Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в видеквартиры общей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной по адресу: . Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями кредитного договора <***> от 12.10.2005 года заёмщикам ФИО1 и ФИО2 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» был предоставлен ипотечный жилищный заём в сумме 350 000 рублей на срок 120 месяцев для приобретения в общую долевую собственность указанной квартиры. Заём 24.10.2005 года был зачислен на счет № 42301810600200105472 в ОАО «Крайинвестбанк» Краснодарский, была проведена государственная регистрация права собственности на квартиру за ответчиками по 1/2 доли каждому. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками 14 октября 2005 года и выданной УФМС по Краснодарскому краю первоначальному залогодержателю - ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» 19 октября 2005 года. В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с октября 2010 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им ответчиками производились несвоевременно и не в полном объёме. Также ответчики не выполнили требования, предусмотренные условиями кредитного договора и закладной, о личном и имущественном страховании, не внося страховые премии, что нарушает право залогодержателя на получение выплаты при наступлении страхового случая.

Ответчикам неоднократно предлагалось досрочно исполнить обеспеченные ипотекой денежные обязательства, однако требования не были исполнены.

Просит обратить взыскание на квартируобщей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенную по адресу: путём продажи с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 720 000 руб. 00 коп., - определить размер суммы, подлежащей уплате обществу с ограниченной ответственностью «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 291 709 руб. 69 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) 237 915 руб. 87 коп., а также начисленные пени в размере 22 979 руб. 94 коп., а также, начиная с 03.09.20011 года и по день реализации квартиры или по день полного погашения обязательств по кредитному договору (в зависимости, какое событие наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму пророченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате госпошлины в размере 4 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные требования поддержал и настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала и пояснила, что она и ФИО2 являются созаёмщиками по кредитному договору и совладельцами в равных долях. Кредитный договор на сумму 350 000 рублей был оформлен на двоих, так как она нуждалась в жилье, а, поскольку её доход не позволял получить кредит на недостающую сумму 350 000 рублей, ею в качестве созаемщика был привлечен ФИО2, с которым была заключена устная договоренность, что он не будет уплачивать обязательства по кредиту и, соответственно, претендовать на 1/2 часть квартиры. Платежи она вносила регулярно, однако в 2010 году в связи с рождением второго ребенка и нахождением в декретном отпуске у нее возникли материальные трудности. Начиная с августа 2010 года она неоднократно обращалась в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с заявлением об отсрочке уплаты аннуитетных платежей, однако ей в этом было отказано. После очередного отказа она обратилась в УПФР по Абинскому району с заявлением о возможности использования сертификата на материнский капитал в счет погашения кредита, где ей также было отказано, поскольку квартира оформлена в общую долевую собственность с третьим лицом - ФИО2, не входящим в состав её семьи, являющимся стороной кредитного договора. В письме отделения Пенсионного фонда РФ по Краснодарскому краю указано, что в случае оформления приобретенной квартиры только в свою собственность, либо в общую собственность всех членов семьи (без участия третьих лиц), вопрос об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала может быть решен положительно. Она вновь обратилась в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с заявлением о рассмотрении вопроса о перезаключении кредитного договора и закладной только на нее, исключив из состава залогодателей ФИО2, с сохранением за ним статуса созаёмщика, однако ей вновь было отказано. Она также не согласна с ценой, которая установлена в качестве продажной, так как ею был произведен капитальный ремонт квартиры, что существенно изменило размер оценки квартиры, установленный ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Абинскому району в 2005 году в размере 720 000 рублей.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражала против заявленных требований и просила отказать в их удовлетворении, поскольку она не уклоняется от своих обязательств по кредитному договору, а пытается найти взаимовыгодное решение. Квартира является её единственным жильем, в котором она проживает со своими детьми.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании подтвердил доводы, изложенные ФИО1, против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснив, что он претензий на 1/2 квартиры не имеет.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

12.10.2005 года был заключен кредитный договор <***> между ОАО «Краснодарский краевой инвестиционный банк» и ФИО1, ФИО2 на сумму 350 000 рублей сроком на 120 месяцев. Обеспечением (ипотекой) исполнения обязательств явилась квартира страхование жизни и потери трудоспособности заемщиками, страхование риска утраты и повреждения предмета залога (ипотеки) - квартиры.

14.10.2005 года ФИО1 и ФИО2 выдана закладная ОАО

«Краснодарский краевой инвестиционный банк», предметом залога служит , принадлежащая залогодателям на праве общей долевой собственности.

20.10.2005 года были выданы свидетельства о государственной регистрации права на имя ФИО1 и ФИО2, за которыми на праве общей долевой собственности принадлежит по 1/2 доли указанной выше квартиры.

