Гражданский кодекс часть 1

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе: председательствующего судьи Бухашеева Д.А., при секретаре судебного заседания Гановичевой А.И.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании нотариальной доверенности *** от **.**.****, сроком действия один год, ответчиков: Индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО3,

в отсутствие истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1444/2017 по иску ФИО4 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3 о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных исковых требований ФИО4 указал, что ему, арендодателю и ответчику ФИО3, также арендодателю, на праве общей долевой собственности принадлежит здание магазина ****

**.**.**** между истцом ФИО4 (Арендодатель) и ответчиком ФИО3 (Арендодатель) и ответчиком ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды от **.**.**** указанного здания. Срок действия договора с **.**.**** по **.**.**** согласно акту приема-передачи, помещение передано ответчику во временное пользование.

Неоднократно между сторонами договора аренды заключались соглашения к указанному договору, которыми менялись условия договора. Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы Иркутской области **.**.*******.

В соответствии с п.3.1 Договора. Арендатор обязался вносить арендную плату один раз в год в сумме 60 000 рублей единовременным платежом не позднее 01 октября каждого года, следующего за годом аренды.

В соответствии с п.3.2 Договора, оплата производится путем перечисления суммы определенной договором с расчетного счета Арендатора на расчетные счета Арендодателей, либо наличным платежом в сумме 60 000 руб. – из них 40 000 рублей на расчетный счет ФИО4 и 20 000 рублей на расчетный счет ФИО3.

Согласно п.3.3. договора, арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной стороны в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом ни позднее чем за 1 месяц.

С момента заключения договора арендная плата не выплачивалась, задолженность взыскивалась в судебном порядке. Арендная плата не изменялась с момента заключения договора. Согласно справки *** от **.**.**** средневзвешенная рыночная стоимость аренды 1 кв.м в месяц в г.Усть-Илимске составляет 1 040 рублей.

Истцом в адрес ответчиков направлялись уведомления об увеличении арендной платы и соглашение *** к договору аренды от **.**.**** для уведомления и подписания соглашения. Согласия не было получено.

При заключении договора на срок более *** лет, стороны не могли предвидеть возможность изменения экономической ситуации в стране и соответственно на рынке аренды нежилых помещений. Сторона истца считает, что при заключении договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, а арендодатель ФИО4 при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства. Считает необходимым внести изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы в целях соблюдения баланса интересов сторон, обусловленного длительным сроком аренды, с **.**.**** до **** что составляет более *** лет. Сторона истца считает, что имеются основания, предусмотренные в п.2 ст.450 и п.3 ст.614 ГК РФ для внесения изменений в договор аренды, в редакции, предложенной истцом с учетом арендной платы, определенной соглашением *** от **.**.****. в договоре закреплена обязанность сторон по изменению арендной платы в целях приведения ее в соответствии с ценой, складывающейся на рынке. С момента начала аренды прошло более *** лет. Размер арендной платы на рынке значительно превышает размер, установленный договором, сторонами не достигнуто соглашение о внесении изменений в размер арендной платы.

Просит внести изменения в договор аренды от 29.09.2008г. здания магазина ****, изложив:

- п.3.1 раздела 3 «Расчеты сторон» названного договора в следующей редакции: «Арендатор» вносит арендную плату 1 раз в месяц в сумме 4 198 584 руб. единовременным платежом не позднее *** каждого месяца, следующего за месяцем аренды»;

- пункт 3.2 раздела 3 «Расчеты сторон» названного договора в следующей редакции: «Оплата производится путем перечисления суммы определенной договором, с расчетного счета «Арендатора» на расчетный счет «Арендодателей», либо наличным платежом, в сумме 4 198 584 руб. в месяц – из них 2 099 292 руб. на расчетный счет ФИО4 и 2 099 292 руб. на расчетный счет ФИО3

С учетом уточнения исковых требований от **.**.**** просит внести изменения в договор аренды от **.**.**** здания ****, изложив:

- п.3.1 раздела 3 «Расчеты сторон» названного договора в следующей редакции: «Арендатор» вносит арендную плату 1 раз в месяц в сумме 10 190 000 рублей единовременным платежом не позднее *** каждого года, следующего за годом аренды»;

- пункт 3.2 раздела 3 «Расчеты сторон» названного договора в следующей редакции: «Оплата производится путем перечисления суммы определенной договором, с расчетного счета «Арендатора» на расчетный счет «Арендодателей», либо наличным платежом, в сумме 10 190 000 рублей. в год – из них 5 095 000 руб. на расчетный счет ФИО4 и 5 095 000 руб. на расчетный счет ФИО3.

