Гражданский кодекс часть 1

по иску ФИО1 ФИО9 к Администрации городского округа Фрязино Московской области о признании сделки недействительной, признании помещения непригодным для проживания и обязании предоставления жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО10 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Фрязино о признании сделки недействительной, признании помещения непригодным для проживания и обязании предоставления жилого помещения.

В обоснование исковых требований указала, что ФИО1 ФИО11 зарегистрирована и постоянно проживает в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <адрес>.

Указанная комната, площадью 11,1 кв.м., в коммунальной квартире принадлежит Истцу на основании контрольного талона к ордеру на жилое помещение № от 08.09.1995 г., выданного на основании Постановления Главы г. Фрязино № от 17.01.1995 г. в связи с ликвидацией общежития.

27.05.2003 г. на указанную комнату был заключен договор социального найма.

Квартира, в которой расположена занимаемая Истцом комната, 2х комнатная, состоящая из смежных комнат площадью 11,0 кв.м. и 15,6 кв.м.

Согласно поэтажному плану указанной квартиры, занимаемая Истцом комната обозначена как №, является дальней из двух комнат, то есть не имеет отдельного выхода/входа, самостоятельного доступа к местам общего пользования.

Попасть в свою комнату Истец может только проходя через комнату соседей (третье лицо), чем постоянно доставляет неудобства себе и своим соседям.

Кахельник ФИО12 (третье лицо) смежная (проходная) комната была предоставлена Администрацией города Фрязино Постановлением Главы Администрации города Фрязино № от 17.01.1995 г. на семью из 3-х человек.

В настоящее время в квартире зарегистрированы и постоянно проживают:

Комната № – ФИО1 ФИО13.

Комната № – Кахельник ФИО14, Кахельник ФИО15, Кахельник ФИО16.

Также недавно у Кахельник ФИО17 образовалась семья, родился ребенок.

Указанное также подтверждается Актом № от 29.01.2019 г. «О фактическом проживании в жилом помещении».

Принимая во внимание вышеизложенное, Администрация города Фрязино одним Постановлением предоставила две смежные комнаты в коммунальной квартире разным семьям, что является со стороны Администрации грубым нарушением законодательства.

Истец обращалась в органы БТИ с целью постановки на отдельный реестровый учет занимаемой комнаты с целью дальнейшей приватизации, продажи и улучшении своих жилищных условий, однако ей было отказано по причине наличия смежной, не являющейся изолированной комнаты, со ссылкой на письмо Министерства экономического развития РФ от 24 февраля 2014 года № Д23и-501 «Относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении».

Для защиты своих прав Истец 10.12.2018 г. обратилась в Администрацию г.о. Фрязино с заявлением о предоставлении изолированного жилого помещения на условиях договора социального найма.

26.12.2018 г. Истцу было отказано в предоставлении другого жилого помещения в соответствии со ст. 57 ЖК РФ, так как она не является очередником на улучшение жилищных условий.

Просит суд:

1. Признать договор социального найма от 27.05.2003 г., заключенный с ФИО1 ФИО18 на комнату, жилой площадью 11,1 кв.м., расположенную в квартире по адресу: <адрес>, недействительным.

2. Признать комнату жилой площадью 11,1 кв.м., расположенную в квартире по адресу: <адрес>, непригодной для проживания.

3. Обязать Администрацию городского округа Фрязино предоставить ФИО1 ФИО19 другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма во внеочередном порядке, равнозначное ранее занимаемому жилому помещению.

В судебном заседании Истец и представитель истца по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третьи лица Кахельник ФИО23, Кахельник ФИО20 и Кахельник ФИО21 исковые требования ФИО1 ФИО22 поддержали, просили удовлетворить.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Согласно ст. 15 ЖК РФ:

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 62 ЖК РФ 1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно письму Министерства экономического развития от 24.02.2014г. № №

Согласно части 7 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Помещение в соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ) это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Строительная конструкция, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Закона № 384-ФЗ, это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом в законодательстве отсутствуют определение понятий «изолированность» и «обособленность» помещения.

Вместе с тем, исходя из комплексного анализа норм законодательства, по мнению Департамента недвижимости, можно сделать вывод, что помещение считается:

обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями;

изолированным, если отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Жилым помещением согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой, согласно части 4 статьи 16 Жилищного кодекса, признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (часть 1 статьи 41 Жилищного кодекса).

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 62 Жилищного кодекса не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, для государственного кадастрового учета помещения в качестве жилого такое помещение должно отвечать критериям изолированности, для государственного кадастрового учета помещения в качестве нежилого такое помещение должно удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Если на государственный кадастровый учет представлены документы в отношении помещения, имеющего назначение – «жилое», и данное помещение обособленно, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, в данном случае органом кадастрового учета должно приниматься решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 27 Закона о кадастре. Если в орган кадастрового учета представлены документы в отношении помещения имеющего назначение – «не жилое», и данное помещение обособленно строительными конструкциями, но не изолированно, то, по мнению Департамента недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета такого помещения, предусмотренные частью 7 статьи 27 Закона о кадастре, отсутствуют.

Соответственно, Договор социального найма от 27.05.2003 г., заключенный между ФИО1 ФИО24 и МУП ГЖУ г. Фрязино, является ничтожным.

Согласно ст. 166 ГК РФ:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 51 ЖК РФ Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

Согласно ст. 52 ЖК РФ Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.

Согласно ст. 57 ЖК РФ Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

В силу ст. 85 ЖК РФ Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.

В соответствии со ст. 87 ЖК РФ Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Согласно ст. 89 ЖК РФ Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Согласно представленным Ответчиком в материалы дела выпискам из реестра муниципальной собственности у городского округа Фрязино имеются два жилых помещений, отвечающих требованиям действующего законодательства, аналогичных по площади и благоустройству помещению Истца.

Указанные помещения расположены:

<адрес>,

<адрес>.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 ФИО25 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО26 к Администрации городского округа Фрязино Московской области - удовлетворить.

Признать договор социального найма от 27.05.2003 г., заключенный с ФИО1 ФИО27 на комнату, жилой площадью 11,1 кв.м., расположенную в квартире по адресу: <адрес>, недействительным.

Признать комнату жилой площадью 11,1 кв.м., расположенную в квартире по адресу: <адрес>, непригодной для проживания.

Обязать Администрацию городского округа Фрязино Московской области предоставить ФИО1 ФИО28 другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма во внеочередном порядке, равнозначное ранее занимаемому жилому помещению.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Щелковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Кудрякова Ю.С.