Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регион» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Регион» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков.

Свои исковые требования обосновывает следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регион» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных участков:

с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское»;

с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское».

Пунктом 2 договора цена земельных участков определена в размере 3500000 рублей.

Согласно п.3.2. договора вместе с земельными участками ФИО2 передавались расположенные на земельных участках некапитальные сооружения: вагончик перевозной для охранника; некапитальное сооружение для животных.

Пунктом 3.2. договора цена некапитальных сооружений определена в размере 2000000 рублей.

Пунктами 3.2 и 4 договора определено, что оплата за земельные участки и некапитальные сооружения производится в момент подписания договора путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.

Переход права собственности на земельные участки был зарегистрирован в ЕГРП за № и №.

До настоящего времени стоимость имущества покупателем не оплачена.

ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «Регион» направил ФИО2 предложение о расторжении договора и возврате имущества, ответ на которое не дан.

Ссылаясь на положения ч.1 ст.1102, ст.1103, ч.4 ст.1104 Гражданского кодекса РФ истец просит суд: расторгнуть договор купли продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Регион» и ФИО2; возвратить ООО «Регион» земельные участки с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское» и с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское»; обязать ФИО2 возвратить ООО «Регион» движимое имущество: вагончик перевозной для охранника; некапитальное сооружение для животных; внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности ФИО2 на объекты недвижимости земельные участки с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское» и с кадастровым номером № площадью 44000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское».

Определением судьи к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО4.

Представитель истца ООО «Регион» - ФИО1 в судебном заседании иск поддержала, просила суд его удовлетворить по доводам и основаниям в нем изложенным.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 просил суд в удовлетворении иска отказать, по доводам, изложенным в его письменном отзыве, ходатайствовал о назначении по делу строительно-технической экспертизы для определения объема, видов, стоимости строительных работ, проведенных на территории спорных земельных участков, в период с ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по хабаровскому краю в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомило, о рассмотрении дела без его участия или об отложении судебного заседания перед судом не ходатайствовало.

Свидетели ФИО6, ФИО10 и ФИО7 в судебном заседании факт невнесения ответчиком платы по договору купли-продажи земельных участков подтвердили.

Суд, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, третьего лица, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Регион» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных участков (далее - Договор):

с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское»;

с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское».

Пунктом 2 договора цена земельных участков определена в размере 3500000 рублей.

Пунктом 3.2. договора цена некапитальных сооружений определена в размере 2000000 рублей.

Пунктом 5 договора определено, что в момент подписания настоящего договора земельные участки и некапитальные сооружения на них расположенные переданы покупателю.

Переход права собственности на земельные участки зарегистрирован в ЕГРП за № и №.

ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «Регион» направил ФИО2 предложение о расторжении договора и возврате имущества, с проектом соглашения, ответ на которое не дан.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктами 3.2 и 4 оспариваемого договора определено, что оплата за земельные участки и некапитальные сооружения производится в момент подписания договора путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца.

Суд не принимает, в качестве доказательства внесения денег покупателем, приходный кассовый ордер от ДД.ММ.ГГГГ о принятии ООО «Регион» от ФИО2 денег в размере 5500000 рублей, подписанный главным бухгалтером ФИО8, так как он опровергается соглашением между ООО «Регион» и ФИО2, в соответствии с которым обе стороны признали и подтвердили факт невнесения денег по Договору.

Кроме того, факт невнесения покупателем платы по Договору подтверждается кассовой книгой ООО «Регион», в соответствии с которой в 2016 году кассовые операции с наличными деньгами в ООО «Регион» не осуществлялись, показаниями свидетелей ФИО7, ФИО6 и ФИО11 а также тем, что корешок приходного расходного ордера от ордера не отделен и соответственно плательщику не вручался.

Иных доказательств внесения платы по Договору истцом суду не предоставлено.

Согласно ч.3 ст.486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Частью 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку установлено, что ООО «Регион» не получило вообще никакой денежной суммы от ФИО2 за проданное имущество, а потому с очевидностью лишилось того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора, суд признает такое нарушение Договора существенным (п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) и полагает требование о расторжении Договора подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (ч.1). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ч.2).

В соответствии с ч.1 ст.1104 Гражданского кодекса РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку ООО «Регион» не получило от ФИО2 оплаты по договору, требование о возврате переданного продавцу имущества подлежит удовлетворению.

Довод представителя ответчика о том, что с момента продажи земельных участков ответчиком произведено их неотделимое улучшение, повлекшее значительное увеличение их стоимости суд полагает несостоятельным, так как осуществляя строительство недвижимого объектов и объектов инфраструктуры на спорных земельных участках и достоверно зная, что им не произведена оплата стоимости этих участку продавцу, ответчик сознательно принял на себя риски, связанные с возможным требованием продавца о расторжении Договора и связанных с этим правовых последствий в виде возврата переданных ему земельных участков.

Суд учитывает, что расторжение Договора не лишает ответчика права обратиться к продавцу с иском о возмещении стоимости неотделимого улучшения недвижимого имущества в порядке гражданского судопроизводства.

Поскольку, на момент рассмотрения дела такой иск ФИО2 к ООО «Регион» не заявлен, факт наличия неотделимых улучшений земельных участков, объем, вид и стоимость произведенных на земельных участках работ, стоимость земельных участков после их улучшения, правового значения для рассмотрения настоящего дела не имеют, так как не лишают истца права требовать расторжения договора и возврата, переданного по нему имущества.

По этим же основаниям суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу строительно-технической экспертизы для определения объема, видов, стоимости строительных работ, проведенных на территории спорных земельных участков, в период с ДД.ММ.ГГГГ.

Рассматривая требование истца о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО2 на указанные в Договоре объекты недвижимости суд не усматривает к тому правовых оснований, так как, в силу п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступивший в законную силу судебный акт является самостоятельным основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и в этой части исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Регион» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Регион» и ФИО2.

Обязать ФИО2, родившуюся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Регион», (<данные изъяты>):

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское»;

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 44000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, АКХ «Краснореченское».

Обязать ФИО2, родившуюся ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Регион», (<данные изъяты>), указанные в п.3.1 договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Регион» и ФИО2, некапитальные сооружения: вагончик перевозной для охранника; некапитальное сооружение для животных.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца после его принятия в окончательной форме.

Судья /подпись/ С.Р. Карбовский

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2018 года.

Копия верна: судья С.Р. Карбовский