Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «Хромтан», Администрации Богородского муниципального района Нижегородской области об установлении частного сервитута

Установил:

В суд обратилась ФИО1 с иском к ЗАО «Хромтан» об установлении частного сервитута, указывая, что ей принадлежит на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. двухэтажное нежилое каменное здание общей площадью ***кв. м. и земельный участок под зданием общей площадью *** кв.м.,
расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Приобретенное здание нуждается в реконструкции. С правой стороны здания, через проход, на расстоянии, примерно, *** метра расположено здание, принадлежащее ответчику. С левой стороны по фасаду к зданию вплотную примыкает строение, принадлежащее ответчику, используемое им под гараж. Зданию необходим капитальный ремонт, осуществить реконструкция здания невозможно без проезда через земельный участок ответчика. Она обратилась к ответчику об установлении сервитута, направив его адрес соответствующее заявление ДД.ММ.ГГГГ г., ответ не получен. Ссылаясь на ст.274-277 ГК РФ указывает: Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для: обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок; прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов; обеспечения водоснабжения и мелиорации; также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спорт разрешается судом по иску лица, требующего установления частного сервитута.» ( <данные изъяты>)

Ответчик ЗАО «Хромтан» исковые требования не признал, считает их незаконными и необоснованными. Указывает, что истцом не представлено доказательств обосновывающих исковые требования. В исковом заявлении истец ссылается на реконструкцию здания, при этом не представлено ни одного документа, подтверждающего законность и обоснованность реконструкции в соответствии с требованиями Главы 6 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), а именно: утвержденная проектная документация на реконструкцию здания, результаты инженерных изысканий, технические условия, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, разрешение на реконструкцию здания, выданное уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с ч.4ст.51 ГрК РФ. В отсутствии указанных документов, ни о какой реконструкции здания со стороны истца речь идти не может. Т.е. предполагаемая истцом реконструкция является незаконной, поскольку, во-первых, отсутствуют необходимые для ее проведения документы, во-вторых, она выходит за границы принадлежащего истцу земельного участка. Более того, по планируемой истцом реконструкции здания она выйдет за границы своего землепользования, крыльцо, лестницы элементы благоустройства истец планирует разместить на принадлежащем ЗАО «Хромтан» на праве собственности земельным участке, что нарушает наше право землепользования. Соответственно иск является необоснованным. (<данные изъяты>)

Судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация Богородского муниципального района Нижегородской области (<данные изъяты>)

В судебном заседании истица ФИО1 на иске настаивает, указала, что принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание по <адрес> расположен на земельном участке, границы которого являются границами здания. Здание по своему техническому состоянию в настоящее время не пригодно для эксплуатации. Ею принято решение о восстановлении объекта недвижимости, для чего она обратилась в специализированные организации за консультациями по данному вопросу. Сделаны предварительные проектные решения, однако конкретных проектов не имеется, поскольку специалистам необходимо осмотреть здание снаружи. Она не имеет свободного доступа к зданию с трех сторон-необходимо проходить по земельному участку ответчика через проходную завода. Она направила в адрес руководителя предложение об установлении сервитута на часть земельного участка, который находится возле здания - чтобы свободно проходить вдоль стен - её заявление оставлено без ответа.

Представитель ответчика ЗАО «Хромтан» - Л.Н.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) иск не признала, в качестве возражений на иск указывает вы том числе на следующее: (<данные изъяты>)

ЗАО «Хромтан» является собственником земельного участка площадью *** кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и расположенного на данном земельном участке нежилого здания площадью *** кв.м., которое при этом является не единственным зданием, расположенным на данном земельном участке. Право собственности ЗАО «Хромтан» подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Земельный участок ЗАО «Хромтан» приобрело по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между КУМИ Богородского района и ЗАО Хромтан». При приобретении земельного участка его границы были согласованы, участок доставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ. При проведении межевания земельного участка каких-либо претензий со стороны истца не предъявлялось. Согласно кадастровой выписки границы земельного участка ЗАО «Хромтан» установлены, имеется их описание и описание поворотных точек. Приобретая земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и расположенное на нем здание истец видела в каких границах определен данный земельный участок, в каком состоянии находится расположенное на данном земельном участке здание. Границы земельного участка были определены по периметру застройки здания. При приобретении земельного участка никаких претензий по его границе сто стороны ФИО1 не было. Доводы истца относительно реконструкции считаем не состоятельными, поскольку истцом не представлено исходно-разрешительной и проектной документации на реконструкцию, утвержденной в соответствии с требованиями главы 6 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГрК РФ). В иске истец подменяет понятие реконструкции понятием капитальный ремонт, что вводит суд в заблуждение. Согласно представленного истцом варианта установления сервитута истец планирует обустройство новых дверных проемов, лестниц, крылец, что явно свидетельствует не о проведении капитального ремонта, а о реконструкции. При этом говорить о реконструкции в отсутствие соответствующей разрешительной документации не представляется возможным. Доказательств того, что здание нуждается в реконструкции именно в таком виде истцом не представлено. Также не представлено истцом и доказательств того, что ФИО1 не имеет возможности провести капитальный ремонт или реконструкцию здания без установления сервитута. Соответственно, доводы истца и относительно реконструкции, и относительно капитального ремонта не должны приниматься судом во внимание. Поскольку иных целей для установления сервитута, кроме как проведение реконструкции здания, у истца не имеется, считаем установление сервитута нецелесообразным и незаконным. Более того, предполагаемая истцом реконструкция затрагивает право землепользования земельным участком ЗАО «Хромтан», поскольку истец планирует разместить несколько крылец и лестниц на земельном участке ЗАО «Хромтан». Истцом не представлены доказательства невозможности использования земельного участка и расположенного на нем здания без установления сервитута. Считает, что реализация истцом законных прав собственника объекта недвижимости -земельного участка и расположенного на нем здания, возможна без установления частного сервитута, т.е. без обременения права ЗАО «Хромтан».У истца имеется доступ к земельному участку и расположенному на нем зданию со стороны <адрес> с земель общего пользования и по меже, разделяющей здания с правой стороны от фасада. Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что ответчик чинит истцу препятствия в пользовании принадлежащим истцу зданием. (<данные изъяты>) В качестве доказательства проведения капитального ремонта истцом представлен план, согласно которому планируется проведение работ по усилению фундамента, возведению нескольких входных групп с тамбуром и крыльцом, строительство нескольких лестничных маршей, усиление кирпичной кладки фасада здания и кирпичной кладки внутри, планируется перепланировка, снос существующих несущих конструкций и возведение новых несущих конструкций, закладка существующих дверных и оконных проемов и обустройство новых. Истец в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГг. подтвердил проведение именно этих работ. Как видно из представленного истцом плана здание полностью изменит архитектурный облик, к тому же предполагаемые истцом работы приводят к изменению функционального назначения здания, а значит, соответствуют определению реконструкции. Поскольку исходно-разрешительная документация для проведения реконструкции у истца отсутствует, отсутствует и само основание иска. Доводы истца о том, что у нее отсутствует возможность проведения ремонта принадлежащего ей здания без установления сервитута, ничем не подтверждены. Само по себе наличие письма от ДД.ММ.ГГГГ. с просьбой установить сервитут по прилагаемой к письму схеме и отсутствие письменного ответа ЗАО «Хромтан» на данное письмо, доказывает лишь тот факт, что сторонами не достигнуто соглашение об установлении сервитута, но не доказывает саму необходимость установления сервитута и отсутствие у истца возможности проведения ремонта (реконструкции) здания без установления сервитута. Кроме того, иск заявлен об установлении частного сервитута, который в силу п.5 ст.274 ГК РФ, по общему правилу является платным. Размер платы за пользование сервитутом определен в соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром ДД.ММ.ГГГГ. На основании изложенного, считает, что суд должен рассмотреть вопрос об установлении соразмерной платы за пользование земельным участком ЗАО «Хромтан» в случае установления сервитута.»

Представитель ответчика – Администрации Богородского муниципального района Нижегородской области – Ц.С.А.- действующая на основании доверенности ( <данные изъяты>) иск не признала, указав, что имеет место спор между собственниками смежных земельных участков, каких-либо требований к администрации истцом не заявлено. Земельный участок, собственником которого является истица сформирован при продаже муниципального имущества, границы определены и никем не оспариваются.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему:

В главе 13 Гражданского кодекса закреплены положения, раскрывающие состав вещных прав граждан и юридических лиц, в частности право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками.

В число вещных прав лиц, не являющихся собственниками, входит право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (пункт 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в пункте 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истица ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>(<данные изъяты> и расположенного на нем нежилого здания (л.д.6).Основанием возникновения права собственности является договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик – ЗАО «Хромтан» является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу <адрес>(<данные изъяты>), на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного к КУМИ Богородского района (<данные изъяты>),осударственная регистрация права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок, принадлежащий на праве собственности ФИО1 имеет три смежные границы с земельным участком, принадлежащим на праве собственности ЗАО «Хромтан», что подтверждается кадастровым планом территории (<данные изъяты>)

Как следует из представленных истицей ситуационных планов (л.д.8,123)- нежилое здание расположено в границах земельного участка и стены здания являются границей земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается также экспертным заключением ООО « Судебные экспертизы и исследования» № от ДД.ММ.ГГГГ. (<данные изъяты>)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ЗАО «Хромтан» письмо «об установлении сервитута», которое ответчиком получено (<данные изъяты>)

Как следует из материалов дела нежилое здание, принадлежащее истице на праве собственности не пригодно для использования по прямому назначению, требует ремонта. Как следует из пояснений истца, для оформления документации по ремонту (реконструкции) здания необходимо его исследование специалистами, что предполагает и осмотр здания снаружи.