21.10.2005 года между собственниками квартиры и ЗАО «Страховая группа «УралСиб» был заключен комбинированный договор ипотечного страхования жизни и здоровья, недвижимого имущества, находящегося в собственности и переданного в залог в обеспечение исполнения кредитного договора, а также права собственности страхователей на данное имущество.

Страховая премия по данному договору уплачивается в рассрочку ежегодными платежами в размере, установленном в графике (приложение № 2 к договору страхования).

Однако, в нарушение условий договора, ответчики не уплачивали страховые премии, что нарушает права истца на получение выплаты при наступлении страхового случая.

Согласно п. 9.2 договора страхования неуплата очередного страхового взноса является основанием для отказа в осуществлении страховой выплаты, а пункт 6.8 предоставляет право страховщику расторгнуть договор страхования.

Согласно ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке».

Закладная в пункте 13.1 закрепляет право залогодержателя на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства при нарушении залогодателем обязанности по личному и имущественному страхованию.

Данное право залогодержателя является безусловным и не зависит от своевременности внесения аннуититных платежей.

Заемщики ФИО1 и ФИО2 20 сентября, 30 сентября и 22 ноября 2010 года уведомлялись о допущенной просрочке ежемесячных платежей по погашению основного долга и процентов, а также очередных страховых взносов, и необходимости внесения необходимых сумм, однако требования ОАО «Кубанское ипотечное кредитование» были проигнорированы.

В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой в закладной о смене владельца.

Согласно свидетельству о рождении, ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 родилась дочь. В связи с рождением второго ребенка ФИО1 26 июля 2010 года выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал.

Решением Управления Пенсионного фонда РФ в Абинском районе от 29.10.2010 года № 85 ФИО1 было отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и разъяснено, что в случае оформления приобретаемой ею квартиры за счет кредитных средств только в её собственность, либо в общую долевую собственность всех членов семьи (без учёта третьих лиц), вопрос об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала может быть решён положительно.

Аналогичный ответ содержится в письмеОтделения Пенсионного фонда РФ по Краснодарскому краю от 09.11.2010 года.

Решение Управления Пенсионного фонда РФ вАбинском районе от 29.10.2010 года № 85 ФИО1 было обжаловано в суд, признано законным и оставлено без изменения.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 обращалась в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с заявлением о перезаключении кредитного договора, исключив из числа созаёмщиков ФИО2, однако им в удовлетворении требований было отказано со ссылкой на решение Управления Пенсионного фонда в Абинском районе от 29.10.2010 года.

14.09.2010 года из ГУЗ Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» на имя ФИО1 поступило письмо, из которого следует, что в случае отказа в погашении кредита средствами материнского капитала можно обратиться в данное учреждение (указан номер телефона) по вопросу реструктуризации ипотечного кредита, что позволит временно уменьшить нагрузку на её бюджет.На адрес её электронной почты был направлен список документов, необходимых для рассмотрения возможности реструктуризации ипотеки.

Однако, указанным предложением ответчик ФИО1 не воспользовалась, что опровергает её доводы о попытке найти взаимовыгодные условия с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (ст. 323 ГК РФ).

В судебном заседании установлено ненадлежащее исполнение ответчиками своих кредитных обязательств, допущение просрочки платежей, невнесение страховых премий в соответствии с условиями договора, что не отрицали и ответчики в ходе судебного разбирательства.

Ответчик ФИО1, не воспользовавшись предложением о реструктуризации ипотеки, допустила дальнейшее невыполнение обязательств, что повлекло увеличение периода неисполнения условий кредитования и размера пени.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обратить взыскание на квартиру, общей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенную по адресу: , в том числе:

- определить размер суммы, подлежащей уплате открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 291 709 (двести девяносто один рубльсемьсот тысяч) рублей 69 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) 237 915 (двести тридцать семь тысяч девятьсот пятнадцать) рублей 87 копеек, а также начисленные пени в размере 22 979 (двадцать две тысячи девятьсот семьдесят) рублей 94 копейки, а также, начиная с 03.09.20011 года и по день реализации квартиры общей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной по адресу: , или по день полного погашения обязательств по кредитному договору <***> от 12 октября 2005 года (в зависимости, какое событие наступит раньше), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму пророченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу;

- определить способ реализации квартиры общей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной по адресу: , в виде продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость квартиры общей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной по адресу: , исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 720 000 (семьсот двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей и расходы по реализации заложенного недвижимого имущества в виде квартиры общей площадью 64,3 кв.м., в том числе жилой площадью 39,4 кв.м., расположенной по адресу:

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Абинский районный суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий