Гражданский кодекс часть 1

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Прониной М.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» о понуждении к заключению основного договора

установил:

ФИО1 обратилась с иском в суд к АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» указывая на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор о намерениях от 12 февраля 2021 года в соответствии с п.1.1 которого стороны обязались в срок и на условиях указанного договора заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>,, предметом которого является квартира, двухкомнатная, общей площадью ( с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5) 51,92 кв.м., предварительный номер квартиры -2, по цене 39000 руб. за 1 кв.м. 16 апреля 2021 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к указанному договору о намерениях, которым изменили срок заключения основного договора до 31 июля 2021 года. В обеспечение своих обязательств по заключению основного договора истец в соответствии с п.3.1 договора о намерениях уплатила ответчику в качестве задатка денежные средства в сумме 30000 руб. 19 июля 2021 года истец направила в адрес ответчика предложение заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, которое было получено ответчиком 18 августа 2021 года. Однако, до настоящего времени какого-либо ответа ответчика не поступило. На сегодняшний день основной договор между сторонами не заключен.

Истец ФИО1 просит суд обязать ответчика заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12 февраля 2021 года с учетом дополнительного соглашения № 1 от 16 апреля 2-021 года. Указать в условиях договора долевого участия в строительстве, не согласованные сторонами в договоре о намерениях от 12.02.2021 года, обязанность которых предусмотрена п.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласно проектной декларации от 06.08.2021 года следующие сведения и условия:

1. Объект долевого участия в строительстве:

Квартира, назначение - жилое помещение, количество комнат – 2 (две), общей площадью ( с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5) -51,92 кв.м., предварительный номер квартиры -2, расположенная в 1 подъезде на первом этаже многоквартирного дома, по адресу: РМЭ, <адрес>.

Квартира передается в строительной отделке, высота потолков 2,7 метров, санузел раздельный, отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение – по проекту, окна – по проекту.

Общая стоимость квартиры составляет 2024880( два миллиона двадцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, из 39000 ( тридцать девять тысяч) рублей за 1 ( один) квадратный метр общей приведенной площади.

Стоимость квартиры подлежит уплате в срок до момента окончания строительства, путем внесения денежных средств на эскроу счет, открытый участником долевого строительства в банке, указанном застройщиком.

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – до 31 марта 2022 года.

Гарантийный срок – 5 ( пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

2. Описание многоквартирного дома:

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Разрешение на строительство №-RU№ от 28.12.2020 года, выдано администрацией городского округа «Город Волжск» Республики Марий Эл.

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: 12:16:0501004:437.

Количество этажей – 3 этажа, с учетом техподполья – 4 этажа.

Материал стен- кирпичные; материал перекрытий- сборные железобетонные.

Класс энергоэффективности В+.

Общая площадь многоквартирного дома 2 982,78 кв.метров.

Сумма общей площади всех жилых помещений 1587,51 кв.метров.

Сумма общей площади всех нежилых помещений 194,24 кв.метров.

Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений 1781,75 кв.метров.

Лифтов нет.

Срок строительства – 4 квартал 2021 года.

Остальные условия и требования к квартире определить в соответствии с проектом и проектной декларацией.

Взыскать с ответчика в пользу истца двойную сумму задатка в размере 60000 руб. и возврат госпошлины.

В судебном заседании от представителя истца ФИО2 поступило уточненное исковое заявление, в котором истец отказывается от первоначального заявленного требования о взыскании с ответчика в пользу истца двойной суммы задатка в размере 60000 руб., в связи с тем, что ответчиком указанная сумма перечислена истцу 29 октября 2021 года, в остальной части исковые требования оставляет без изменения.

Определением Волжского городского суда РМЭ от 11 ноября 2021 года производство по делу в части взыскания двойной суммы задатка в размере 60000 руб. прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.

В судебном заседании представители истца ФИО2 и ФИО3 полностью поддержали исковые требования. Представитель истца ФИО2 суду дополнил, что предметом спора является общая площадь и стоимость приобретаемой квартиры. По договору о намерениях от 12 февраля 2021 года стороны договорились, что общая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 51,92 кв.м. и стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 39000 руб. и общая стоимость квартиры составляет 2024880 руб. Ответчик предлагает заключить договор долевого участия в строительстве исходя из общей площади <адрес>,53 кв.м. с учетом площади лоджии с коэффициентом 1 и стоимости 1 кв.м. квартиры 42000 руб. и общая стоимость квартиры составляет 2416260 руб. Разница в стоимости <адрес> руб. Истец не согласен заключить основной договор на условиях предложенной ответчиком.

