Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 к Обществу ограниченной ответственностью «Рапира» о признании действительным договора долевого участия в строительстве жилья, о признании права собственности в незавершенном строительстве объекте и взыскании денежной компенсации и морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Рапира» о признании действительным договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Рапира», в лице директора ФИО5 с одной стороны «Застройщик» и ФИО2 с другой стороны («Дольщик», «Заказчик»), о признании права собственности в незавершенном строительстве объекте в виде <адрес> общей площадью <данные изъяты>3 кв.м, расположенной по <адрес>, о взыскании с ООО «Рапира» в пользу ФИО2 денежной компенсации, разницы в стоимости квартиры, исходя из п. 2.1. Договора долевого участия в сумме <данные изъяты> руб. и компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., мотивируя свои требования тем, что ООО «Рапира» и физическое лицо ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ оформили и подписали в простой письменной форме договор долевого участия в строительстве жилья - четвертого этажа реконструируемого существующего трехэтажного дома по адресу: СК, <адрес>., согласно которому ООО «Рапира» приняло на себя обязательство по окончании строительства передать ФИО2 в собственность <адрес>-а, в 4-х этажном многоквартирном доме, расположенную на 4 этаже, общей площадью <данные изъяты>.м. ( п. 1.1. договора), а ФИО2 обязался произвести финансирование строительства квартиры в размере 1 <данные изъяты> рублей.

Договор подлежит госрегистрации, однако до настоящего времени госрегистрация договора не произведена в установленном законом порядке в связи с уклонением ООО «Рапира» от совершения действий по государственной регистрации сделки.

Стороны пришли к согласию по всем условиям сделки, подписав данный договор, и определили, что окончательный расчет стоимости квартиры производится из расчета стоимости одного кв.м 30 000 руб. на фактическую площадь указанной в п. 1.1. договора квартиры после получения свидетельства о собственности жилого помещения в Управлении Федеральной службы госрегистрации (п. 2.2.), что срок планового окончания строительных работ и срок передачи объекта строительства участнику строительства по акту приема-передачи устанавливается до ДД.ММ.ГГГГ, право собственности участника строительства на объект строительства подлежит государственной регистрации.

ФИО2 во исполнение принятых на себя по договору долевого участия обязательств произвел финансирование строительства причитающейся ему квартиры в оговоренном размере 1 500 000 рублей, что подтверждается платежными документами, выданными ООО «Рапира», - квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Рапира» использовало полученную оплату строящейся квартиры, что следует из данных технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ ГУН СК «Краевая Техническая Инвентаризация» Пятигорский филиал о технических характеристиках возведенного объекта недвижимости : общая площадь <адрес>-а, расположенной на 4-м этаже четырехэтажного многоквартирного жилого <адрес> составляет 48,3 кв.м., однако до настоящего времени квартиру в собственность ФИО2 не передало и разницу в стоимости жилого помещения в сумме <данные изъяты>. связи с уменьшением фактической площади квартиры на 1,7 кв.м по сравнению с предусмотренной в п. 1.1 договора долевого участия площадью квартиры не оплатило в нарушение п.2.1. договора, что причинило ФИО2 нравственные страдания, оцениваемые им размере <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, будучи должным образом извещенным о дне и времени судебного заседания, уведомив суд заявлением о возможности рассмотрения дела в его отсутствие с участием представителя ФИО4

В ходе судебного разбирательства представитель истца, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО6, исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном размере, пояснив в обоснование иска, что истец в целях приобретения конкретной квартиры для личных нужд в реконструируемом жилом доме с надстройкой 4-го этажа, ДД.ММ.ГГГГ оформил с ООО «Рапира» в простой письменной форме договор долевого участия в строительстве жилья - четвертого этажа существующего трехэтажного дома по адресу: СК, <адрес>.. Договор подписан сторонами, по всем его условиям стороны пришли к соглашению и согласно договору ФИО2 обязался произвести финансирование строительства квартиры в размере <данные изъяты> рублей, а ООО «Рапира» приняло на себя обязательство по окончании строительства передать ФИО2 в собственность <адрес>-а, в 4-х этажном многоквартирном доме, расположенную на 4 этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м. ( п. 1.1. договора).

