Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Артстрой» к ФИО2, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, не связанным с лишением владения и взыскания задолженности по договорам аренды,

установил:

ООО «Артстрой» в лице представителя по доверенности ФИО1 обратилось в Красноармейский районный суд с иском к ФИО2, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, не связанным с лишением владения и взыскания задолженности по договорам аренды.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 исковые требования уточнила, суду пояснила, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2018 года, заключенному с ООО «Недвижимость Юга», ООО «Артстрой» является собственником недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, владение 1, и расположенного под зданием земельного участка.

Также на основании договора уступки права (требования) и передачи прав и обязанностей № 1у от 09.01.2019 года к ООО «Артстрой» перешли права и обязанности по договору аренды с правом выкупа от 01.03.2018 года указанной недвижимости, заключенному ООО «Недвижимость Юга» с ФИО2

07.02.2019 года ООО «Артстрой» уведомил ФИО2 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, оплаты задолженности по арендной плате и освобождении арендованного имущества.

Однако, после направления указанного уведомления ФИО2 были совершены действия по отключения указанного объекта от систем коммуникации.

Как было установлено сотрудниками ООО «Артстрой» указанное имущество подключено к коммуникациям через жилой дом, в котором зарегистрированы и проживают ФИО2 и ФИО4

До декабря 2016 года имущество принадлежало на праве собственности ФИО4 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию № № от 30.10.2006г., выданного Администрацией муниципального образования Красноармейского района, а также нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 24.11.1997 года.

02.12.2016 года имущество было продано ФИО4 ООО «Кэш/Дом» на основании договора купли-продажи и ипотеки недвижимости №. Согласно п. 3.1.5. договора указано, что «продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество в состоянии, пригодном для использования его в соответствии с назначением».

03.11.2017 года по договору купли-продажи право собственности на имущество перешло к ООО «Недвижимость Юга», которое 03.12.2018 года продало его ООО «Артстрой».

Назначение указанного нежилого здания - магазин, а, следовательно, его нормальная эксплуатация в соответствии с назначением невозможно без наличия электроснабжения.

Таким образом, наличие подключенных систем электро и водоснабжения являлось неотъемлемой частью объекта недвижимости, являющего предметом сделок купли продажи.

14.04.2019 года было установлено, что в здании магазина отсутствует электричество.

По договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.12.2017 года ООО «Недвижимость Юга» передало во временное владение и пользование ФИО2 для использования в коммерческих целях с правом выкупа здание магазина, площадью 388 кв.м., кадастровый №, и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, владение 1.

Согласно п. 5.1. за указанную Недвижимость Арендатор вносит арендную плату ежемесячно в размере: 112 590 (сто двенадцать тысяч пятьсот девяносто) рублей, в том числе НДС 18 % - 17 174 (семнадцать тысяч сто семьдесят четыре) рубля 75 копеек не позднее 10-го числа текущего месяца, начиная с даты фактического предоставления недвижимости в пользование.

Согласно п. 5.2. выкупная стоимость недвижимости составляет 7 527 445 (семь миллионов пятьсот двадцать семь тысяч четыреста сорок пять) рублей, из которой здание магазина составляет 7 293 445 (семь миллионов двести девяносто три тысячи четыреста сорок пять) рублей, в том числе НДС 18 % - 1 112 559 (один миллион сто двенадцатью тысяч пятьсот пятьдесят девять) рублей 41 копейка и земельного участка составляет 234 000 (двести тридцать четыре тысячи) рублей, без НДС, которые Арендатор перечисляет единовременно в соответствии с условиями Договора до окончания срока действия Договора.

В соответствии с п. 6.1. договора при неуплате арендатором платежей, установленных п.5.1.и 5.3. договора начисляется пеня в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Однако, в нарушение условий договора, обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись с апреля 2018 года.

