Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Ялта Республики Крым, с участием третьего лица – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру, расположенную в <адрес>, с кад. номером №

Требования мотивирует тем, что она является собственником вышеуказанной квартиры площадью 33,7 кв. метров. В 2013 году на основании декларации о начале выполнения строительных работ, ею была произведена реконструкция квартиры, в результате чего ее площадь была увеличена до 50,4 кв. метров. 31 июля 2013 года Инспекцией Государственного архитектурно – строительного контроля в АР Крым было зарегистрировано декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Вместе с тем, в государственной регистрации права собственности на квартиру с увеличенной площадью ей было отказано в связи с отсутствием на общедоступном сайте сведений о регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, а также отсутствием сведений о согласии собственников жилого дома на реконструкцию. Учитывая, что представленная ею на регистрацию декларация является документом, подтверждающим возникновение права собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, просит признать за ней право собственности.

Истица в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить иск.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.

Выслушав объяснения истицы, изучив письменные доказательства, установив все необходимые фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о следующем.

Судом установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 31 мая 2007 года, ФИО1 является собственником <адрес>, общей площадью 33,7 кв. метров.

Согласно инвентарному делу на домовладение № по <адрес>, оно состоит из трех жилых домов литер «А», «Б» и «В», хозяйственных строений и сооружений, расположено на земельном участка придомовой территории площадью 1556 кв. метров.

При этом в доме литер «А» находится 10 квартир, в доме литер «Б» - 6 квартир; в доме литер «В» - 7 квартир.

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета № (3) от 25 октября 2011 года ФИО1 было дано разрешение на производство проектно – изыскательских работ по реконструкции с расширением части домовладения по <адрес>

Пунктом 2 указанного решения застройщика обязано получить в управлении главного архитектора архитектурно – планировочное задание на проектирование, проектную документацию согласовать со всеми заинтересованными службами, получить в установленном порядке разрешение исполкома на строительство.

Истицей осуществлена реконструкция квартиры, в результате которой дополнительно к ее существующим помещениям пристроено помещение кухни – прихожей 4-4 площадью 14,1 кв. метров, а также увеличена жилая площадь комнаты 4-1 на 3,2 кв. метров.

31 июля 2013 года Инспекцией Государственного архитектурно – строительного контроля в АР Крым было зарегистрировано Декларацию о готовности к эксплуатации объекта в виде реконструкции квартиры № № в жилом <адрес>, общей площадью 50,4 кв. метров, жилой площадью 20,1 кв. метров.

В декларации указано, что реконструкция осуществлена на основании Декларации о начале выполнения строительных работ, выданной Инспекцией государственного архитектурно – строительного контроля в АРК от 15.06.2013 года.

20.01.2016 года квартира № № дома <адрес>, площадью 50,4 кв. метров поставлена на кадастровый учет с присвоением кадастрового №.

18 февраля 2016 года протоколом общего собрания собственников жилых и нежилых помещений <адрес> выражено согласие на переоборудование навеса с увеличением площади на 17 кв. метров под кухню в квартире № №, принадлежащей ФИО1

В протоколе также указано, что владельцы квартир № 10 и 21 не явились, выразив тем самым не согласие с произведенной истицей реконструкцией.

Сообщением государственного регистратора Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым от 03.12.2018 года в государственной регистрации права собственности на реконструированный объект истице было отказано.

В соответствии с ч. 4 ст. 26 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», действующего на момент реконструкции истицей квартиры, право застройки земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требований градостроительной документации.

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 34 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», заказчик имеет право выполнять строительные работы после направления уведомления о начале выполнения строительных работ центральному органу исполнительной власти, реализующему государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля (далее - орган государственного архитектурно-строительного контроля) - по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта, не требуют регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на выполнение строительных работ согласно с перечнем объектов строительства, утвержденным центральным органом исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной политики в сфере градостроительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 34 этого Закона указанные в части первой настоящей статьи документы, дают право на выполнение строительных работ, действуют до завершения строительства.

Согласно ч. 4 ст. 34 Закона реконструкцию, реставрацию или капитальный ремонт объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, а также реконструкцию или капитальный ремонт автомобильных дорог, железнодорожных путей, линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций в пределах земель их размещения, а так же новое строительство в соответствии с градостроительной документации объектов инженерно-транспортной инфраструктуры по заказу органов государственной власти и органов местного самоуправления на соответствующих землях государственной или коммунальной собственности, может быть проведено при отсутствии документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком.

Аналогичная норма содержалась в п. 4 «Порядка строительных работ», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 466 от 13 апреля 2011 года.

В остальных случаях перед началом строительных работ требуется получение документа, удостоверяющего право пользования или право собственности на земельный участок.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 34 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", заказчик имеет право выполнять строительные работы после регистрации соответствующей инспекцией государственного архитектурно - строительного контроля декларации о начале выполнения строительных работ - в отношении объектов строительства, принадлежащих к 1-3 категории сложности.

Ч. 2 ст. 36 указанного Закона предусмотрено, что регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ проводят соответствующие инспекции государственного архитектурно - строительного контроля на бесплатном основании в течение пяти рабочих дней со дня поступления декларации.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Закона принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к I-III категорий сложности, и объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации органом государственного архитектурно-строительного контроля на безвозмездной основе представленной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Датой принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации или выдачи сертификата (ч. 5).

Из представленной истцом декларации о готовности объекта к эксплуатации от 31.07.2013 года следует, что документ подтверждающий право застройки земельного участка (право собственности, право пользования, либо договор суперфиция) истцом не предоставлялся со ссылкой на п. 7 вышеуказанного «Порядка строительных работ», (реконструкция квартиры осуществляется без изменения внешних геометрических размеров фундамента).

Вместе с тем, как следует из представленных истицей эскизного проекта на реконструкцию, градостроительного расчета реконструкции объекта, вследствие возведения пристройки к квартире, истицей был дополнительно использован под строительство земельный участок площадью 21,7 кв. метров, что свидетельствует об увеличении площади основания застройки, что с учетом требований действовавшего законодательства исключало возможность строительства без выделения земельного участка.

Более того, истцом не представлено суду доказательств наличия у нее Декларации о начале выполнения строительных работ от 15.06.2013 года, ссылка на которую имеется в Декларации о вводе объекта в эксплуатацию.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ (в действующей редакции), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, по смыслу закона постройку можно назвать самовольной при наличии одного из следующих признаков: постройка создана застройщиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо на земельном участке, принадлежащем другому собственнику; возведена на участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта; постройка создана без получения на это застройщиком необходимых разрешений; постройка создана застройщиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как установлено судом и не оспаривается истцом, реконструкция квартиры осуществлена ФИО1 с использованием земельного участка, являющегося придомовой территорией многоквартирного <адрес>.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции этой же нормы земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Соответствующие разъяснения приведены в п. п. 66-67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При этом формирование земельного участка включает в себя несколько последовательных процедур: подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проведение землеустроительных работ в целях установления на местности границ и площади земельного участка, постановка земельного участка на кадастровый учет.

Таким образом, законодательством, действующим на сегодняшний день, установлено, что земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного дома находится в общей долевой собственности совладельцев многоквартирного дома и предоставление такого земельного участка или его части в собственность или в пользование отдельным совладельцам многоквартирного дома невозможно.

Как пояснила в судебном заседании истец, земельный участок для обслуживания многоквартирного дома № № по <адрес> в установленном порядке не сформирован, его постановка на кадастровый учет не осуществлена, а следовательно он находится в собственности соответствующего публично-правового образования без права им распоряжаться.

Таким образом, судом установлено, что истцом возведено строение на земельном участке муниципальной собственности, без получения разрешения на строительство (реконструкцию), то есть является самовольной постройкой. Доказательств наличия разрешительной документации на строительство постройки, а также отведения истцу в установленном порядке земельного участка под реконструкцию квартиры с расширением суду не представлено.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности или правомерном пользовании которого находится земельный участок, на котором такая постройка расположена.

Вместе с тем, как установлено судом, самовольная постройка возведена ФИО1 на земельном участке муниципальной собственности, что исключает возможность признания на нее права собственности по основаниям, изложенным в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что земельный участок, на котором расположено спорное строение, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, является придомовой территорией многоквартирного дома, которая в установленном порядке не сформирована, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании права собственности на самовольное строение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении иска ФИО1 к Администрации города Ялта Республики Крым о признании права собственности.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова