Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Симферополе гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО9, ФИО7 третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора несовершеннолетние ФИО1 и ФИО2 в лице законного представителя ФИО4, нотариус Симферопольского городского нотариального округа ФИО3, Департамент по делам детей Администрации города Симферополя Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Железнодорожный районный суд города Симферополя с иском к ФИО9, ФИО7 о переводе прав и обязанностей покупателя ФИО9, как приобретателя <адрес>, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес> и являющейся тремя жилыми комнатами коммунальной квартиры.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником <адрес> в <адрес> Республики Крым, которая состоит из двух жилых комнат и является частью квартиры общего поселения, зарегистрирована и проживает в указанном жилом помещении вместе с двумя несовершеннолетними детьми ФИО5 и ФИО2. Квартира общего поселения, в иной трактовке – коммунальная квартира, состоит в целом из <адрес>, являющимися жилыми комнатами, указанными на плане под №, №, №, №, №, в общем пользовании которых находятся места совместного пользования, предназначенные для удовлетворения собственниками бытовых и иных нужд: кухня №,8 кв.м., коридоры №,3 кв.м., № – 6,9 кв.м., № – 6,1 кв.м., туалет № общей площадью 47,5 кв.м. До мая 2018 года в <адрес>, являющейся частью коммунальной квартиры проживала ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, об иных собственниках истцу не было известно. ДД.ММ.ГГГГ межу ответчиками по делу был заключен договор купли-продажи <адрес> площадью 44,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>л<адрес> однако истцу как собственнику жилых комнат <адрес>, являющихся частью коммунальной квартиры, обладающему преимущественным правом покупки <адрес>, данную квартиру ни ФИО6, ни ФИО7 приобрести не предлагали.

Определениями судьи от 30.08.2018 исковое заявление принято к производству суда, возбуждено гражданское дело с назначением предварительного судебного заседания на 19.09.2018, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены нотариус Симферопольского городского нотариального округа ФИО3 и Департамент по делам детей Администрации города Симферополя Республики Крым.

Определением суда от 19.09.2018, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц в порядке ч. 3 ст. 37 ГПК привлечены несовершеннолетние дети истца, достигшие возраста 14 лет - ФИО5 и ФИО2, предварительное судебное заседание отложено на 18.10.2018.

Определением суда от 18.10.2018 окончена подготовка по делу и дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 15.11.2018.

Определением суда от 15.11.2018, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, судебное заседание отложено на 12.12.2018.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объёме по изложенным в иске основаниям, на их удовлетворении настаивали. Просили перевести на истца ФИО4 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи <адрес> расположенной по адресу Российская Федерация, <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9.

Истец ФИО4, являющаяся также представителем несовершеннолетних детей о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчиков ФИО9 и ФИО7, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО15 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ от ФИО15 поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие и в отсутствие ответчиков в связи с их занятостью, исковые требования не признает в полном объеме, просит отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица - нотариус Симферопольского городского нотариального округа ФИО3, Департамент по делам детей Администрации города Симферополя Республики Крым, Государственный ФИО11 по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежавшим образом, явку представителей в судебное задание не обеспечили. В материалах дела имеются заявления от третьих лиц с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Также нотариусом предоставлены письменные пояснения, согласно которым при свершении нотариального действия по удостоверению спорного договора купли-продажи квартиры отказ в соответствии со ст. 250 ГК РФ нею не истребовался, поскольку согласно представленных документов отчуждаемое жилое помещение было зарегистрировано в целом как квартира и принадлежала в целом ФИО7.

В порядке положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителей истца, огласив пояснения третьих лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, обозрев материалы инвентарного дела № на объект недвижимого имущества – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>№ в <адрес>, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 3 названной нормы предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела усматривается, что согласно договору пожизненного содержания от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного первой Симферопольской госнотконторой ДД.ММ.ГГГГ р. н. 3Н-468 заключенного между ФИО8 и ФИО4ФИО10 А.С. передала в собственность ФИО4 принадлежащую ей на праве частной собственности на основании свидетельства о праве собственности на жилье квартиру общего поселения, расположенную в жилом домовладении, которое состоит из трех жилых домов, обозначенных на плане под лит «А» - жилой площадью 605,9 кв.м., лит «В» - жилой площадью 122,7 кв.м., лит. «Д» - жилой площадью 511,9 кв.м., к которым примыкает уборная «У», сооружения. Квартира общего поселения состоит в целом из жилых комнат, обозначенных на плане под №, №, №, №, №, в общем пользовании находятся: кухня№, коридоры № II, № II, №I IV, туалет № VIII. В собственность ФИО4 переходит квартира в лит. «Д» под №, которая состоит из двух жилых комнат, обозначенных на плане под №, 2 – общей площадью 32,6 кв.м., в общем пользовании находятся кухня №, коридоры № II, №III, № IV, туалет № VIII, общей полезной площадью 47,5 кв.м.

Из регистрационного удостоверения, выданного Симферопольским межгородским бюро технической инвентаризации следует, что <адрес> общего заселения в домовладении № по <адрес> в <адрес> зарегистрирована за ФИО4 на основании договора пожизненного содержания, удостоверенного 1-ой Симферопольской госнотконторой ДД.ММ.ГГГГ р. н. 3Н-468.