07.02.2019 года ООО «Артстрой» уведомило ФИО2 о расторжении договора аренды и освобождении имущества. Кроме того, ФИО2 были выставлены требования об оплате задолженности по арендной плате, а также пеней за несвоевременную оплату в размере 1 442 244 (один миллион четыреста сорок две тысячи двести сорок четыре) рубля 50 копеек, из них 1 045 386 (один миллион сорок пять тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 00 копеек -задолженность по арендной плате; 396 858 (триста девяносто шесть тысяч восемьсот пятьдесят восемь) рублей 50 копеек - пени за неоплату арендной платы.

Однако, указанные требования выполнены не были, ФИО2 продолжал пользоваться арендуемым имуществом.

Согласно п. 5.1, за указанную недвижимость арендатор вносит арендную плату за период с 01.03.2018 г. по 31.03.2018 г. в размере 62 500 (шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей, в том числе НДС 18 % - 9 533 (девять тысяч пятьсот тридцать три) рубля 90 копеек не позднее 20-го числа текущего месяца, а с 01.04.2018 г. ежемесячная арендная плата будет составлять 31 500 (тридцать одна тысяча пятьсот) рублей, в т.ч. НДС 18% - 4 805 (четыре тысячи восемьсот пять) рублей 08 копеек. Оплата производится не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно п. 5.2. выкупная стоимость недвижимости составляет 1 950 000 (один миллион девятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18% - 190 677 (сто девяносто тысяч шестьсот семьдесят семь) рублей 96 копеек, из которой стоимость здания магазина составляет 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18 % - 190 677 (сто девяносто тысяч шестьсот семьдесят семь) рублей 96 копеек и стоимость земельного участка составляет 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, без НДС, которые арендатор перечисляет единовременно в соответствии с условиями договора до окончания срока действия договора.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2018 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость Юга» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Артстрой» (покупатель), право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ООО «Артстрой», а на основании Договора №у уступки права (требования) и передачи прав и обязанностей от 09.01.2019 г. права (требования), принадлежащие ООО «Недвижимость Юга» и вытекающие из договора аренды недвижимости с правом выкупа от 01.03.2018 г. перешли к ООО «Артстрой».

Однако, в нарушение условий договора обязательства оплате арендных платежей не исполнялись с марта 2018 года.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Артстрой» уведомило ФИО2 о расторжении договора аренды и освобождении имущества. Кроме того, ФИО2 были выставлены требования об оплате задолженности по арендной плате, а также пеней за несвоевременную оплату в размере 454 786 (четыреста пятьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек, из которых 332 000 (триста тридцать две тысячи) рублей 00 копеек - задолженность по арендной плате, 122 786 (сто двадцать две тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек - пени за неоплату арендной платы.

До настоящего времени требования по оплате задолженности не исполнены.

Обязательства по договорам аренды с правом выкупа от 01.12.2017 года и 01.03.2018 года ФИО2 не исполнены.

Что касается снижением пени по 333 ГК РФ, полагает применение ее в данной ситуации невозможной, поскольку это коммерческая недвижимость, ответчик извлекал прибыль из этого имущества.

Что касается коммуникаций, у них имеется справка из межевого дела, это когда строилось здание, давалось разрешение на ФИО4, в которой указано, что канализация и водоснабжение имеется.

Просит суд взыскать с ФИО2 по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.12.2017 года 2 336 458 (два миллиона триста тридцать шесть тысяч четыреста пятьдесят восемь один миллион девятьсот семнадцать тысяч восемьсот девяносто семь) рублей, 64 копейки, из которых 1 358 966 (один миллион триста пятьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей задолженность по арендной плате, 977 492 (девятьсот семьдесят семь тысяч четыреста девяносто два) рубля - пеня за нарушение сроков оплаты.

Взыскать с ФИО2 по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.03.2018 года 706 342 (семьсот шесть тысяч триста сорок два) рубля из которых 406 150 (четыреста шесть рублей двести пятьдесят тысячи) рублей задолженность по арендной плате, 300 092 (триста тысяч девятьсот два) рубля, 5 копеек - пеня за нарушение сроков.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 государственную пошлину в размере 35 540 (двадцать шесть тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей.

