Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице их законного представителя ФИО5 о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице их законного представителя ФИО5 о расторжении договора (т.1 л.д. 2-3), указав в обоснование своих требований, что между АО «ДОМ.РФ» и ФИО2, а также его несовершеннолетними детьми ФИО3 и ФИО4, от имени которых действует их законный представитель - опекун ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец передал в общую долевую собственность покупателей (3/8 - ФИО3, 3/8 - ФИО4, 1/4 - ФИО2) комнату, общей площадью 18 кв.м., расположенную по адресу: .

Управлением Росреестра по ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности покупателей.

Согласно п.п.1.4 и 2.1, цена комнаты составляет 611 000 рублей и оплачивается покупателями в следующем порядке:

- 158 000 рублей вносятся на расчетный счет продавца в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора;

- 453 000 рублей уплачивается с использованием средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал) серия №№ от ДД.ММ.ГГГГ не позднее 70 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателям путем перечисления на расчетный счет продавца.

Денежные средства в размере 158 000 рублей поступили на счет продавца в установленный договором срок, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ№.

Оставшаяся сумма в размере 453 000 рубля в установленный договором срок на счет продавца не поступила. Управлением ПФР ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 о направлении средств материнского (семейного) капитала на оплату приобретенного жилого помещения, в связи с чем ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ направила в АО «ДОМ.РФ» заявление о расторжении договора и возврате денежных средств в размере 158 000 рублей.

Принимая во внимание невозможность исполнения покупателями обязательства по оплате комнаты в полном объеме, стороны ДД.ММ.ГГГГ заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, перечисленные в счет исполнения обязательств по договору в размере 158 000 рублей, были возращены АО «ДОМ.РФ» на счет покупателя, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

АО «ДОМ.РФ» ДД.ММ.ГГГГ направило в Управление Росреестра пакет документов для регистрации соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ действия по регистрации соглашения были приостановлены по причине непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав (согласие органа опеки и попечительства на заключение соглашения о расторжении договора), был направлен межведомственный запрос в органы опеки и попечительства о предоставлении указанного согласия.

В последующем Управлением Росреестра по принято решение от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в регистрации соглашения по причине несоблюдения формы соглашения (согласно ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № № «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению).

В ДД.ММ.ГГГГ с представителем покупателей ФИО5 была достигнута договоренность о предоставлении пакета документов нотариусу нотариального округа ФИО7 для подготовки соглашения о расторжении договора.

В ДД.ММ.ГГГГ в ходе проверки предоставленных документов нотариусом был выявлен факт подделки приказа администрации (органа опеки и попечительства) о разрешении ФИО5 заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи комнаты.

ДД.ММ.ГГГГ было получено письмо нотариуса с отказом проведения расторжения сделки.

Таким образом, получить нотариальное удостоверение соглашения о расторжении договора не представляется возможным.

В результате длительного неисполнения ответчиками обязательств по оплате приобретенной комнаты АО «ДОМ.РФ» в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны ответчиков является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора в судебном порядке.

Просили расторгнуть договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «ДОМ.РФ» и ФИО2, ФИО3 и ФИО4, от имени которых действует их законный представитель - опекун ФИО5, в отношении комнаты, общей площадью 18 кв.м., расположенной по адресу: .

Представитель истца АО «ДОМ.РФ» ФИО1 в судебном заседание исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчики ФИО2, несовершеннолетние ФИО3, ФИО4, их законный представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Ранее законный представитель несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований АО «ДОМ.РФ» не возражала (т.1 л.д. 114).

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Ленинского района г.Новосибирска, Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие (т.1 л.д. 52, л.д. 64-65). От администрации Ленинского района г.Новосибирска поступил отзыв на исковое заявление АО «ДОМ.РФ» (т.1 л.д. 64-65, л.д. 112, л.д. 116), из которого следует, что истцу необходимо представить в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодека РФ доказательства, подтверждающие факты, изложенные в исковом заявлении.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет дл ч другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл.60 Гражданского кодекса РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.8 Обзора судебной практики № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Согласно ст.1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и ст. 1104 Гражданского кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «ДОМ.РФ» (продавец) и ФИО2, а также его несовершеннолетними детьми ФИО3 и ФИО4, от имени которых действовала их законный представитель - опекун ФИО5 (т.1 л.д. 17 оборот-20, л.д. 160-165) (покупатели), заключен договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец передал в общую долевую собственность покупателей (3/8 - ФИО3, 3/8 - ФИО4, 1/4 - ФИО2) комнату, общей площадью 18 кв.м., расположенную по адресу: (т.1 л.д. 9-11, л.д. 151-155).

Согласно п.п.1.4 и 2.1, цена комнаты составляет 611 000 рублей и оплачивается покупателями в следующем порядке:

- 158 000 рублей вносятся на расчетный счет продавца в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора;

- 453 000 рублей уплачивается с использованием средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал) серия №№ от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 170-171) не позднее 70 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателям путем перечисления на расчетный счет продавца.

Денежные средства в размере 158 000 рублей поступили на счет продавца в установленный договором срок, что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1 л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности покупателей (т.1 л.д. 11 оборот, л.д. 26-27).

Оставшаяся сумма в размере 453 000 рубля в установленный договором срок на счет продавца не поступила. Управлением ПФР в ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение об отказе в удовлетворении заявления ФИО2 о направлении средств материнского (семейного) капитала на оплату приобретенного жилого помещения (т.1 л.д. 16), в связи с указанными обстоятельствами ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ направлено в АО «ДОМ.РФ» заявление о расторжении договора и возврате денежных средств в размере 158 000 рублей (т.1 л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи (т.1 л.д. 22-23, л.д. 243-246), передаточный акт к нему (т.1 л.д. 24, л.д. 241-242).

Денежные средства в размере 158 000 рублей возвращена АО «ДОМ.РФ» ФИО5, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 29).

Однако, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по действия по регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи были приостановлены по причине непредставления согласия органа опеки и попечительства на заключение соглашения о расторжении договора (т.1 л.д. 31-32).

ДД.ММ.ГГГГ отделом опеки и попечительства администрации в Управление Росреестра по предоставлена информация о том, что ФИО5 за получением разрешения на заключение соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи не обращалась (т.1 л.д. 249).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по принято решение об отказе в регистрации соглашения по причине несоблюдения формы соглашения (согласно ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению).

ФИО5 обратилась к нотариусу нотариального округа г. ФИО7 для подготовки соглашения о расторжении договора, которой был представлен приказ № администрации ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 34, л.д. 69-72) о разрешении ФИО5 заключить соглашение о расторжении указанного договора купли-продажи комнаты.

Однако, из ответа начальника отдела опеки и попечительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 67) на запрос нотариуса ФИО7 (т.1 л.д. 68) следует, что такой приказ ФИО5 не выдавался.

Согласно объяснений ФИО5, данных в отделе опеки и попечительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 73), что ей был выдан приказ администрации № от ДД.ММ.ГГГГ о даче разрешения на подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи комнаты, который она направила представителя АО «ДОМ.РФ», к нотариусу сама не обращалась.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом отказано в оформлении соглашения о расторжении договор купли-продажи.

Таким образом, до настоящего времени договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «ДОМ.РФ» и ФИО2, ФИО3 и ФИО4, от имени которых действовала их законный представитель - опекун ФИО5, в отношении комнаты, общей площадью 18 кв.м., расположенной по адресу: , не расторгнут, денежные средства в счет оплаты приобретенной комнаты ответчиками истцу не выплачены, комната продавцу не возвращена, в связи с чем исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «ДОМ.РФ» и ФИО2, ФИО3 и ФИО4, от имени которых действовала их законный представитель - опекун ФИО5, в отношении комнаты, общей площадью 18 кв.м., расположенной по адресу: .

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца о дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г.Новосибирска.

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Н.В.Монастырная

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-1467/2022 54RS0006-01-2021-015183-07 Ленинского районного суда г. Новосибирска