Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания «РЭМП-«Эльмаш» к ФИО1, ФИО2 чу о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг,

установил:

ООО «Управляющая компания РЭМП-Эльмаш» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, пени.

В обоснование иска указано, что собственником жилого помещения общей площадью 100,20 кв.м, расположенного по адресу: < адрес >, является ФИО1, который зарегистрирован и проживает в указанном жилом помещении.

Жилой дом № < № > по < адрес > находится на обслуживании ООО «Управляющая компания РЭМП-Эльмаш», которое добросовестно выполняет свои обязательства по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг, однако ответчик оплату предоставляемых услуг производит несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего у него образовалась задолженность.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг по состоянию на 31.01.2016 в сумме < данные изъяты >, пени за просрочку оплаты в сумме < данные изъяты > и расходы по уплате государственной пошлины.

10.03.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО3 поддержала исковые требования в полном объеме, просила взыскать с ФИО2 задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за период по 31.01.2016 в сумме < данные изъяты >, пени за просрочку оплаты в сумме < данные изъяты >.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, по доводам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 22,23), пояснил, что по договору купли-продажи от < дд.мм.гггг > приобрел 3-комнатную квартиру по адресу: < адрес > за < данные изъяты > Для приобретения квартиры им был заключен договор ипотечного кредитования < № > от < дд.мм.гггг >, по которому банк предоставил ФИО1 кредит в сумме < данные изъяты > сроком на 20 лет по 11.09.2026 по 13 % годовых. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 09.10.2006 серия < № > он стал собственником данной квартиры. Квартира находилась в залогe у банка. В связи с задолженностью по оплате кредита перед банком, решением < данные изъяты > районного суда от 29.03.2011 с него, его супруги и отца, выступавшими поручителями по кредитному договору, была взыскана задолженность и обращено взыскание на предмет залога: 3-комнатную квартиру по адресу: < адрес >. После вступления решения суда в законную силу ФИО1 старался погашать задолженность перед банком, однако12.12.2013 в 22-00 в его квартиру явился ФИО2 и заявил, что квартира куплена им на торгах. У судебного пристава ФИО1 узнал о том, что 10.12.2013 были проведены торги по продаже арестованного недвижимого заложенного имущества и согласно протокола < № > квартира продана ФИО2 за 3 570 000. ФИО1 не был уведомлен судебным приставом не только о проведении торгов, но также не были представлены другие документы, в частности постановление 08.07.2013, уведомление Росимущества от 22.10.2013 о реализации арестованного имущества. ФИО1 обратился в суд с иском о признании незаконными действия судебного пристава - исполнителя, признании недействительными торгов по продаже жилого помещения. Решением < данные изъяты > районного суда 19.03.2014 в исковых требованиях ФИО1 было отказано. С апреля 2014 он и члены его семьи в данной квартире не проживают, ключи от квартиры переданы им судебному приставу - исполнителю. В мае 2014 ФИО1 погасил имеющуюся задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг. О зарегистрированных правах на данную квартиру ему ничего не известно. В связи с чем, просит суд в исковых требованиях отказать, так как считает себя ненадлежащим ответчиком.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на иск (л.д. 46), пояснили, что согласно выписке из ЕГРП собственником квартиры является ФИО1, который проживает в квартире, расположенной по адресу: < адрес > с членами своей семьи с 2006 по настоящее время, о чем он неоднократно заявлял в судебных заседаниях, и пользуется услугами, предоставляемыми управляющей компанией. ФИО2 с момента заключения договора купли-продажи арестованного недвижимого заложенного имущества (декабрь 2013) по настоящее время не имеет возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в связи с несколькими судебными разбирательствами, инициированными ФИО1, не имеет возможности проживать в данной квартире и пользоваться коммунальными услугами, в связи с тем, что ФИО1 не освобождает квартиру, не имеет возможности владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Надлежащим ответчиком по данному делу является ФИО1 Поскольку на квартиру был наложен арест по ходатайству ФИО1, который был снят только в октябре 2015, затем Росреестр отказывал ему в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку в банке отсутствовал оригинал закладной, то ФИО2 по независящим от него причинам не мог зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: < адрес >.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО5 в судебном заседании исковые требования к ФИО2 не поддержал, пояснил, что Сбербанком России был выдан документ об отсутствии задолженности по кредиту, однако в отсутствии закладной Россреестр не погашал запись об ипотеке недвижимого имущества, на прошлой неделе был изготовлен дубликат закладной, на основании которого, после подписания ее ФИО1, запись об ипотеке будет погашена и ФИО2 сможет зарегистрировать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: < адрес >.

Заслушав представителя истца, ответчиков, представителя ответчика, представителя третьего лица, выслушав свидетеля, сопоставив в совокупности представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 2 статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что собственником жилого помещения общей площадью 100,20 кв.м, расположенного по адресу: < адрес > с 09.10.2006 на основании договора купли-продажи квартиры от 14.09.2006, кредитного договора < № > от 13.09.2006, является ФИО1, с 09.10.2006 зарегистрирована ипотека в силу закона. Лицо, в пользу которого установлено ограничение права: АК Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) (л.д. 43,44).