В судебном заседании истец не участвовал, уведомлен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, с учетом уточнения от **.**.**** просил их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 с заявленными требованиями согласна не была, просила отказать в их удовлетворении. Показала, что из выводов эксперта следует, что в **.**.**** по сравнению с **.**.**** цены на аренду недвижимости ниже. Экспертом неправильно произведен расчет стоимости арендной платы, не применен затратный подход. При наличии у эксперта сведений об отсутствии согласия арендодателя на сдачу в субаренду помещений, наличии субаренды с аффилированным лицом ФИО5. цена аренды была бы иной. Просила также оставить исковое заявление без рассмотрения.

В судебном заседании ответчик ФИО3 с заявленными требованиями согласен не был, просил отказать в их удовлетворении. Показал, что не давал своего согласия на подачу иска в суд, увеличении размера арендной платы, в связи с чем считал необходимым оставить исковое заявления без рассмотрения.

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, оценив изложенное в совокупности с учетом требований статьей 67, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс, ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается в силу ст.310 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 Кодекса).

Из содержания ст.244 ГК РФ следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст.246 Кодекса).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247ГК РФ)..

В силу пункта 3 статьи 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст.607 Кодекса).

При этом, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, **.**.**** между арендодателями ФИО3, ФИО4 и арендатором индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды *** доли в праве общей долевой собственности на здание магазина **** (далее по тексту Договор). Договор был заключен на срок с **.**.**** по **.**.**** (п.4.1 договора) (л.д. 6-7 том1).

Из акта приема-передачи от **.**.**** следует, что ФИО3, ФИО4 передали, а ИП ФИО2 приняла здание магазина **** (л.д.8 том1).

Соглашением от **.**.**** к договору аренды от **.**.**** в пункты 1.1 и 1.2 внесены изменения в части увеличения общей площади здания, переданного в аренду ИП ФИО2 до *** кв.м., и указание на право общей долевой собственности на здание по *** доле ФИО4 и ФИО3 каждому. Пункты 1.1 и 1.2 договора аренды изложены в новой редакции (л.д. 9 том1).

Соглашением от **.**.**** к договору аренды от **.**.**** в пункт 4.1 договора внесены изменения в части увеличения срока аренды, Пункты 4.1 договора аренды изложен в новой редакции: «Срок аренды устанавливается с **.**.****. по **.**.**** (л.д. 10 том1).

Факт принадлежности здания магазина ****, истцу ФИО4 и ответчику ФИО3 по *** доли каждому подтверждается свидетельством о государственной регистрации права **** от **.**.**** (л.д.30 том1) и сторонами не оспаривается.

В соответствии с п.3.1 Договора, Арендатор вносит арендную плату 1 раз в год в сумме 60 000 (Шестьдесят тысяч) рублей единовременным платежом не позднее 01 октября каждого года, следующего за годом аренды. Оплата производится путем перечисления суммы, определенном Договором, с расчетного счета Арендатора на расчетные счета Арендодателей, либо наличным платежом, в сумме 60 000 (Шестьдесят тысяч рублей) – из них 40 000 (Сорок тысяч) рублей на расчетный счет ФИО4 и 20 000 (Двадцать тысяч) рублей на расчетный счет ФИО3 (п.3.2 Договора).

Согласно п.3.3 Договора, Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других фактов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за 1 месяц.

Кроме того, из содержания п.4.2 Договора следует, что изменение условий Договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п.1 ст.614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 ГК РФ).

Как следует, в настоящее время между сторонами договора, имеется спор об изменении арендной платы.

По смыслу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пп.1 - 3 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Изменение размера арендной платы допускается в порядке, который стороны предусмотрели в договоре аренды, что обусловлено принципом свободы договора, установленным ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В данном случае стороны предусмотрели, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других фактов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за 1 месяц (п.3.3). Изменение условий Договора допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (п.4.2).

Истец ФИО4 во исполнение требований Договора направил ответчикам Уведомление об увеличении арендной платы. Из содержания Уведомления следует, что с **.**.**** желает увеличить арендную плату в месяц до 1 040 рублей за 1 кв.м. Таким образом арендная плата за *** кв.м будет составлять 4 198 584 руб. в месяц и 50 383 008 руб. в год. Также направил в адрес ответчиков Соглашение ***. содержащее условия соглашения (л.д.11-19 том 1).

Уведомление с приложением ответчиками получено, о чем они пояснили в судебном заседании, также показали о направлении ответов.

Из направленных истцу сообщений следует, что ответчиками условия не приняты (л.д. 48-51), аналогичные доводы заявлены в судебном заседании.

Таким образом, какого-либо соглашения между сторонами об изменении условий Договора о размере арендной платы, не достигнуто.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания ст.452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В п.3 ст.424 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Пунктом 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Поскольку стороны договора аренды не достигли соглашения об определении величины арендной платы, ходатайствовали о назначении судебной оценочной экспертизы, которая в соответствии с определением суда от **.**.**** была назначена и проведена.

С учетом условий договора об основаниях изменения условий договора, положений законодательства об определении цены договора, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

«1) В связи с исполнением сторонами договора от **.**.**** здания магазина ****, произошло ли изменение реально складывающихся цен, а также других фактов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике стоимости передаваемого помещения на **.**.**** по сравнению с датой заключения договора **.**.**** датой заключения соглашений **.**.****., **.**.****.?

2) Какова рыночная стоимость арендной платы за здание магазина **** с учетом полезной и вспомогательных площадей здания, назначением и их использованием, а также с учетом положений договора об обязанностях арендатора, в том числе своевременно за счет собственных средств производить текущий и капитальный ремонт, содержать имущество в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать техническую безопасность?».

По результатам проведенного исследования по вопросу *** эксперт пришел к выводу: За период с даты заключения договора аренды **.**.**** датой заключения соглашений **.**.******.**.**** по **.**.**** на рынке коммерческой недвижимости произошло изменение реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость.

По результатам проведенного исследования по вопросу *** эксперт пришел к выводу: Рыночная стоимость арендной платы за здание магазина **** с учетом полезной и вспомогательных площадей здания, назначением и их использованием, а также с учетом положений договора об обязанностях арендатора, в том числе своевременно за счет собственных средств производить текущий и капитальный ремонт, содержать имущество в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать техническую безопасность составляет 10 190 000 рублей в год на дату проведения экспертизы (л.д.13-95 том 4).

Оснований не согласиться с такими выводами эксперта у суда не имеется, учитывая образование, опыт и стаж работы эксперта, факт предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, факт осмотра спорного объекта в присутствии сторон.

Доводы ответчиков о несогласии с выводами эксперта суд принять не может, не усмотрев недостаточной ясности или неполноты в заключении эксперта, судом отказано в назначении дополнительной экспертизы.

Заключение эксперта подробно мотивированно, все имеющиеся выводы и расчеты подкреплены проведенным исследованием, отчет по которому подробно приведен

Факт снижения уровня цен на объекты коммерческой недвижимости в **.**.**** по сравнению с **.**.**** не может повлиять на законность заключения эксперта, установившего величину рыночной стоимости арендной платы за здание магазина **** в **.**.**** на момент проведения экспертизы. Имеющаяся тенденция, а также снижение цен на рынке коммерческой недвижимости в **.**.**** по сравнению с **.**.**** о чем указано в заключении, не повлияло на определение величины рыночной ставки арендной платы. Вопрос о величине арендной платы за здание магазина **** в **.**.**** поставлен на разрешение не был, в договоре ссылок на изменение стоимости арендной платы лишь по сравнению со ставкой **.**.**** не указано, также не приведен механизм определения величины арендной платы, в связи с чем судом и был поставлен вопрос по определению рыночной стоимости арендной платы.

Использование здания магазина **** сторонами в качестве торгового центра не было оспорено. При осмотре здания был установлен факт использования офисных помещений для размещения администрации торгового центра, все полезные и вспомогательные площади были учтены экспертом при производстве расчетов. Ставка арендной платы рассчитана по поставленным судом перед экспертом вопросам, сформулированных на основании письменных вопросов, представленных суду сторонами, в том числе и ответчиками. Применение экспертом при расчетах стоимости арендной платы квадратного метра торговых помещений подробно аргументировано как в своем заключении, так и в судебном заседании при ответе на поставленные вопросы. Также подробно аргументирован и отказ от применения при расчетах затратного подхода. Каких-либо обременений, помимо договора аренды с ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2, ЕГРН не содержит, о чем пояснила ответчик в судебном заседании. Факт наличия субарендных отношений, не зарегистрированных в реестре недвижимости должным образом, не создает тех последствий, о которых указывает ФИО2 Факт описки эксперта на стр.23 заключения о пристроенном здании магазина к жилому дому, не влияет на обоснованность заключения, какие-либо расчеты и корректировки, о чем пояснил эксперт в судебном заседании. При этом, исследование, в том числе и занимаемой площади здания, проведено на основании всех представленных суду и эксперту документов, в том числе технического и кадастрового паспортов объекта недвижимости, подвергающегося обследованию. Ссылка ответчика на отсутствие у ответчика специального образования не влияет на вывод суда о законности заключения, поскольку по делу не назначалась судебная строительная экспертиза. Эксперт при визуальном осмотре, без каких-либо вспомогательных средств и измерений определил внешний вид конструктивных элементов здания, также как и внешний вид подвальных помещений. При этом, целью исследования являлось установление рыночной стоимости арендной платы за здание магазина **** но не предполагаемой прибыли ответчика, в связи суд чем также полагает разумным неприменение затратного подхода при исследовании. Ссылки ответчика на использование экспертом ложных сведений, с приведением соответствующей справки о стоимости арендной платы, не могут повлиять на законность заключения, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при отсутствии доказательства о ложности заключения, оснований для признания его недопустимым не имеется.