Представитель истца ФИО3 суду дополнил, что ответчик не заключал основной договор мотивируя тем, что они не могут пройти аккредитацию, затем сказали, что стоимость квартиры составляет 39500 руб. за 1 кв.м. и площадь <адрес> кв.м.. Затем стоимость квартиры стала увеличиваться.

Представитель ответчика ФИО4 АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» иск не признал и суду пояснил, что договор о намерениях не является предварительным договором, т.к. не содержит все обязательные условия договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома, наличие которых необходимо в нем в силу ч.4 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ. Условия договора долевого участия в строительстве, предусмотренные ч.4 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Проектная декларация № 12-000282 в отношении многоквартирного жилого дома размещена на портале ЕИС ЖС 06 августа 2021 года и до этой даты не могли быть определены существенные условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, прямо указанные в качестве таковых в ФЗ № 214-ФЗ. Также существенные условия договора долевого участия в строительстве не могли быть определены ранее даты получения положительного заключения экспертизы проектной документации. Ответчик согласен заключить с истцом договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома исходя стоимости 1 кв.м. 41500 руб. и общей площадью 57,53 кв.м. без учета коэффициента балкона. Согласно проектной декларации № 12-000282 от 06.08.2021 г. общая площадь двухкомнатной квартиры на 1 этаже в 1 подъезде с условным номером 2 составляет 57,53 кв.м. Письмом от 25 декабря 2020 года № 53202-ИФ/07 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ разъяснило, что в соответствии с ч.2.4 ст.19 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ 15.10.2020 г. Минстроем России издан приказ № 631пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 20.12.2016 г. № 996/пр « Об утверждении формы проектной декларации», который вступил в силу с 13 декабря 2020 года. Примечанием 64 Приказа 631/пр определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений ( жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений ( лоджий, балконов, холодных кладовок и тамбуров) без понижающего коэффициента. Соответственно, при заключении договора долевого участия в строительстве не может быть указана иная площадь, чем указано в Проектной декларации. Подтверждает, что из договора о намерениях от 12 февраля 2021 года у ответчика возникло обязательство продать истцу эту квартиру, заключить договор долевого участия в строительстве. В настоящее время многоквартирный дом почти достроен, вышеуказанная квартира никому не продана.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Согласно договора о намерениях от 12 февраля 2021 года АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» и ФИО1 заключили договор о том, что стороны обязуются в срок и на условиях настоящего договора заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>. Объектом долевого строительства по договору долевого участия в строительстве является квартира ( жилое помещение), имеющая в соответствии с Проектной документацией следующие технические характеристики: количество жилых комнат в квартире – две – двухкомнатная квартира, расположена в первом подъезде на первом этаже. Общая площадь квартиры ( с учетом площади лоджии, с коэф-м 0,5): 51,92 кв.м. Жилая площадь квартиры 25,6 кв.м., площадь кухни: 9,87 кв.м. Предварительный номер квартиры 2. Стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры ( с учетом площади лоджии / балкона, с коэффициентом 0,5) -39000 руб. ФИО1 в доказательство исполнения настоящего договора перечисляет на расчетный счет стороны - 1 денежные средства в сумме 30000 руб. в течение пяти рабочих дней. При заключении договора долевого участия данная оплата включается в оплату цены договора. Сторона - 1 обязуется заключить со стороной-2 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> срок до 30 апреля 2021 года.

Дополнительным соглашением № от 16 апреля 2021 года к договору о намерениях от 12 февраля 2021 года стороны пришли к соглашению о том, что Сторона - 1 обязуется заключить со стороной-2 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> срок до 31 июля 2021 года.

19 июля 2021 года ФИО1 направила ответчику предложение заключить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> соответствии с условиями, предусмотренными договором о намерениях от 12.02.2021 г. и дополнительным соглашением № 1 от 16.04.2021 года.

Однако сторонами по настоящее время договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> не заключен.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.( ч.3)

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. ( ч.4)

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.(ч.1)

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. ( ч.2)

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. ( ч.3)

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. ( ч.4)

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. ( ч.5)

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В части 3 статьи 154 настоящего Кодекса указано, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Проанализировав содержание договора о намерениях от 12 февраля 2021 года и содержание дополнительного соглашения № 1 от 16 апреля 2021 года к договору о намерениях от 12 февраля 2021 года, заключенного между АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» и ФИО1 суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен предварительный договор, поскольку содержит предмет договора, а именно квартира ( жилое помещение) в строящемся многоквартирном жилом доме, его технические характеристики, стоимость, срок заключения основного договора, заключен в письменной форме, не имеет указаний, что не является предварительным договором.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что по настоящее время сторонами не заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> связи с тем, что между сторонами возник спор по поводу стоимости квартиры и его площади.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (ч.1) Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. ( ч.2).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с договором о намерениях от 12 февраля 2021 года стороны договорились о стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры ( с учетом площади лоджии, балкона, с коэффициентом 0,5) -39000 руб.

В соответствии с ч.2 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Исходя из изложенного, между сторонами было достигнуто соглашение о стоимости 1 кв.м. жилого помещения в размере 39000 руб. в связи с чем суд считает, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома должен быть заключен по цене 1 кв.м. общей площади квартиры в размере 39000 руб., учитывая, что сторонами в договоре не предусмотрена возможность изменения цены по тем или иным обстоятельствам. В свою очередь ответчиком не направлялись истцу предложения об изменены стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры.

В соответствии с ч.4.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно Проектной декларации № от 06.08.2021 г. многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес>, размещенного на портале ЕИС ЖС в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что является общедоступным. Жилое помещение с условным номером 2, назначение квартира, 1 этаж, 1 подъезд имеет общую площадь 57, 53 кв.м., количество комнат -2, общая жилая площадь 25,60, высота потолков 2,70 м.

Кроме того, представителем ответчика предоставлен план объекта долевого строительства квартиры предварительный номер 8, подъезд 1, 3 этаж, согласно которому площадь квартиры указана 51,92 кв.м. при подсчете которого входят площади гостиной 16,24 кв.м.+ спальни 9,36 кв.м., + кухни 9,87 кв.м. + ванной 2,92 кв.м.+ туалета1,58 кв.м.+ прихожей 6,34 кв.м. + лоджия 1,68 кв.м. с применением коэффициента 0,5 + лоджия 3,93 кв.м. с применением коэффициента 0,5. Площадь 46,31 кв.м. указана без площади лоджий. Площадь 25,60 кв.м. указан как сумма площадей гостиной 16,24 кв.м. и спальни 9,36 кв.м. В судебном заседании стороны пояснили, что вышеуказанный план объекта долевого строительства совпадает с планом квартиры с предварительным номером 2.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854\пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5.

Доводы ответчика о том, что при определении площади квартиры должно быть применено Примечание 64 Приказа Минстроя России от 15 октября 2020 г. N 631/пр "О внесении изменения в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 г. N 996/пр "Об утверждении формы проектной декларации" вступившее в силу 13 декабря 2020 года не могут быть приняты судом внимание, поскольку данный приказ издан во исполнение ч.2.4 ст.19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", как утверждение формы проектной декларации.

В свою очередь предметом спора между сторонами является, в частности, условие договора долевого участия в строительстве в части определения площади жилого помещения, которые регулируются ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, изложенными доказательствами суд установил, что между сторонами договором о намерениях от 12 февраля 2021 года и дополнительным соглашением № 1 от 16 апреля 2021 года достигнута договоренность об общей площади квартиры (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5) 51,92 кв.м., со стоимостью 1 кв.м. общей площади квартиры ( с учетом площади лоджии, балкона, с коэффициентом 0,5) – 39000 руб. Указанная площадь квартиры совпадает с планом объекта долевого строительства, которая является приложением к договору долевого участия в строительстве. При этом следует указать, что сторонами не согласована возможность изменения площади квартиры за счет неприменения к лоджиям коэффициента 0,5% и указания застройщиком в проектной документации общей площади <адрес>, 53 кв.м.

При этом суд также не может принять во внимание доводы представителя ответчика о том, что до даты размещения на портале ЕИС ЖС проектной документации и ранее даты получения положительного заключения экспертизы не могли между сторонами определены существенные условия договора в связи с тем, что из разрешения на строительство от 28 декабря 2020 года № 12-RU12316000-14-2020 следует, что проектная документация разработана в 2020 году, положительное заключение экспертизы получено 22.12.2020 г., также указана общая площадь квартир, жилая площадь квартир, площадь квартир, количество квартир. Указанное свидетельствует о том, что при заключении договора о намерениях 12 февраля 2021 года у застройщика имелись сведения об общей площади квартиры.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Следует обязать АО «»Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12 февраля 2021 года с учетом дополнительного соглашения № 1 от 16 апреля 2-021 года указав в условиях договора долевого участия в строительстве, не согласованные сторонами в договоре о намерениях от 12.02.2021 года, обязанность которых предусмотрена п.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласно проектной декларации от 06.08.2021 года следующие сведения и условия:

1. Объект долевого участия в строительстве:

Квартира, назначение - жилое помещение, количество комнат – 2 (две), общей площадью ( с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,%) -51,92 кв.м., предварительный номер квартиры -2, расположенная в 1 подъезде на первом этаже многоквартирного дома, по адресу: РМЭ, <адрес>.

Общая стоимость квартиры составляет 2024880( два миллиона двадцать четыре тысячи восемьсот восемьдесят) рублей, исходя из цены 39000 (тридцать девять тысяч) рублей за 1 ( один) квадратный метр общей приведенной площади.

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – до 31 марта 2022 года.

Гарантийный срок – 5 ( пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

2. Описание многоквартирного дома:

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: 12:16:0501004:437.

Количество этажей – 3 этажа, с учетом техподполья – 4 этажа.

Материал стен- кирпичные; материал перекрытий- сборные железобетонные.

Класс энергоэффективности В+.

Общая площадь многоквартирного дома 2 982,78 кв.метров.

Сумма общей площади всех жилых помещений 1587,51 кв.метров.

Сумма общей площади всех нежилых помещений 194,24 кв.метров.

Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений 1781,75 кв.метров.

Лифтов нет.

Срок строительства – 4 квартал 2021 года.

Остальные условия и требования к квартире определить в соответствии с проектом и проектной декларацией.

Вышеуказанные условия содержатся в проектной документации, в представленном представителем ответчика договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11 августа 2021 года по предварительному номеру <адрес> в приложенном плане объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.98 и ст.101 ГПК РФ следует с ответчика в пользу истца взыскать возврат госпошлины в сумме 2300 руб., учитывая, что отказ от иска в части взыскания 60000 руб. истцом заявлен вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска и в ходе рассмотрения дела в суде.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома удовлетворить.

Обязать АО «»Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» заключить с ФИО1 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: РМЭ, <адрес> на условиях, предусмотренных договором о намерениях от 12 февраля 2021 года с учетом дополнительного соглашения № 1 от 16 апреля 2021 года указав в условиях договора долевого участия в строительстве, не согласованные сторонами в договоре о намерениях от 12.02.2021 года, обязанность которых предусмотрена п.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» согласно проектной декларации от 06.08.2021 года следующие сведения и условия:

1. Объект долевого участия в строительстве:

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства – до 31 марта 2022 года.

Гарантийный срок – 5 ( пять) лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства.

2.Описание многоквартирного дома:

Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.

Кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство: 12:16:0501004:437.

Количество этажей – 3 этажа, с учетом техподполья – 4 этажа.

Материал стен- кирпичные; материал перекрытий- сборные железобетонные.

Класс энергоэффективности В+.

Общая площадь многоквартирного дома 2 982,78 кв.метров.

Сумма общей площади всех жилых помещений 1587,51 кв.метров.

Сумма общей площади всех нежилых помещений 194,24 кв.метров.

Сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений 1781,75 кв.метров.

Лифтов нет.

Срок строительства – 4 квартал 2021 года.

Остальные условия и требования к квартире определить в соответствии с проектом и проектной декларацией.

Взыскать с АО «»Специализированный застройщик «ВОЛЖСКПРОМСТРОЙ» в пользу ФИО1 2300 рублей возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РМЭ в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Волжский городской суд РМЭ.

Судья Л.Н.Малышева

Решение в окончательной форме составлено 18 ноября 2021 года