Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 19 мая 2014 года в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО5 к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о взыскании долга по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО5 обратился в суд с иском к ОАО «Сбербанк России», в обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» и ФИО5 был заключен договор № купли-продажи нежилого помещения и земельного участка ( далее договор).

Согласно п.1.1. договора сторонами был определен предмет:

- нежилое помещение общей площадью ... кв.м., этаж ... по адресу согласно поэтажных планов кадастрового паспорта помещения от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер №,

- доля в размере ... земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: ..., общая площадь ... кв.м. ( общая долевая собственность). Кадастровый номер № по адресу ( далее по тексту - Объекты).

Пунктом 2.1. договора стоимость объектов определена в размере ... рублей.

Порядок оплаты определен п. 2.2. договора:

- 90% от общего объема стоимости Объектов, что составляет ... рублей, из них стоимость помещения составляет ... рублей, стоимость земельного участка составляет ... рублей;

- 10 % от общего объема стоимости объектов, что составляет ... рублей, из них стоимость помещения составляет ... рублей. Стоимость земельного участка составляет ... рублей, при условии осуществления государственной регистрации права собственности на Объекты за покупателем в течение 5 ( пяти) рабочих дней со дня возникновения прав покупателя на использование (аренда, собственность) земельного участка площадью не менее ... кв.м., прилегающего к объектам, в целях оборудования автостоянки для использования объектов.

В случае не оформления прав покупателя на использование ( аренда, собственность) земельного участка площадью не менее ... кв. м., прилегающего к Объектам в целях оборудования автостоянки для использования Объектов в срок до ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объектов, указанная в п.2.1. договора, уменьшается на 10% и будет составлять ... рублей, из них стоимость помещения будет составлять ... рублей, стоимость земельного участка будет составлять ... рублей, НДС не взимается по закону, при этом сумма в размере ... покупателем не выплачивается.

Регистрация перехода права собственности была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере ... рублей была перечислена на расчетный счет. Таким образом, задолженность в размере ... рублей до настоящего времени не выплачена, что истец и просит взыскать.

Истец в судебное заседание не явился. Представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, что суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, на исковых требованиях настаивала. Полагала, что сторонами не согласовано условие о земельном участке площадью не менее ... кв.м., прилегающего к объектам, в целях оборудования автостоянки для использования Объектов, так как не определенно его местоположение, точки на местности, размер земельного участка, его кадастровый номер и иные данные, позволяющие его идентифицировать. Следовательно, данный объект не может включаться в общую стоимость договора. Договором не предусмотрена обязанность любой из сторон произвести оформление прав на указанный земельный участок, как отлагательное условие о возникновении права покупателя на объекты и возникновения соответственно обязанности произвести оплату по договору.

Представители ОАО «Сбербанк России» в судебном заседании иск не признали, представили письменный отзыв, который поддержали в ходе процесса, полагая, что в договоре четко указано на снижение цены, если земельный участок не менее ... кв.м., прилегающий к объектам, не будет передан в пользование покупателя в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № купли-продажи нежилого помещения и земельного участка по адресу ФИО5 продал ОАО «Сбербанк России» нежилое помещение и земельный участок по адресу .

Согласно п.1.1. договора сторонами был определен предмет:

Пунктом 2.1. договора стоимость объектов определена в размере ... рублей.

Порядок оплаты определен п. 2.2. договора:

В случае не оформления прав покупателя на использование ( аренда, собственность) земельного участка площадью не менее ... кв. м., прилегающего к Объектам в целях оборудования автостоянки для использования Объектов в срок до ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объектов, указанная в п.2.1, договора уменьшается на 10% и будет составлять ... рублей, из них стоимость помещения будет составлять ... рублей, стоимость земельного участка будет составлять ... рублей, НДС не взимается по закону, при этом сумма в размере ... покупателем не выплачивается.

Регистрация перехода права собственности была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, сумма в размере ... рублей была перечислена на расчетный счет истца.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Буквальное толкование ст. ст. 157, 421 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что юридические последствия любой сделки стороны вправе связать с отлагательным или отменительным условием, если обратное прямо не предусмотрено законом.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 11 Пленума ВАС РФ от 14.03.2014г. №16 «О свободе договоров и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Проект договора и формулировка отменительного условия были предложены ОАО «Сбербанк России». Причем, проект договора был утвержден Постановлением Правления Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ № параграф «Утверждение договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: » (приложение №1). Отсутствие земельного участка снижает привлекательность приобретенных Объектов недвижимости, поскольку отсутствие оборудованной автостоянки влечет снижение потока клиентов, неудобство для клиентов, что, в свою очередь, обусловливает увеличение срока окупаемости недвижимости для банка, а, следовательно, является фактором, уменьшающим ценность Объектов недвижимости для покупателя.

Таким образом, ОАО «Сбербанк России», как контрагент, подготовивший проект договора купли-продажи и предложивший условие о снижении покупной цены Объектов недвижимости на ... рублей в случае не оформления прав покупателя на использование земельного участка площадью не менее ... кв.м, прилегающего к Объектам, рассматривал данное условие как отменительное, прекращающее обязанность по оплате указанной суммы.

Истец ФИО5 против включения выше указанного отменительного условия в Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не возражал. Более того, как до, так и после подписания Договора он выполнял фактические действия, направленные на оказание содействия банку в оформлении прав на прилегающий земельный участок.

Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Возможность установления такого способа прекращения правоотношения вполне отвечает общим правилам об обязательствах, установленным Гражданским кодексом РФ. Так, согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство может прекращаться полностью или частично по основаниям, предусмотренным как законом (иными правовыми актами), так и договором. Другими словами, стороны, опираясь на общее допущение п. 2 ст. 157 ГК РФ, вправе произвольно предусмотреть в сделке обстоятельства, с которыми окажется связанным ее прекращение.

Из смысла нормы п. 2 ст. 157 ГК РФ следует, что для признания сделки, заключенной под отменительным условием, необходимо, чтобы стороны прямо предусмотрели такое условие в договоре и оно обладало определенными признаками.

Так, в п. 2.2 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено следующее отменительное условие относительно оплаты и цены приобретаемых Объектов:

- «10% от общего объема стоимости Объектов, что составляет – ... рублей, из них стоимость помещения составляет ... рублей, стоимость земельного участка составляет ... рублей, НДС не взимается по закону, при условии осуществления государственной регистрации права собственности на Объекты за покупателем в течение 5 рабочих дней со дня возникновения прав покупателя на использование (аренда, собственность) земельного участка площадью не менее ... кв.м., прилегающего к Объектам, в целях оборудования автостоянки для использования Объектов.

В случае не оформления прав покупателя на использование (аренда, собственность) земельного участка площадью не менее ... кв.м., прилегающего к Объектам, в целях оборудования автостоянки для использования Объектов в срок до ДД.ММ.ГГГГ., стоимость Объектов, указанная в п. 2.1 Договора уменьшается на 10% и будет составлять ... рублей, из них стоимость помещения будет составлять ... рублей, стоимость земельного участка будет составлять ... рублей, НДС не взимается по закону, при этом сумма в размере ... рублей покупателем не выплачивается».

Таким образом, выше указанное условие обладает всеми признаками, которым должно соответствовать отменительное условие по смыслу п. 2 ст. 157 ГК РФ, а именно:

1) Законность. Существо данного признака состоит в том, что избранное участниками сделки условие не должно противоречить закону и иным правовым актам, а также основам правопорядка и нравственности. Указанный признак отвечает общему требованию к сделкам вообще и заключается в необходимости соответствия закону содержания любой сделки. Отменительное условие, предусмотренное сторонами в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является ничтожным по смыслу ст.ст. 168, 169 ГК РФ.

2) Диспозитивность. Смысл данного признака можно выразить следующим образом: участники сделки вправе избрать в качестве условия, с наступлением которого будет связано возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей по такой сделке, самые разнообразные жизненные обстоятельства. Сущность оцениваемого признака диспозитивности состоит в том, что выбор того или иного обстоятельства в качестве условия целиком и полностью относится на усмотрение участников сделки. Это является проявлением общегражданского принципа свободы договора и свободы сделки вообще.
3) Неопределенность. Обстоятельства, с которыми сделка связывает возникновение или прекращение гражданских прав и обязанностей, должны обладать признаком неопределенности, т.е. в отношении их не должно быть заранее известно, наступят они или нет. Названный признак характеризует не субъективные особенности участников сделки (обладание или необладание ими необходимыми знаниями), а именно само условие, от которого зависит наступление заложенного в сделке юридического эффекта.