В судебном заседании при рассмотрении дела представителем ответчика не отрицается, что истец не имеет свободного доступа к внешним(наружным) стенам здания, кроме фасадной. Для подхода к внешним (наружным) стенам здания необходимо спросить разрешения у собственника смежного земельного участка. Представителем ответчика пояснено, что ФИО1 при возникновении необходимости подхода к стенам своего здания для осмотра вправе заказать пропуск, пройти через проходную завода. Пропуск должен быть подписан директором.

Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим истцы по данной категории дел обязаны указать на удовлетворение, каких конкретно нужд направлены их требования и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Истица просила установить частный сервитут на земельный участок ответчика для осуществления ремонтных работ, уточнив в судебном заседании на необходимость осуществления работ по укреплению фундамента строительства отмостки, которая предусмотрена строительными нормами и правилами, в своем заявлении указывает на необходимость ремонта здания

Необходимость осуществления, в том числе указанных ремонтно-строительных работ подтверждается экспертным заключением ООО « Судебные экспертизы и исследования» № от ДД.ММ.ГГГГ. (<данные изъяты>)

Поскольку доступ к нежилому зданию для осуществления осмотра здания, осуществления строительно-ремонтных работ возможен только с участка ответчика, принимая во внимание что ответчик на предложение истца об установлении сервитута не ответил - со слов представителя ответчика посчитали «ненужным», суд приходит к выводу о необходимости установления частного сервитута на земельном участке ЗАО «Хромтан».

Сервитут должен быть установлен в следующем порядке: для прохода к правой, левой (со стороны фасада) и задней стене нежилого двухэтажного здания - Литер. ***, расположенного по адресу <адрес>

на расстоянии *** м от правой (со стороны фасада) стены по всей ее длине,

на расстоянии *** м от правого и левого угла задней стены здания по всей длине

на расстоянии *** м от заднего левого угла диной *** метров *** см в сторону фасада левой стены здания.

Суд не соглашается в полном объеме с предложенным истицей варианта схемы сервитута по тем основаниям, что с левой стороны здания (со стороны фасада) имеется объект недвижимости ответчика, требования заявлены относительно предоставления права ограниченного пользования земельным участком –не объектом недвижимости находящемся на земельном участке. В указанной части – представление права ограниченного пользования земельным участком на котором расположен объект недвижимости ответчика - иск удовлетворению не подлежит.

Установление сервитута по изложенному варианту не влечет за собой существенное обременение земельного участка ответчика, и, как следствие, существенное нарушение прав последнего как собственника земельного участка, выражающееся в невозможности использования своего земельного участка по целевому назначению. Данный вариант соответствует требования разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута судом не определен размер платы за сервитут, так как такого требования в суде ответчиком не заявлялось, имеющееся в его письменных возражениях указание на то что «суд должен рассмотреть вопрос об установлении соразмерной платы за пользование земельным участком ЗАО «Хромтан» в случае установления сервитута.»( <данные изъяты>)не может быть расценено как требование ответчика. Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. Решение вопроса о платности сервитута не относится к указанным случаям. При этом сторона не лишена возможности реализации своего права в судебном порядке.

В отношении ответчика -Администрации Богородского муниципального района Нижегородской области суд приходит к следующему :

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за зашитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из содержания приведенных норм вытекает, что основанием обращения за судебной защитой является нарушение либо оспаривание прав истца, при этом в силу ст. 56 ГПК РФ на истца возложена обязанность подтверждения обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав и законных интересов, либо оспаривании его прав со стороны ответчика, к которому предъявлен иск.

Наличие таких обстоятельств истцом не доказано. Довод о заинтересованности ответчиков в установлении сервитута на земельный участок суд находит необоснованным.

При обсуждении судебных расходов суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ 1. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Иск ФИО1 удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 50% от суммы уплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины-*** руб.

руководствуясь ст. 199 ГПК РФ,

решил:

Иск ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «Хромтан» об установлении частного сервитута удовлетворить частично: ФИО1 предоставить право постоянного ограниченного пользования (частный сервитут) принадлежащим ЗАО «Хромтан» земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, для прохода к правой, левой (со стороны фасада) и задней стене нежилого двухэтажного здания - Литер ***, расположенного по адресу <адрес>

на расстоянии *** м от правой (со стороны фасада) стены по всей ее длине,

на расстоянии *** м от правого и левого угла задней стены здания по всей длине

на расстоянии *** м от заднего левого угла длиной *** метров *** см в сторону фасада от левой стены здания, в остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО «Хромтан» в пользу ФИО1 ***. в счет уплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

В удовлетворении иска ФИО1 к Администрации Богородского муниципального района Нижегородской области об установлении частного сервитута отказать в полном объеме заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Богородский городской суд Нижегородской области в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.В.Хохлова.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГг.