Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Наш дом-1» к Сальниковой Г.В., Никульшиной Н.С., Никульшину А.С., Никульшиной Т.А., Малюкову В.В., Афанасьевой В.С., Солоповой А.А., Афанасьевой Е.В., Никульшиной В.И., Никульшиной Е.С., Никульшину А.С., Баранову Г.В. и администрации г. Мичуринска о расторжении договора управления многоквартирным домом,

У С Т А Н О В И Л:

Многоквартирный жилой дом (далее МКД) по адресу: ***, был передан администрацией г. Мичуринска по итогам открытого конкурса в управление ООО «Наш дом-1» на срок 1 год 3 месяца. Пролонгирования договора управления сторонами предусмотрено не было. По истечении срока договора управления решение о проведении повторного конкура администрацией г. Мичуринска принято не было. Поскольку собственниками жилых помещений указанного МКД не было принято решение о выборе иной управляющей компании, *** ООО «Наш дом-1» заключило договор управления указанного дома со сроком действия до ***. При этом был утвержден тариф на содержание и ремонт жилья в размере 8 рублей 93 копейки.

Распоряжением администрации г. Мичуринска от *** №*** многоквартирный жилой дом №*** был признан аварийным и подлежащим сносу. Затраты ООО «Наш дом-1» на содержание аварийного дома превысили установленный тариф на техническое обслуживание. В связи с этим управляющей компанией было инициировано проведение общего собрания собственников жилых помещений МКД для решения ряда вопросов, в том числе, о пересмотре установленного тарифа.

От участия в собрании 24.11.2017, а также в последующем заочном голосовании по поставленным в повестке дня вопросам, собственники жилых и нежилых помещений устранились.

*** старшему по многоквартирному дому - Баранову Г.В. под роспись был вручен пакет документов для ознакомления и принятия решения по установлению тарифа за содержание МКД в сумме 10,08руб. за 1 кв.м.. Никаких заявлений от собственников жилого дома до настоящего времени в управляющую компанию не поступило.

ООО «Наш дом-1» обратилось в Мичуринский городской суд с иском о расторжении договора управления многоквартирным домом.

В судебном заседании представитель истца Старова Л.В. заявленные требования поддержала и показала, что договор управления является возмездным договором, в связи с чем управляющая компания вправе рассчитывать на возмездное обеспечение работ и услуг, которые она оказывает по содержанию дома. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, поступил в управление ООО «Наш дом-1» на основании открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления. Компания приступила к его обслуживанию и содержанию, исходя из того, что помещения данного дома имеют статус жилых помещений. С учетом состояния многоквартирного дома был разработан тариф, который применяется до настоящего времени, в размере 8,93 руб. за 1 кв.м. По мере эксплуатации данного дома было установлено, что в доме отсутствуют важные для жизнеобеспечения системы: водоотведение, энергоснабжение, которые исключают возможность эксплуатации помещений в качестве жилых. В ходе совместного совещания, состоявшегося в *** года, администрация г. Мичуринска обязала Управляющую компанию восстановить систему водоотведения, оборудовать систему энергоснабжения данного дома. Произошло это в связи с тем, что дом остался без системы отопления. АО «ТОСК» предложило собственникам жилых помещений оборудовать индивидуальное электрическое отопление. В связи с тем, что имеющийся электрический кабель не был рассчитан на оборудование жилых помещений электрическим отоплением, управляющую компанию обязали провести новую ЛЭП и установить общедомовый прибор учета потребляемой электроэнергии. ООО «Наш дом-1» неоднократно обращалось в администрацию г. Мичуринска по вопросу отсутствия в доме системы водоотведения. Линия водоотведения была проложена в *** года. Оплата ее не была возложена на управляющую компанию, в связи с чем данная сумма не учитывалась при расчете нового тарифа. Однако, до *** года выпуск хозяйственно-бытовых стоков осуществлялся в не канализированную выгребную яму, в связи с чем, для ее откачивания, управляющая компания осуществляла вызов ассенизаторской машины. В одностороннем порядке управляющая компания не может расторгнуть договор управления до выбора новой управляющей компании. В ***, после того, как не состоялось первое собрание, а также заочное собрание собственников жилых помещений многоквартирного дома по утверждению тарифа, был проинформирован орган местного самоуправления о том, что он обязан утвердить новый тариф, поскольку собственниками такой тариф утвержден не был. Администрации г. Мичуринска были представлены расчеты экономической обоснованности нового тарифа. Однако, орган местного самоуправления самоустранился от решения данной проблемы. Первоначально предлагалось утвердить тариф в сумме 16 рублей 18 копеек за 1кв.м., однако впоследствии этот тариф был снижен до 10 рублей 08 копеек, так как расходы снизились за счет подключения жилого дома к канализации.

В Постановлении Правительства РФ №491 указано, что управляющая компания обязана выполнять те работы и услуги, которые оплачивают собственники жилых помещений. Также Правительством РФ определен минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, которые управляющая компания обязана выполнять. Тарификация указанного минимального перечня работ была учтена при формировании заявленного тарифа. Изменить цену исполнения договора, а также произвести индексацию в одностороннем порядке управляющая компания не может в силу положений ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Собственники от выполнения своей обязанности по содержанию принадлежащего им имущества уклоняются, а именно: не утверждают новый тариф, а также имеют задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 90000 рублей с учетом того, что ежемесячная плата на содержание дома составляет 8000 рублей. ООО «Наш дом-1» обращалось к судебным приставам по взысканию задолженности с собственников жилых помещений, но установить их местонахождение не представилось возможным.

В настоящее время управляющая компания несет убытки в связи с содержанием и обслуживанием МКД, если бы на момент участия в конкурсе руководству компании было известно, что данный дом может быть признан аварийным, то компания не стала бы подавать заявку на участие в конкурсе.

*** года старшему по многоквартирному дому Баранову Г.В. под роспись был вручен пакет документов, обосновывающих новый размер тарифа на ТО. Собственники на это никак не отреагировали. Никаких заявлений от них до настоящего времени в управляющую компанию не поступило.

*** истекает срок действия договора управления МКД, однако прекращение срока действия договора управления не аннулирует его. Договор управления может быть расторгнут только по совместному решению собрания собственников жилых помещений, либо при передаче дома другой управляющей компании. Собственники уклоняются от проведения собраний, в связи с чем, ООО «Наш дом-1» неоднократно обращалось в орган местного самоуправления для проведения конкурса и передаче данного дома другой управляющей компании. Данные обращения были проигнорированы. В одностороннем порядке управляющая компания не имеет права расторгнуть договор управления.

Кроме того, собственники жилых помещений в многоквартирных домах несут обязанность по содержанию не только принадлежащих им жилых помещений, но и мест общего пользования, которое осуществляется либо созданием товариществ собственников жилья, либо выбором управляющей компании. Выбор управляющей компании предполагает утверждение тарифа на его содержание. До настоящего времени обслуживание дома осуществляется на основании муниципального тарифа, который был определен при проведении конкурса по выбору управляющей компании. Данный тариф не обеспечивает выполнения минимального перечня работ и услуг по содержанию дома, установленного Правительством РФ. На основании указанного перечня ООО «Наш дом-1» рассчитало свой тариф, довело до сведения собственников информацию о необходимости утверждения данного тарифа. Собственники проигнорировали данное предложение. В одностороннем порядке расторгнуть договор управления ООО «Наш дом-1» не может. Просила исковые требования удовлетворить и расторгнуть договор управления МКД от ***

Представитель ответчика администрации г. Мичуринска Невзоров В.В. в судебном заседании исковые требования ООО «Наш дом-1» не признал и показал, что данный спор может быть урегулирован в досудебном порядке. Для этого необходимо провести собрание собственников жилья для утверждения заявленного тарифа. Администрация г. Мичуринска не уклоняется от участия в собраниях жильцов. Против утверждения заявленного тарифа в размере 10,08руб. администрация г. Мичуринска не возражает, так как заявленное увеличение тарифа является незначительным. В случае расторжения договора управления общее имущество многоквартирного дома может остаться бесхозным.

Ответчики Сальникова Г.В., Никульшина Н.С., Никульшин А.С., Никульшина Т.А., Малюков В.В., Афанасьева В.С., Солопова А.А., Афанасьева Е.В., Никульшина В.И., Никульшина Е.С., Никульшин А.С., Баранов Г.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались судом надлежащим образом посредством направления заказной корреспонденции, от получения которой они уклонились. Доказательств невозможности неявки по уважительным причинам суду не представили, об отложении судебного разбирательства или о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие не ходатайствовали.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования ООО «Наш дом-1» о расторжении договора управления многоквартирным домом подлежащими удовлетворению.

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

Перечень мероприятий по содержанию общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома предусмотрен п.11 указанных Правил.

Согласно п.16 Правил надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что Сальникова Г.В., Никульшина Н.С., Никульшин А.С., Никульшина Т.А., Малюков В.В., Афанасьева В.С., Солопова А.А., Афанасьева Е.В., Никульшина В.И., Никульшина Е.С., Никульшин А.С., Баранов Г.В. и администрация г. Мичуринска являются собственниками жилых и нежилых помещений в д.1 по ул. Новая площадка (пожарное депо) г. Мичуринска Тамбовской области, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

По итогам открытого конкурса, проведенного администрацией г. Мичуринска в ***., указанный жилой дом был передан в управление ООО «Наш дом-1» на срок 1 год 3 месяца. Пролонгирования договора управления сторонами предусмотрено не было. По истечении срока договора управления решение о проведении повторного конкура администрацией г. Мичуринска принято не было, что не оспаривалось представителем администрации г. Мичуринска в ходе судебного разбирательства. Поскольку собственниками жилых помещений указанного МКД не было принято решение о выборе иной управляющей компании, *** ООО «Наш дом-1» заключило договор управления указанного дома со сроком действия до ***.

Предметом данного договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в таком доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД. При этом был утвержден тариф на содержание и ремонт жилья в размере 8 рублей 93 копейки (п.4.2 Договора).

В ***. собственниками помещений жилого дома в адрес директора Мичуринского филиала АО «Тамбовская сетевая компания» были направлены заявления, в соответствии с которыми они не возражали против отключения принадлежащих им квартир от системы централизованного отопления и давали согласие на монтаж индивидуального электрического отопления с локальными конвекторами.

Работы по монтажу такого отопления были произведены за счет истца, что подтверждается заказ-нарядами и товарными накладными, имеющимися в материалах гражданского дела.

Согласно п.17 Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов (п.20 Правил).

В соответствии с п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией.

При определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома (п.31 Правил в редакции до 11.04.2018).

В судебном заседании установлено, что распоряжением администрации г. Мичуринска от *** №*** многоквартирный жилой дом №*** был признан аварийным и подлежащим сносу. Затраты ООО «Наш дом-1» на содержание аварийного дома превысили установленный тариф на техническое обслуживание, что подтверждается расчетом стоимости технического обслуживания и ремонта мест общего пользования МКД с расшифровкой накладных расходов к указанному тарифу. По состоянию на ***. такой тариф составлял 16,18руб. за 1 кв.м.

В связи с этим управляющей компанией ***. было инициировано проведение общего собрания собственников жилых помещений МКД для решения ряда вопросов, в том числе, о пересмотре установленного тарифа. Однако данное собрание не состоялось по причине отсутствия кворума (неявка собственников на собрание). В связи с этим ООО «Наш дом-1» было принято решение о проведении общего собрания в форме заочного голосования. При этом собственникам квартир были вручены уведомления о проведении голосования с бюллетенями голосования, что подтверждается реестром получения уведомлений. Такой бюллетень был заполнен и возвращен в управляющую компанию только представителем администрации г. Мичуринска. Остальные собственники помещений в МКД устранились от голосования по изменению действующего тарифа.

Впоследствии истцом тариф был пересмотрен в сторону уменьшения до 10,93руб. В адрес старшего по МКД Баранова Г.В. ООО «Наш дом-1» был направлен пакет документов для ознакомления и принятия решения по установлению нового тарифа за содержание жилого дома. Данный пакет документов был получен Барановым Г.В. 22.01.2018, о чем свидетельствует его подпись на уведомлении. Однако собственниками помещений МКД по проведению общего собрания по поставленному вопросу вновь никаких мер предпринято не было. До настоящего времени тариф за содержание МКД не изменен.

Согласно п.34 Правил в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

В связи с увеличением расходов на содержание МКД ООО «Наш дом-1» неоднократно (*** исх. №***, *** исх. №***) обращалось в администрацию г. Мичуринска для принятия решения об утверждении тарифа на содержание, ремонт и управление МКД, однако, несмотря на отсутствие возражений по размерам тарифов в сумме как 16,18руб., так и в сумме 10,08руб., данный тариф органом местного самоуправления утвержден не был. При этом каких-либо мер по организации общего собрания собственников помещений МКД, одним из которых является администрация г. Мичуринска, для решения вопроса по пересмотру тарифа органом муниципальной власти предпринято не было.

В ходе судебного разбирательства ответчиками не опровергнуто то обстоятельство, что в результате признания МКД аварийным и подлежащим сносу, ООО «Наш дом-1» несет убытки при действующем тарифе в сумме 8,93руб.

Разделом 6 Договора управления МКД предусмотрено, что указанный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе управляющей компании с обязательным уведомлением об этом не позже чем за 1 месяц, если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые управляющая компания не отвечает, окажется в состоянии, непригодным к использованию по назначению, а вносимая собственниками плата не покрывает размера фактических затрат УК и не принято решение собственниками об ее увеличении; а также в случае наличия у собственником задолженности по техническому обслуживанию или коммунальным услугам по всем жилым помещениям в доме, превышающем двукратное месячное начисление по соответствующей услуге.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст.451 того же Кодекса).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как пояснила в судебном заседании представитель истца Старова Л.В. у собственников помещений МКД имеется задолженность по техническому обслуживанию и коммунальным платежам в сумме 90000руб., при том, что ежемесячный платеж составляет всего 8000руб. на весь дом в целом, что в 4 раза превышает размер задолженности дающей право УК расторгнуть спорный договор. Кроме того, признание жилого дома аварийным и, как следствие, увеличение расходов УК на его обслуживание и содержание без соответствующей компенсации таких расходов собственниками помещений МКД лишает управляющую компанию возможности получения прибыли, на которую она рассчитывала при заключении договора управления. Представитель истца также пояснила, что если бы на момент участия в конкурсе по выбору управляющей компании было известно, что данный жилой дом может быть признан аварийным, ООО «Наш дом-1» не приняло бы участие в таком конкурсе.

В ***. ООО «Наш дом-1» уже обращалось в суд с иском к лицам, являющимися ответчиками в рамках настоящего гражданского дела, о расторжении договора управления многоквартирным домом. Определением суда от ***. исковое заявление ООО «Наш дом-1» было оставлено без рассмотрения в связи с двукратной неявкой в судебное заседание без уважительных причин. При таких обстоятельствах признается, что ответчики надлежащим образом были уведомлены о расторжении договора управления многоквартирным домом. До настоящего времени от собственников помещений жилого дома №*** не поступило предложений по изменению условий договора, согласия либо возражений о его расторжении.

На основании изложенного, с учетом, установленных в ходе судебного разбирательства, обстоятельств, исходя из представленных сторонами доказательств, суд расторгает договор управления многоквартирным жилым домом №***, заключенный *** года между ООО «Наш дом-1» с одной стороны и Сальниковой Г.В., Никульшиной Н.С., Никульшиным А.С., Никульшиной Т.А., Малюковым В.В., Афанасьевой В.С., Солоповой А.А., Афанасьевой Е.В., Никульшиной В.И,, Никульшиной Е.С., Никульшиным А.С., Барановым Г.В. и администрацией г. Мичуринска с другой стороны.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор управления многоквартирным жилым домом №1 ***, заключенный *** года между ООО «Наш дом-1» с одной стороны и Сальниковой Г.В., Никульшиной Н.С., Никульшиным А.С., Никульшиной Т.А., Малюковым В.В., Афанасьевой В.С., Солоповой А.А., Афанасьевой Е.В., Никульшиной В.И., Никульшиной Е.С., Никульшиным А.С., Барановым Г.В. и администрацией г. Мичуринска с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий - О.Ю. Чернова.

Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2018 года.

Председательствующий - О.Ю. Чернова.