Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, Управлению Росреестра по <адрес> (с учетом уточнения) о признании договора купли-продажи незаключенным, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на нежилое помещение, признании права собственности на нежилое помещение, аннулировании регистрационных записей о праве собственности и ипотеке.

В обоснование требований истец указал, что с ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель (ответчик ФИО4) купила в собственность нежилое помещение общей площадью 81,5 кв.м, находящееся по адресу <адрес> ( кадастровый №).

Пунктом 6 договора цена отчуждаемого имущества определена в 100000 рублей, фактически стороны договора пришли к соглашению об иной цене помещения в размере 1250 000 рублей, ответчик выплатила истцу 700000 рублей, остальную часть суммы гарантировала к возврату в течение месяца, однако свои обязательства не исполнила.

Истец считает, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене свидетельствует о том, что договор инее заключен. Учитывая, что в договоре указана цена продаваемого имущества более чем в 10 раз ниже, чем его рыночная стоимость, соглашение о существенном условии договора - цене не достигнуто.

Согласно выписке из ЕГРН на момент подачи иска собственником спорного помещения является ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая незаключенность первоначального договора, данный договор является недействительным. В этой связи истец просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признать незаключенным, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признать недействительным, аннулировать регистрационные записи о праве собственности на данной нежилое помещение ФИО2, внесенной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о праве собственности на данное нежилое помещение ФИО3, записи об ипотеке в силу закона в пользу ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признать право собственности истца на него.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> исключено из числа ответчиков, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора.

В судебном заседании представитель истца отказался от исковых требований об аннулировании регистрационных записей о праве собственности ФИО2, внесенной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о праве собственности ФИО3, записи об ипотеке в силу закона в пользу ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на остальных исковых требованиях настаивал по указанным в иске основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что цена нежилого помещения была определена в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который был подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке, цена договора была выплачена истцу до его подписания, основания для признания договора незаключенным отсутствуют, расписку от долге в сумме 450000 рублей она подписала под давлением со стороны ответчика, долг не признает.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что цена нежилого помещения была определена в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который был подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке, право собственности перешло на ФИО2, которая распорядилась своим имуществом, продав его ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, основания для признания сделки отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управления Росреестра по <адрес> в судебном заседании оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда, пояснила, что требования об аннулировании регистрационных записей в ЕГРН заявлены излишне, поскольку решение суда о признании сделки недействительной либо договора незаключенным само по себе является основанием для аннулирования соответствующих записей.

Истец, ответчик ФИО3 Ответчики, надлежаще извещенные о его времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

Суд с учетом ответчика ФИО2, представителей сторон, третьего лица рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав представителей сторон, третьего лица, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение нежилое помещение общей площадью 81,5 кв.м, находящееся по адресу <адрес> ( кадастровый №) принадлежало на праве собственности истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель (ответчик ФИО4) купила в собственность нежилое помещение общей площадью 81,5 кв.м, находящееся по адресу <адрес> ( кадастровый №).

Пунктом 6 договора цена отчуждаемого имущества определена в 100000 рублей. Расчет между Покупателем и Продавцом согласно этому же пункту произведен дол подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор купли-продажи и право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение зарегистрированы Управлением Росреестра по <адрес> регистрационный №

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу пунктов 2 и 3 указанной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Устанавливая правило о свободе договора, государство одновременно предусматривает определенные правила в отношении отдельных видов договоров, соблюдение которых является для участников гражданского оборота обязательным, и устанавливает последствия несоблюдения ими этих требований, обеспечивая защиту гражданских прав, возникающих из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему, в случае заключения этих договоров и сделок с соблюдением требований закона.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения договора.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Применительно к договору купли-продажи недвижимости законом такая форма установлена.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки определены в статье 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием и в силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В отношении отдельных видов договоров закон предусматривает требование о государственной регистрации договора. При этом в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из содержания указанных норм закона следует, что договор недвижимости стороны обязаны заключить в письменной форме, составив один документ, подписанный сторонами, предусмотрев в данном договоре цену продаваемого имущества - нежилого помещения, причем условие о цене должно быть обязательно согласовано сторонами в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости в силу прямого указания закона влечет его недействительность.

