Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в плане границ ТОО по откорму и экспорту лошадей «Абинское»,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в Абинский районный суд с иском к ФИО2, в котором просит признать за ним право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 201 982 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 200 000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, обязать Росреестр зарегистрировать за ним право собственности на указанные земельные участки.

Свои исковые требования мотивирует тем, что 03.03.2018 г. между ним и ФИО2 заключены договоры купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования сельскохозяйственное производство земельный участок кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 200 000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Его право на земельный участок возникло в результате его покупки у ответчика, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 03.03.2018 г., актом приема-передачи денежных средств от 03.03.2018 г., актом приема-передачи земельного участка от 03.03.2018 г., распиской о получении денежных средств от 03.03.2018 г. Он не может зарегистрировать право собственности на земельный участок в связи с тем, что ФИО2 уклоняется от подачи документов для регистрации в Росреестр. В период с марта 2018 г. по настоящее время он владеет и пользуется земельным участком. Ответчик фактически в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора. Он не имеет возможности в полном объеме реализовать свои права в отношении данного имущества, ввиду невозможности регистрации права собственности на него, кроме как в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 – ФИО1 настаивал на исковых требованиях в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании признала исковые требования. Пояснила, что лишена была возможности зарегистрировать сделку, в связи с тем, что отбывала наказание в виде лишение свободы. Истец в полном объеме произвел с ней расчет по сделке. В настоящее время она не уклоняется от регистрации сделки. Банк «Союзный» в настоящее время является банкротом, в связи с чем, договор залога утратил свою силу.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Абинский отдел в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании 01.09.2020 г. представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю Абинский отдел ФИО4 пояснила, что в отношении спорных земельных участков наложен арест на основании постановления Абинского районного суда от 09.06.2018 г., от 25.09.2019 г. Наложен арест на основании постановления Прикубанского районного суда от 24.07.2019 г. Также в апреле 2018 г. зарегистрировано ограничение «Ипотека в силу закона» в пользу КБ «Союзный». Право собственности ФИО2 обременено арестами и залогом в пользу банка, в связи с чем перерегистрация права невозможна. Просит отказать в части исковых требований об обязании Росреестра зарегистрировать право собственности за истцом, поскольку Росреестр не может являться стороной по делу, в данном случае его действия не обжалуются, а регистрация права производится на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, по следующим основаниям.

03.03.2018 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 201 982 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

03.03.2018 г. ФИО2 согласно расписке за земельный участок площадью 201 982 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> получила от ФИО3 3 100 000 руб.

Также 03.03.2018 г. составлен акт приема-передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения и акт приема-передачи денежных средств за указанный участок.

03.03.2018 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 200 000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>

03.03.2018 г. ФИО2 согласно расписке за земельный участок площадью 200 000 кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес> получила от ФИО3 4 000 000 руб.

В указанных договорах купли-продажи в п.1.7 указано, что настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.25-26 Земельного кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вступает в силу с момента такой регистрации.

Материалы дела не содержат сведений о том, что на момент заключения и подписания договоров купли-продажи, передачи денежных средств имели место непреодолимые препятствия, которые лишали стороны осуществить государственную регистрацию договоров.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Покупатель не может распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно делам правоустанавливающих документов на спорные земельные участки: по договору ипотеки земельных участков от 28.04.2018 г. №47/3-ЗН ФИО2 передала в ипотеку КБ «Союзный» земельные участки: земельный участок площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 201982 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для обеспечения договора о предоставлении лимита банковских гарантий №47/КР от 28.04.2018 г.

28.04.2018 г., то есть более чем через месяц после заключения договоров купли-продажи земельных участков с истцом, ответчик ФИО2 передала спорные земельные участки в залог КБ «Союзный», в связи с чем следует полагать, что она не имела намерений по исполнению договора купли-продажи, заключенного с истцом.

Согласно уведомлению временной администрации по управлению кредитной организацией КБ «Союзный» от 30.11.2018 г. №128ВАк, адресованному ООО «Кубань-ТБО» (директор ФИО2) приказом Банка России №ОД-2787 от 25.10.2018 г. у КБ «Союзный» отозвана с 25.10.2018 г. лицензия на осуществление банковских операций, назначена временная администрация. Также указано о необходимости исполнения надлежащим образом обязательств, вытекающих из договора об установлении невозобновляемого лимита банковских гарантий №47/КР от 28.04.2018 г. 31.12.2018 г. ООО «Кубань-ТБО» обязано уплатить комиссию в сумме 340 221 руб. 58 коп.

Доводы ответчика о том, что договор залога, заключенный с КБ «Союзный» утратил силу в связи с банкротством банка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку прекращение действия договора залога также подлежит регистрации для снятия обременений.

Постановлением Абинского районного суда от 09.06.2018 г. (в рамках предварительного расследования по уголовному делу) наложен арест на имущество, принадлежащее подозреваемой ФИО2: земельный участок площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> находящийся в собственности с 02.02.2015г.; земельный участок площадью 201982 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности с 30.12.2015г.

Постановлением Абинского районного суда от 25.09.2019 г. (в рамках предварительного расследования по уголовному делу) наложен арест на имущество, принадлежащее ФИО2: земельный участок площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: Абинский район в плане границ ТОО по откорму и экспорту лошадей «Абинское» секция 3, контур 14; земельный участок площадью 201982 кв.м., расположенный по адресу: Абинский район в плане границ ТОО по откорму и экспорту лошадей «Абинское» секция 3, контур 14, в виде запрета на его отчуждение на срок до 25.11.2019 г.

Определением Прикубанского районного суда г.Краснодара от 24.07.2019 г. в целях обеспечения иска прокурора Абинского района в интересах Российской Федерации к ФИО2 о возмещении ущерба, причиненного окружающей среде на общую сумму 50 879 968 руб. 80 коп. наложен арест на объекты недвижимости, принадлежащие ФИО2, в том числе: земельный участок площадью 200000 кв.м., расположенный по адресу: Абинский <адрес> находящийся в собственности с 02.02.2015г.; земельный участок площадью 201982 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности с 30.12.2015г.

Сведений об отмене ареста земельных участков суду не представлены.

Согласно ч.1, ч.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Доказательств того, что спорные объекты недвижимости после подписания сторонами договора купли-продажи от 03.03.2018 г. были переданы истцу и истец пользовался объектами недвижимости, материалы гражданского дела не содержат. Напротив, как следует из представленных доказательств, истец более двух лет не предпринимал никаких действий для регистрации спорных земельных участков в свою собственность, а ответчик после заключения договоров купли-продажи продолжал ими распоряжаться, заключив договор залога с КБ «Союзный» в апреле 2018 г.

Поскольку право собственности за истцом не зарегистрировано, основания полагать, что он является добросовестным приобретателем, не имеется. Ссылка истца на то, что сделка купли-продажи исполнена, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не влечет возникновения права собственности.

По смыслу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Также суд приходит к выводу об отсутствии оснований для принятия признания иска ответчиком, поскольку его волеизъявление в данном случае противоречит закону и нарушает права и интересы иных лиц, в связи с тем, что спорные земельные участки обременены арестом и залогом.

Таким образом, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в плане границ ТОО по откорму и экспорту лошадей «Абинское», - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 16.09.2020 г.

Председательствующий О.И.Хомченкова