Из справки Центра по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга от 22.01.2016 по адресу: < адрес > зарегистрирован с 08.11.2006 собственник ФИО1 (л.д. 4).

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: < адрес > от 24.01.2013, ООО «Управляющая компания РЭМП-Эльмаш» выбрана в качестве управляющей организации, утвержден текст договора с Управляющей компанией, таким образом с января 2013 данный дом находится в управлении ООО «Управляющая компания РЭМП-Эльмаш» (л.д. 6,7).

В силу ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 154 Жилищного Кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, 2) взнос за капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение), газ.

В соответствии с ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, расчетный период для оплаты коммунальных услуг и платы за жилое помещение, устанавливается равным календарному месяцу, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно, до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Неиспользование собственниками и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В силу ч. 2 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади. Размер платы за пользование жилым помещением устанавливается независимо от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч. 4 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, при отсутствии приборов учета - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ч.1 ст.157 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 307 от 23.05.2006, размер платы за отопление в помещениях, не оборудованными распределителями, определяется исходя из общей площади жилых и отапливаемых нежилых помещений и нормативов потребления тепловой энергии.

В соответствии с п. 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 № 25, в качестве пользователя жилым помещением собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Суд считает, что надлежащим ответчиком по делу является ФИО1, при этом суд исходит из следующего.

Из решения < данные изъяты > районного суда < адрес > от 19.03.2014, вступившего в законную силу 15.07.2014 по делу < № >, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к судебному приставу - исполнителю Орджоникидзевского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП по Свердловской области, УФССП по Свердловской области, ТУ Росимущества по Свердловской области, обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лев» о признании незаконным действий судебного пристава-исполнителя, признании недействительными торгов по продаже жилого помещения следует, что решением < данные изъяты > районного суда г. Екатеринбурга 29.03.2011 удовлетворены исковые требования ОАО «Сбербанк России» к ФИО1, В., В2. о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество. Указанным решением обращено взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: < адрес >, установлена начальная продажная стоимость в размере < данные изъяты >.По договору купли-продажи арестованного имущества от 16.12.2013 ФИО2 приобрел квартиру по адресу: < адрес > (л.д. 24-33).

Из материалов гражданского дела < № > по иску ФИО1 к Орджоникидзевскому районному отделу судебных приставов УФССП по Свердловской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществам в Свердловской области, обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Лев» об отмене постановления пристава, об отмене результатов торгов, о признании ничтожным договора купли - продажи арестованного недвижимого имущества следует, что ФИО1 обратился в < данные изъяты > районный суд г. Екатеринбурга с указанным иском 21.07.2014.

Определением судьи < данные изъяты > районного суда г. Екатеринбурга от 23.09.2014 удовлетворено заявление ФИО1 об обеспечении исковых требований. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области запрещено производить государственную регистрацию сделок и переход прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: < адрес > (дело < № > т. 1 л.д. 31,32).

Как следует из копий правоустанавливающих и иных документов на указанную квартиру право собственности ФИО1 на спорную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.10.2006, как следует из закладной от 14.09.2006, данная квартира являлась предметом ипотеки, зарегистрированной в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 09.10.2006 (дело < № > т. 1 л.д. 218, 234-235).

29.08.2014 ФИО2 и представитель ОАО Сбербанка России обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности и погашении записи об ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: < адрес > (дело < № > т. 2 л.д. 2-5), государственная регистрация была приостановлена в связи с не предоставлением заявителями справки о зарегистрированных в жилом помещении лицах и закладной на квартиру (, а затем на основании определения < данные изъяты > районного суда < адрес > от 23.09.2014 на срок до снятия запрета в установленном законом порядке (дело < № > т. 2 л.д. 27-33).

13.10.2014 от представителя Сбербанка поступило заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о выдаче дубликата закладной на квартиру, расположенную по адресу: < адрес >. 30.10.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области была приостановлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество в связи с несоответствием дубликата закладной с закладной, выданной 09.10.2006. 28.11.2014 отказано в выдаче дубликата закладной на объект недвижимого имущества и государственной регистрации прав в связи с несоответствием дубликата закладной с закладной, выданной 09.10.2006 (дело < № > т. 2 л.д. 34-50).

Как следует из почтового уведомления, ФИО1 получил корреспонденцию из суда 16.04.2015 по адресу: < адрес > (дело < № > т. 2 л.д. 69).

Из протокола судебного заседания, проводившегося по гражданскому делу < № > в < данные изъяты > районном суде г. Екатеринбурга 27-28.04.2015 следует, что ФИО1 пояснял, что для его семьи указанная квартира является единственным жильем, семья может остаться на улице (дело < № > т. 2 л.д.118).