Факт использования площадей здания магазина аффилированным с истцом лицом (его **** ФИО5) на результат исследования, проведенного по поставленным перед экспертом судом вопросам, не влияет. Вопросы, подлежащие разрешению экспертом, были представлены сторонами, в том числе и ответчиками, которые соответствующих вопросов не приводили, а потому приведение новых данных по объекту исследования, не может повлиять на вывод суда о законности и обоснованности экспертного заключения по вопросам, поставленным на разрешение перед экспертом. При этом данные о запрете субаренды представлены лишь по одному субарендатору, что не может свидетельствовать о запрете, распространяемом на всю площадь здания магазина. При этом, как о наличии решения от 02.05.2017г. по гражданскому делу №2-586/2017, так и субаренде помещений ФИО5 на момент назначения судебной экспертизы сторонам было известно, вместе с тем вопросы, с учетом таких обстоятельств суду предложены не были, в связи с чем и не были поставлены на разрешение эксперта.

Приведение аналогов исследования в экспертном заключении подробно мотивировано, при расчетах сделаны соответствующие поправки и корректировки. Экспертом при производстве расчетов, учтены все данные о расходах, представленные стороной ответчика, копия справок, на которых эксперт основывает свое заключение, приложены к заключению (л.д. 91-94 том 4), имеется в материалах дела и не содержит данные по затратам на горячее и холодное водоснабжение. Использование при производстве расчетов методики, разработанной Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, является прерогативой эксперта, сомневаться в компетенции которого оснований нет, а потому доводы о климатических и географических особенностях региона не могут быть приняты. При том, что экспертом произведены соответствующие корректировки и поправки. Данных о наличии исследования и методик, применяемых при оценке объектов коммерческой недвижимости по северным района Иркутской области ответчиком не представлено.

Заключение эксперта соответствует требованиям Гражданского процессуального кодекса РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, а потому оснований для признания данного доказательства недопустимым у суда не имеется. Рецензия специалиста ФИО6 таким обстоятельством, при указанных выше обстоятельствах, таким основанием, как и возражения ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 не могут являться.

Оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, по мотиву отсутствия согласия второго собственника, суд не усматривает. Как следует из материалов дела, доли сособственников в здании не выделены, равны, соглашения между ними по порядку использования собственности не достигнуто, а потому отсутствие согласия одного собственника, являющегося аффиллированным лицом по отношению к Арендатору, не может нарушать законных прав и интересов на использование своего имущества другого собственника. Как следует из представленных налоговых уведомлений, величина земельного налога, уплачиваемого истцом ФИО4 аналогична стоимости арендной платы, получаемой им от Арендатора. При этом, ответчики не лишены возможности сохранения стоимости арендной платы в отношении ответчика ФИО3 оставить на прежнем уровне.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению, с момента вступления решения суда в законную силу надлежит внести следующие изменения договор, заключенный **.**.****г. между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и индивидуальным предпринимателем ФИО2 с другой стороны, аренды имущества: здания магазина ****,

- изложив пункт 3.1 раздела 3 «Расчеты сторон» в следующей редакции: «Арендатор» вносит арендную плату 1 раз в год в сумме 10 190 000 рублей единовременным платежом не позднее 10 октября каждого года, следующего за годом аренды»;

- изложив пункт 3.2 раздела 3 «Расчеты сторон» в следующей редакции: «Оплата производится путем перечисления суммы определенной договором, с расчетного счета «Арендатора» на расчетный счет «Арендодателей», либо наличным платежом, в сумме 10 190 000 рублей в год – из них 5 095 000 рублей на расчетный счет ФИО4 и 5 095 000 рублей на расчетный счет ФИО3

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Внести с момента вступления решения суда в законную силу изменения в договор, заключенный **.**.****г. между ФИО3, ФИО4 с одной стороны и индивидуальным предпринимателем ФИО2 с другой стороны, аренды имущества: здания магазина ****

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Усть-Илимский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья одпись Д.А. Бухашеев