Суд, применяя данные нормы, приходит к выводу, что стороны как участники сделки договорились о продаже нежилого помещения за 100 000 рублей и согласовали именно эту цену недвижимости при заключении договора купли-продажи, которая в нем указана. В силу указанных норм закона условие о цене недвижимости является существенным условием договора, должно быть согласовано сторонами в письменной форме в договоре, оформленном путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписан сторонами, что никем из них не оспаривалось, прошел государственную регистрацию и считается заключенным именно на тех условиях, которые в нем указаны, в том числе в отношении цены продаваемой недвижимости, которая определена в данном договоре, подписанном сторонами, в сумме 100000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор купли-продажи вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, в данном случае с момента его подписания, а для третьих лиц с момента его государственной регистрации, в том числе в отношении согласованной в данном договоре цены квартиры.

Все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, в частности предмет сделки, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества ( ст. 554 ГК), условие о цене продаваемой недвижимости ( ст. 555 ГК РФ) в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в нем содержатся, договор подписан сторонами, следовательно, все существенные условия договора сторонами согласованы в надлежащей форме.

Представленная истцом расписка от ДД.ММ.ГГГГ, составленная ФИО2 и содержащая ее обязательство передать ФИО1 денежные средства в размере 450000 рублей после продажи квартиры, находящейся по адресу <адрес> цокольный этаж, не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и несогласовании цены продажи недвижимости по договору от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, во-первых, расписка составлена значительно позднее, чем был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, во-вторых, ссылка на договор от ДД.ММ.ГГГГ в данном расписке отсутствует, в –третьих ответчиком ФИО2 в судебном заседании оспаривалось то обстоятельство, что данная расписка составлена ею добровольно со ссылкой на оказанное на нее давление со стороны гражданина ФИО5

Содержание договора устанавливается путем его буквального толкования согласно положениям ст.431 ГК РФ, которая устанавливает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В данном случае заключенный сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прошедший государственную регистрацию, содержит в пункте 6 однозначное и абсолютно ясное определение согласованной сторонами цены продаваемой недвижимости в сумме 100 000 рублей. Основания иным образом определять содержание условия договора о цене отсутствуют.

Обращение ФИО5 в полицию с заявлением о мошеннических действиях со стороны ФИО2, проведенная проверка в порядке ст. 144 УПК РФ и вынесенное участковым уполномоченным ОУУП ПП «Западный» отдела полиции по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ также не свидетельствуют не заключенности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, письменных объяснений ФИО2 либо иных документов, касающихся договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, материалы проверки не содержат, пояснения, полученные участковым уполномоченным от ФИО2 по телефону согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ, содержат сведения о том, что расчет по договору купли-продажи она произвела полностью, споры по поводу задолженности готова решить в суде, так как писала расписку об обязательстве возврата долга. По настоящему делу требования о взыскании денежных сумм не заявлялись.

Таким образом, суд полагает, что сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были в надлежащей в форме согласованы все существенные условия такого договора, и он является заключенным.

В этой связи правовые основания для удовлетворения иска ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отсутствуют.

Не подлежат удовлетворению и вытекающие из основного требования о признании договора незаключенным требования о признании недействительным заключенного между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи данного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по мотиву совершения сделки неуправомоченным лицом и признании за истцом права собственности на указанную недвижимость.

В силу ч.2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности ФИО2 было зарегистрировано в установленном порядке на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ФИО2 как собственник данного имущества в силу ст. 209 ГК РФ имела право распорядиться им по своему усмотрению, в том числе и заключить сделку по его отчуждению.

Договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на данный объект за ФИО3, а также ипотека в силу закона (в связи с продажей данного объекта с рассрочкой платежа –п.8 договора) зарегистрированы Управлением Росреестра по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, основания для признания данного договора недействительным, указанные истцом, отсутствуют.

При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска в полном объеме отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 81,5 кв.м, находящегося по адресу <адрес>, помещение Н-1010 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 незаключенным, о признании договора купли-продажи указанного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности ФИО3 на указанное нежилое помещение, признании права собственности за ФИО1 на указанное нежилое помещение оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.Б.Севостьянова