Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Эталон Ленспецсму» о взыскании неосновательного обогащения, процентов, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением, в котором просил взыскать с ответчика АО "Эталон ЛенСпецСМУ" в пользу истца неосновательное обогащение по состоянию на 23.09.2020 в размере 696426 руб. 90 коп., включающую: неосновательное обогащение в размере 398727 руб. 37 коп., пени за несвоевременный возврат денежных средств в размере 7578 руб. 94 коп., штраф по пени за несвоевременный возврат денежных средств в размере 3789 руб. 47 коп., пени за период с 28.11.2018 по 23.09.2020 по неосновательному обогащению в размере 57978 руб. 29 коп., штраф по неосновательному обогащению в размере 228352 руб. 83 коп., проценты по использованию денежных средств в размере 229034 руб. 85 коп., штраф в размере 50% от суммы процентов в размере 114517 руб. 42 коп.; компенсацию морального вреда в размере 1000000 руб. В обоснование требований истец указал, что 04 сентября 2015 года между ФИО1 и АО "Эталон ЛенСпецСМУ" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 4577191 руб., которую истец обязался оплатить в качестве предоплаты в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей (приложение №3 к договору купли-продажи). Во исполнение условий предварительного договора истцом ответчику уплачено 1 010 525 руб. Ответчик основной договор с истцом не заключил, в собственность истца квартиру не передал, от исполнения договора отказался, вместе с тем, ответчиком истцу уплаченные по договору денежные средства возвращены частично - в размере 611797 руб. 63 коп. руб.; истец полагает условия договора, позволяющие ответчику удержать часть денежных средств, уплаченных истцом, противоречащими закону и принципу добросовестности, в связи с чем считает что они не применимы; сумма штрафной неустойки в размере 10% от стоимости договора завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства и должна быть уменьшена, зачет штрафной неустойки приведет к необоснованному обогащению продавца.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, допущенная к участи в деле на основании устного ходатайства, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в возражениях.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

В соответствии со ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В соответствии с п.23 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 04 сентября 2015 года между ФИО1 и ЗАО "Специализированное Строительно-Монтажное Объединение ЛенСпецСМУ" (в дальнейшем название изменено на АО «Эталон ЛенСпецСМУ») заключен предварительный договор № 479-ЛГ-5 купли-продажи квартиры (далее Договор), согласно условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. Общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 4 577 191 руб., которую истец обязался оплатить в качестве предоплаты в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей.

Таким образом, заключенный между сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, соглашение по всем существенным условиям (предмет договора, цена недвижимости, порядок сроки и размеры платежей и т.д.) было между сторонами достигнуто.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.2 ст.328 ГК РФ, если предусмотренное договором исполнение обязательство произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с п.1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6.7 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.09.2015) настоящий договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях: неисполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1. Договора, на срок более 15 дней; неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.1.4. и (или) п.4.4. Договора, на срок более 45 дней; неявки покупателя для заключения договора купли-продажи или неподписание им такого договора; выполнение покупателем самовольного переустройства или перепланировки помещения. В случае подобного расторжения продавец в течение 3 месяцев с момента расторжения передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 20% от общей стоимости помещения, указанной в пункте 2.1 Договора. Размер штрафа не может превышать общей суммы внесенных покупателем по договору средств на момент расторжения.

Согласно п.8 Дополнительного соглашения к договору от 18.09.2015 г. по требованию продавца покупатель обязан в течение 5 дней освободить Квартиру в случае нарушения Покупателем порядка и сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 Договора на срок более 5 дней, при этом Покупатель оплачивает Продавцу штраф из расчета 300 руб. за каждый день в период, начиная с даты подписания дополнительного соглашения и до фактического освобождения покупателем квартиры

С 18.09.2015 истец получил право пользования квартирой до её полной оплаты для выполнения ремонта. 05.10.2015 г. истцом был заключен договор ЛГ-19/2-98 управления многоквартирным домом с управляющей организацией – ЗАО «Сервис-Недвижимость».

Во исполнение условий Договора до ноября 2016 г. истцом ответчику уплачено 1 010 525 руб. 00 коп.

Впоследствии ФИО1 были существенно нарушены обязательства по оплате стоимости квартиры, в связи с чем письмами 15.06.2017 г. исх.№327 и 27.04.2018 г. исх.№3115 ответчик уведомил истца о необходимости оплатить задолженность, и предупредил о праве АО "Эталон ЛенСпецСМУ" расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п.6.7. договора. Указанные письма были возвращены отправителю за истечением срока хранения и ввиду отказа ФИО1 от их получения.

В связи с неисполнением требований и нарушений обязательств истцом по предварительному договору в части порядка и сроков внесения платежей, ответчик уведомлением исх. №1806 от 13.07.2018 г. сообщил истцу об отказе от исполнения договора и расторжении договора в одностороннем порядке (п. 6.7. договора) и потребовал освободить квартиру в течение пяти дней. В указанном уведомлении ответчик указал, что денежные средства в размере 1010 525 руб. за вычетом штрафа, указанного в п.6.7. Договора, а также штрафа, предусмотренного соглашением, истец может получить в порядке, предусмотренном Договором и действующим законодательством.

Факт получения уведомления и расторжении договора истцом не оспаривался, на что прямо указано в тексте искового заявления.

Согласно документам, представленным в материалы дела, 19.10.2018, 14.11.2018 и 27.11.2018 истец направлял ответчику заявление с требованием о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 952305 руб. 02 коп (за вычетом долга за коммунальные услуги).

Квартира была возвращена АО "Эталон ЛенСпецСМУ" по акту 15.11.2018 г.

Платежным поручением № 26296 от 28.11.2018 ответчик произвел возврат денежных средств в размере 611 797 руб. 63 коп.

Ответчиком с истца на основании п.2. ст.313 ГК РФ были удержаны расходы на оплату коммунальных услуг в размере 52527 руб. 37 коп., которые были перечислены на счет управляющей организации АО «Сервис-Недвижимость» на основании счета-квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01.02.2018 г. по 16.11.2018 г. по адресу: <адрес>, о чем представлено платежное поручение № 26297 от 28.11.2018 г.

Доводы ответчика в части неправомерного удержания указанных денежных средств суд отклоняет, поскольку факт непроживания истца в приобретенной квартире не является основанием для неуплаты расходов для его содержания, что предусмотрено п.3.1.4 предварительного договора, указывающего на обязанность покупателя возместить продавцу эксплуатационные затраты на квартиру.

Кроме того факт использования истцом квартиры подтверждается произведение в квартире ФИО1 ремонта, что истцом не оспаривалось.

Представитель ответчика в письменных возражениях на иск указал, что АО "Эталон ЛенСпецСМУ" была удержана плата за проживание истца в квартире ответчика в соответствии с п.8 Дополнительного соглашения к Договору за период с 18.09.2015 г. по 15.11.2018 г. (всего 1154 дня) в размере 300 руб. в день, итого 300*1154= 346200 руб. 00 коп.

Между тем судом установлено, что п.8 дополнительного соглашения к договору предусмотрена уплата покупателем продавцу штрафа из расчета 300 руб. за каждый день в период, начиная с даты подписания дополнительного соглашения и до фактического освобождения покупателем квартиры. Таким образом, сумма в размере 346200 руб. была удержана ответчиком в качестве штрафной неустойки за нарушение ФИО1 порядка и сроков оплаты, установленных Договором.

Согласно 421, ст.425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Материалами настоящего дела подтверждается, что ответчик надлежащим образом исполнял договор и не отказывался передать истцу квартиру, в то время как истец ненадлежащим образом исполнял взятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры, платежи с ноября 2016 г. по 13.07.2018 г. по установленному графику платежей не вносил. Условие договора об уплате штрафа из расчета 300 руб. за каждый день в период, начиная с даты подписания дополнительного соглашения и до фактического освобождения покупателем квартиры в установленном порядке ФИО1 не оспорено, не признано недействительным, является обязательным для исполнения. Заявляя о необходимости снижения размера штрафной неустойки, истец не приводит доказательств явной несоразмерности удержанной ответчиком неустойки последствиям нарушения обязательства и оснований необходимости снижения размера неустойки, а по обстоятельствам дела таких оснований не усматривается. Кроме того, ответчиком в добровольном порядке не удержана с истца сумма штрафных санкций в соответствии с п.6.7. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.09.2015) в размере 20% от общей стоимости помещения, указанной в пункте 2.1 Договора. Учитывая обстоятельства дела, период просрочки обязательства и принимая во внимание компенсационный характер неустойки, суд приходит к выводу о правомерности удержания ответчиком штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств в размере 346200 руб. в соответствии с п.8 Дополнительного соглашения от 18.09.2015 к Договору, полагает, что данное условие не нарушает права истца как потребителя, в связи с чем на стороне ответчика отсутствует неосновательное обогащение.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что денежные средства внесенные истцом по договору купли-продажи с условием предварительной оплаты после расторжения договора возвращены ответчиком своевременно в размере, установленном договором, неосновательное обогащение ответчика отсутствует, на основании этого требования об уплате пени, штрафов и процентов за несвоевременный возврат денежных средств, а также о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении заявленных к АО «Эталон Ленспецсму» требований о взыскании неосновательного обогащения, процентов, штрафа, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.А.Максимова

Решение принято в окончательной форме 13 апреля 2021 года.