Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Дружба» к ФИО1, ФИО2 и ФИО3, действующему за себя и в интересах несовершеннолетних детей В о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения,

установил:

Акционерное общество «Дружба» (далее АО «Дружба») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 и ФИО3, действующему за себя и в интересах несовершеннолетних детей В., о возложении обязанности заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на следующих условиях:

АО «Дружба» ИНН № (наймодатель) обязуется предоставить ФИО1 паспорт №наниматель) во временное владение и пользование жилое помещение по адресу <адрес> (далее - квартира) для проживания в нем;

Срок предоставления квартиры в пользование - шесть месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. В случае если до истечения указанного срока ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, его действие продляется на тех же условиях, между теми же сторонами, на тот же срок. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма квартиры на новый срок;

Вместе с нанимателем в квартире вправе проживать: ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р. Вселение нанимателем в квартиру иных граждан без согласия наймодателя, в том числе для временного проживания, не допускается.

Плата за пользование квартирой составляет семь тысяч рублей в месяц и оплачивается нанимателем не позднее первого числа каждого месяца. Оплата коммунальных услуг осуществляется отдельно нанимателем на основании квитанций обслуживающих организаций в установленные законом сроки.

Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Либо расторгнуть договорные отношения между истцом по пользованию квартирой по адресу: <адрес>. прекратить взаимные права и обязанности сторон в договорных отношениях по пользованию вышеуказанной квартиры.

Представитель истца АО «Дружба» по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что от исковых требований о расторжении договорных отношений между истцом и ответчиками отказывается, в остальных требованиях иск поддерживает, АО «Дружба» является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании решения Островского районного суда Костромской области от 24.06.2019 г., которое апелляционным определением Костромского областного суда от 02.09.2019 г. оставлено без изменения.

В настоящее время в квартире зарегистрированы ответчики.

Спорная квартира является частью двухквартирного дома, построенного в 80-х годах колхозом «Дружба» с целью предоставления квартир для проживания своих работников. С такими же целями колхозом строились и другие жилые дома, куда также заселялись работники. Объяснялось существование такой практики тем, что в СССР заводы, производства, колхозы находились под контролем государства, которое и обеспечивало трудящихся жильем (социальный найм).

После изменения государственного строя изменились трудовые отношения и формы собственности. На квартиры, построенные колхозом, возникло право частной собственности сначала у ЗАО «Дружба», потом у АО «Дружба» как правопреемников, в результате реорганизации.

Будучи собственником, АО Дружба продолжила практику предоставления принадлежащих ей жилых помещений своим работникам, но уже на условиях действующего гражданского законодательства (коммерческий найм).

Предоставление такого жилья является необходимым условием деятельности АО, поскольку работа - в сельской местности, практически всегда связана с переездом работников и требует их постоянного присутствия. Иначе производство просто встанет.

Никто не согласится переехать из своей квартиры в городе в село, если перед ним при, очевидно, не огромной з/п, поставят еще и условие самостоятельно себя обеспечить жильем. Кроме того, жилье в Кобякино просто-напросто не найти, оно там не сдается.

Таким образом, для собственного выживания АО Дружбе необходимо находящиеся у нее в собственности жилые помещения либо сдавать своим работникам, либо сдавать иным лицам, которые к АО Дружбе не относятся, с целью получения дополнительного дохода и его использования для хоз.деятельности.

Отец ФИО1 работал в колхозе «Дружба». Ему в соц найм была предоставлена квартира по адресу: <адрес>, в которой он имел право проживать со своей семьей. Т.е. приносил государству доход, а государство обеспечивало жильем.

После реорганизации колхоза регистрация семьи ФИО8 в квартире сохранилась. В 2017 году отец ФИО1 умер. АО «Дружба» в установленном законом порядке зарегистрировало за собой право собственности на квартиру. Сама ФИО1, а равно никто из членов ее семьи в АО «Дружба» не работают и никакого отношения к колхозу не имеют. Но, как заявляет ответчик, пользоваться квартирой намерена. При этом коммунальные услуги не оплачивает, плату за пользование квартирой собственнику никакую не вносит, АО Дружбе в осуществлении полномочий собственника препятствует. Т.е. Дружба не может заселить в квартиру своих работников, и при этом не получает никакого дохода от того, что посторонние лица эту квартиру используют.

Любой из указанных вариантов АО Дружбе необходим, т.к. новым работникам жить негде. Все другие жилые помещения в собственности Дружбы - заняты. АО остается только один вариант - за свой счет строить новое жилье для своих работников, пока Виер бесплатно «живет» в спорной квартире и никого туда не пускает.

Как собственник квартиры АО «Дружба» обращалось в суд с исковыми требованиями о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением. 02.12.2019 г. решением Островского районного суда Костромской области исковые требования были удовлетворены. 16.03.2020 апелляционным определением Костромского областного суда по делу № решение суда в части ответчиков ФИО8 отменено, в удовлетворении требования о признании их утратившими право пользования жилым помещением отказано.

Суд указал, что с момента вселения ФИО8 в спорную квартиру между ними и колхозом «Дружба» возникли отношения по социальному найму указанного жилого помещения, а доказательств того, что впоследствии данные отношения были трансформированы в отношения коммерческого найма жилого помещения в материалы дела не представлено. При этом суд указал, что на настоящий момент жилищные правоотношения между АО «Дружба» и ФИО8 регулируются нормами ЖК РФ.

Т.е. суд со ссылкой на длящийся характер правоотношений фактически охарактеризовал отношения как социальный найм. Это договорные правоотношения. Иным образом соцнайм никогда не характеризовался.

На момент предоставления квартиры для проживания отцу Виер стороны договора не могли предвидеть изменение государственного строя и форм собственности, перехода в связи с этим квартиры в частную собственность, практически полного изменения гражданского и жилищного законодательства. Если бы Дружба на тот момент знала, что квартира из общественного фонда перейдет в частный, а общественный фонд вообще перестанет существовать. Если бы Дружба знала, что в будущем ей придется самостоятельно обеспечивать жильем своих работником и не рассчитывать на помощь со стороны государства в своей деятельности, то, безусловно, предусмотрела бы в договоре такие условия, которые не стали бы ограничивать ее полномочия как частного собственника недвижимости, чтобы использовать свое имущество максимально эффективно в своей хозяйственной деятельности.

Ни одно из указанных изменений не зависело от действий ни одной из сторон договора.

Кроме того, между ФИО8 и Дружбой нет и не было какого-либо письменного договора, который бы определял объем прав и обязанностей сторон, условия пользования квартирой. Составить и подписать такой договор сейчас невозможно, он будет противоречить действующему законодательству. Нет норм, по которым бы частная собственность могла предоставляться с соцнайм. Условия такого договора просто нечем будет регулировать.

Считает необходимо изменить существующие договорные отношения и привести их в соответствие с действующим законодательством, по которому найм помещения между организацией и гражданином является коммерческим наймом.

Просит возложить обязанность на ответчиков заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на следующих условиях:

АО «Дружба» ИНН <***> (наймодатель) обязуется предоставить ФИО8 <адрес> паспорт № (наниматель) во временное владение и пользование жилое помещение по адресу <адрес> (далее - квартира) для проживания в нем;

Плата за пользование квартирой составляет 7 (Семь) тысяч рублей в месяц и оплачивается нанимателем не позднее первого числа каждого месяца. Оплата коммунальных услуг осуществляется отдельно нанимателем на основании квитанций обслуживающих организаций в установленные законом сроки.

Исковые требования просит удовлетворить.

Ответчик ФИО1, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия, а также возражение, согласно которого с исковыми требованиями не согласна, иск не признает, квартира была предоставлена их отцу и членам его семьи в бессрочное пользование. Предоставлялась квартира в период действия ЖК РСФСР, нормы которые подлежат применению. При введении в действие ЖК РФ, нормы которого регулируются на сегодняшний день, жилищные правоотношения между АО «Друждба» и семьей Виер считаются длящимися правоотношениями. Положения ч. 4 ст. 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища во вне судебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение. Просит в исковых требованиях АО «Дружба» отказать.

