Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Управлению Росреестра по ЯНАО о признании сделки купли-продажи гаража, земельного участка состоявшейся, осуществлении госрегистрации права собственности взыскании судебных расходов, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи гаража и земельного участка незаключенным и возврате денежных средств, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ

Истец Козориз в лице ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, Управлению Росреестра по ЯНАО сделки купли-продажи гаража, земельного участка состоявшейся, осуществлении госрегистрации права собственности и взыскании судебных расходов. В обоснование требований указав, что 25 октября 2019 года между продавцом Козориз в лице ФИО4 и покупателем ФИО2 был составлен договор купли-продажи недвижимости, оговорены все существенные условия сделки. Цена договора составила 5 500 000 рублей. По условиям договора цена договора оплачивалась покупателем частями, первая часть в сумме 2 000 000 рублей оплачивалась в течение рабочего дня - 25 октября 2019 года, остальная – 3 500 000 рублей производилась в день подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Согласно указанному договору, 2 000 000 рублей были переданы ответчиком истцу 26 октября 2019 года. На сегодняшний день договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию по причине отказа покупателя от совершения сделки. Вышеуказанная сделка была оформлена письменно. Истец считает, что сделка состоялась, а договор купли-продажи заключен. С октября 2019 года, имущество было передано ответчику, который активно пользовался недвижимым имуществом, искал арендаторов, размещал объявление о сдаче аренды гаража, уведомляя продавца о поиске людей готовых арендовать недвижимость, с целью извлечения прибыли. На основании изложенного, истец просит суд признать сделку купли-продажи объектов недвижимости, индивидуального гаража в капитальном исполнении с кадастровым номером №, расположенного по адресу Ямало-Ненецкий АО город Салехард, тер. площадка №, участок № общей площадью 209,4 кв.м, и земельного участка под ним с кадастровым номером №, площадью 655 м2., между Козоризом и ФИО2, состоявшейся, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на данные объекты к ФИО2, и прекратить право собственности Козориза.

Ответчиком ФИО2 подан встречный иск к Козоризу о признании договора купли-продажи гаража и земельного участка незаключенным и возврате денежных средств, взыскании судебных расходов. В обоснование своего иска ответчик указывает на то, что от имени ответчика с ним неоднократно, по телефону, связывалась ранее знакомая ФИО4 и настоятельно предлагала приобрести спорное имущество с различными вариантами покупки. Торопила ответчика с решением вопроса до 25 октября 2019 года, ссылаясь на финансовые проблемы в виде скорейшей оплаты долга по ипотечному кредиту во избежание неустойки. Рассчитывая на доверие, введя в заблуждение ответчика, попросив денежные средства для обеспечения платежей по ипотеке и предложив договор купли-продажи как гарантию, указывая на выгодность сделки и умышленно скрыв о предмете договора факты, которые визуально не были доступны, ответчик 10.10.2019 перевел 100 000 рублей на ежемесячный платеж по ипотеке ФИО4. В последующем 25.10.2019 ФИО4 направила образец договора и условия, изложенные в электронном письме, которые подразумевает сделку в письменной форме. ФИО2, в рамках доверительных отношений с ФИО4, надеясь на добропорядочность с её стороны, взял кредит и осуществил перевод через кассу банка, а также направил подписанный временной подписью скан договора, путем наложения фотографии подписи, надеясь на дальнейшие подписи оригиналов и то, что ответчик не понесет никакого финансового ущерба в дальнейшем, что в значительной степени лишает того, на что был вправе рассчитывать. Ответчиком было размещено объявление на специализированной площадке, чтобы проанализировать рынок востребованности аренды капитального гаража и земельного участка. Все ответы на предложение носили сугубо информативный характер, ни с одним из потенциальных арендаторов он не встречался, договоры не заключал, денежных средств не получал, для ознакомления с объектом передавал информацию о местонахождении. Доступ к объекту для ФИО2 был закрыт, не переданы ключи от него, акт приема-передачи не составлялся. Отсутствие доступа подтверждает переписка с ФИО4, где доступ к объекту осуществлялся третьим лицом, с её стороны. Вышеизложенное является основанием для признания вышеуказанной сделки незаключенной и недействительной. В связи с этим просит суд признать договор купли-продажи гаража и земельного участка от 25.10.2019 незаключенным, взыскать с Козориза денежные средства в сумме 2 000 000 рублей; проценты за неправомерное удержания денежных средств, уклонения от их возврата в сумме 104 915, 51 рублей.

Представителя истца ФИО4, ФИО3 свои исковые требования поддержали в полном объеме и просили иск удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 просили отказать.

В судебном заседании ответчик – ФИО2, в удовлетворении исковых требований Козориза просил отказать, свои встречные исковые требования поддержал в полном объеме и просил его удовлетворить.

Представитель соответчика - Управление Росреестра по ЯНАО в судебном заседании не присутствовал, о дате судебного заседания извещался надлежащим образом, причина неявки не известна.

Суд, выслушав присутствующих лиц, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ч. 1 ст. 555 ГК РФ цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием для данного вида договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено и подтверждено материалами гражданского дела, что гаража в с кадастровым номером №, расположенный по адресу Ямало-Ненецкий АО город Салехард, тер. площадка №, участок № общей площадью 209,4 кв.м, и земельный участок под ним с кадастровым номером №, площадью 655 м2. принадлежали Козоризу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о регистрации права.

25 октября 2019 года между Козоризом в лице ФИО4 и ФИО2 подписан договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Согласно данному договору, по соглашению сторон общая стоимость имущества оценена 5 500 000 рублей.

В соответствии с п.2,2.2 Договора, первичная передача денежных средств в счёт стоимости объекта и земельного участка осуществляется в течение 1 рабочего дня - 25 октября 2019 года в размере 2 000 000 рублей.

В соответствии с п.2.2.3 окончательный расчёт, в размере 3 500 000 рублей производиться в день подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Расчёты по договору производятся в безналичном порядке путём перевода денежных средств на расчётный счёт продавца по указанным реквизитам (п.2.3)

Согласно пояснениям сторон и подтверждается чеками, денежные средства в сумме 100 000 рублей и 1 900 000 рублей были переведены <дата> и 25.10.2019 соответственно, на счет ФИО4.

Как следовало из пояснений сторон, регистрация перехода права собственности покупателю не произошла, каждая из сторон указывала на вину противной стороны в уклонении окончания сделки.

Так по доводам истца, уклонение от регистрации сделки произошло по вине покупателя, который не мог найти арендаторов на указанное спорное имущество, и покрыть расходы на его приобретение.

В свою очередь по доводам ФИО2, сделка купли-продажи совершена им под влиянием обмана со стороны продавца, поскольку он руководствовался тем, что совершает сделку по займу, договор купли-продажи заключал как гарантию возврата денежных средств, в связи с чем полагает сделку недействительной. Также привёл довод о том, что договор собственноручно не подписывал, спорное имущество ему не передавалось, акт приёма-передачи не составлялся, доступ к имуществу продавцу не предоставлен.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ ответчиком ФИО2 не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства в обоснование его встречных исковых требований о недействительности сделки вследствие её совершенная под влиянием заблуждения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путём составления одного документа, подписанного сторонами, а также путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Использование факсимильной и электронной связи при обмене документами не противоречит и полностью соответствует действующему законодательству, предусматривающему согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ возможность использования почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Как следовало из пояснений ответчика, подписание им договора происходило посредством обмена подписанными сканами договоров по электронной почте. В материалы дела представлена копия договора, в которой имеются подписи сторон. Стороны по делу подтвердили факт подписания данного договора с использованием средств электронной связи, предварительно обменявшись договорами по электронной почте. Принадлежность электронных адресов сторонам договора не оспаривалась сторонами.

Учитывая изложенное, суд пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным и в данном случае суд исходит из того, что сторонами соблюдена форма договора, а стороны в соответствии со статей 455 ГК РФ согласовали предмет договора, и его условия однозначно позволяют определить наименование товара. По данным условиям, ответчик произвёл частичную оплату товара. При этом возможность перевода денежных средств на расчётный счёт ФИО4, предусматривалась условиями договора, в котором отражены банковские реквизиты, принадлежащие ФИО4.

Более того со стороны ответчика не представлено доказательств о том, что сделка совершалась им под влиянием обмана со стороны истца. Переписка сторон (электронные текстовые сообщения, претензия, ответ на неё) позволяет сделать вывод, о том, что воля сторон была направлена именно на совершение сделки купли-продажи недвижимости, а не на заключение займа, как указывает об этом ответчик.

Факт владения и распоряжения имуществом по договору подтверждается размещением ответчиком объявления на специализированной электронной площадке с целью аренды капитального гаража и земельного участка, что подтвердил сам ответчик. Из электронных текстовых сообщений между сторонами также видно, что ответчик искал арендаторов на приобретённый им гараж и земельный участок у истца.

Условия договора не предусматривали подписание сторонами акта приёма-передачи имущества. Тот факт, что ответчик не имел ключей от гаража, и по его доводам он не мог им пользоваться, в данном случае не имеют правового значения, поскольку вышеперечисленные действия ответчика свидетельствуют о распоряжении им спорным имуществом как своим собственным.

С учётом установленных в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что воля сторон при заключении договора была направлена именно на достижение правовых последствий, возникающих из сделки купли-продажи, которые наступили, сделка купли-продажи фактически исполнена, Козориз продал недвижимое имущество, получив частично денежные средства и передал его покупателю, факт передачи денежных средств подтверждается чеками, ФИО2 как покупатель, приобрёл объекты недвижимости, передал денежные средства за них, стоимость имущества определена по соглашению сторон, что соответствует принципу свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что существенные условия заключения договора купли-продажи между сторонами были исполнены, однако свои обязательства ФИО2 по регистрации перехода права собственности не исполнил и суд считает исковые требования Козориза обоснованными и подлежащими удовлетворению, в свою очередь встречные требования подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать сделку купли-продажи объектов недвижимости, индивидуального гаража в капитальном исполнении с кадастровым номером №, расположенного по адресу Ямало-Ненецкий АО город Салехард, тер. площадка №, участок № общей площадью 209,4 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу Ямало-Ненецкий автономный округ, город Салехард, тер. площадка №,участок №, площадью 655 м2., между ФИО1, в лице ФИО4 и ФИО2, состоявшейся.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи на недвижимое имущество объектов недвижимости, индивидуального гаража в капитальном исполнении с кадастровым номером №, расположенного по адресу Ямало-Ненецкий АО город Салехард, тер. Площадка №, участок № общей площадью 209,4 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу Ямало- Ненецкий автономный округ, город Салехард, тер. Площадка №,участок №, площадью 655 м2., к ФИО2, и прекратить права собственности ФИО1.

Отказать в удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи гаража и земельного участка незаключенным и возврате денежных средств, взыскании судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Судья А.Б. Раенгулов