Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Уссурийского городского округа к Алиев Э.М.о. Магаммед оглы о признании реконструкции здания самовольной, возложении обязанности привести здание в первоначальное состояние и встречному иску Алиев Э.М.о. Магаммед оглы к Администрации УГО о сохранении здания в перепланированном и реконструированном состоянии и признании права собственности на объект недвижимости с участием третьего лица ТСЖ «Успех»,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация Уссурийского городского округа обратилась в суд с указанным иском к Алиев Э.М.о., ссылаясь на то, что отделом муниципального земельного контроля и надзора за строительной деятельностью Управления градостроительства местной администрации был осуществлен выезд на территорию капитального строительства – 3-х этажного объекта, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание-аптека, адрес ориентира XXXX, ул. XXXX. В результате выезда установлено, что ответчиком ведется производство строительно-монтажных работ на объекте капитального строительства без разрешительной документации. Собственнику земельного участка было направлено предписание с требованием по остановке строительно-монтажных работ на указанном объекте.ДД.ММ.ГГ. был составлен протокол об административном правонарушении за нарушение п. 4 ст. 24 Решения Думы УГО от ДД.ММ.ГГ. XXXX НПА «О правилах землепользования и застройки земель муниципального образования XXXX и XXXX», ДД.ММ.ГГ. было вынесено постановление о назначении административного наказания. Реконструкция здания –комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (строительного объема и общей площади здания, вместимости и т.п.) Согласно п. 2 ст. 51 ГрсК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Согласно ч. 6 ст. 52 ГрсК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. Согласно ч. 1 ст. 51 ГрсК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Согласно ст. 8 этого Кодекса выдача разрешений на строительство и реконструкцию является полномочием органов местного самоуправления. Это же закреплено в ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и в Уставе Уссурийского городского округа. Однако у ответчика отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию) указанного объекта, визуально определяется наличие 3-х этажного здания, разрешенный вид использования зона многоэтажной жилой застройки Ж-4, аптеки. Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Просит признать реконструкцию здания 3-х этажного объекта, расположенного по адресу XXXX, ул. XXXX самовольной и обязать ответчика привести здание объекта, расположенного по указанному адресу, в первоначальное состояние.

Ответчик Алиев Э.М.о. предъявил встречный иск к администрации УГО о сохранении в перепланированном и реконструированном состоянии объекта недвижимости и признании права собственности на данный объект. Во встречном иске истец указал, что ДД.ММ.ГГг. по договору купли-продажи он приобрел здание – аптека, расположенное по адресу XXXX, ул. XXXX, было выдано свидетельство о регистрации права собственности. ДД.ММ.ГГ. по договору купли-продажи он приобрел в собственность земельный участок площадью 954 кв.м., разрешенное использование – зона многоэтажной жилой застройки (Ж-4), аптеки. Земельный участок расположен по вышеуказанному адресу.ДД.ММ.ГГ. ООО «Дальпищепроект» было подготовлено заключение по результатам технического обследования здания аптеки № 67, согласно которому возможна надстройка дополнительного этажа. ДД.ММ.ГГ. истцом было получено постановление администрации УГО XXXX «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков», согласно которому истцу было разрешено использовать условно разрешенный вид использования – объекты торгового назначения и общественного питания, в территориальной зоне застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж 3). Также велась подготовка проектной документации на данный объект. Истцом в силу правовой неграмотности были начаты работы по реконструкции данного здания путем надстройки второго этажа без получения разрешения на реконструкцию. Просит сохранить в перепланированном и реконструированном состоянии объект недвижимости – административно-торговое здание, расположенному по указанному адресу и признать его право собственности на указанный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель Администрации УГО на иске настаивала, ссылаясь на отсутствие разрешения, встречный иск не признала и подтвердила доводы, изложенные в возражениях на встречный иск. В первых возражениях указано, что Алиев Э.М.о. обращался в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство, но получил отказ из-за несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка., что соответствует требованиям ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Также закон требует, что наличие разрешения на строительство является обязательным при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. А в свою очередь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет объекта капитального строительства либо внесения изменений в эти данные. В данном разрешении отражаются сведения об объекте в объеме, необходимом для государственного кадастрового учета. Заключение ООО «Дальпищепроект» не содержит документов, необходимых для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию. Кроме того, визуально определяется полноценный третий этаж на реконструированном здании, что подтверждается фотоснимками, имеющимися в материалах дела.