В судебное заседание ответчики ФИО2, ФИО3 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили.

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 35 п. 1 и п. 2 Конституции РФ, право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе из договоров; из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу п. 2 ст. 677 ГК РФ в договоре найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Статьей 679 ГК РФ предусмотрено, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, АО «Дружба» является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании решения Островского районного суда Костромской области от 24.06.2019 г, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16).

Из представленной справки администрации Расловского сельского поселения Судиславского муниципального района Костромской области, в квартире по адресу: <адрес>, зарегистрированы: ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - временная регистрация по ДД.ММ.ГГГГ, ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ г.р. - временная регистрация до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32).

Договор социального найма в отношении указанной квартиры со сторонами в установленном порядке не заключался.

15.03.2021 г. истцом АО «Дружба» в адрес ответчиков было направлено предложение об изменении или расторжении существующих правоотношений по пользованию квартирой с предложением условий договора. И направлении ответа на предложение в течение пяти календарных дней с момента его получения (л.д.33).

Однако ответа от ответчиков о согласии или отказе в заключение договора найма истцу, а также в материалы дела, представлено не было.

Из пояснений в судебном заседании представителя истца ФИО7 следует, что данная квартира была предоставлена отцу ФИО1 - ФИО14, как работнику колхоза «Дружба» и членам его семьи. В настоящее время ответчики имеют регистрацию по вышеуказанному адресу. Ответчик ФИО1 от пользования квартирой не отказывается, продолжает пользоваться данным жилым помещением, однако оплату за пользование квартирой не производит.

Таким образом, между собственником жилого помещения - АО «Дружба» и ФИО1 сложились фактические отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчик ФИО1 и члены ее семьи (брат ФИО3, племянники ФИО9, ФИО10, ФИО11, сын ФИО2) зарегистрированы в квартире, ФИО1 проживает в спорном жилом помещении длительное время.

Следовательно, суд при разрешении спора исходит из того, что возникшие правоотношения по предоставлению и пользованию жилым помещением должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 - 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Приведенные доводы ответчика ФИО1, в своем возражении на исковое заявление, суд считает не состоятельными.

Условия в представленном предложении о заключении договора найма жилого помещения признаются судом не нарушающими права и интересы ФИО1 и членов ее семьи, соответствующими принципу соблюдения баланса интересов сторон.

Возражений относительно условий договора найма или своих предложений по условиям договора найма, ответчиками в суд не представлено.

Таким образом, исковые требования АО «Дружба» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Акционерного Общества «Дружба» к ФИО1, ФИО2 и ФИО3, действующему за себя и в интересах несовершеннолетних детей В. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, удовлетворить.

Обязать ФИО1, ФИО2 и ФИО3, действующего за себя и в интересах несовершеннолетних детей В.П., В.Б., В.С. заключить с АО «Дружба» договор найма жилого помещения на условиях, предложенных АО «Дружба» по предложению от 04.03.2021 г., при этом установить условия договора:

АО «Дружба» ИНН <***> (наймодатель) обязуется предоставить Виер паспорт № (наниматель) во временное владение ипользование жилое помещение по адресу <адрес> (далее - квартира) для проживания в нем;

Срок предоставления квартиры в пользование - шесть месяцев с моментавступления решения суда в законную силу. В случае если до истечения указанного срокани одна из сторон не заявит о расторжении договора, его действие продляется на тех жеусловиях, между теми же сторонами, на тот же срок. Наниматель имеетпреимущественное право на заключение договора найма квартиры на новый срок;

Вместе с нанимателем в квартире вправе проживать: ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО5.ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р.Вселение нанимателем в квартиру иных гражданбез согласия наймодателя, в томчисле для временного проживания, не допускается.

Плата за пользование квартирой составляет 7 (Семь) тысяч рублей в месяц иоплачивается нанимателем не позднее первого числа каждого месяца. Оплатакоммунальных услуг осуществляется отдельно нанимателем на основании квитанцийобслуживающих организаций в установленные законом сроки.

Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны руководствуютсядействующим законодательством РФ.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд, через Островский районный суд п. Судиславль, в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: С.Е. Затынин