По условиям договора срок планового окончания строительных работ и срок передачи объекта строительства участнику строительства по акту приема-передачи установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец со своей стороны исполнил принятые по договору обязательства и произвел полностью финансирование строительства причитающейся ему квартиры в оговоренном договором размере <данные изъяты> рублей, что не отрицается ответчиком и подтверждено выданными ему платежными документами ООО «Рапира», - квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, истец, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является приобретателем оказываемых ООО «Рапира» услуг, так как фактически приобретает квартиру для личных нужд.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а статья 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

ООО «Рапира» приняло денежные средства от истца, использовало полученную оплату строящейся квартиры, что следует из данных технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ ГУН СК «Краевая Техническая Инвентаризация» Пятигорский филиал о технических характеристиках возведенного объекта недвижимости : общая площадь <адрес>-а, расположенной на 4-м этаже четырехэтажного многоквартирного жилого <адрес> составляет 48,3 кв.м., однако до настоящего времени не произвело государственную регистрацию договора долевого участия строительства, не сдало объект в реконструированном виде в эксплуатацию и не передало квартиру в собственность ФИО2 на основании акта приема -передачи объекта долевого строительства(квартиры), не оплатило разницу в стоимости жилого помещения в сумме <данные изъяты>. в связи с уменьшением фактической площади квартиры на 1,7 кв.м по сравнению с предусмотренной в п. 1.1 договора долевого участия площадью квартиры, нарушив п.2.1. договора, лишив тем самым ФИО2 оплаченной им квартиры, чем причинил истцу нравственные страдания, оцениваемые им размере <данные изъяты> рублей.

Письменные обращения истца по поводу составления передаточного акта, направленные ответчику заказной корреспонденцией с уведомлением, результатов не дали, были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения. Ответчик, несмотря на то, что фактически работы по реконструкции жилого дома выполнены, уклоняется от сдачи объекта в эксплуатацию и передачи спорной квартиры в собственность истца, в результате чего истец, как и другие инвесторы, фактически пользуется жилым помещением, но не имеет возможности оформить и зарегистрировать право собственности на оплаченную им квартиру. ООО «Рапира» уклоняется от встречи с инвесторами, на претензии не отвечает, данных о причинах невыполнения обязательств по сдаче жилого дома с надстройкой 4-го этажа после реконструкции в эксплуатацию не сообщает.

По результатам проведенной инвесторами строительно-технической экспертизы дома и жилых помещений возведенного 4-го этажа установлено (дело №), что строительно-монтажные работы по реконструкции жилого дома с надстройкой мансардного этажа завершены; все квартиры, расположенные в объеме мансардного этажа, кроме <адрес>, находятся в эксплуатации ( в <адрес>-а выполнена штукатурка стен и подготовка под полы, установлены двери и окна, подведены инженерные коммуникации, и до полной готовности <адрес>-а необходимо установить сантехприборы и выполнить покрытие полов и окраску стен). Перепланировка квартир отражена в проекте. Квартиры, в том числе и <адрес>-а, отвечают требованиям действующих на день дачи заключения (январь 2013 г.) строительных норм. Мансардный этаж находится в удовлетворительном техническом состоянии, деформации и повреждения в несущих конструкциях отсутствуют. Жилой дом, включая мансардный, этаж безопасен при использовании по назначению в качестве жилого здания.

Таким образом, ответчик, хотя документально не оформил акт приема- передачи квартир инвесторам, фактически передал им соответствующие жилые помещения в их пользование, а инвесторы, проживая и пользуясь на правах собственников в течение двух лет квартирами, в том числе и истец ФИО2 квартирой №а на 4-м этаже жилого дома, не имеют объективной возможности по не зависящим от них причинам по вине ООО «Рапира» зарегистрировать свое право на построенные за счет их инвестиций жилье.

В силу п. 5.1. Договора долевого участия, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с разъяснением, данном в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О Практике рассмотрения Судами дел о защите прав потребителей» (пп. 1 и 2), статьей 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ
года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей».

Данные обстоятельства вынудили ФИО2 обратиться в суд с требованиями к ООО «Рапира» о признании действительным договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Рапира», в лице директора ФИО5 с одной стороны «Застройщик» и ФИО2 с другой стороны («Дольщик», «Заказчик»), о признании права собственности в незавершенном строительстве объекте в виде <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по <адрес>, о взыскании с ООО «Рапира» в пользу ФИО2 денежной компенсации, разницы в стоимости квартиры в соответствии с п. 2.1. договора долевого участия в сумме 51 000 руб. и компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Считает требования истца обоснованными, вытекающими из условий заключенного договора долевого участия в строительстве и не противоречащими закону.

