Гражданский кодекс часть 1

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Железного А.К., при ведении протокола помощником судьи Ростиковой М.В., с участием истца ННГ., представителя ответчика КАВ., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1455/2021 по исковому заявлению ННГ к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-СтройКапитал» о признании недействительными условий договора, взыскании компенсации морального вреда

У С Т А Н О В И Л:

ННГ. обратилась в суд с названным исковым заявлением. Истец просит признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве № от 06 февраля 2020 года, а именно:

-Абз, 1 пункта 6.4 договора со следующей редакцией: «В случае если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с существенными отступлениями от условий настоящего Договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования, Участник вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Участник не вправе уклоняться от приемки Объекта долевого строительства в случае, если состояние Объекта долевого строительства делает его пригодным для предусмотренного настоящим Договором использования»;

-Абз. 2 пункта 6.4, пункт 6.4.1. и пункт 6,4.2, договора со следующей редакции: «Не являются отступлениями от условий Договора и (или) обязательных требований недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшению качества) Объекта долевого строительства

Проектное (фактическое) изменение: площади Объекта недвижимости, в том числе общего имущества в нем,; Общей площади в пределах не более 5 (пяти) процентов от Общей площади; места расположения инженерных сетей; изменение элементов фасада и декора; проекта благоустройства прилегающей территории и т.д.

Проектное (фактическое) изменение, предусматривающее возникновение (удаление): козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта недвижимости; сетей электро-, тепло», водоснабжения на лестничных площадках и т.д.», взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, судебные расходы на почтовые отправления в размере <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 06 февраля 2018 года между ФИО16. и ООО «МИЦ-СтройКапитал» заключен договор № участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями, корпус 5, строительство которого осуществляется но адресу <адрес> (кадастровый номер земельного участка №).

Объектом долевого строительства является квартира, имеющая следующие характеристики: секция 3, этаж 15, порядковый номер на площадке 1, условный номер объекта. 240, количество комнат 1, общая площадь <данные изъяты>.

На основании соглашения № об уступке прав от 07.12.201.8 года, права и обязанности участника, долевого строительства по договору № от 06.02.2018 перешли к ННГ.

Указывает, что оспариваемые пункты указанного договора участия в долевом строительстве содержат условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

В целях досудебного урегулирования спора, истец в адрес ответчика направил по почте претензию. Данная претензия осталась без удовлетворения.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме. Указывает, что оспариваемые пункты договора участия в долевом строительстве противоречат федеральному законодательства, в частности положениям Закона о защите прав потребителей, Жилищному кодексу, Гражданскому кодексу и другим. Полагает, что оспариваемые пункты договоров ущемляют права и законные интересы истца как потребителя. Просит удовлетворить иск.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, представил письменный отзыв, в котором указывает, что оспариваемые положения договоров участия в долевом строительстве соответствуют действующему законодательству, доводы истца полагает основанными на неверном толковании норм материального права. Просит отказать в удовлетворении иска. Кроме того ответчик заявляет о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку полагает, что требования заявлены в отношении оспоримой сделки, но не ничтожной, в связи с чем, подлежит применения не трехлетний срок исковой давности, а один год.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судом установлено, что 06 февраля 2018 года между ФИО1 и ООО «МИЦ-СтройКапитал» заключен договор № участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями, корпус 5, строительство которого осуществляется но адресу <адрес> (кадастровый номер земельного участка №).

Абз. 1 пункта 6.4 договора изложен в следующей редакции: «В случае если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с существенными отступлениями от условий настоящего Договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими, его непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования, Участник вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Участник не вправе уклоняться от приемки Объекта долевого строительства в случае, если состояние Объекта долевого строительства делает его пригодным для предусмотренного настоящим Договором использования».

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Участник долевого строительства до подписания передаточного акта иди иного документа о передачи объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевою строительства требованиям, указанным в пасти 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта, или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства, построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, ИЛИ с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Однако в данном случае Застройщик в п. 6.4 устанавливает дополнительные требования к недостаткам, не предусмотренные законом, при которых Участник имеет право отказаться от подписания передаточного акта, а именно: требование о существенности недостатков; необходимость того, чтобы выявленные недостатки одновременно приводили к ухудшению качества объекта долевого строительства и делали его непригодным для предусмотренного Договором использования.

Требование о существенности недостатков содержится в ч. 3 ст. 7 Закона, которой предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Кроме того, при выявлении недостатков, условия договора содержат лишь одно полномочие участника долевого строительства право требования с Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В данном случае, условия договора ограничивают полномочия участника долевого строительства при обнаружении недостатков объекта долевого строительства, предусмотренные ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник лишается права соразмерного уменьшения цены договора (поди. 2 ч. 2 ст. 7): возмещения своих расходов на устранение недостатков (подп. 3 ч. 2. ст. 7).

Аналогичные полномочия закреплены в ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N2 2300-1 «О защите прав потребителей», где указано, что потребитель в случае обнаружения б товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Абз. 2 пункта 6.4, пункт 6.4.1. и пункт 6.4.2. договора изложены в следующей редакции: - «Не являются отступлениями от условий Договора и (или) обязательных требований недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшению качества) Объекта, долевого строительства:

6.4.1. Проектное (фактическое) изменение: площади Объекта недвижимости, в том числе общего имущества в нем; Общей площади в пределах не более 5 (пяти) процентов от Общей площади; места расположения инженерных сетей; изменение элементов фасада и декора; проекта благоустройства прилегающей территории и т.д.

6.4.2 Проектное (фактическое) изменение, предусматривающее возникновение (удаление): козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта недвижимости; сетей электро-, тепло-, водоснабжения на лестничных площадках и т.д.».

В силу ч. 5 ст. 1.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства, одновременно возникает доля в нраве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Таким образом, принимая в рамках договора участия в долевом строительстве по передаточному акту от застройщика объект долевого строительства, участник принимает в собственность общее имущество, находящееся в многоквартирном доме. Недостатки общего имущества являются недостатками объекта долевого строительства.

Уменьшение площади общего имущества, относительно площади, указанной в проектной документации на дату заключения договора участия в долевом строительстве, влечет ухудшение его качества, и как следствие ухудшению качества объекта долевого строительства.

Уменьшение площади Объекта долевого строительства, даже в пределах 5 процентов от Общей площади, является ухудшение его качества, что подтверждено Верховным судом РФ.

Элементы фасада и декора также относятся к общему имуществу. Застройщик имеет право вносить изменения в проектную документацию, при условии, что эти изменения не ухудшают качество общего имущества. В случае, если при внесении изменений в проект Застройщиком будет произведена замена материалов на неэквивалентные по качеству, либо при изменении проекта будут ухудшены технические характеристики, то такое изменение является отступлением от условий договора.

Внесения изменения в проект, предусматривающее удаление козырьков парадных, пандусов, перил лестниц Объекта недвижимости также свидетельствует об уменьшении общего имущества и безопасности/комфорта будущих собственников. Внесения изменения в проект, предусматривающее возникновение сетей электро-, тепло-, водоснабжения на лестничных площадках, также может привести ухудшению качества объекта долевого строительства.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления. Пленума Верховного Суда Российской Федерации, от 23 июня 2015 г. N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы, гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации"), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Исходя из положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен, трехлетний; срок исковой, давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая к принятию такого исполнения.

При таких обстоятельствах, суд находит оспариваемые пункты нарушающими явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, а потому требования истца о признании недействительной ничтожной сделки в части оспариваемых пунктов подлежат удовлетворению.

При этом оснований для применения пропуска исковой давности по заявление ответчика не имеется, поскольку таковой на момент предъявления иска не истек.

В силу ст. 15 Закона № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ, компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает, что истцу действиями ответчика причинен моральный вред, однако, учитывая степень вины причинителя вреда, а также характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, руководствуясь принципами разумности и справедливости, сумма компенсации морального вреда должна быть уменьшена до <данные изъяты>.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Понесенные истцом судебные расходы на почтовые отправления на сумму <данные изъяты>, подтверждаются соответствующими документами, в связи с чем, подлежат возмещению.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ННГ к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «МИЦ-СтройКапитал» о признании недействительными условий договора, взыскании компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Признать недействительными абз. 1 пункта 6.4, абз. 2 пункта 6.4, пункт 6.4.1. и пункт 6.4.2 договора участия в долевом строительстве № от 06 февраля 2020 года.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-СтройКапитал» в пользу ННГ компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты>, судебные расходы на почтовые отправления в размере <данные изъяты>, а всего <данные изъяты>.

В удовлетворении искового заявления в части взыскании компенсации морального вреда в большем размере - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А. К. Железный