Гражданский кодекс часть 1

Судья Дербентского городского суда РД Галимов М.И., при ведении протокола судебного заседания Куруглиевой К.З., в отсутствие истцов Казимовой С.М., Ашурова А.С., Наджафовой З.А., представителя ответчика ООО "Капиталстрой", просившие рассмотреть дело без их участия, а также в отсутствие представителя третьего лица Дербентского межмуниципального отдела Управления Росреестра по РД и Управления Росреестра по РД, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казимовой Садаи Мамедовны, Ашурова Али Сулеймановича и Наджафовой Зарины Ахмедовны к ООО " Капиталстрой" о признании предварительного договора купли-продажи и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома договором участия в долевом строительстве, признании права на долю общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте права собственности на доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенным по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, зарегистрировать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Казимова С.М., Ашуров А.С., Наджафова З.А. обратились в суд с иском к ООО " Капиталстрой".

Просят признать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Казимовой Садаей Мамедовной и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Казимовой С.М. и ООО "Капиталстрой", договором участия в долевом строительстве.

Признать за Казимовой Садаей Мамедовной право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры на шестом этаже, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 58 кв.м., и признать право собственности на 986/100000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Ашуровым Али Сулеймановичем и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Ашуровым А.С. и ООО "Капиталстрой", договором участия в долевом строительстве.

Признать за Ашуровым Али Сулеймановичем право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры на шестом этаже, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 51 кв.м., и признать право собственности на 867/100000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Признать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Наджафовой Зариной Ахмедовной и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Наджафовой З.А. и ООО "Капиталстрой", договором участия в долевом строительстве.

Признать за Наджафовой Зариной Ахмедовной право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры на шестом этаже, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 51 кв.м., и признать право собственности на 867/100000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Также указать, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан:

Зарегистрировать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Казимовой Садаей Мамедовной и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Казимовой С.М. и ООО "Капиталстрой", как договор участия в долевом строительстве.

Зарегистрировать за Казимовой Садаей Мамедовной право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры на шестом этаже, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 58 кв.м. и признать право собственности на 986/100000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>.

Зарегистрировать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Ашуровым Али Сулеймановичем и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Ашуровым А.С. и ООО "Капиталстрой", как договор участия в долевом строительстве.

Зарегистрировать за Ашуровым Али Сулеймановичем право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры на шестом этаже, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 51 кв.м. и признать право собственности на 867/100000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>

Зарегистрировать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Наджафовой Зариной Ахмедовной и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в г. <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Наджафовой ЗА. и ООО "Капиталстрой", как договор участия в долевом строительстве.

Зарегистрировать за Наджафовой Зариной Ахмедовной право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте в виде квартиры на шестом этаже, состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 51 кв.м. и признать право собственности на 867/100000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенного по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>

Исковые требования истцы Казимова С.М., Ашуров А.С., Наджафова З.А. мотивировали тем, что каждым из истцов с ООО "Капиталстрой"был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "Капиталстрой" взял на себя обязательства по указанным договорам заключить основные договора купли-продажи на жилое помещение в течение 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности со стороны ООО "Капиталстрой" должна была быть произведена в срок до 10 октября 2019 года, где, таким образом, основной договор должен был быть подписан с каждым из истцов до 10 ноября 2019 года.

В тексте предварительного договора купли-продажи заключенного с каждым из истцов, условия в котором идентичными друг другу, было отражено следующее:

Согласно п.1.1. стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи будущего жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Согласно п.1.2 объектом данного договора и основного договора является жилое помещение (квартира):

- по договору с Казимовой С.М. - квартира, этаж 6, состоящая из двух комнат общей площадью 58 кв.м.;

- по договору с Ашуровым А.С. - квартира, этаж 4, состоящая из двух комнат общей площадью 51 кв.м.;

- по договору с Наджафовой З.А. - квартира, этаж5, состоящая из двух комнат общей площадью 51 кв.м.

Согласно п. 1.3 Договора права собственности на указанную в п.1.2 настоящего договора "квартиру" "продавец" приобретает после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 2.1 Договора предварительная стоимость квартиры продавцом определена:

- по договору с Казимовой С.М. - 2 030 000 рублей;

- по договору с Ашуровым А.С. - 1 785 000 рублей;

- по договору с Наджафовой З.А. - 1 785 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2. заключенного предварительного договора купли-продажи " В основу взаимных расчетов "сторон" будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате в размере 100% от стоимости "квартиры". Оплата стоимости "квартиры" будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет "продавца" или в кассу в порядке и в сроки, определенные настоящим и основными договорами ( п.2.3 договора). При заключении "сторонами основного договора перечисленный в соответствии с п.3.2.1 настоящего договора "продавцом" задаток засчитывается в счет оплаты стоимости "квартиры".

Согласно п. 3.1. Договора продавец обязуется:

3.1.1. В срок до 10 октября 2019 года приобрести право собственности на недвижимость и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанную квартиру в п.1.2 настоящего договора "квартиры".

3.1.2. Обязательство "продавца передать "квартиру" "покупателю" считается исполненным после фактической передачи и подписания "сторонами" соответствующего акта приема передачи "квартиры".

3.1.3. "Продавец" гарантирует, что "квартира" свободная от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или подписания об устранении каких-либо нарушений.

3.1.4. "Продавец" обязуется заключить основной договор в течение 30 дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на "квартиру".

Согласно п. 3.2 договора покупатель обязуется:

3.2.1. В течение 6 дней с момента вступления настоящего договора в силу перечислить на расчетный счет "продавца" или внести в кассу денежную сумму в размере:

- по договору с Казимовой С.М. - 2 030 000 рублей;

- по договору с Ашуровым А.С. - 1 785 000 рублей;

- по договору с Наджафовой З.А. - 1 785 000 рублей.

Согласно п. 4.1 договора настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи "квартиры"(основного договора), который будет заключен в последующем.

Согласно п. 4.2 договора "стороны" обязуются заключить основной договор не позднее 10 октября 2019 года. До указанной даты покупатель обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.2 настоящего договора "квартиры".

Согласно п. 4.3. договора "сторона" необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой " стороне" причиненные убытки.

Несмотря на принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи, ответчиком они не были выполнены, в то время как каждым из истцов по иску в полном объеме была произведена оплата по заключенному предварительному договору купли-продажи. Произведенная оплата подтверждается корешками от приходно-кассового ордера выданного истцам ответчиком.

Кроме того, после заключенного с истцами предварительного договора купли-продажи, они стали настаивать о том, чтобы с каждым из них был заключен договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят>, где в декабре 2016 года он был с каждым истцом заключен.

В соответствии с условиями указанного договора, который был составлен в типовой форме, было определено:

Согласно п. 1.1. договора "застройщик" обязуется в предусмотренный настоящим договором срок построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

Согласно п.1.2 договора объектом долевого строительства является:

- по договору с Казимовой С.М., двухкомнатная квартира с условным номером <номер изъят>, расположенная на 6 этаже в многоквартирном доме, по <адрес изъят> Республики Дагестан, согласно его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома - объект долевого строительства;

- по договору с Ашуровым А.С., двухкомнатная квартира с условным номером <номер изъят>, расположенная на 4 этаже в многоквартирном доме, по <адрес изъят> Республики Дагестан, согласно его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома - объект долевого строительства;

- по договору с Наджафовой З.А., двухкомнатная квартира с условным номером <номер изъят>, расположенная на 5 этаже в многоквартирном доме, по <адрес изъят> Республики Дагестан, согласно его размещению на поэтажном плане многоквартирного дома - объект долевого строительства.

Согласно п. 1.5 договора застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок построить многоквартирный дом, после получения разрешения на ввод законченного строительства многоквартирного дома в эксплуатацию передать квартиру участнику.

При этом в п. 1.7 договора указано, что строительство многоквартирного дома ведется на основании : разрешения на строительство <номер изъят>, выданного МКУ "Управление по делам архитектуры и градостроительства городского округа "<адрес изъят>" от 01.10.2016 года; договора аренды земельного участка № 13 от 11.05.2016 года; Акта приема-передачи земельного участка в арендное пользование от 11.05.2016 года.

Предполагалось, что строительство будет завершено ко времени окончания срока действия разрешения на строительство, т.е. до 10 октября 2019 года.

В договоре были прописаны права и обязанности сторон, сроки и порядок передачи квартиры, гарантии качества объектов строительства и ответственность сторон, а так же при которых возможно расторжение договора.

Заключенные ответчиком с истцами договора долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного дома в <адрес изъят> не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по РД по вине ответчика.

К назначенному сроку окончания строительства, строящийся многоквартирный дом по <адрес изъят> в <адрес изъят> не был завершен, и соответственно по многоквартирному дому не было поучено разрешение на ввод в эксплуатацию, т.е. не был получен документ подтверждающий соответствие построенного жилого дома разрешению на строительство и требованиям технических регламентов.

Чтобы как-то гарантировать свои вложения истцами было принято решение обратиться в суд с настоящим иском о признании прав на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте недвижимости и о признании прав собственности на долю в общей собственности на объект незавершенного строительства.

По настоящее время застройщиком ООО "Капиталстрой" истцам не переданы квартиры по акту приема-передачи жилого помещения, где степень готовности самого объекта незавершенного строительства составляет на 29 марта 2023 года - 60%. Ответчиком условия договора в части установленных договором сроков передачи квартиры участнику долевого строительства исполнены ненадлежащим образом. В связи с этим истцами принято решение обратиться в суд с иском с тем, чтобы гарантировать свои вложения в строительстве многоквартирного <адрес изъят> в <адрес изъят>.

Истцы Казимова С.М., Ашуров А.С., Наджафова З.А. надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела не явились, обратились к суду с заявлением о рассмотрении дела без участия истцов.

Представитель ответчика ООО "Капиталстрой" адвокат Марданов Ф.Ф., надлежаще извещенные в судебное заседание не явились, обратились к суду с заявлением о рассмотрении дела без их участия.

Представили суду отзыв на исковое заявление, где также указали, что требования истцов обоснованы и соответствуют закону, в связи с чем, они признают требования истцов в полном объеме. Им известны и понятны требования ст.ст. 35,39, 173 ГПК РФ.

Признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Ответчик уведомлен, что принимая признание иска, суд вынесет решение об удовлетворении исковых требований истца. Просят суд принять признание иска в полном объеме по заявленным исковым требованиям истцов.

Третьи лица - Дербентский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по РД и Управление Росреестра по РД, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суду не сообщили, об отложении дела суд не просили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, судом принято решение рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив доводы сторон, проверив и исследовав материалы дела, в силу ч.2 ст.12 ГПК РФ, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, создав условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел, суд приходит к следующим выводам.

Так в соответствии со ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ основанием возникновения права собственности на новую вещь признается ее изготовление или создание лицом. При этом создание новых вещей может быть осуществлено как лично приобретающим право собственности лицом, так и опосредованно, путем заключения гражданско-правовой сделки.

На основании заключенного между истицей Казимовой Садаей Мамедовной и ответчиком ООО "Капиталстрой" договора № 15 долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от 24.12.2016 года возникли отношения по поводу возведения объекта недвижимого имущества, частью которого и является спорная квартира.

В указанном договоре приведены индивидуализирующие характеристики предмета сделки.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Казимовой С.М. опосредовано через строительную компанию была создана новая вещь.

Согласно предварительного договора № 15 от 10 октября 2016 года купли-продажи квартиры, право собственности на которую еще не оформлено стоимость квартиры с теми же техническими характеристиками, составляет 2 030 000 рублей. Стоимость квартиры фиксируется и остается неизменной. Согласно пункта:

На основании заключенного между истицей Ашуровым Али Сулеймановичем и ответчиком ООО "Капиталстрой" договора № 16 долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от 24.12.2016 года возникли отношения по поводу возведения объекта недвижимого имущества, частью которого и является спорная квартира В указанном договоре приведены индивидуализирующие характеристики предмета сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Ашуровым А.С. опосредовано через строительную компанию была создана новая вещь.

Согласно предварительного договора № 16 от 10 октября 2016г. купли-продажи квартиры, право собственности на которую еще не оформлено стоимость квартиры с теми же техническими характеристиками, составляет 1 785 000 рублей. Стоимость квартиры фиксируется и остается неизменной. Согласно пункта:

На основании заключенного между истицей Наджафовой Зариной Ахмедовной и ответчиком ООО "Капиталстрой" договора № 17 долевого участия физического лица в строительстве жилого дома от 24.12.2016 года возникли отношения по поводу возведения объекта недвижимого имущества, частью которого и является спорная квартира В указанном договоре приведены индивидуализирующие характеристики предмета сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Наджафовой З.А. опосредовано через строительную компанию была создана новая вещь. Согласно предварительного договора № 15 от 10 октября 2016г. купли-продажи квартиры, право собственности на которую еще не оформлено стоимость квартиры с теми же техническими характеристиками, составляет 2 030 000 рублей. Стоимость квартиры фиксируется и остается неизменной. Согласно пункта:

Из представленных суду квитанций к приходному кассовому ордеру № 30 от 10.10.2016 года на счет ООО «Капиталстрой" от Казимовой С.М. приняты деньги в размере 2 030 000 рублей ; №38 от 10.10.2016 года на счет ООО «Капиталстрой" от Ашурова А.С. приняты деньги в размере 1 785 000 рублей; №35 от 10.10.2016 года на счет ООО «Капиталстрой" от Наджафовой З.А. приняты деньги в размере 1 785 000 рублей.

Данные документы позволяют суду сделать вывод о надлежащем исполнении истцами Казимовой С.М., Ашуровым А.С. и Наджафовой З.А. своих обязательств по договору.

Обязательствами ответчика по договору № 15, 16, 17 от 24.12.2016г. является строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят>, оформление акта приемки законченного строительством объекта и передача жилого помещения.

Исходя из представленных документов, суд считает, что обязательства ООО «Капиталстрой» выполнены ненадлежаще, отсутствуют документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию и акты передачи жилого помещения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим способом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В том случае, если гражданин, являющийся стороной по договору, подразумевающему создание для личных нужд жилого помещения, по каким -либо не зависящим от него обстоятельствам, в том числе неправомерными действиями (бездействиями) застройщика не может приобрести в собственность данное жилое помещение, является нарушением положений ст. 35 Конституции РФ и он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.

Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права на недвижимое имущество, установленными решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ признание права является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ № 10/20 от 29.04.10г. отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в признании права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Исходя из изложенного, учитывая, что ответчик полностью признает исковые требования, суд считает требования истцов подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования истцов Казимовой Садаи Мамедовны, Ашурова Али Сулеймановича и Наджафовой Зарины Ахмедовны к ООО " Капиталстрой" о признании предварительного договора купли-продажи и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома договором участия в долевом строительстве, признании права на долю общей долевой собственности в незавершенном строительстве объекте права собственности на доли в общей собственности на объект незавершенного строительства восьмиэтажного жилого дома, со встроенными торговыми помещениями на первом этаже и подвальным этажом, расположенным по адресу: РД, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером <номер изъят>, зарегистрировать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Казимовой Садаей Мамедовной и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Казимовой С.М. и ООО "Капиталстрой", договором участия в долевом строительстве.

Признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ашуровым Али Сулеймановичем и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ашуровым А.С. и ООО "Капиталстрой", договором участия в долевом строительстве.

Настоящее Решение суда, по вступлению в законную силу, является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес изъят>:

Зарегистрировать предварительный договор купли-продажи от 10 октября 2016 года, заключенный между Наджафовой Зариной Ахмедовной и ООО "Капиталстрой" и договор долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного жилого дома в <адрес изъят> от 24 декабря 2016 года, заключенного между Наджафовой ЗА. и ООО "Капиталстрой", как договор участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан через Дербентский городской суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда составлено в совещательной комнате.

Председательствующий Галимов М.И.