Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, также представляющего интересы истца ФИО2 по доверенности, представителя третьего лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ФИО3, представителя третьего лица Некоммерческое партнерство «Товарищество собственников ...» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО5 признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав, что dd/mm/yy между ФИО2 и ответчиком ФИО5 был заключён оспариваемый договор, в соответствии с которым ответчик продал, а истец купил, в том числе нежилое помещение № (ком. №№) назначение; нежилое, общая площадь <данные изъяты>, этаж 4, находящиеся по адресу: .... Управлением Росреестра по Костромской области выдано свидетельство №, согласно выписке ЕГРН от dd/mm/yy помещению присвоен кадастровый номер №. На дату заключения договора истцы находились и находятся в настоящий момент в законном браке. В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В последующем, ФИО2 нежилое помещение № (ком. №) назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты>., этаж 4, находящиеся по адресу: ... кадастровый № было разделено на три помещения: нежилое помещение (комн. №) площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, нежилое помещение (комн. №) площадью <данные изъяты>. кадастровым номером №, нежилое помещение (ком. №) площадью <данные изъяты> с кад. №. Комнаты № помещения с кадастровым номером № фактически является частью лестничной клетки всего 9-ти этажного административного здания, ком. № является тамбуром, через который осуществляется проход ко всем помещениям 4 этажа здания. Комната № является холлом, через который из лифтов и с лестничной клетки осуществляется проход ко всем помещениям 4 этажа здания. Комната№ является подсобным помещением для выхода и загрузки-выгрузки из грузового лифта. Комнаты № являются помещениями мусоропровода. Комнаты № являются коридорами для доступа осуществляется ко всем помещениям 4 этажа здания. Комната № является частью лестничной клетки. Функциональное назначение комнат помещения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> не менялось с dd/mm/yy, что подтверждается техническими паспортами помещений от dd/mm/yy, от dd/mm/yy, от dd/mm/yy. Истцы считают, что нежилое помещение (ком. №) площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № на дату заключения договора купли-продажи от dd/mm/yy, заключенного между ФИО2 и ФИО5, являлось общим имуществом всех собственников помещений административного здания по адресу: ... и не могло быть продано истцу, поскольку не является самостоятельным объектом прав. ФИО2 с момента регистрации права собственности в части нежилого помещения (ком. №) площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № несёт бремя содержания общего имущества (оплата налога на имущество физических лиц, оплата за пользование земельным участком, оплата коммунальных платежей), что нарушает законные права и интересы ФИО2

В иске истцы просили признать недействительным договор купли-продажи от dd/mm/yy, заключённый между ФИО2 и ФИО5 в части купли-продажи нежилого помещения (ком. №) площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, по адресу: ..., 4 этаж; признать указанные помещения общим имуществом всех собственников помещений по адресу: ...; применить последствия недействительности сделки в виде погашения записи в ЕГРН о собственности ФИО2 на указанные нежилые помещения площадью <данные изъяты>, взыскав с ответчика в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 908 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, были привлечены Управление Росреестра по Костромской области, Некоммерческое партнерство «Товарищество собственников ...».

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя ФИО1, который в судебном заседании, представляя свои интересы и интересы соистца, исковые требования о признании договора купли-продажи от dd/mm/yy в части недействительным и применении последствий недействительности сделки поддержал. Требование о признании спорного имущества общим имуществом всех собственников помещений по адресу ... не поддержал, настаивал на удовлетворении исковых требований об оспаривании сделки и применения последствий недействительности сделки к ответчику ФИО5, пояснив, что в дальнейшем при признании сделки недействительной и возврата имущества ФИО5 собственники самостоятельно могут обратиться к ФИО5 с требованием о признании за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Дополнил, что в рассматриваемом случае третье лицо Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы не могут заявлять о применении срока исковой давности, поскольку в случае удовлетворения исковых требований у ответчика ФИО5 не возникнет права предъявления к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков. Также пояснил, что при заключении договора купли-продажи от dd/mm/yy истцы видели какое именно они приобретают имущество, заключили сделку, предполагая в дальнейшем избежать препятствий в пользовании своими помещениями со стороны ФИО5, ранее обязательные платежи были небольшие и они могли самостоятельно их платить, в настоящее время размер платежей за эти общие помещения значительно возрос (около 200 000 руб. в год) и они уже не могут самостоятельно оплачивать предъявляемые к ним суммы. Общими помещениями (коридоры и лестницы) пользуются все собственники, каких либо препятствий в пользовании с их стороны (истцов) не имеется.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела неоднократно извещался, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений по заявленным исковым требованиям не представил.

Представитель третьего лица управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявив о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности. Пояснил, что Управление считает, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты своего права. В случае, если будет установлено, что спорное нежилое помещение в силу своих технических характеристик и функциональною предназначения относится к помещениям общего пользования (общему имуществу здания), которое необходимо для использования всеми собственниками помещений в здании, подлежат предъявлению исковые требования о признании права общей долевой собственности на такое спорное нежилое помещение, как на общее имущество здания, за всеми собственниками самостоятельных нежилых помещений, входящих в состав такого нежилого здания, при условии, что спорное нежилое помещение находится во владении собственников помещений здания (негаторный иск), либо, исковые требования об истребовании имущества (нежилого помещения) из чужого незаконного владения (виндикация) в случае, если такое помещение хотя и является общим имуществом здания по своим техническим характеристикам или иным параметрам, но которым все собственники помещений данного здания не владеют (то есть, доступ им в данное помещение заблокирован лицом, являющимся по сведениям ЕГРН собственником указанного помещения). Исковые требования об оспаривании сделки, на основании которой у истца ФИО2 возникло право собственности на спорное нежилое помещение, а также о применении последствий недействительности такой сделки, не могут быть удовлетворены, как заявленные без должного правового обоснования и объективной необходимости. Заявляя такие требования, истцы желают всем негативным для них последствиям с наличием у них права собственности на спорное нежилое помещение придать ретроспективный характер, избежав тем самым, хотя и в части, бремя содержания данного имущества, находящегося у них в собственности, переложившего в период нахождения помещения в собственности истцов на других лиц, являющихся собственниками других помещений в здании. ФИО2 в момент приобретения (покупки) помещения не могла не понимать какое имущество ею приобретается; какие-либо возражения с покупкой данных помещений при заключении сделки у сторон отсутствовали, в противном случае, соглашение по ее заключению не было бы достигнуто. ФИО2 с dd/mm/yy. до dd/mm/yy., как полноправный собственник спорного нежилого помещения, не может быть освобождена от бремени несения расходов на его содержание, уплаты налогов и иных обязанностей, присущих собственнику недвижимого имущества. Иной подход лишит права Управления, равно как и иных лиц, полагаться на принцип достоверности прав на недвижимое имущество, установленный Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», что недопустимо в силу пунктов 2 и 6 статьи 8.1 ГК РФ. Иное толкование норм федерального законодательства, а также разъяснений, изложенных в постановлении Пленума №, приведет к правовой неопределенности статуса спорного нежилою помещения, и связанным с ним бременем его содержания. Классическая реституция предполагает возврат сторон в первоначальное состояние, то есть, возврат спорного нежилого помещения в собственность ответчика и уплата ответчиком выкупной цены ФИО2 Заявляя о применении иных последствий недействительности такой сделки, указанных в иске, истцы не приводят нормы закона, в соответствии с которыми заявляемые им последствия могут быть применены. Из иска следует, что спорное нежилое помещение с указанными характеристиками, позволяющими относить его к общему имуществу, квалифицируется истцами в качестве такового с момента его приобретения в собственность. Следовательно, об указанных характеристиках спорного нежилого помещения истцам известно уже более трех лет. Соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем, заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков. Управление считает, что в случае удовлетворения требований истцов в указанной ими редакции, названные лица получат право на предъявление регрессных требований и (или) возмещение убытков к Управлению в силу того, что решением Димитровского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy по делу №, с ФИО2 в пользу Управления взыскано неосновательное обогащение за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: ..., в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входит спорное нежилое помещение. Кроме того, решением Димитровского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy по делу №, вступившим в законную силу, с Р. в пользу Управления взыскано неосновательное обогащение за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy за внедоговорное пользование тем же земельным участком. Площадь спорного нежилого помещения являлась элементом методики расчета неосновательного обогащения, исключение которого в случае удовлетворения настоящих исковых требований повлечет необходимость возмещения ФИО2 части взысканных судом денежных средств. По мнению третьего лица, в указанном случае подлежит применению заявленный Управлением срок исковой давности, применительно к абзацу пятому пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Представитель третьего лица Некоммерческое партнерство «Товарищество собственников ...» ФИО4 в судебном заседании своих возражений не представил, пояснил, что в случае удовлетворения иска он не знает каким образом, он будет распределять платежи.

Третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ООО «Промстрой», ФИО14, ООО «Охранное предприятие «СИнС-Кострома», ФИО15, муниципальное образование городской округ г. Кострома, ФИО16, А. А.К., ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ООО «Держава», ООО Тайфун-сервис», ООО «Скейл», ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, Центр специальной связи и информации Федеральной службы охраны РФ в Костромской области, А. С.И., ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ООО «ПромИнвест», ФИО34, ФИО35, ФИО36, ООО «КМДЦ-инженеринг», ООО «Аудиторская фирма «Аваль», ФИО37, ФИО24, ФИО38, ЗАО «Торговый дом «Перекресток», АО «Национальная Башенная Компания», ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ООО «ПромТехСнаб», ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, администрация г. Костромы, Управление Росреестра по Костромской области, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились и своих представителей не направили, ходатайств об отложении не заявляли.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что dd/mm/yy между ФИО2 и ФИО5 был заключён договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым ответчик ФИО5 продал, а истец ФИО2 купила следующее имущество:

- нежилое помещение № (ком. №№) назначение; нежилое, общая площадь <данные изъяты>, этаж 4, находящиеся по адресу: ...;

- нежилое помещение № (ком. №) назначение; нежилое, общая площадь <данные изъяты>., этаж 4, находящееся по адресу: ....

Стоимость проданного имущества составила 1000 руб.

Управлением Росреестра по Костромской области зарегистрирован переход права собственности dd/mm/yy, присвоены номера регистрации № и №, выданы свидетельства. (л.д. 143-148 том 1)

На дату заключения договора и в настоящее время истцы И. и ФИО1 находились и находятся в законном браке.

dd/mm/yyФИО2 нежилое помещение № (ком. №№) было разделено на три помещения:

нежилое помещение (комн. №) площадью <данные изъяты> (№)

нежилое помещение (ком. №) - <данные изъяты> (№).

Согласно экспликации площади нежилого помещения (л.д. 40-41 том 1) спорные помещения №, общей площадью <данные изъяты>., фактически представляют собой лестничную клетку (часть) всего 9-ти этажного административного здания (№), ком. № является тамбуром, через который осуществляется проход ко всем помещениям 4 этажа здания, комната № - холл, через который из лифтов и с лестничной клетки осуществляется проход ко всем помещениям 4 этажа здания, комната№ - подсобная для выхода и загрузки-выгрузки из грузового лифта, комнаты № - мусоросборник, 23 – коридор (помещение мусоропровода), комнаты 24-26 - коридоры для доступа, через которые осуществляется проход ко всем помещениям 4 этажа здания, комната 37 – лестничная клетка (часть).

Функциональное назначение помещений с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> не менялось с dd/mm/yy, что подтверждается техническими паспортами помещений от dd/mm/yy, dd/mm/yy, dd/mm/yy.

Истцы считают, что часть приобретенного нежилого помещения являлось общим имуществом всех собственником помещений административного здания по адресу: ... и не могло быть продано истцам.

Участниками процесса в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что с момента регистрации права собственности ФИО2 несёт бремя содержания общего имущества (оплата налога на имущество физических лиц, оплата за пользование земельным участком, оплата коммунальных платежей).

