Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (ОАО «Россельхозбанк») обратилось в суд с иском к ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО2 и ФИО4 об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствий недействительности сделки. В исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим ИП ФИО2 - ФИО4 и ФИО3 на торгах был заключён договор купли-продажи жилого дома под литером Б общей площадью 140,3 кв.м, расположенный в . Земельный участок площадью 536 кв.м, на котором расположен указанный дом, находится у ФИО2 в аренде. Право аренды на участок было передано в качестве обеспечения обязательств по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО2 Таким образом, недостроенный жилой дом, расположенный на этом земельном участке, также считается заложенным. Поэтому ФИО2 имел право распоряжаться этим домом только с согласия банка, но банк своего согласия на продажу дома не давал. Банк просил суд: 1) признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; 2) применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Решением Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ иск ОАО «Россельхозбанк» был удовлетворён, договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным. Кассационным определением Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики от ДД.ММ.ГГГГ решение Черкесского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, поданным в суд ДД.ММ.ГГГГ, истец - ОАО «Россельхозбанк» уточнил предмет своего иска и просил суд: 1) признать недействительным договор купли-продажи незавершён-ного строительством жилого дома (процент готовности 70 %) общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенный на земельном участке мерою 280 кв.м в , заключённый между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО7 - ФИО4 и покупателем ФИО3; 2) применить последствия недействительности ничтожной сделки; 3) привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи, а именно: обязать конкурсного управляющего ИП ФИО7 - ФИО4 вернуть ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору; обязать ФИО3 вернуть конкурсному управляющему ФИО7 - ФИО4 незавершённый строительством жилой дом (процент готовности 70 %) общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенный на земельном участке мерою 280 кв.м в .

Ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ОАО «Россельхозбанк» о признании недействительным договора об ипотеке и о применении последствий недействительности сделки. Во встречном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 указала, что требования ОАО «Россельхозбанк» основаны на недействительной сделке в части залога права аренды земельного участка, поскольку в него внесены условия о залоге права аренды земельного участка, расположенного под заложенным строением, и не получено согласие Администрации г.Черкесска на залог данного имущества. ФИО7 на праве собственности принадлежит строение, расположенное на земельном участке, предоставленном ему на праве аренды. Доказательства расторжения договора аренды в материалах дела отсутствуют, следовательно, ФИО7 обладает правом аренды земельного участка площадью 536 кв.м. Однако право аренды ФИО7 в установленном законом порядке оформлено не было, свидетельства о государственной регистрации договора аренды земельного участка площадью 536 кв.м не имеется. Права арендатора, не зарегистрированные в установленном порядке, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поскольку государственная регистрация права аренды ФИО7 на спорный земельный участок не произведена, у него отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку. Таким образом, имеются основания для признания договора залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО7 в части включения в предмет договора права аренды земельного участка , функционально обеспечивающее нормальную эксплуатацию жилого дома с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м литер А, недействительным по мотиву его несоответствия закону. Передача арендных прав в залог была возможна только с согласия Администрации г.Черкесска, но такое согласие при заключении договора ипотеки не было получено. Следовательно, договор залога от ДД.ММ.ГГГГ в части включения в предмет залога прав аренды земельного участка является ничтожной сделкой. ФИО3 просила суд: 1) признать договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО7 в части включения в предмет договора права аренды земельного участка недействительным вследствие ничтожности; 2) применить последствия недействительной сделки путём признания недействительной записи об обременениях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество; 3) признать недействительным запись об обременении в ЕГРП в виде залога прав на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ОАО «Россельхозбанк» - ФИО1 поддержал заявленные банком требования, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении и в дополнении к нему. В удовлетворении встречного иска ФИО3 просил отказать. Объяснил, что договором купли-продажи дома были нарушены права банка как залогодержателя, так как банк не давал своего согласия на совершение сделки. Был продан дом под литером Б, а оставшийся дом под литером А является единственным жильём ФИО2, на которое нельзя обратить взыскание. Поскольку дом под литером А был заложен, значит, был заложен и весь земельный участок, а потому в силу закона дом под литером Б также являлся предметом залога. Участок был у ФИО6 в аренде, так как договор аренды участка не расторгался. Сейчас этот участок находится в собственности ФИО6. Залог действует не до окончания срока действия договора залога, а до полного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Мэрия своим письмом не возражала против передачи участка в залог. ФИО3 знала о споре и об обременении. Она приобрела дом у лица, которое не имело право им распоряжаться.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании по существу спора ничего не объяснил, отметив, что в отношении него возбуждено конкурсное производство, и потому все сделки совершаются его конкурсным управляющим ФИО4.

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 - ФИО5 в судебном заседании заявил о том, что банк не уполномочен оспаривать совершённую сделку. По кадастровому плану и техническому паспорту на момент заключения договора залога на участке находились строения под литерами А, Б, Г и Г1. В договоре залога указан только дом под литером А. Дом под литером Б в договор залога не включался, а потому предметом залога не являлся. И по закону, и по договору залога право аренды участка переходит в залог только в той части участка, которая необходима для использования заложенного строения. Весь участок в залоге не был. Право залога существует столько же, сколько действует договор залога. Для передачи в залог права аренду земельного участка необходимо было согласие собственника участка - Минимущества КЧР, а он своего согласия не давал. По дому под литером Б никаких обременений не было, что подтверждается выпиской из ЕГРП. ФИО3 является добросовестным приобретателем дома, она не знала и не могла знать о притязаниях банка. Реализация заложенного имущества с торгов погашает право залога. Оснований для признания договора купли-продажи дома недействительным не имеется.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, явившихся в судебное заседание, исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданское законодательство основывается в числе прочего на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновен-ности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебных решений, устанавливающих гражданские права и обязанности.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии с п.1 и п.4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Для договоров купли-продажи и залога недвижимости законом предусмо-трены специальные требования. В соответствии с положениями п.2 ст.8, п.1 ст.131, п.1 ст.164, п.3 ст.339, ст.558 ГК РФ, п.1 ст.4 и п.1 ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также п.1 и п.2 ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» такие договоры заключаются в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, подлежат государственной регистрации, считаются заключёнными и вступают в силу с момента их государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору на сумму руб с процентами в размере 21 % годовых в соответствии с договором №.1п об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в залог ОАО «Россельхозбанк» недвижимое имущество: 1) объект недвижимости, конкретный перечень, характеристики и стоимость которого определены в договоре; 2) принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего его нормальную эксплуатацию, характеристики которого определены в Приложении №, являющемся неотъемлемой частью договора об ипотеке. Согласно п.1.2 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ реализация заложенного имущества без предварительного письменного согласия залогодержателя не допускается (л.д.16). Как указано в п.3.1 и п.3.3 договора об ипотеке, в залог банку был передан жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м, в том числе жилой - 139,5 кв.м, под литером А, расположенный в на земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, принадлежащем залогодателю на праве аренды (л.д.16,17). Из Приложения № к договору об ипотеке следует, что в залог банку были переданы: 1) жилой дом с надворными постройками 1998 года ввода в эксплуатацию общей площадью 212,9 кв.м; 2) право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего нормальную эксплуатацию задания (помещения) (л.д.21). Договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ и Приложение № к этому договору были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Карачаево-Черкесской Республике ДД.ММ.ГГГГ (оборотная сторона л.д.21).

На момент подписания договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по площадью 536 кв.м находился у ФИО2 в аренде сроком до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ №, заключённом между Администрацией г.Черкесска (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) (л.д.99-102). Как следует из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, по данному земельному участку ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу ОАО «Россельхозбанк» (л.д.103). Из истребованного из Управления Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике дела правоустанавливающих документов на жилой дом литер А по следует, что письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Администрация г.Черкесска не возражала против залога (ипотеки) земельного участка площадью 536 кв.м по , предоставленного на праве аренды ФИО2 в соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым по результатам торгов (л.д.117,122,123), конкурсный управляющий индивидуального предпри-нимателя ФИО2 - ФИО4 продал покупателю ФИО3 принадлежавший ФИО2 жилой дом под литером Б общей площадью 140,3 кв.м, расположенный по на земельном участке, необходимом для использования дома (л.д.26). Согласно другой редакции договора от ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 продал покупателю ФИО3 принадлежавший ФИО2 жилой дом (незавершённое строительство, процент готовности 70 %) общей площадью 140,3 кв.м, литер Б, расположенный на земельном участке мерою 280 кв.м в (л.д.125). Указанные экземпляры одного и того же договора от ДД.ММ.ГГГГ существенно разнятся между собой по многим существенным условиям. В этой связи судом из Управления Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике были истребованы дела правоустанавливающих документов на жилые дома литер А и литер Б по . Из дел правоустанавливающих документов следует, что государственная регистрация сделки (договора купли-продажи жилого дома литер Б) до настоящего времени не произведена в связи с наличием судебного спора и установленным судом в порядке обеспечения иска запрещениям на совершение регистрационных действий. Из этих же дел установлено, что на государственную регистрацию сторонами был представлен первый вариант договора купли-продажи домовладения, в котором говорится о продаже покупателю ФИО3 жилого дома под литером Б общей площадью 140,3 кв.м, расположенного по на земельном участке, необходимом для использования дома (л.д.26).

