Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бургуковой Иляны Юрьевны к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании условия о сроке действия договора аренды земельного участка недействительным,

у с т а н о в и л :

Бургукова И.Ю. обратилась в суд с указанным иском к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Минземимущество РК), мотивируя следующим.

Между Минземимуществом РК и ЖСК «Хамдан Сити» 11 декабря 2018 года заключен договор №388/2018-д/а аренды земельного участка с кадастровым номером , по адресу: , площадью 583 кв.метра, с целевым назначением «комплексное освоение в целях жилищного строительства». Пунктом 2.1 договора определён срок его действия с 06 декабря 2018 года по 09 августа 2019 года.

Дополнительным соглашением от 04 марта 2019 года стороны изменили целевое назначение договора аренды на «индивидуальное жилищное строительство».

На основании письменного разрешения Минземимущества РК от 11 июля 2019 года ЖСК «Хамдан Сити» уступил Бургуковой И.Ю. права арендатора по договору №388/2018-д/а.

05 августа 2019 года она обратилась к ответчику с заявлением, о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого дома. Письмом от 14 августа 2019 года Минземимущество РК сообщило, что заключение с ней договора аренды земельного участка невозможно ввиду противоречий Правил землепользования и застройки г.Элисты о зоне расположения земельного участка с Генеральным планом г.Элисты.

Ввиду истечения срока аренды земельного участка она была вынуждена остановить строительство дома и прекратила внесение арендной платы.

В 2021 году завершена процедура внесения изменений в Генеральный план г.Элисты, решением Элистинского городского собрания депутатов №10 от 23 сентября 2021 года земельный участок с кадастровым номером включен в зону ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

После устранения препятствующего аренде земельного участка обстоятельства она 30 сентября 2021 года вновь обратилась в Минземимущество РК с заявлением о представлении в аренду земельного участка.

17 ноября 2021 года ответчик издал распоряжение о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, сроком на три года. На основании этого распоряжения в этот же день с ней заключен договор аренды земельного участка №57/2021-д/а. Пунктом 2.1. договора установлено, что договор заключен сроком на три года с 10 августа 2019 года по 09 августа 2022 года.

Не согласившись с этим, 04 февраля 2022 года она обратилась к ответчику с предложением об изменении пункта 2.1. договора в части начала течения срока действия договора.

Письмом от 02 марта 2022 года Минземимущество РК отказало ей изменять условие пункта 2.1. договора в части начала течения срока действия договора, со ссылкой на часть 4 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ, полагая, что продление договора аренды земельного участка возможно только с даты его окончания.

Считая позицию ответчика неправомерной, истец Бургукова И.Ю. просит суд признать условие пункта 2.1. договора аренды земельного участка №57/2021-д/а от 17 ноября 2021 года в части течения срока действия договора с 10 августа 2019 года по 09 августа 2022 года недействительным.

В судебное заседание истец Бургукова И.Ю. не явилась. Её представитель по доверенности Ильжиринов В.И. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика – Министерства по земельным и имущественным отношениям РК в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Республике Калмыкия в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

С учетом положения ст.167 ГПК РФ, мнения явившегося участника процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из представленных материалов дела и установлено в процессе судебного рассмотрения, 11 декабря 2018 года между Минземимуществом РК (арендодатель) и ЖСК «Хамдан Сити» (арендатор) заключен договор №388/2018-д/а аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером , по адресу: , площадью 583 кв.метра, с целевым назначением «комплексное освоение в целях жилищного строительства». Пунктом 2.1. договора определён срок его действия с 06 декабря 2018 года по 09 августа 2019 года.

Дополнительным соглашением от 04 марта 2019 года стороны изменили целевое назначение договора аренды от 11 декабря 2018 года на «индивидуальное жилищное строительство».

Договором от 17 июля 2019 года ЖСК «Хамдан Сити» уступил Бургуковой И.Ю. права и обязанности арендатора на земельный участок по договору №388/2018-д/а от 11 декабря 2018 года.

05 августа 2019 года Бургукова И.Ю. обратилась к ответчику с письменным заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства жилого дома, как собственнику объекта незавершённого строительства.

Письмом от 14 августа 2019 года Минземимущество РК сообщило истцу, что заключение договора аренды земельного участка невозможно ввиду противоречий Правил землепользования и застройки г.Элисты о зоне расположения земельного участка с Генеральным планом г.Элисты, согласно которому спорный земельный участок находится в зоне общественных центров.

В 2021 году была завершена процедура внесения изменений в Генеральный план г.Элисты, решением Элистинского городского собрания депутатов №10 от 23 сентября 2021 года земельной участок с кадастровым номером включен в зону ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

После устранения препятствующего аренде земельного участка обстоятельства, 30 сентября 2021 года, Бургукова И.Ю. вновь обратилась в Минземимущество РК с заявлением о представлении ей в аренду указанного земельного участка.

17 ноября 2021 года ответчик издал распоряжение о предоставлении истцу земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером , по адресу: , площадью 583 кв. метра, в аренду для завершения строительства жилого дома, сроком на три года.

На основании этого распоряжения 17 ноября 2021 года между Минземимуществом РК (арендодатель) и Бургуковой И.Ю. заключен договор аренды земельного участка №57/2021-д/а. Пунктом 2.1. договора установлено, что договор заключен однократно сроком на три года с 10 августа 2019 года по 09 августа 2022 года.

Не согласившись с условием этого пункта, 04 февраля 2022 года истец обратилась к ответчику с письменным заявлением об изменении пункта 2.1. договора от 17 ноября 2021 года в части срока действия договора.

Письмом от 02 марта 2022 года Минземимущество РК отказало Бургуковой И.Ю. изменять условие пункта 2.1. договора в части течения срока действия договора, со ссылкой на часть 4 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ, полагая, что продление (перезаключение) договора аренды земельного участка возможно только с даты его окончания, то есть с 10 августа 2019 года.

В процессе судебного рассмотрения суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ ответчика не соответствует действующему законодательству и нарушает права истца.

Согласно части 4 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ, на которую ссылается Минземимущество РК, отказывая Бургуковой И.Ю., гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, данная норма земельного кодекса предусматривает право гражданина, являющегося арендатором земельного участка, на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п.3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности вышеизложенных условий.

Между тем, как следует из представленных материалов дела и установлено в судебном заседании, при обращении 30 сентября 2021 года к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, без проведения торгов, как собственнику объекта незавершённого строительства, Бургукова И.Ю. арендатором земельного участка уже не являлась.

Это подтверждается письменным отказом Минземимущества РК №ОУ-10/6243 от 14 августа 2019 года о предоставлении ей земельного участка в аренду.

Соответственно, после окончания срока действия договора аренды от 11 декабря 2018 года, с 10 августа 2019 года Бургукова И.Ю. арендатором земельного участка не являлась.

Из пункта 10 части 2 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу Выписки из ЕГРН Бургукова И.Ю. является собственником объекта незавершённого строительства, с назначением «жилое», степенью готовности 18%, по адресу: .

Следовательно, в рассматриваемом случае имеет место не продление договора аренды от 11 декабря 2018 года, срок действия которого истёк 09 августа 2019 года, а заключение между Минземимуществом РК и Бургуковой И.Ю. другого договора аренды от 17 ноября 2021 года этого же земельного участка.

Частью 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора (срок договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (статьи 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (статья 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Срок аренды и срок действия договора аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Однако моменты их начала и окончания могут различаться.

При этом начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Однако срок аренды начинается с момента передачи имущества.

Это подтверждается также и пунктом 2.3. договора аренды земельного участка от 17 ноября 2021 года, из которого следует, что правоотношения по договору между сторонами возникают с даты подписания Акта приема-передачи участка, который подписан 17 ноября 2021 года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения.

На основании изложенного суд считает, что условие пункта 2.1. договора аренды земельного участка №57/2021-д/а от 17 ноября 2021 года, в части течения срока действия договора с 10 августа 2019 года по 09 августа 2022 года, не соответствует действующему законодательству и нарушает права Бургуковой И.Ю.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление Бургуковой Иляны Юрьевны удовлетворить.

Признать недействительным условие о сроке действия договора с 10 августа 2019 года по 9 августа 2022 года, содержащееся в пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 17 ноября 2021 года №57/2021-д/а, заключенного Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия с Бургуковой Иляной Юрьевной, в отношении земельного участка с кадастровым номером , площадью 583 кв.м., расположенного по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: А.Н. Цакирова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 6 июня 2022 г.