В дополнительных возражениях представитель администрации УГО указала, что строительство и выступ здания до границы земельного участка без соблюдения правил отступа. При определении этажности учитываются все этажи, включая технический и мансардовый согласно строительным правилам. Не является этажом пространство высотой менее 1.8, а в реконструированном здании теплый чердак имеет высоту 4,3м. Поскольку здание трехэтажное, то необходимо заключение экспертизы проектной документации, а региональный стройнадзор не является таким органом согласно ст. 49 ГрсК РФ. Также еще раз указано, что ст. 55 ГрсК РФ предусматривает, что при вводе объекта в эксплуатацию необходимы документы, которых у Алиев Э.М.о. не имеется. Отсутствие необходимых разрешений означает, что постройка является самовольной и подлежит сносу. Также отсутствуют документы, подтверждающие, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответчик Алиев Э.М.о. и его представитель по нотариальной доверенности Пшеничная Е.Г. иск администрации УГО не признали, встречный иск поддержали. Представитель пояснил, что были нарушены права самого Алиев Э.М.о.. Было затягивание в подготовке его документов. Сам объект был приобретен с аукциона, построен в ДД.ММ.ГГ. с нарушениями. Не согласны, что здание имеет три этажа, по этому поводу пояснит специалист. Сам Алиев Э.М.о. обращался за получением разрешения в ДД.ММ.ГГ., но получил отказ. Также одновременно Алиев Э.М.о. обращался по поводу разрешенных видов использования земельного участка, в ДД.ММ.ГГ. он получил постановление Администрации. В ноябре госстройнадзор дал заключение, что здание не является трехэтажным и не является поэтому подконтрольным им. Произведенная реконструкция не нарушила права третьих лиц, поскольку председатель ТСЖ говорила о вопросах о границах участков. Настаивает, что здание состоит из двух этажей и чердака.

Свидетель ФИО6, допрошенный по ходатайству ответчика, суду пояснил, что Алиев Э.М.о. обращался в их организацию за экспертизой на соответствие его здания проекту. В СНИПе указано, что технический этаж над верхним этажом, не учитывается при подсчете этажей, все остальные учитываются. Данный чердак в заключении он назвал теплым, поскольку по проекту там должно быть отопление, ячейки в крыше предназначены для закладывания утеплителя.

Суд, выслушав объяснения сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, полагает следующее.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрсК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно представленным материалам ответчик Алиев Э.М.о. является собственником одноэтажного здания аптеки площадью 308,30 кв.м., расположенного по адресу XXXX, ул. XXXX, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. Также на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. он же является собственником земельного участка площадью 954 кв.м., предназначенного для обслуживания вышеуказанного здания. Оба права зарегистрированы в ЕГРП.

Также из объяснений сторон и материалов дела следует, что Алиев Э.М.о. осуществил реконструкцию указанного здания путем возведения надстройки, также ответчик признал, что ему не выдавалось разрешение на реконструкцию.

ДД.ММ.ГГ. в отношении Алиев Э.М.о. был составлен протокол об административном правонарушении за нарушение п. 4 ст. 24 Решения Думы УГО от ДД.ММ.ГГ. XXXX НПА «О правилах землепользования и застройки земель муниципального образования XXXX и XXXX», на фототаблицах отражено наличие трех уровней, на третьем уровне в стенах ( боковой и задней) имеются проемы, по конфигурации совпадающие с окнами.

Как признал ответчик Алиев Э.М.о., он обратился за получением разрешения уже после составления указанного протокола. Отказ в выдаче разрешения он не обжаловал.

Согласно обследованию под названием «строительно-техническая экспертиза», проведенная ДД.ММ.ГГ. ООО ЭГС «Строй-ЭКСП» по заказу ответчика, здание в реконструированном состоянии представляет собой двухэтажное здание с теплым чердаком, высота 1 этажа 3,24м, 2 этажа – 3,96м, теплого чердака 4,28м.. Специалисты сделали вывод о том, что фактические размеры несущих элементов, геометрические параметры, прочностные характеристики ж\б элементов выполнены в соответствии с проектом. в обследовании содержатся фотоснимки объекта, в том числе теплого чердака.

Также ответчик представил технический план здания выполненный кадастровым инженером ФИО7, работником отделения № 9 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», согласно которому в разделе «характеристики здания» указано количество этажей – 2, материал наружных стен блоки, общая площадь здания 825,1 кв.м., в приложении к этому плану - декларации об объекте недвижимости указано- количество этажей – прочерк, общая площадь 825,1 кв.м., материал наружных стен – кирпич. Таким образом, указанный документ имеет внутренние противоречия и поэтому не может служить достоверным доказательством.

Представителем администрации представлены фотоснимки спорного объекта на ДД.ММ.ГГ. Сопоставляя эти снимки со снимками на ДД.ММ.ГГ. при возбуждении дела об административном правонарушении, со снимками за декабрь при обследовании специалистами ООО «Строй-ЭКСП», очевидно производство за этот период строительно-монтажных работ. Проемов на третьем уровне уже нет, исчезли строительные леса.

Также ответчиком представлен акт проверки XXXX от ДД.ММ.ГГ. «Реконструкция здания аптеки XXXX с надстройкой второго этажа под объект административно-торговое здание по ул. XXXX в г. Уссурийске, выполненный Отделом регионального государственного строительного надзора по УГО, согласно которому была выполнена надстройка второго этажа, имеется монтаж лестничной клетки в чердачное помещение.

Таким образом, бесспорно установлено, что в результате реконструкции одноэтажного здания бывшей аптеки был возведен второй этаж и теплый чердак высотой 4,28м.

Представитель администрации при определении этажности ссылалась на СП 54.13330, согласно которым при определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный. Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами. Правило о двух этажах содержится и в п. 4 ч. 2 ст. 49 Кодекса

В отличие от этажности, определяемой в соответствии с указаниями строительных норм и правил как число наземных этажей здания, Кодексом одним из главных критериев установлено количество этажей проектируемого объекта без указания их назначения и расположения относительно планировочной отметки земли. Таким образом, количество этажей, подсчитываемое согласно ч. 2 вышеуказанной статьи, следует включать все этажи здания: подземные, наземные, подвальные, цокольные, мансардные и так далее.

Таким образом, представленные ответчиком документы не подтверждают, что был возведен только один этаж, фактическая этажность реконструируемого здания более двух, поэтому в силу этого государственная экспертиза проекта обязательна.

Поскольку с количеством этажей закон связывает необходимость государственной экспертизы проектной документации, то это обстоятельство прямо связано с безопасностью сооружения.

Поэтому, кроме отсутствия разрешения на реконструкцию в нарушение требований закона проектная документация не прошла экспертизу, что прямо затрагивает безопасность реконструированного объекта. Получение разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка не заменяет получение разрешения и проведения экспертизы.

Поэтому в силу ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструированное здание создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования Администрации подлежат удовлетворению, следует признать произведенную реконструкцию самовольной и обязать ответчика привести здание спорного объекта в первоначальное положение согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., а поэтому в удовлетворении встречного иска Алиев Э.М.о. следует отказать по тем же основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать реконструкцию одноэтажного здания аптеки, расположенной по адресу XXXX, ул. XXXX принадлежащего на праве собственности Алиев Э.М.о., в виде 3-х этажного здания, то есть с достройкой 2-го этажа высотой 3,96 м и теплого чердака высотой 4,28 м – самовольной.

Обязать Алиев Э.М.о. привести здание объекта, расположенного по адресу XXXX, ул. XXXX в первоначальное состояние.

В удовлетворении встречного иска Алиев Э.М.о. к Администрации Уссурийского городского округа о сохранении в перепланированном и реконструированном состоянии объекта недвижимости – административно-торговое здание, расположенное по адресу XXXX, ул. XXXX и признании права собственности на данное здание площадью 825,1 кв.м. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в месячный срок с момента составления мотивированного решения с подачей жалобы через Уссурийский районный суд.

СУДЬЯ :

Составлено 12.03.2014г.