Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на имущество должника, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд Курганской области с иском к ФИО2 об обращении взыскания на принадлежащие последней объекты недвижимости: земельный участок площадью 150 кв.м с кадастровым номером № и квартиру площадью 41,8 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>7; взыскании судебных расходов. В обоснование иска указано, что заочным решением Кетовского районного суда Курганской области от 22.08.2019 (вступило в силу 15.10.2019) удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи. С ФИО2 взыскано 111 974 руб. - задолженность по договору купли-продажи от 19.05.2018, 3 440 руб.- возврат госпошлины, итого - 115 414 руб. До настоящего времени ответчик взысканную денежную сумму не выплатила. Согласно п.4 заключенного между сторонами 19.05.2018 договора купли-продажи квартиры и земельного участка, по которому истец является продавцом, а ответчик- покупателем, стороны договорились, что указанный земельный участок и квартира до момента полной оплаты будут находиться в залоге у продавца. Пунктом 11 договора установлено, что в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на объекты недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения покупателем своих обязательств. Условия для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отсутствуют, поскольку сумма неисполненного покупателем обязательства составляет более чем 5% от стоимости предмета залога и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. Просит обратить взыскание на предмет залога, принадлежащее на праве собственности ФИО2: земельный участок, площадью 150 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для огородничества, с кадастровым номером № и квартиру площадью 41,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 256 320 руб., из которых земельный участок - 30 720 руб., квартира – 225 600 руб., для реализации с торгов; взыскать с ФИО2 - 300 руб. в качестве возмещения расходов на госпошлину, 15 000 руб. в качестве возмещения расходов на юридическую помощь, 860 руб. расходы на получение информации из ЕГРН, 15 000 руб. расходы на экспертизу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала.

Ответчик ФИО4, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Кетовского РО СП УФССП России по Курганской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд с учетом мнения представителя истца определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 19.05.2018 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, предметом которого являлись земельный участок с кадастровым номером № площадью 150 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, для огородничества, и квартира с кадастровым номером № площадью 41,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.3 данного Договора указанные объекты недвижимости оценены по соглашению сторон в размере 550 000 руб., а именно земельный участок в 10 000 руб., квартира – 540 000 руб.

Покупатель оплачивает продавцу стоимость участка следующим образом: 141 974 руб. уплачиваются покупателем за счет собственных наличных средств путем перечисления на лицевой счет ФИО1 №, открытый в Курганском отделении №8599/00111 ПАО Сбербанк, в срок в 19 июля 2019 года. Оплата будет производиться ежемесячно по 10 000 руб. не позднее 30 числа каждого месяца. 408 026 руб. будут уплачены покупателем за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия: МК-7 № от 17 сентября №241, выданного на основании решения Государственным учреждением - Управлением Пенсионного фонда Российской Федерации в Кетовском районе Курганской области, путем перечисления на лицевой счет ФИО1 №, открытый в Курганском отделении №8599/0076 ПАО Сбербанк в сроки предусмотренные законом. Стороны договорились, что указанный земельный участок и квартира до момента полной оплаты будут находится в залоге у продавца (п. 4 Договора).

В случае частичного исполнения, обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на объекты недвижимости сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения покупателем своих обязательств (п. 11 Договора).

Заочным решением Кетовского районного суда Курганской области от 22.08.2019 удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по указанному договору купли-продажи. Решением постановлено: «Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 111 974 руб. – задолженность по договору купли-продажи от 19.05.2018, 3 440 руб. - возврат госпошлины, итого – 115 414 (сто пятнадцать тысяч четыреста четырнадцать) рублей». Решение вступило в законную силу 15.10.2019.

В Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации права собственности за ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Курганская область, Кетовский район, Администрация Ново-Сидоровского сельсовета, <адрес>, и ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора-купли продажи от 19.05.2018; о регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, р-н. Кетовский, <адрес>, пом.7, и ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора-купли продажи от 19.05.2018, о чем в материалы дела представлены соответствующие выписки.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

По ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как установлено ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Законом предписано, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены условия, указанные в пункте 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ - сумма неисполненного обязательства менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В данном случае, учитывая размер неисполненного обязательства, длительность просрочки, основания для обращения взыскания на заложенное имущество имеются.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

По делу назначена и проведена оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 06.02-009/2020 от 13.03.2020 ИП ФИО5 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Администрация Ново-Сидоровского сельсовета, <адрес>, составляет 38 400 руб.; рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером 45:08:021101:515, расположенной по адресу: <адрес>, р-н. Кетовский, <адрес>, пом. 7, составляет 282 000 руб.

Заключение эксперта участниками процесса не оспорено.

В ходе рассмотрения дела ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о невозможности обращения взыскания на земельный участок и объект недвижимости - квартиру, расположенную на нем. Условия, при которых не допускается обращение взыскания на данное имущество, отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о возможности обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены, равной 80% рыночной стоимости объектов недвижимости, в общем размере 256 320 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1

В соответствии с требованиями ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела статья 94 ГПК РФ относит, в частности: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимые расходы.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец просит взыскать расходы за услуги представителя в сумме 15 000 руб., в подтверждение понесенных расходов истцом представлена квитанция серии ГН № 45 от 31.10.2019.

Учитывая категорию спора, конкретные обстоятельства дела, объем оказанных услуг, количество судебных заседаний по делу и их продолжительность, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов на оплату услуг представителя 15 000 руб. Данная сумма является разумной.

Расходы истца, понесенные в связи с рассматриваемым спором и являвшиеся необходимыми для восстановления нарушенного права в суде: 860 руб. расходы на получение информации из ЕГРН (чек-ордеры от 07.11.2019 по 430 руб.), 15 000 руб. расходы за проведение экспертизы (квитанция от 05.03.2020), государственная пошлина в размере 300 руб. 00 коп. (чек-ордер от 01.11.2019), также подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на имущество должника, взыскании судебных расходов удовлетворить.

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для огородничества, площадью 150 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Администрация Ново-Сидоровского сельсовета, <адрес>, принадлежащий ФИО4, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 30 720 руб.

Обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером № площадью 41,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, пом. 7, принадлежащую ФИО4, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 225 600 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 860 руб. - расходы на получение информации из ЕГРН, 15 000 руб. - расходы за проведение экспертизы, 15 000 руб. - расходы на услуги представителя, 300 руб. - расходы на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение составлено 17 июня 2020 года.

Судья И.Н. Суханов