ОАО «Россельхозбанк» просил суд признать недействительным договор купли-продажи незавершённого строительством жилого дома (процент готовности 70 %) общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенный на земельном участке мерою 280 кв.м в , заключённый между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО7 - ФИО4 и покупателем ФИО3 Данное требование не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

По общему правилу, содержащемуся в п.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Данная норма применительно к жилым помещениям воспроизводится в п.2 ст.558 ГК РФ, согласно которому договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призван обеспечить гарантии права собственности на недвижимое имущество. В силу п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действительно, согласно п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность, и такая сделка считается ничтожной. Верно также и то, что в соответствии с п.1 и п.2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

В то же время, в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Аналогичные положения содержатся в п.3 ст.551 ГК РФ для сделок с недвижимостью. Таким образом, системное толкование вышеназванных положений ГК РФ приводит к выводу о том, что сам по себе факт отсутствия регистрации сделки с недвижимостью (в частности, договора купли-продажи жилого помещения) не влечёт за собой безусловную недействительность такой сделки, поскольку не исключает возможность её регистрации по решению суда.

В данном случае сделка - договор купли-продажи жилого дома от 12 мая 2010 года - не прошла государственную регистрацию не по причине её изначальной недействительности (ничтожности), не вследствие нарушения закона при подписании и не из-за уклонения какой-либо стороны от её регистрации, а исключительно в связи с тем, что была оспорена другим лицом, не являющимся стороной сделки, - ОАО «Россельхозбанк». Регистрационные действия в настоящее время приостановлены в связи с наличием судебного спора относительно предмета сделки.

В обоснование своего требования о признании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ недействительным ОАО «Россельхозбанк» сослалось на то, что оно, являясь залогодержателем предмета сделки, не давало своего согласия на отчуждение жилого дома в собственность ФИО3 Однако данные доводы являются необоснованными.

Как следует из договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал в залог ОАО «Россельхозбанк» только жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м под литером А и право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего нормальную эксплуатацию этого жилого дома. Никакие другие объекты недвижимости в залог банку не передавались. В то же время, из имеющихся в деле документов следует, что помимо жилого дома под литером А общей площадью 212,9 кв.м на земельном участке по расположен ещё один жилой дом под литером Б общей площадью 140,3 кв.м. Жилые дома под литерами А и Б хотя и расположены на одном земельном участке, однако являются самостоятельными объектами недвижимости, и их юридическая судьба может определять уполномоченными лицами по-разному.

В материалах дела имеется выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой право собственности ФИО2 на жилой дом литер Б площадью 140,3 кв.м было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.111). Право же собственности ФИО2 на жилой дом литер А площадью 212,9 кв.м на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано намного раньше - в ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на жилой дом литер Б площадью 140,3 кв.м ещё не было зарегистрировано, это право в силу п.2 ст.8 ГК РФ у него не возникло. По этой причине жилой дом литер Б площадью 140,3 кв.м не являлся и не мог быть предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора.

ОАО «Россельхозбанк» полагает, что поскольку оно является залогодержа-телем права аренды земельного участка, находящегося под домом литер А площадью 212,9 кв.м, то и второй жилой дом - литер Б площадью 140,3 кв.м также в силу закона находится у него в залоге. Однако данное утверждение основано на неправильном толковании закона и смысла заключённых сделок.

В соответствии со ст.64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI данного Федерального закона. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.