Вступившим в законную силу dd/mm/yy, решением Димитровского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy по делу № с ФИО2 в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы взыскано неосновательное обогащение за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в сумме 114 692,88 руб. за внедоговорное пользование земельным участком по адресу: ..., в пределах которого расположено нежилое здание, в состав которого входит спорное нежилое помещение.

Также, решением Димитровского районного суда г. Костромы от dd/mm/yy по делу №, вступившим в законную силу dd/mm/yy, с Р. в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы взыскано неосновательное обогащение за период с dd/mm/yy по dd/mm/yy в сумме 85166,42 руб. за внедоговорное пользование тем же земельным участком.

Площадь спорного нежилого помещения являлась элементом методики расчета неосновательного обогащения.

Полагая, что единоличное несение бремя содержания общего имущества нарушает законные права и интересы истца ФИО2, соистцы просят признать договор от dd/mm/yy в части купли-продажи нежилого помещения (ком. №) площадью <данные изъяты> (№), недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы заявил о применении срока исковой давности.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. Поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

По смыслу указанных разъяснений возможность заявления о пропуске срока исковой давности, предоставленная лицу, не являющемуся стороной сделки, вызвана возможным наступлением негативных последствий для такого лица.

Поскольку в данном случае, при условии удовлетворения иска, Р. получат право на предъявление регрессных требований и (или) возмещение убытков к Управлению имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, вследствие того, что расчет суммы неосновательного обогащения произведен с учетом площади спорного нежилого помещения, суд принимает от третьего лица заявление о применении срока исковой давности с учетом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (п. 10).

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

ФИО2 в момент приобретения (покупки) помещения понимала, какое имущество ею приобретается, какие-либо возражения, связанные с покупкой данных помещений при заключении сделки, у сторон отсутствовали.

Из иска следует, что спорное нежилое помещение с указанными характеристиками, позволяющими относить его к общему имуществу, квалифицируется истцами в качестве такового с момента его приобретения в собственность, об указанных характеристиках спорного нежилого помещения истцам известно с момента заключения сделки.

Таким образом, ФИО2 в пределах срока исковой давности вправе была предъявить настоящий иск в суд к продавцу ФИО5 в течение 3-х лет с момента регистрации перехода к ней права собственности на спорные нежилые помещения (dd/mm/yy).

Настоящий иск предъявлен истцом только dd/mm/yy, то есть по истечении срока исковой давности (спустя более 7 лет), о применении которого было заявлено третьим лицом, не являющимся стороной сделки, но на стороне которого, в случае удовлетворения иска, возникнут негативные последствия.

Данное обстоятельство является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Кроме того, настоящий иск заявлен истцом только после предъявления к ФИО2 требований о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Оценив момент обращения с данным иском, а также обращение в суд с данным иском по истечении 7 лет с момента заключения оспариваемого договора в период судебных споров о взыскании платежей, поведение истца в части раздела приобретенного помещения на три в dd/mm/yy, руководствуясь положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о злоупотреблении правами со стороны ФИО2, направленным на причинение вреда недобросовестным поведением в части ухода от взысканных платежей.

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований к ФИО5 о признании договора купли-продажи от dd/mm/yy недействительным, применении последствий недействительности сделки не имеется, в удовлетворении иска ФИО2 и ФИО1 следует отказать.

Довод истца ФИО1 о том, что в рассматриваемом случае третье лицо Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы не может заявлять о применении срока исковой давности, поскольку в случае удовлетворения исковых требований у ответчика ФИО5 не возникнет права предъявления к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков, несостоятелен.

Как указывалось выше, возможность заявления третьим лицом о пропуске срока исковой давности, вызвана наступлением в дальнейшем для такого лица негативных последствий, что произойдет в случае удовлетворения иска.

Восстановление права собственников на общее имущество возможно путем предъявления любым лицом, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности, иска о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения. Сторонами по данному спору могут являться любые сособственники нежилых помещений здания по адресу ....

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к ФИО5 о признании договора купли-продажи от dd/mm/yy недействительным, применении последствий недействительности сделки, ФИО2 и ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Н.С.Иоффе

«Копия верна» судья Н.С.Иоффе