Отменительное условие, предусмотренное сторонами в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ связано с оформлением прав (аренда, собственность) на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, и волеизъявление собственника земельного участка по поводу его предоставления на момент заключения Договора купли-продажи не известно; оформление прав на земельный участок не зависит от воли сторон Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., а зависит только от решения органов местного самоуправления, которые от имени муниципального образования осуществляют права собственника (ст. п. 2 ст. 215 ГК РФ). То есть оформление земельного участка не зависит от единственной воли продавца/покупателя и поставлено в зависимость от иных обстоятельств (решения и возможности органов местного самоуправления предоставить участок, категории земельного участка, отсутствия правопретезаний/обременений на участок и др.).

Кроме того, закон не ограничивает условие в условной сделке исключительно событиями или действиями третьих лиц, а говорит об обстоятельствах, относительно которых неизвестно, наступят они или нет, следовательно, такие обстоятельства могут быть вызваны и действиями сторон.

4) Реальность. Данный признак состоит в том, что указанные в качестве отменительного условия обстоятельства должны быть потенциально возможными, т.е. относиться исключительно к реальной действительности.

Наступление отменительного условия, предусмотренное сторонами в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., возможно, так в отношении земельного участка, прилегающего к зданию по адресу: , отсутствует законодательный запрет на его оформление под автостоянку.

Договор купли-продажи с условием снижения цены договора при отсутствии факта оформления земельного участка, территориально прилегающего к Объектам, является результатом свободного волеизъявления сторон – ФИО5 и ОАО «Сбербанк России» и достижения согласия по всем условиям договора.

Для субъектов, недобросовестно препятствующих наступлению условия либо недобросовестно способствующих его наступлению, закон предусматривает невыгодные последствия правового порядка. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовал субъект, которому это невыгодно, условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовал субъект, которому наступление условия выгодно, оно признается не наступившим (п. 3 ст. 157 ГК).

ОАО «Сбербанк России», являясь стороной Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., добросовестно предпринял меры по оформлению земельного участка в пользование, согласно п. 2.2 Договора, что подтверждается письмом банка от ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации г. Томска и ответом из администрации г. Томска за №.( л.д.54,55)

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ, направленного истцом в адрес управляющего Томским отделением ОАО «Сбербанк России», следует, что истец просит ответчика продлить срок установленный в п.2.2 договора в части оформления прав на использование ( аренда, собственность) земельного участка площадью не менее ... кв.м. до ДД.ММ.ГГГГ в связи с увеличением сроков оформления прав на использование земельного участка путем проведения торгов. В письме также сообщается, что истцом были предприняты все действия по исполнению пункта договора связанного с оплатой 10% стоимости объектов, что составляет ... рублей, а именно: подано заявление в Администрацию г. Томска, проведены работы по формированию землеустроительных документов, проведены переговоры и пройдены необходимые комиссии по вопросу предоставления земельного участка, суду же ни один из указанных документов в качестве доказательства не предоставлялся.

Суд считает, что данным письмом подтверждается, тот факт, что истец в полной мере осознавал отменительное условие, указанное в п.2.2 договора, и понимал его последствия, что он не получит ... руб., если у ответчика до ДД.ММ.ГГГГ не возникнет право на использование ( аренда, Собственность) земельного участка площадью не менее ... кв.м., прилегающий к объектам, в целях оборудования автостоянки для использования объектов.( л.д.187)

Поскольку земельный участок в срок до ДД.ММ.ГГГГ. и до настоящего времени в пользование банка не оформлен, обязательство по оплате суммы ... рублей по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ОАО «Сбербанк России» прекращено надлежащим исполнением, согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, а истцу в удовлетворении его требований должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования ФИО5 к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о взыскании долга по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере ... рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение месяца.

Копия верна

Судья О.В. Васильковская

Секретарь Р.Д Кобеева

Решение вступило в законную силу _______________________________2014

Судья:

Секретарь:

Оригинал находится в деле № 2-1445/2014 в Советском районном суде г. Томска.