Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Виктория» об урегулировании разногласий по проекту договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме,

Установил:

Истец ФИО3 обратился в суд к ООО «Виктория» об урегулировании разногласий по проекту договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме, обосновывая заявленные требования следующим.

ФИО3 является собственником жилого помещения, обшей площадью <данные изъяты> кв.м., пятиэтажного, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, на сновании свидетельства о государственной регистрации права серия № IB №, выданного: Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ООО «Виктория» является победителем открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в МО «Город Старая Купавна Московской <адрес>, на основании Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ

ООО «Виктория» направило истцу для подписания спорный договор «Управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения» № от ДД.ММ.ГГГГ, который является публичным договором, а ответчик в этом договоре является обязанной стороной.

Истец в соответствии с ч.5 ст. 161 ЖК РФ и п. 91 Постановления правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», зарегистрировал у ООО «Виктория» (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) протокол разногласий, составленный в порядке ст.445 ГК РФ к договору № по управлению многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда».

Правовым последствием, отсутствия извещения о результатах рассмотрения Ответчиком протокола разногласий (новой оферты), является право Истца, как стороны направившей протокол разногласий к проекту, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

У истца возникли разногласия с ответчиком по поводу:

- содержания существенных условий договора: предмета, прав и обязанностей, цены договора, порядка расчетов, порядка внесения оплаты, видов работ и услуг, стоимости работ и услуг, определения тарифов на коммунальные услуги, определения нормативов предоставления коммунальных услуг, порядка изменения оплаты услуг при предоставлении услуг ненадлежащего качества, контроля за исполнением, даты начала действия договора, и их соответствия формулировкам жилищного законодательства, регулирующего правоотношения по заключению и содержанию договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме;

- внесения Истцом существенных и необходимых для договоров данного вида, условий (в порядке ст.432 ГК РФ и 162 ЖК РФ), отсутствующих в проекте ответчика: определения нормативов предоставления коммунальных услуг, определения тарифов на коммунальные услуги, формы платежного документа, порядка отчета Ответчика перед Истцом и др.

Истец просил суд урегулировать возникшие между собственником жилого помещения – ФИО3 и победителем конкурса ООО «Виктория» разногласия, возникшие при заключении договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме и считать заключенным договор «Управления многоквартирным домом № с собственником жилого помещения» общей площадью <данные изъяты> кв.м, пятиэтажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> на оспариваемых условиях проекта ответчика и на следующих существенных условиях истца, офертованных в протоколе разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО3 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал по доводам искового заявления.

Представитель ответчика – ФИО4 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, по доводам возражения на исковое заявление. (л.д. 44-45).

Представитель ответчика – ФИО5 иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения истца ФИО3, представителей ответчика – ФИО4, ФИО5, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.4 ст.162 Жилищного Кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №:№:№:№:№:№. (л.д. 58).

На основании Протокола № от ДД.ММ.ГГГГ открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами на территории г.Старая Купавна Московской области является управляющая организация ООО «Виктория», которая осуществляет управление многоквартирным домом № по <адрес>. (л.д. 98-106).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Виктория», в лице генерального директора ФИО, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Администрации муниципального образования «Город Старая Купавна Московской области» ФИО1, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключен договор № управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> (л.д. 72-84).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Расчетный Купавинский Центр», именуемое в дальнейшем «Агент», в лице генерального директора ФИО2, действующей на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Виктория», именуемое в дальнейшем «Принципал», в лице директора ФИО5, с другой стороны, заключен Агентский договор №-А. (л.д.144-148).

Согласно п.1.1. данного договора Принципал поручает, а Агент обязуется совершать за счет Принципала юридические и фактические действия по осуществлению абонентского учета физических лиц – потребителей (далее абонентов) жилищно – коммунальных услуг, поставляемых Принципалом, сбору и обработке платежей абонентов за жилищно – коммунальных услуг, перечисления платежей Прниципалу. (л.д. 144).

ООО «Виктория» был направлен ФИО3 для подписания, проект договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ, как собственнику жилого помещения.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 не подписал и направил в ООО «Виктория» протокол разногласий к договору. В указанном протоколе истец предлагает изменить существенные условия договора, в частности порядок изменения оплаты услуг при предоставлении услуг ненадлежащего качества, а также порядок контроля за исполнением договора управления.

Однако порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств по договорам управления многоквартирным домом, предусматривающий право собственников оплачивать фактически выполненные работы и оказанные услуги, а также формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом являются частью конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса – Администрацией муниципального образования – «Город Старая Купавна» и ООО «Виктория» не имеет полномочий по их изменению. Кроме того, сам проект договора управления, направленный собственникам, также является частью конкурсной документации, утвержденной организатором конкурса.

Статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирных домов, в связи с чем, внесение в договор управления изменений противоречит требований закона и нарушит права и интересы других собственников помещений.

Кроме того, в судебном заседании стороны не отрицали то обстоятельство, что истец ФИО3 не имеет задолженности и своевременно производит оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, что является совершением действий по выполнению условий договора, то есть акцептом.

ФИО3 является собственником квартиры <адрес> в то время как ФИО3 был направлен для подписания, проект договора управления № от ДД.ММ.ГГГГ с приложением – с перечнем работ и услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном <адрес>.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела представителем ответчика представлен проект договора от ДД.ММ.ГГГГ с приложением – перечнем работ и услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме по <адрес>, в связи с чем довод истца ФИО3 о том, что предоставленная ответчиком ООО «Виктория» ДД.ММ.ГГГГ ему повторно оферта – договора № от ДД.ММ.ГГГГ, является фактически новой офертой, в которой изменились существенно условия, суд считает неубедительным.

При таких обстоятельствах, исследовав и проанализировав все представленные сторонами доказательства, суд приходит к убеждению, что в удовлетворении иска ФИО3 к ООО «Виктория» об урегулировании разногласий по проекту договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» об урегулировании разногласий по проекту договора управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения в многоквартирном доме – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ногинский городской суд.

Судья (подпись) А.Н. Юсупов

<данные изъяты>