Устранить препятствия в пользовании имуществом путем подключения возврата получения коммуникаций энергоснабжения и водоснабжения, водоотведения.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, суду пояснил, что договор с «Юг- недвижимость» был до декабря 2018 года. Долг закончился в декабре, потому что представители уже новые, с ними договор не составляли. По кафе шашлычному, он ключи передал 2 февраля 2019 года представителю ООО «Артстрой». Коммуникации были подключены от их дома, поэтому после того как здание было продано они их отключили.

В судебном заседании представитель ФИО2 по заявлению ФИО3, суду пояснил, что между ответчиками и истцом договор аренды нежилого помещения так и не заключен. 02 февраля 2019 года представитель истца сообщил о смене собственника и забрали ключи. С этого момента ФИО2 прекратил пользоваться арендованным имуществом. Договор аренды был заключен в период с 01 декабря 2017 года по 01 ноября 2018 года. Были оговорены сроки арендной платы, также был установлен ее размер. Размер общей арендной платы за 11 месяцев, то есть, за период действия договора, составил 1 238 490 руб. Ответчик ФИО2 оплатил арендодателю по данному договору сумму в размере 555 000 руб., что подтверждается платежными документами. Таким образом, задолженность ФИО2 перед истцом по договору аренды по состоянию на 01 декабря 2017 года составляет 683 490 рублей. В связи с чем размер взыскиваемой истцом задолженности по арендной плате завышен. Следовательно, завышен и размер пени.

Просит суд применить ст. 333 ГК РФ и снизить пени пропорционально сумме оставшегося долга. Что касается исковых требований об устранении препятствий пользования недвижимым имуществом, считает, что ФИО2 ответчиком не является, поскольку есть специализированные организации, которые занимаются поставкой, в том числе водоснабжением, водоотведением.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд с учетом норм материального и процессуального права, приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска по следующим основаниям.

В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства предоставляются сторонами и каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства предоставляются сторонами.

Как следует из статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Исходя из разъяснений ст. 45 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., в силу ст. 304 ГК РФ, иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушает его право собственности или законного владения. Такой иск подлежит удовлетворению и том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности. Иск об устранении нарушений права, не связанного с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из представленных суду материалов установлено, что ООО «Артстрой» является собственником недвижимого имущества расположенного по адресу: <адрес>, владение 1, и расположенного под зданием земельного участка.

Также на основании договора уступки права (требования) и передачи прав и обязанностей №у от 09.01.2019 года к ООО «Артстрой» перешли права и обязанности по договору аренды с правом выкупа от 01.03.2018 года указанной недвижимости, заключенному ООО «Недвижимость Юга» с ФИО2

После направления указанного уведомления ФИО2 были совершены действия по отключения указанного объекта от систем коммуникации.

Указанные действия представитель истца считает незаконными.

Согласно п. 5.1. за указанную недвижимость арендатор вносит арендную плату ежемесячно в размере: 112 590 (сто двенадцать тысяч пятьсот девяносто) рублей, в том числе НДС 18 % - 17 174 (семнадцать тысяч сто семьдесят четыре) рубля 75 копеек не позднее 10-го числа текущего месяца, начиная с даты фактического предоставления недвижимости в пользование.

Однако, указанные требования выполнены не были.

По договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.03.2018 г. ООО «Недвижимость Юга» передало во временное владение и пользование ФИО2 для использования в коммерческих целях с правом выкупа здание кафе - шашлычной с торговым павильоном, площадью 135,5 кв.м., кадастровый №, и земельный участок под зданием площадью 960 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания кафе-шашлычной с торговым павильоном, кадастровый №, расположенные по адресу: установлено относительно ориентира, расположенные в границах участка. Ориентир 69 км (справа) вдоль автодороги «ФИО5 - Краснодар - ФИО6» вблизи <адрес>. Согласно п. 5.1, за указанную недвижимость арендатор вносит арендную плату за период с 01.03.2018 г. по 31.03.2018 г. в размере 62 500 (шестьдесят две тысячи пятьсот) рублей, в том числе НДС 18% - 9 533 (девять тысяч пятьсот тридцать три) рубля 90 копеек не позднее 20-го числа текущего месяца, а с 01.04.2018 г. ежемесячная арендная плата будет составлять 31 500 (тридцать одна тысяча пятьсот) рублей, в т.ч. НДС 18% - 4 805 (четыре тысячи восемьсот пять) рублей 08 копеек. Оплата производится не позднее 10-го числа текущего месяца.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2018 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость Юга» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Артстрой» (покупатель), право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к ООО «Артстрой», а на основании Договора № 1у уступки права (требования) и передачи прав и обязанностей от 09.01.2019 г. права (требования), принадлежащие ООО «Недвижимость Юга» и вытекающие из договора аренды недвижимости с правом выкупа от 01.03.2018 г. перешли к ООО «Артстрой».