Из справки о регистрации №, выданной МУП «Железнодорожный жилсервис» усматривается что в <адрес> зарегистрирована собственник - ФИО4, дочь ФИО1, сын ФИО2, знакомая – ФИО16

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО7 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры общего заселения №, расположенной в городе Симферополе, <адрес>, которая расположена в лит «Д» и состоит из трех жилых комнат, обозначенных на плане под №, №, №, жилой площадью 44,1 кв.м., общая площадь <адрес>,3 кв.м. В общем пользовании: I- кухня, № II, III, IV – коридоры, туалет – VIII. Договор купли-продажи квартиры удостоверен частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО17 и зарегистрирован в реестре за №.

Согласно выписке из реестра, выданной Крымским республиканским предприятием «Симферопольского межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации» право собственности на квартиру № 42 общего заселения по <адрес> в целом зарегистрировано за ФИО7

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес> расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Квартира расположена в литере «Д» на 2 этаже и имеет общую площадь 44,1 кв.м. (общая площадь квартиры указана за исключением мест общего пользования и в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного Кодекса РФ), кадастровый №. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО3, зарегистрирован в реестре: №.

Согласно положениям указанного договора по соглашению сторон продавец гр. ФИО7 и Покупатель – гр. ФИО9 оценили квартиру в № коп. ФИО9 купила у ФИО7 указанную квартиру за № руб. №.). Продавец ФИО7 своей подписью заверяет, а также подтверждает проведение полного расчета за проданную квартиру и отсутствия претензий финансового характера к Покупателю ФИО9 (п. 4,5,6 Договора).

Согласно п. 20 договора стороны договора сообщают, что по взаимному соглашению договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания договора обязанность гр. ФИО7 по передаче ФИО9 квартиры считается исполненной.

На основании указанного договора купли-продажи в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о том, что правообладателем <адрес> расположенной по адресу Российская Федерация, <адрес> является ФИО9.

Из технического паспорта на квартиру, который имеется в материалах регистрационного дела, усматривается, что коммунальная <адрес> имеет общую площадь 64,3 кв.м. Из плана квартиры усматривается, что квартира расположена в лит. Д, включает в себя жилые комнаты (39-1, 39-2, 43-1, 42-2, 42-3), помещения VIII – туалет, I-кухня 11,8 кв.м., II коридор– 6,3 кв.м., III коридор – 6,9 кв.м., коридор IV 6,1 кв.м. находятся в общем пользовании собственников.

В соответствии с частью 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 16 ЖК РФ квартира является одним из видов жилых помещений.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

То обстоятельство, что спорное жилое помещение – <адрес> - зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, как квартира, а не как квартира общего заселения, не может быть расценено судом, как основание для освобождения ответчика ФИО7 от исполнения обязанности по направлению истцу, как собственнику <адрес> уведомления о продаже квартиры, поскольку в действующем жилищном законодательстве Российской Федерации отсутствует такое понятие, как квартира общего заселения.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что отчуждаемая по спорному договору купли-продажи <адрес>, расположенная по ул. <адрес> является квартирой общего заселения не является отдельным изолированным помещением, и не может эксплуатироваться собственником независимо от совладельца <адрес>, поскольку в указанных квартирах имеются места общего пользования, таким образом, указанная квартира имеет признаки коммунальной квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

Поскольку при продаже ФИО7 принадлежащей ей <адрес> новому собственнику кроме комнат в собственность перешли и места общего пользования спорной квартиры, которые также находятся в пользовании истца по делу, и принадлежат сторонам по делу на праве общей долевой собственности, суд находит заслушивающим внимание доводы истца, о ее преимущественном праве покупки указанного недвижимого имущества.

Как усматривается из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела N 2-1462/2018 ФИО4 внесла на депозит Управления Судебного департамента в <адрес>, л/сч № денежные средства в размере №., что свидетельствует о совершении истцом действий направленных непосредственно на желание заключить сделку, а также подтверждает реальную возможность выкупа продаваемого жилого помещения.

Доказательств того, что ФИО7 направляла предложение ФИО4 о намерении продать принадлежащую ей <адрес> материалы дела не содержат и ответчиком суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при заключении ответчиками договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ было нарушено право истца преимущественной покупки квартиры, связи с чем, имеются правовые основания в пределах действия ч. 3 ст. 250 ГК РФ к переводу на истца прав и обязанностей покупателя, следовательно, требования ФИО4 подлежат удовлетворению, при этом с ФИО4 в пользу ФИО18 подлежит взысканию денежная сумма в размере № руб. путем выплаты денежных средств со счета Управления судебного департамента Республики Крым, на который они были зачислены ФИО4 по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в абз. 3 п. 14 Постановления "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от ДД.ММ.ГГГГ, в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым был удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководясь ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Перевести на ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес> права и обязанности покупателя по договору купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу Российская Федерация, <адрес>)/ <адрес> (пятнадцать), заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9, удостоверенному нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО3, регистрационный №

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО9 денежные средства в счет оплаты по договору в размере №.) путем выплаты денежных средств, внесенных ФИО4 на депозит Управления Судебного Департамента в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ согласно платежному поручению №.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО9 на <адрес> расположенную по адресу Российская Федерация, <адрес> регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО4.

Взыскать со ФИО9 и ФИО7 в пользу ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в равных долях в размере № руб. №

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Симферополя Республики Крым.

Судья Н.Г. Плиева

Мотивированное решение составлено 17.12.2018.

Судья Н.Г. Плиева