09.2015 года в размере 210 000 руб. противоречит содержанию п. 3 Договора, фактическим обстоятельствам дела, и не основана на законе, поскольку надлежащим образом дополнительное соглашение к договору № не зарегистрировано, из чего следует, что сторонами в установленном законом порядке какие-либо изменения в положения о цене, предусмотренные договором № не вносились, в своих взаимоотношениях стороны руководствуются положениями договора. Кроме того, фактически после платежа от 09.12.2015 года истцом никаких денежных средств в счет оплаты по договору не вносилось до 10.05.2016 года, что является грубым нарушением обязательств, принятых на себя истцом по договору. Просит в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Свердловской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил, отзыв на исковое заявление не представил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Нижнесергинский отдел Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, представитель Нижнесергинского отдела Росреестра Чекасина Н.А., действующая по доверенности № от 30.12.2015 года, в письменном отзыве на иск просит рассмотреть дело без участия представителя, принятие решения суда оставляет на усмотрение суда, указав, что переход прав на земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, общая площадь 1150 кв.м произведен ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 к ФИО2, запись о государственной регистрации в ЕГРП №. Одновременно с переходом прав собственности на земельный участок осуществлялась запись государственной регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРП за номером №, согласно условиям договора купли-продажи № от 21.09.2015 года: п. 3.1. и п. 7. Государственная регистрация какого-либо дополнительного соглашения к указанному договору купли-продажи № от 21.09.2015 года Нижнесергинским отделом не производилась. Запись о государственной регистрации ипотеки по договору купли-продажи № от 21.09.2015 года по земельному участку, кадастровый №, действующая, погашение ипотеки в силу закона не осуществлялось. Запись об ипотеке по договору № от 21.09.2016 года погашена 12.09.2016 года по заявлению сторон договора купли-продажи. В соответствии с действующим законодательством, изменение цены сделки с 250 000 руб. на меньшую стоимость до 210 000 руб. является изменением существенных условий договора купли-продажи № от 21.09.2016 года, и подлежит обязательной государственной регистрации.

Суд, с согласия истца и его представителя, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав истца и его представителя, изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Как следует из ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации ( ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Судом установлено и подтверждается договором купли-продажи земельного участка №, что 21 сентября 2015 года Судаков В.А. приобрел в собственность земельный участок, расположенный по адресу: ФИО1, <адрес>, участок №. Согласно пункту 3 договора № стоимость земельного участка составляет 250 000 рублей. В соответствии с условиями указанного договора, расчет за указанный объект недвижимости производится частями (пункты 3.1.). На основании п. 7 Договора на отношения сторон по данному договору распространяются условия об ипотеке в силу закона на основании ст. 488, 489 ГК РФ, в связи с чем было зарегистрировано обременение земельных участков в форме ипотеки в силу закона (договора ипотеки земельного участка), номер регистрации № - л.д. 6-15, 48-51.

13.10.2015г. Нижнесергинским отделом Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области была произведена регистрация права собственности истца на земельный участок, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации прав - л.д. 10, 15.

Как следует из дополнительного соглашения от 07.11.2015г. к договору купли-продажи земельного участка № от 21 сентября 2015 года, стоимость земельного участка № составляет 210 000 руб. - л.д. 14.

Согласно актам приема-передачи наличных денежных средств и акта сверки расчетов от 05.10.2016 года, представленных истцом в материалы дела, в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от 21.09.2015г. N № на сумму 210 000 руб. по условиям дополнительного соглашения от 07.11.2015г., денежные средства от истца ответчику были переданы в следующие сроки: 25 000 рублей - 21.09.2015г.; 100 000 руб. - 02.10.2015г., 12 500 руб. - 15.10.2015г.; 18 125 руб. - 10.11.2015г., 18 125 руб. - 09.12.2015г. Оставшаяся сумма в размере 36 250 руб. была оплачена 10.05.2016г. в составе платежа в размере 120 000 рублей на карту № в ПАО Сбербанк, принадлежащую Серовой А.Д. - л.д. 16-21, 42.

Ответчик, не согласившись с иском, полагал, что обязательства истца по оплате по договору № купли-продажи земельного участка до настоящего времени в полном объеме не исполнены, задолженность по оплате составляет 12 500 руб., о чем свидетельствует акт сверки расчетов по договору № - л.д. 35.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 2 ст. 23 вышеназванного закона, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Погашение регистрационной записи об ипотеке в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.

К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Как следует из договора купли-продажи № от 21.09.2015 года и письменного отзыва третьего лица на иск, Нижнесергинским отделом Управления Росреестра по Свердловской области, переход прав на земельный участок №, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, общая площадь 1150 кв.м произведен 13.10.2015 года от Серовой А.Д. к Судакову В.А., запись о государственной регистрации в ЕГРП № Одновременно с переходом прав собственности на земельный участок произведена запись государственной регистрации ипотеки в силу закона в ЕГРП за номером № согласно п. 3.1. и п. 7 договора купли-продажи № от 21.09.2015 года. Поскольку соглашение об изменении существенных условий договора купли-продажи в части стоимости объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Следовательно, дополнительное соглашение от 21.09.2015 о внесении изменений в договор купли-продажи № от 21.09.2015 года в части стоимости объекта недвижимости - земельного участка не может считаться заключенными до его государственной регистрации в установленном порядке.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что дополнительное соглашение от 21.09.2016 года к договору купли-продажи земельного участка № от 21.09.2015 года не зарегистрировано в установленном законом порядке в связи с чем, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключенным.

Ссылка истца на согласование сторонами договора цены по договору № купли-продажи от 21.09.2015 года в размере 210 000 руб. противоречит содержанию п. 3 договора, фактическим обстоятельствам дела, и не основана на законе, поскольку надлежащим образом дополнительное соглашение к договору № не зарегистрировано, из чего следует, что сторонами в установленном законом порядке какие-либо изменения в положения о цене, предусмотренные договором № не вносились, в своих взаимоотношениях стороны должны руководствоваться положениями договора купли-продажи № от 21.09.2016 года.

С учетом изложенного, исковые требования о прекращении обременения земельного участка в виде ипотеки в силу закона удовлетворению не подлежат, поскольку обязательства по оплате по договору купли-продажи истца перед ответчиком исполнены не в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Судакова ФИО11 к Серовой ФИО12 о прекращении обременения земельного участка в виде ипотеки в силу закона отказать.

Решение в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Камышловский городской суд.

Судья Л.А. Афанасьева