Однако, в нарушение условий договора обязательства оплате арендных платежей не исполнялись с марта 2018 года.

07.02.2019 года ООО «Артстрой» уведомило ФИО2 о расторжении договора аренды и освобождении имущества. Кроме того, ФИО2 были выставлены требования об оплате задолженности по арендной плате, а также пеней за несвоевременную оплату в размере 454 786 (четыреста пятьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек, из которых 332 000 (триста тридцать две тысячи) рублей 00 копеек - задолженность по арендной плате, 122 786 (сто двадцать две тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей 00 копеек - пени за неоплату арендной платы.

До настоящего времени требования по оплате задолженности не исполнены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Из ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Ответчик добровольно заключил указанный выше Договор, был согласен с его условиями.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании пени по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.12.2017 года в размере 977492 рублей и по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.03.2018 года в размере 300 092 рубля.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

При этом в силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

ФИО2 и его представитель по заявлению ФИО3 при рассмотрении настоящего дела расчеты истца, приведенные в первоначальном и уточенном исках, заявленные периоды просрочки, суммы задолженности и заявленные суммы неустоек не оспаривали и не опровергали, вместе с тем, просили о снижении размера неустоек, как явно не соответствующих последствиям нарушенного обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность уменьшить неустойку в случае ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств является одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

С учетом признанной судом правомерности требований представителя ООО «Арсторой» о взыскании пени, размеров задолженности по арендной плате, периодов просрочки, конкретных обстоятельства дела и в частности соотношения общего размера штрафных санкций с суммой основного долга, характера допущенных арендатором нарушений и его имущественного положения, суд полагает, что заявленные представителем истца пени подлежит уменьшению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи, с чем, с учетом правил ст. 333.19 НК РФ: с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в полном размере - сумме 9849 рублей 39 копеек, поскольку часть требований была удовлетворена уже после возбуждения производства по делу судом, а размер пеней, будучи признан обоснованным, снижен в порядке ст. 333 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

решил:

Уточненные исковые требования ООО «Артстрой» к ФИО2, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, не связанным с лишением владения и взыскания задолженности по договорам аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Артстрой» по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.12.2017 года 1 481 250 (один миллион четыреста восемьдесят одна тысяча двести пятьдесят) рублей, из которых 1 281 250 (один миллион двести восемьдесят одна тысяча двести пятьдесят) рублей задолженность по арендной плате, 200 000 (двести тысяч) рублей - пеня за нарушение сроков оплаты.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Артстрой» по договору аренды недвижимости с правом выкупа от 01.03.2018 года 460 964 (четыреста шестьдесят тысяч девятьсот шестьдесят четыре) рубля из которых 410 964 (четыреста десять тысяч девятьсот шестьдесят четыре) рубля задолженность по арендной плате, 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей - пеня за нарушение сроков.

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 в пользу ООО «Артстрой» государственную пошлину в размере 35 540 (двадцать шесть тысяч шестьсот девяносто шесть) рублей.

Обязать ФИО2 и ФИО4 восстановить подачу электроснабжения, на основании полученных ранее технических условий, по адресу: <адрес> вл. 1 и не совершать действия по отключению от систем коммуникаций до получения ООО «Артстрой» технических условий раздела по данным коммуникациям.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы в Красноармейский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: