Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об обжаловании решения регистратора Суровикинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с заявлением об обжаловании решения регистратора Суровикинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2, мотивируя свои требования следующим. Решением регистратора Суровикинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2 ФИО1 отказано в регистрации права собственности на земельный участок, выделяемый в счет земельной доли в праве общей долевой собственности из земельного участка сельскохозяйственного назначения. Считает вынесенное решение незаконным, поскольку регистратором необоснованно применен п/п 3 п.3 ст.22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 29 декабря 2010 года. Особенности государственной регистрации прав при образовании земельного участка в счет земельной доли в праве общей собственности на земельный участок, находящийся в собственности более чем пяти лиц, установлены п.п. 2.1, 3.1,. 3.2 указанного закона. Регистратором неправомерно не применен ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции ФЗ №435 от 29 декабря 2010 года, в соответствии с ч.5 ст.14 которого согласия арендатора земельного участка на выдел не требуется. Просит признать решение 11/035/2012-199 «Об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необоснованным, отменить его и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Суровикинский отдел произвести государственную регистрацию прав в соответствии с поданным заявлением и приложенными к нему документами.

В ходе рассмотрения гражданского дела ФИО1 дополнил заявленные требования, просил также признать необоснованными и отменить решения № и № «Об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области Суровикинский отдел произвести государственную регистрацию прав в соответствии с поданным заявлением и приложенными к нему документами.

В судебном заседании ФИО1 требования поддержал и пояснил, что ему в составе других сособственников был выделен земельный участок, находящийся на территории <адрес>. Указанный участок был сдан в аренду ОАО «<данные изъяты>» сроком на 10 лет, договор зарегистрирован в установленном порядке. В ДД.ММ.ГГГГ году он с семью сособственниками решил выделить из указанного земельного участка свою земельную долю для последующего личного использования. Выделяя земельный участок, он дал объявления в районной и областных газетах. Каких-либо возражений со стороны сособственников не поступило. В регистрации права собственности им было отказано в связи с отсутствием согласия арендатора имущества. Впоследствии они обратились в регистрирующий орган повторно после вступления в законную силу изменений в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», изменяющих порядок выдела и отменяющих согласие арендатора. Несмотря на это, ему вновь было отказано в государственной регистрации права. Полагает, что регистратор неправильно применил нормы права, что повлекло отказ в госрегистрации и нарушение его прав. Просит его требования удовлетворить в полном объеме.

Государственный регистратор - начальник Суровикинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2, будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменном отзыве требования ФИО1 не признал на том основании, что в качестве документа - основания на государственную регистрацию было представлено решение о выделе земельных участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заявитель в числе семи сособственников принял решение о выделении в общую долевую собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности. В соответствии с п. 4 ст.11.2 Земельного Кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия всех землевладельцев, землепользователей, арендаторов. Согласно п. 1 ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и настоящим законом. Подпунктом 3 п. 3 ст.22.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что обязательным приложением к документам, представляемым в регистрирующий орган, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК РФ. При проведении правовой экспертизы представленных ФИО1 документов было установлено отсутствие письменного согласия арендатора земельного участка, из которого производится выдел. Регистратором был сделан запрос арендатору ОАО «Перелазовское» с сообщением о возможности предоставления его согласия, который был оставлен без ответа. В силу абз. 10 п. 1 ст.20 Закона о регистрации основанием для отказа в государственной регистрации заявленных требований является непредставление документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Поскольку ФИО1 необходимые документы, а именно согласие арендатора предоставлено не было, то ему было отказано в государственной регистрации права. Доводы ФИО1 о применении ФЗ от 24 июля 2002 года №101 в редакции от ДД.ММ.ГГГГ также считает необоснованными, поскольку выдел земельных участков фактически был осуществлен в 2009 году, о чем свидетельствуют извещения о выделе земельных участков в газетах «Волгоградская правда» и «Дон». Поскольку обжалованное решение вынесено в соответствии с действующим законодательством, то считает заявленные требования необоснованными, в связи с чем просит отказать в их удовлетворении.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> - В.., будучи надлежащим образом извещённой о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель заявленные требования не признала и пояснила, что ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ совместно с другими сособственниками начал процесс выделения земельного участка в счет земельных долей из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Поскольку участок находился в аренде, а ФИО1 в нарушение требований земельного законодательства не представил согласие арендатора, то ему было отказано в государственной регистрации. Полагает вынесенные решения законными и просит в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

Представитель заинтересованного лица - ОАО «<данные изъяты>» ФИО3 в судебном заседании пояснила, что ОАО «<данные изъяты>» является арендатором земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (около 500 собственников), расположенного на территории <адрес> сельского поселения. ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ стал выделять из указанного земельного участка свою земельную долю. Общество возражает против выдела земельного участка, поскольку это нарушает права арендатора, влечет изменение границ земельного участка и как следствие условий договора.

Выслушав стороны, принимая во внимание письменные объяснения, исследовав материалы дела, суд считает требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что земельный участок общей площадью <данные изъяты> га с кадастровым номером №, находящийся в общей долевой собственности (выделенный в счет 1766 долей), в том числе доли ФИО1, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ был передан в пользование ОАО «<данные изъяты>» сроком на 10 лет. Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество № от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО1

ФИО1 в числе семи сособственников в ДД.ММ.ГГГГ принял решение о выделении из указанного земельного участка в счет принадлежащих сособственникам земельных долей земельного участка, о чем опубликовал объявления в газетах «Волгоградская правда» и «Дон». Границы выделяемых земельных участков были определены, земельные участки поставлены на кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Суровикинский отдел Управления Росреестра за государственной регистрацией права собственности на выделяемые земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ регистратором Суровикинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2 вынесены решения (сообщения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) №, №, №, которыми ФИО1 отказано в прекращении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на территории <адрес> сельского поселения <адрес>, и отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок №, расположенный в <адрес> на территории <адрес> сельского поселения <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный <адрес>.

Из указанных решений следует, что основанием для отказа в государственной регистрации прав послужило отсутствие согласия арендатора (ОАО «<адрес>») на выдел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, из которого производится выдел спорного земельного участка.

ФИО1, оспаривая вынесенные решения, ссылается на то, что регистратором неправильно были применены нормы закона, поскольку согласие арендатора в данном случае не требуется.

Такой довод заявителя является несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.2 Земельного Кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Как предусмотрено ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч. 1, 2 со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ закреплено, что образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что выделение земельного участка без согласия арендатора возможно в том случае, если законе установлен порядок образования земельных участков в "обязательном порядке".

Земельный участок, из которого заявитель выделяет земельный участок в счет своей земельной доли, находится в общей долевой собственности, передан в аренду. Договор аренды не расторгнут и не изменен, что сторонами не оспаривается. В связи с чем норма п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ об образовании земельных участков в обязательном порядке по решению суда по требованию граждан-сособственников земельного участка, возникшего в результате выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и переданного в установленном порядке в аренду, при отсутствии согласия со стороны арендатора, неприменима.

Данное обстоятельство обусловлено тем, что юридическая судьба земельного участка, находящегося в долевой собственности и переданного с согласия всех собственников в аренду, определена на срок аренды, что требует получение согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде. Иное влечение нарушение прав арендатора, которому земельный участок передан в аренду в установленном порядке по соглашению всех сособственников.

Довод ФИО1 о необходимости применения ч. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является несостоятельным в силу следующего.

В соответствии с ч. 5 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Указанная норма регламентирует порядок выдела земельного участка в счет земельной доли участника долевой собственности, выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, не изменен и не расторгнут. Сведений о том, что ФИО1 при его заключении выражал несогласие с фактом заключения либо условиями договора в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах оснований для применения ч.5 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при выделении земельного участка заявителя суд не усматривает.

Совокупность исследованных судом обстоятельств свидетельствует о том, что выделение земельного участка в счет земельной доли ФИО1 из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности и переданного в аренду, в соответствии с действующим законодательством возможно только с согласия арендатора.

Как следует из письменного ответа ОАО «Перелазовское» и его пояснений его представителя в судебном заседании, арендатор возражает против выдела земельного участка в счет доли ФИО1

В соответствии с п.3 ч. 3 ст. 22. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательными приложениями к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

Часть 1 указанной статьи определяет основания для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, которыми являются: решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков; соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков; иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Довод ФИО1 о том, что регистратором должна быть применена ч. 2.1 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является несостоятельным на основании следующего.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (далее - земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Отсюда следует, что указанная норма определяет право уполномоченного лица на подачу заявления о регистрации права от имени сособственников, но не исключает основания для регистрации прав на земельный участок, образуемый при выделе, предусмотренные п. 3 ч.3 ст.22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При указанных обстоятельствах, учитывая то, что ФИО1 при подаче документов на регистрацию права собственности на выделяемый земельный участок не было предоставлено согласия арендатора земельного участка, из которого производился выдел земельного участка заявителя, наличие которого предусмотрено законодательством, то регистрирующий орган правомерно отказал ему в государственной регистрации права в связи с непредоставлением необходимых документов.

Совокупность исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что обжалуемые решения вынесены в соответствии с действующим законодательством, обоснованны и отмене не подлежит.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении заявленных ФИО1 требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО1 о признании необоснованными и отмене решений регистратора Суровикинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ФИО2№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Суровикинский отдел произвести государственную регистрацию прав в соответствии с поданным заявлением и приложенными к нему документами, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Волгоградский областной суд.

Судья Е.В. Беляевскова