Как указано в ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Согласно ст.62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан гражданину по договору аренды, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог только в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В данном случае на момент заключения договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок находился в аренде у ФИО2 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, по смыслу ст.62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог права аренды на этот земельный участок был возможен только в пределах срока договора аренды, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Как указано в п.1.3 договора аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ, после окончания срока аренды арендатор должен продлить срок его действия. В противном случае договор аренды расторгается арендодателем в одностороннем порядке. Таким образом, договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлены правовые последствия непродления арендатором срока договора, отличные от общего положения, предусмотренного п.2 ст.621 ГК РФ. Из материалов дела не усматривается, что стороны договора аренды продлили срок его действия после ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, уже с ДД.ММ.ГГГГ залог права аренды земельного участка прекратился. В п.3.4 Приложения № к договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ прямо указано на то, что право аренды предоставлено залогодателю на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Никаких изменений в договор в этой части сторонами (залогодателем и залогодержателем) не вносилось. В этой связи ссылки ОАО «Россельхозбанк» на положение ст.65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о распространении ипотеки на здания и сооружения, возведённые залогодателем на заложенном земельном участке, является неправомерной. Кроме того, в ст.65 названного закона говорится о зданиях и строениях, возведённых на заложенном земельном участке, тогда как по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ был заложен не сам земельный участок как объект недвижимости, а только лишь право аренды этого участка.

Судом учитывается и то обстоятельство, что в соответствии с п.1.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ и п.2, п.3.2 Приложения № к этому договору в залог банку было передано право аренды не на весь земельный участок по , а только на ту его часть, которая функционально обеспечивает нормальную эксплуатацию переданного в залог банку жилого дома под литером А площадью 212,9 кв.м. Поскольку жилой дом под литером Б площадью 140,3 кв.м находился на другой части земельного участка, право аренды которой по смыслу договора об ипотеке не было передано в залог, то и сам дом под литером Б не может считаться находящимся в залоге.

Требуя признания договора купли-продажи жилого дома под литером Б недействительным, ОАО «Россельхозбанк» не заявил требование о признании торгов по продаже жилого дома недействительными, как это предусмотрено ст.449 ГК РФ.

При таких обстоятельствах основное требование банка об оспаривании договора купли-продажи жилого дома не подлежит удовлетворению. Как следствие, не могут быть удовлетворены и производные от него требования о применении последствий недействительности сделки с приведением сторон в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора. В иске ОАО «Россельхозбанк» следует отказать в полном объёме.

Встречные требования ФИО3 о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ и о применении последствий недействительности этого договора также не подлежат удовлетворению, поскольку при заключении этого договора сторонами не было допущено каких-либо нарушения законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения. Все требования закона, предъявляемые к форме, содержанию и порядку заключения такого рода сделок, сторонами указанного договора были соблюдены.

Указание ФИО3 на то, что на залог участка не было получено согласие арендодателя - Администрации г.Черкесска является ошибочным. В материалах дела правоустанавливающих документов имеется письмо Администрации г.Черкесска от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором указано на то, что Администрация г.Черкесска не возражает против залога земельного участка по , предоставленного на праве аренды ФИО2 под индивидуальной жилой застройкой.

Ссылки ФИО3 на то, что право аренды ФИО7 не было оформлено в установленном законом порядке и что ему не выдавалось свидетельство о государственной регистрации договора аренды, являются несостоятельными, поскольку в соответствии с п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации. Договор аренды участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ, то есть, менее, чем на один год, а потому регистрация этого договора и права аренды не требовалась.

При таких обстоятельствах в иске ФИО3 о признании недействительным договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ и о применении последствий недействительной сделки необходимо отказать. Как следствие не может быть удовлетворено и требование о признании недействительной записи об обременении в ЕГРП в виде залога прав на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты нарушенных или оспоренных прав, как признание недействительной записи об обременении в ЕГРП. В силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не запись в ЕГРП.

Руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать Открытому акционерному обществу Российский Сельскохозяй-ственный Банк» в иске к Айсандыровой ФИО8, индивидуальному предпринимателю ФИО6 ФИО9 и ФИО4 ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи незавершённого строительством жилого дома (процент готовности 70 %) общей площадью 140,3 кв.м литер Б, расположенного в , между конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО7 - ФИО4 и покупателем ФИО3, о применении последствий недействительности данного договора и приведении сторон в первоначальное положение, существовавшее до его заключения.

Отказать Айсандыровой ФИО8 в удовлетворении встречного иска к Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» и ФИО6 ФИО9 о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Россельхозбанк» и ФИО6 ФИО9 в части включения в предмет договора права аренды земельного участка и о применении последствий недействительности данного договора путём признания недействительной записи от ДД.ММ.ГГГГ об обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики с подачей кассационной жалобы через Черкесский городской суд в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Черкесского городского суда Ю.М.Коцубин