Решением < данные изъяты > районного суда < адрес > от 28.04.2015 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано (л.д. 121-130).

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20.09.2015, ФИО1 также пояснял, что проживает с семьей по адресу: < адрес > (дело < № > т. 2 л.д. 149).

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что он не проживает в спорной квартире с апреля 2014, поэтому не должен нести расходы по оплате за жилье и коммунальные услуги являются не обоснованными, опровергаются другими доказательствами по делу.

При таких обстоятельствах, суд критически относится к пояснениям свидетеля У., проживающей в квартире < № > дома < № > по < адрес > о том, что семья ФИО1 не проживает в спорной квартире с апреля 2014, поскольку она видела, как в грузовую «Газель» загружались вещи из квартиры, жена ФИО1 не гуляет с детьми во дворе, они не встречаются на улице и в подъезде, их автомашина не паркуется во дворе.

Из протокола судебного заседания от 20.10.2015, проводившегося в < данные изъяты > районном суде < адрес > по делу < № > по заявлению ФИО2 об отмене мер обеспечения иска на спорную квартиру, ФИО1 возражал против снятия обеспечительных мер, указывал адрес проживания < адрес >.

На основании определения < данные изъяты > районного суда < адрес > от 29.10.2015, меры обеспечения иска, принятые определением от 23.09.2014, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области производить государственную регистрацию сделок и переход прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: < адрес > были отменены (дело < № > т. 2 л.д. 171,172).

Из сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 18.11.2015 ФИО2 об отказе в государственной регистрации права следует, что 17.11.2015 вышеуказанный запрет был снят, однако в связи с отсутствием в пакете документов, представленных на государственную регистрацию, закладной от 09.10.2006, в государственной регистрации права на спорную квартиру ФИО2 было отказано (л.д. 68-69).

Согласно ч. 2 ст. 18
ст. 18 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

На основании п. 4 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которого реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Таким образом, поскольку у ФИО2 отсутствовала возможность регистрации права собственности на спорную квартиру, ФИО1 своими действиями препятствовал регистрации перехода права собственности ФИО2, погашению записи об ипотеки, у ФИО2 не возникла обязанность как у собственника жилого помещения оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Представитель Уральского банка ОАО «Сбербанка России» ФИО5 пояснил, что для погашения записи об ипотеки требовалось, чтобы ФИО1 подписал дубликат закладной для представления ее в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Суд считает, что ФИО1 при всей необходимой осмотрительности и добросовестности мог и должен был обратиться в Сбербанк России для подписания дубликата закладной для скорейшего погашения записи об ипотеки, для оформления перехода прав на квартиру ФИО2

К доводам ФИО1 о том, что он не знает о зарегистрированных правах на квартиру, суд относится критически, поскольку данная информация не является закрытой.

Также, суду ответчиком не представлено доказательств того, что он передал ключи от жилого помещения судебному приставу - исполнителю и ФИО2 мог пользоваться жилым помещением.

При таких обстоятельствах, с ФИО1 подлежит взысканию задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг и пени.

Согласно выписки из лицевого счета < № >, задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг по квартире < № > (площадь 100,20 кв.м) в доме < № > по < адрес > по состоянию на 31.01.2016 составила < данные изъяты >, пени за просрочку оплаты составили в сумме < данные изъяты > (л.д. 5).

Представленный истцом расчет суммы задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг не вызывает у суда сомнений, поскольку ответчиком возражений и самостоятельных расчетов задолженности не представлено. Сведения, имеющиеся в выписке из лицевого счета, отражены с указанием периодов начислений, помесячной суммы долга.

Из материалов дела следует, что ООО «Управляющая компания РЭМП-Эльмаш» осуществляет обязанности по управлению, учету, содержанию и обеспечению технической эксплуатации жилого фонда, в том числе жилого дома, расположенного по адресу: < адрес > на основании договора, в связи с чем, указанная организация производит сбор платежей за коммунальные, эксплуатационные услуги пользователей жилых помещений, проживающих в данном жилом доме.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

В судебном заседании установлено, что ответчик не выполняет свои обязанности по своевременной и полной оплате коммунальных услуг и внесению платежей за жилое помещение без уважительных причин.

С учетом изложенного суд считает, что исковые требования ООО «Управляющая компания РЭМП-Эльмаш» подлежат удовлетворению, в связи с чем, взыскивает с ФИО1 задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за период 01.06. 2014 по 31.01.2016 в сумме < данные изъяты >, пени за просрочку оплаты в сумме < данные изъяты >.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Управляющая компания «РЭМП-«Эльмаш» задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг за период с 01.06.2014 по 31.01.2016 в сумме < данные изъяты >, пени за просрочку оплаты в сумме < данные изъяты >, расходы по уплате государственной пошлины в сумме < данные изъяты >.

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 чу отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Мотивированное решение будет составлено в течение пяти дней.

Судья О.В. Хабарова

Мотивированное решение составлено 06.05.2016.

Судья О.В. Хабарова