Таким образом, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц на основании договора, в строительство жилья и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвестора права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Так как договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, по форме и содержанию не противоречит закону, фактически исполнен с учетом произведенной истцом оплаты суммы инвестирования в полном объеме и возведенной ответчиком квартирой, соответствующей требованиям, предъявляемым к жилым помещениям согласно заключения строительно-технической экспертизы, требования истца о признании действительным договора долевого участия в строительстве жилья и признании за истцом ФИО2 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде <адрес>-а общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной в <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Подлежат удовлетворению также требования истца о взыскании разницы в стоимости <адрес> в сумме <данные изъяты> рублей, вытекающие из п. 2.1 Договора долевого участия, данных инвентаризации об изменении фактической площади квартиры в сторону уменьшения на 1,7м2 и установленной договором суммы окончательного расчета стоимости квартиры из расчета стоимости одного кв.м <данные изъяты> руб. на фактическую площадь указанной в п. 1.1. договора квартиры. Указанными действиями ООО «Рапира», нарушающими условия принятых на себя по договору обязательств и требования закона, причинены истцу нравственные страдания, т.к. он лишен возможности на законных правах осуществлять предусмотренные ст.209 ГК РФ правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению квартирой, поэтому в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда <данные изъяты> руб., размер которой в данном случае является разумным и обоснованным.

Представитель ответчика ООО «Рапира», представители 3-их лиц УФРС по <адрес> и Администрации <адрес>, истец ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Истец уведомил суд заявлением о возможности рассмотрения дела в его отсутствие с участием его представителя ФИО4, от ответчика и 3-х лиц заявлений об отложении или рассмотрении дела в их отсутствие не поступало, о причинах неявки суд не уведомили, доказательств уважительности причин неявки не представили.

Ответчик ООО «Рапира» неоднократно был извещен по последнему известному месту нахождения, соответствующему адресу, указанному в сведениях ЕГРЮЛ, находящихся в налоговом органе, т.к. данными об изменении места расположения юридического лица и внесении в связи с этим соответствующих изменений в ЕГРЮЛ суд не располагает, но в судебные заседания без уважительных причин не являлся. Поскольку ответчик не уведомил об изменении места нахождения юридического лица, он несет неблагоприятные процессуальные последствия, связанные с его фактическим отсутствием по месту юридической регистрации и (или) неполучением по этой причине адресованных ему судебных извещений.

Изменяя адрес своего нахождения, лицо должно осознавать, что вся почтовая корреспонденция, исходящая от органов государственной власти (пенсионных, налоговых, правоохранительных и судебных органов), будет направляться ему по месту регистрации, и заблаговременно до освобождения помещения по указанному адресу обязано предпринять соответствующие меры с той целью, чтобы быть извещенным о содержании поступающей в его адрес корреспонденции. Такую степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась в целях своевременного получения направляемых в адрес лица органами государственной власти (в данном случае судом) извещений и принятых решений, ответчик не проявил.

При таких обстоятельствах и учитывая, что судом неоднократно откладывались судебные заседания по причине неявки ответчика, принимались все меры для надлежащего уведомления ответчика о времени и месте слушания дела судебными извещениями и телефонограммами, что подтверждается письменными доказательствами, поэтому отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации юридического лица корреспонденцией является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само юридическое лицо.

Статья 167 ГПК Российской Федерации прямо предусматривает обязанность суда отложить разбирательство дела в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, а также в случае неявки лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, при признании причин их неявки уважительными. Уважительность причин неявки определяется судом на основании анализа фактических обстоятельств, поскольку предусмотреть все причины неявки, которые могут быть отнесены к числу уважительных, в виде исчерпывающего перечня в законе не представляется возможным. Данное полномочие суда, как и закрепленное ч.2ст.257 ГПК Российской Федерации право суда решить вопрос о рассмотрении заявления в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, вытекают из принципа самостоятельности и независимости судебной власти; лишение суда этих полномочий приводило бы к невозможности выполнения стоящих перед ним задач по руководству процессом.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся в силу ч. 4 ст. 15 Конституции РФ составной частью правовой системы Российской Федерации, каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.

С учетом требований данной нормы, а также положений подпункта "с" п. 3 ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах уголовные, гражданские дела и дела об административных правонарушениях должны рассматриваться без неоправданной задержки, в строгом соответствии с правилами судопроизводства, важной составляющей которых являются сроки рассмотрения дел. В силу ч. ч. 3 и 4 вышеуказанной правовой нормы суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд полагает, что не допускаются действия граждан, а также юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением злоупотребления правом, т.к. в соответствии со ст.10 ГК РФ закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того осуществляются ли они разумно и добросовестно, а разумность и добросовестность действий граждан предполагается. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ст.35 ГПК РФ). Ответчик не воспользовался своими процессуальными правами, неоднократно не являлся в судебные заседания, несмотря на принятые меры к его надлежащему уведомлению о слушании дела, не представил свих возражений по иску и доказательств исполнения принятых по договору обязательств.

При изложенных обстоятельствах суд с учетом мнения представителя истца приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика ООО «Рапира»., действия которого свидетельствуют фактически о злоупотреблении своими процессуальными правами и намеренным уклонением от урегулирования спора, а также других не явившихся лиц..

Исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что заявленные истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно п.2ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в установленном порядке было принято решение и разрешено проектирование комплексной реконструкции существующего жилого дома по <адрес> № в <адрес> с надстройкой мансардного этажа, утвержден проект границ земельного участка и закреплены границы и площадь неделимого земельного участка под жилым домом.

Жилой дом по <адрес> в <адрес> являлся 3-х этажным многоквартирным жилым домом, с подвалом, количество подъездов - три.

Общим собранием собственников помещений жилого дома (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ)было принято решение о реконструкции дома с надстройкой мансардного этажа и пристройкой к квартирам лоджии со стеклопакетами за счет Инвестора ООО «Рапира» с правом реализации надстроенного этажа.

Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка под жилым домом на его реконструкцию с надстройкой мансардного этажа, а постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены границы и площадь неделимого земельного участка пл.<данные изъяты> мод многоквартирным жилым домом и иными объектами недвижимости по <адрес>.

На основании протокола общего собрания ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рапира», являющимся основным Инвестором, и Собранием собственников помещений жилого дома заключен договор № инвестирования строительства по реконструкции жилого дома и сдачей его в эксплуатацию в <данные изъяты>., по условиям которого ( п.2.3) право собственности на жилые помещения возникает у Инвестора с момента госрегистрации права.

Согласно ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ. Поэтому субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними, инвестор вправе привлекать соинвесторов, в том числе физических лиц на основании договора в строительство жилья и все эти лица считаются субъектами инвестиционной деятельности.

Постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Рапира» выдано разрешение на реконструкцию многоквартирного жилого дома по <адрес> № в <адрес> с надстройкой мансардного этажа на предоставленном земельном участке по указанному адресу.

Согласно положительному заключению государственной экспертизы, выполненному Государственным учреждением <адрес> «Государственная экспертиза в сфере строительства», реконструкция существующего здания жилого <адрес>. постройки, состояла в выполнении работ по надстройке 4-го ( мансардного ) этажа в габаритах существующего здания, выполнении пристроек к жилым комнатам квартир остекленных эркеров с демонтажем существующих оконных и дверных блоков и сохранением существующих балконных плит, выполнении утепления существующих наружных стен, усилении стен и простенков, разборке существующей кровли и устройству четырехскатной кровли, выполнении крылец и др. работ, влекущих в результате изменение конфигурации и этажности здания, увеличение общей площади жилого дома и квартир в нем.

Постановлением ДД.ММ.ГГГГ 02.03. 2011 г.

Исходя из того, что отношения по строительству объектов капитального строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности (ч.1ст.4 Градостроительного кодекса РФ) и согласно п.13.1. ГрК РФ понятие строительства определяется как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте объектов капитального строительства), выполнение работ ООО «Рапира» соответствует п.14ст.1 ГрК, предусматривающему понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В связи с недостаточностью у основного Инвестора (ООО «Рапира» ) финансовых средств, ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ООО «Рапира» («Застройщик») и физическим лицом ФИО2, именуемым как «Дольщик» («Заказчик»), в простой письменной форме договор « о долевом участии в строительстве», который содержит в себе существенные условия сделки: предмет договора - долевое участие в строительстве четвертого этажа существующего трехэтажного дома по <адрес>, № в <адрес> с передачей по окончании строительства дольщику <адрес>-а пл. <данные изъяты>м. ; стоимость долевого участия в строительстве - ДД.ММ.ГГГГ. исходя из стоимости 1 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ., сроки - Застройщик обязан окончить строительные работы, сдать объект по акту Государственной комиссии и передать квартиру участнику строительства по акту приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ ; порядок передачи жилья - после подписания Государственной комиссией акта о приемке в эксплуатацию Застройщик передает Дольщику квартиру, в которой будут выполнены работы по штукатурке стен, стяжке полов, установке оконных блоков из пластика, установке входной двери, устройству электротехнической разводки, вводу инженерных коммуникаций со счетчиком, бетонной стяжке полов, считая после этого обязанности Застройщика перед Дольщиком исполненными. В дополнительных условиях к договору стороны оговорили, что стоимость одного кв.м пересчету не подлежит.

Таким образом, в соответствии с данным договором ответчик обязался инвестировать и выполнить комплекс работ по реконструкции жилого дома и строительству квартир на 4-м этаже, в т.ч. <адрес>, сдать дом Государственной комиссии до ДД.ММ.ГГГГ с обеспечением качества строительно-монтажных работ в соответствии с требованиями СНиП, передать истцу по акту приема-передачи в собственность указанную в договоре <адрес>, расположенную на возведенном мансардном этаже и всю необходимую документацию для надлежащего оформления права собственности, а истец обязался оплатить долю участия в реконструкции в виде инвестиционной платы строительства предусмотренной договором квартиры в размере <данные изъяты>..

Содержание понятия исполнения обязательств по договору приведено в ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства (дольщик) считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что истец выполнил свои договорные обязательства, произвел полностью оплату суммы договора, финансировав тем самым строительство причитающейся ему <адрес> на 4м мансардном этаже в оговоренном сторонами размере <данные изъяты> что подтверждено выданными ему платежными документами ООО «Рапира», - квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт исполнения обязательств ФИО2 никем не оспорен. В соответствии с техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ ГУН СК «Краевая Техническая Инвентаризация» Пятигорский филиал о технических характеристиках возведенного объекта недвижимости, доля истца соответствует <адрес>-а, общей площадью <данные изъяты>.м., расположенной на 4-м этаже четырехэтажного многоквартирного жилого <адрес>.

ООО «Рапира» приняло денежные средства от истца, использовало инвестиционную сумму на строительство квартиры и реконструкцию жилого дома, что следует из данных технического паспорта, а также выводов строительно-технической экспертизы о соответствии объекта недвижимости требованиям, предъявляемым к жилым домам (квартирам), т.к. реконструкция жилого дома фактически завершена, 4-й этаж с находящимися там квартирами, в т.ч. и причитающейся истцу квартирой №а, построен, квартиры переданы в фактическое пользование инвесторов.

По результатам проведенной инвесторами строительно-технической экспертизы дома и жилых помещений возведенного мансардного этажа установлено ( исследованное гражданское дело №), что строительно-монтажные работы по реконструкции жилого дома с надстройкой мансардного этажа завершены; все квартиры, расположенные в объеме мансардного этажа, кроме <адрес>, находятся в эксплуатации ( в <адрес>-а выполнена штукатурка стен и подготовка под полы, установлены двери и окна, подведены инженерные коммуникации, и до полной готовности <адрес>-а необходимо установить сантехприборы и выполнить покрытие полов и окраску стен). Перепланировка квартир отражена в проекте. Квартиры, в том числе и <адрес>-а, отвечают требованиям действующих на день дачи заключения (ДД.ММ.ГГГГ г.) строительных норм. Мансардный этаж находится в удовлетворительном техническом состоянии, деформации и повреждения в несущих конструкциях отсутствуют. Жилой дом, включая мансардный, этаж безопасен при использовании по назначению в качестве жилого здания.

Из анализа представленных истцом доказательств следует вывод об отсутствии признаков самовольной реконструкции жилого дома и строительству квартир в надстроенном 4-м этаже, в т.ч. квартиры истца. Однако, по утверждению истца, до настоящего времени ООО «Рапира» не произвело государственную регистрацию заключенного с истцом договора долевого участия строительства, не сдало объект в реконструированном виде в эксплуатацию и не передало квартиру в собственность истца по акту приема -передачи объекта долевого строительства (квартиры), несмотря на то, что фактически (без оформления документально акта приема-передачи квартир) ООО передало инвесторам законченные строительством соответствующие жилые помещения в их пользование, а инвесторы, проживая и пользуясь на правах собственников в течение двух лет квартирами, в том числе и истец ФИО2 квартирой №а мансардного этажа жилого дома, не имеют объективной возможности по не зависящим от них причинам произвести регистрацию своего права на квартиру. Тем самым ООО «Рапира», именуемый как Застройщик по заключенному ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 («Дольщик», «Заказчик») договору о долевом участии в строительстве, принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнило, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на построенную за счет его личных средств (инвестиций) квартиру и в полной мере осуществлять правомочия собственника, в т.ч. и распоряжения своим имуществом, предусмотренные ст.209 ГК РФ.

При таких обстоятельствах истец, ссылаясь на невозможность во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на построенный за счет собственных средств объект недвижимого имуществ, правомерно воспользовался избранным им способом защиты нарушенного права путем признания за ним права собственности на жилое помещение №-а в жилом доме по <адрес> в <адрес>, учитывая, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, реконструирован с возведением надстройки 4-го мансардного этажа на законных основаниях, что он оплатил стоимость квартиры, расположенной в надстроенном мансардном этаже указанного жилого дома в полном объеме, что договор между сторонами заключен в установленной законом письменной форме, подписан и признан по существу по всем его условиям обеими сторонами, приступившими к его исполнению, что зарегистрированных прав на спорную <адрес> за иными лицами не имеется.

Согласно пп.1ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами гражданского законодательства и с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами в соответствии со ст.421 ГК РФ. В частности возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан закреплена нормами ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … ».

Одним из способов приобретения гражданином квартир в строящихся домах является заключение им с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых, гражданин становится соучастником в организации строительства, и в качестве вклада в совместную деятельность вносит денежные средства, при этом подобные отношения оформляются договорами о долевом участии в строительстве или об инвестировании строительства жилья.

В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ст. 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч.1. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами,

Определяя характер правоотношений сторон, суд из заключенного между сторонами договора усматривает, что гражданин ФИО2 не обладает правом как на участие в управлении общими делами Застройщика ООО «Рапира», так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли, а в результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность отдельного гражданина на конкретную квартиру; что в заключенном договоре не усматривается и создание объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку жилой дом является существующим зданием и строительство велось надстроенного этажа в процессе реконструкции жилого дома, а также поскольку отсутствует соединение денежных вкладов; не предусматривается условиями договора и определение порядка ведения общих дел, бухгалтерского учета, испрашивание согласие дольщиков по общему ведению дел, участие в решении вопросов, проведение собраний, подписание протоколов собраний.

Таким образом, из буквального содержания и толкования условий заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ, названного сторонами о долевом участии в строительстве, следует, что физическое лицо ФИО2, именуемый в договоре «Дольщик» (»Заказчик») принимал на себя фактически обязательства по финансированию, т.к. воля истца («дольщика», «заказчика») была направлена на инвестирование реконструкции жилого дома со строительством мансардного этажа с расположенными там квартирами путем оплаты в сумме <данные изъяты>. стоимости конкретно строящейся и подлежащей ему передаче 2-х комнатной <адрес> общей площадью <данные изъяты>эт.(мансарда) многоквартирного жилого <адрес> в <адрес>, а целью гражданина («дольщика», «заказчика») являлось получение после завершения реконструкции жилого дома с надстроенным мансардным этажом расположенной в мансардном этаже именно этого конкретно жилого помещения указанной площадью - <адрес>. Объем инвестирования - <данные изъяты> (по цене <данные изъяты> кв. м) согласован сторонами договора.

Другая сторона по данному договору - ООО «Рапира», именуемая «Застройщиком», приняла на себя обязательства перед конкретным гражданином по обеспечению реконструкции жилого дома и передаче гражданину («дольщику», «заказчику») по завершению реконструкции дома с надстроенным мансардным этажом в собственность конкретной <адрес> на 4-м, мансардном, этаже дома путем обеспечения вклада средств (инвестиций ), в т.ч. полученных от гражданина, в реконструкцию дома с надстройкой этажа, обеспечения своевременного выполнения работ и сроков передачи гражданину в собственность конкретной квартиры в соответствии с проектом и нормами СНиП.

Вывод об инвестиционном характере данной сделки вытекает и из существа заключенного ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола общего собрания договора № между ООО «Рапира» и Собранием собственников помещений жилого дома договора инвестирования строительства по реконструкции жилого дома и сдачей его в эксплуатацию в 3 <адрес>., согласно которому ООО «Рапира» является основным Инвестором реконструкции дома.

Таким образом, в своей совокупности анализ представленных истцом документов, разрешительной, проектной и землеотводной документации, выданной на выполнение работ по жилому дому, заключенного договора № от ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений жилого дома и Инвестором ООО»Рапира», буквального содержания заключенного между истцом и ООО «Рапира» договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии свидетельствует об имевшей место реконструкции существовавшего жилого дома с надстройкой мансардного этажа с расположенными жилыми помещениями, в т.ч. <адрес>, за счет инвестиций, а не о строительстве нового объекта.

В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что между сторонами фактически был заключен инвестиционный договор, предметом которого является деятельность по инвестированию реконструкции существующего жилого многоквартирного <адрес> в <адрес>, в т.ч. путем надстройки мансардного этажа с расположенной в нем квартирой №а, передаваемой гражданину ФИО2 по договору от ДД.ММ.ГГГГ несмотря на его название как договор долевого участия в строительстве жилого дома.

Статья 8 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусматривает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК Российской Федерации.

Следовательно, на данные правоотношения распространяется ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в соответствии с которым не требуется обязательной государственной регистрации договора инвестирования.

Поскольку заключенный между сторонами договор соответствует требованиям закона - ст. 432 ГК РФ, договор оформлен в требуемой письменной форме путем составления одного документа, подписан сторонами без каких-либо разногласий по всем его условиям, а значит он является заключенным в силу ч. 5 ст. 432 ГК РФ и так как в установленном порядке указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ не был расторгнут, не оспаривался сторонами и не признан недействительным полностью или в части отдельных его условий, он является действительным и подлежит исполнению сторонами по всем его условиям. Поэтому сам по себе факт отсутствия госрегистрации заключенного между сторонами договора, названного сторонами о долевом участии в строительстве жилья, в данном случае не может являться безусловным основанием отказа истцу в защите его нарушенного права, а так как договор от ДД.ММ.ГГГГ по форме и содержанию не противоречит закону, подписан сторонами, не оспорен и заявлений о его недействительности не поступало, расчет по оплате жилого помещения был произведен в рамках данной сделки, что никем из сторон не оспаривалось, и подтверждается платежными документами ответчика, который тем самым своими действиями фактически признал наличие между ним и истцом правоотношений по договору долевого участия в реконструкции жилого дома путем инвестирования данных работ гражданином, ответчиком также исполнены обязательства по надстройке мансардного этажа с расположенными там квартирами, что подтверждается техническими паспортами, по мнению суда требования истца о признании его действительным заявлены излишне и не подлежат удовлетворению в этой части.

Поскольку законодательство об инвестиционной деятельности ставит инвестора и застройщика в положение сотрудничающих лиц, то есть, скорее, в равное положение, нежели в положение отношений между "слабым" и "сильным", как это делает Закон об участии в долевом строительстве применительно к заказчику (участнику долевого строительства), считая его слабой стороной в обязательстве, а потому нуждающейся в большей законодательной защите, - и к застройщику, считая его более сильной стороной в обязательстве, суд не находит также оснований для удовлетворения требований истца о взыскании морального вреда за причиненные ему нравственные страдания в указанном им размере 50000руб.

В то же время суд находит обоснованными требования истца о праве на жилое помещение -<адрес>, возведенное ответчиком в ходе реконструкции жилого дома за счет личных вложений истца в размере стоимости данной квартиры, определенной договором.

Статья 2 Федерального Закона от 25.02. 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», предусматривает, что действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Нормативно предусмотренный термин "инвестиционная деятельность" включает в себя "вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта". При этом инвестиции в строительство признаются капитальными вложениями, т.е. инвестициями в основные средства.

В соответствии с п. 2 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть не только юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы), но и физические лица.

Деятельность граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, является инвестиционной, т.к. она направлена на «достижение иного полезного эффекта".

Указанный Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст.6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По смыслу п.3ст.3 Закона об инвестиционной деятельности в установленных случаях долевая собственность сторон инвестиционного договора на объект инвестиционной деятельности возникает до момента государственной регистрации права собственности на этот объект и государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности в силу данной нормы Закона не требуется, тогда как по договору о долевом строительстве с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик может исполнить обязательство по передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, т.е. произвести отчуждение имущества, принадлежащего застройщику. Объект долевого строительства находится в собственности застройщика с даты разрешения его эксплуатации, он может быть передан дольщику по акту приема-передачи или иному документу о его передаче. С этим фактом и последующей государственной регистрацией связано возникновение права собственности дольщика на объект долевого строительства, что неоспоримо вытекает из ст.ст.6,12 Закона о долевом строительстве.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2 суд исходит из характера возникших правоотношений и представленных истцом в соответствии с требованием ст.56 ГПК РФ доказательства того, что им велась инвестиционная деятельность, целью которой было заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ, хотя и названного договором о долевом участии в строительстве, но направленного на соинвестирование реконструкции жилого дома путем создания будущей жилой недвижимости и получения в личную собственность в реконструируемом жилом доме конкретной <адрес>, расположенной в надстроенном в процессе реконструкции мансардном этаже ; что фактически получен результат этой деятельности в виде вложения денежных средств гражданином в строительство квартиры в сумме <данные изъяты> и возведении ООО «Рапира» за счет полученных денежных средств гражданина нового объекта - <адрес> в реконструированном жилом доме на надстроенном мансардном этаже ; что реконструкция жилого дома с надстройкой производилась в соответствии с проектом и выданным разрешением; что по заключению строительно-технической экспертизы реконструированный жилой дом, в т.ч. спорная квартира, соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; что подлежащая передаче ответчиком в собственность истца квартира определена в качестве результата инвестиционной деятельности, создана в натуре и пригодна для проживания; что ООО «Рапира» нарушен установленный п.3.2 договора срок окончания реконструкции жилого дома с надстройкой мансардного этажа, сдачи его по акту Государственной комиссии и передачи квартиры гражданину по акту приема-передачи до ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени принятые ответчиком обязательства не исполнены- данный объект не сдан в эксплуатацию, не принят Государственной комиссией и не передан гражданину, что лишает истца возможности в предусмотренном договором порядке произвести госрегистрацию права собственности на жилое помещение. Исполнение гражданином своих финансовых обязательств по оплате инвестиционного взноса в полном объеме предполагает возникновение у истца права на результат инвестиционной деятельности в виде спорной квартиры, поскольку истец вправе был рассчитывать при этом на такое же надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, который не исполнил принятых на себя договорных обязательств по вводу объекта в эксплуатацию и передаче квартиры в собственность истца согласно условий договора, квартира определена договором в качестве результата инвестиционной деятельности, создана в натуре, соответствует предъявляемым к жилым помещениям требованиям и пригодна для проживания, а потому истец вправе требовать защиты своих прав. Избранный истцом способ защиты путем предъявления требований о признании праве собственности на квартиру как объект инвестиционной деятельности при уклонении ответчика от исполнения договорных обязательств правомерно направлен на защиту нарушенного права инвестора на получение возведенного за его счет недвижимого имущества в свою собственность. Данные требования направлены в соответствии со ст.128 ГК РФ фактически на признание за гражданином -инвестором права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде конкретной квартиры, как результата инвестиционной деятельности гражданина, но не на квартиру кК объект жилищных прав (ст.15 ЖК РФ).

Нашедшее свое подтверждение исполнение гражданином ФИО2 договорных обязательств по финансированию строительства одной <адрес> в полном размере в сумме <данные изъяты>., никем не опровергнуто и следует из представленных платежных документов ООО «Рапира». Возражений со стороны ответчика по существу спора не поступило, требований о внесении дополнительной суммы к оплаченной по договору ответчиком заявлено не было.

Напротив, как следует из материалов дела и объяснений представителя истца ФИО6, внесенная ФИО2 стоимость инвестиций на строительство конкретной квартиры согласно договору в размере <данные изъяты>. исходя из стоимости 1 кв.м, определенного договором в сумме <данные изъяты>., оказалась больше, чем фактическая стоимость <адрес>, исходя из ее общей площади по данным техинвентаризации жилого помещения по окончанию строительства, т.к. согласно договору оплата производилась истцом из планируемой площади <адрес>м2, а фактически площадь указанной квартиры составила <данные изъяты>. Как следует из п. 2.2. договора, окончательный расчет стоимости квартиры производится из расчета по <данные изъяты> 1 кв.м. на фактическую площадь квартиры, указанной в п. 1.1. договора после получения свидетельства о собственности квартиры в Управлении Федеральной службы госрегистрации.

В соответствии с ч.5 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Исходя из фактического размера передаваемого имущества определяется его стоимость, что следует из условий договора и не противоречит закону. Такой же порядок определения стоимости передаваемого имущества установлен ч.З ст. 555 ГК РФ, предусмотревшей, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Квартира №-а имеет по данным инвентаризации фактическую общую площадь <данные изъяты>.м., количество комнат-2, поэтому истцом обоснованно заявлены требования к ответчику о взыскании разницы в оплате жилья за 1,7м2 в соответствии с п.2.1. договора в размере <данные изъяты>., что соответствует положениям ст.ст.15, 393 ГК РФ, согласно которым убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, подлежат возмещению должником.

Руководствуясь ст.ст.14,55.56,167,194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рапира» о признании действительным договора долевого участия в строительстве жилья, о признании права собственности в незавершенном строительстве объекте и взыскании денежной компенсации и морального вреда, удовлетворить частично.

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес>-а общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Рапира» в пользу ФИО2 излишне уплаченную сумму стоимости <адрес>-а по <адрес>, № за 1,7 кв.м в размере <данные изъяты> рублей.

ФИО2 отказать в удовлетворении требований к ООО «Рапира» о признании действительным договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и о взыскании компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Рапира» в доход муниципального образования город-курорт Пятигорск государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение суда является основанием для возникновения у соответствующего регистрационного органа обязанности произвести государственную регистрацию изменений в ЕГРП права ФИО2 на <адрес>-а общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, а соответствующим службам внести изменения в техдокументацию на жилое здание.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:________________________________Духина В.Г.