Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО15 к ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы, ООО «ПензЖилсервис Уют» о признании действий по возложению бремени содержания наружных тепловых сетей, включению в квитанцию за отопление оплаты тепловых потерь на сетях, не принадлежащих собственникам многоквартирного дома, незаконными, признании акта балансового разграничения и эксплуатационной ответственности недействительным, -

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что является собственником квартиры по адресу: <адрес>. С октября 2017 года по настоящее время услугу по отоплению их дома оказывает ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пенза, которое на протяжении отопительного периода 2018-2019г.г. ежемесячно в квитанциях за отопление и горячие водоснабжение дополнительно выставляло плату тепловых потерь через изоляцию на сетях, расположенных за пределами дома. Данные теплосети были построены застройщиком ООО «Пензастрой» и ООО «СК Стройжилье» при возведении жилого микрорайона «Среда-2», состоящих из их домов.

Данные тепловые сети не являются собственностью жителей многоквартирного дома, так как решения общего собрания собственников о принятии этих сетей на баланс не было, застройщик наружные сети отопления собственникам многоквартирного дома не передавал.

Считает, что ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пенза грубо нарушило нормы материального права, ошибочно отнеся наружные сети отопления к собственности жителей многоквартирного дома, и незаконно возложил оплату нормативных тепловых потерь через изоляцию и с нормативной утечкой в тепловых сетях, расположенных за пределами дома.

Их дома обслуживает управляющая компания ООО «ПензЖилсервис Уют», в августе 2018 года переименованное из ООО «ПензЖилСервис+».

Для теплоснабжения их домов ООО «ПензЖилСервис+» заключило с ОАО «Энергоснабжающее предприятие» договор на отпуск тепловой энергии в горячей воде № от 27.06.2017 с дополнительными соглашениями. Согласно этому договору был подписан акт (приложение №3/3), которым установлена граница балансового разграничения и эксплуатационной ответственности по наружной стене тепловой камеры ТК 103, от которой проложена теплотрасса к их домам.

Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договоров управления многоквартирными домами, согласно Приложению №3 к договору управления многоквартирного дома. По технической документации наружный трубопровод теплоснабжения за зданием не числится. Таким образом, у управляющей компании отсутствовали правовые основания для подписания акта, которым установлена граница наружная стена тепловой камеры ТК 103.

Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.

Акт об установлении границ балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности от 29.12.2017, подписанный между ОАО «Энергоснабжающее предприятие» и УК ООО «ПензЖилСервис+», которым установлена граница ответственности по фланцевому соединению со стороны потребителя в ТК 103 не является надлежащим доказательством наличия оснований для перенесения границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по сетям теплоснабжения от внешней границы стены многоквартирного дома, учитывая отсутствие предусмотренного пп."а" п.1 Правил N 491 волеизъявления собственников помещений в многоквартирных домах на определение состава общего имущества многоквартирного дома, спорный участок тепловых сетей не может быть отнесен к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного многоквартирного дома в соответствии с пп."ж" п.2 Правил N491, так как обслуживает более пяти многоквартирных домов.

УК ООО «ПензЖилСервис+» не уполномочено определять состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, следовательно, сам по себе факт подписания управляющей компанией акт об установлении границ балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности от 29.12.2017, не свидетельствует о наличии установленных законом оснований для отнесения спорного участка тепловой сети к общему имуществу и возложения бремени несения затрат на его содержание на собственников помещений многоквартирных домов.

Отнесение спорного участка тепловых сетей к собственности жителей многоквартирных домов, возложение бремя их содержания и оплаты тепловых потерь является незаконной. Законные основания для возложения на собственников бремени оплаты стоимости тепловых потерь в спорном участке тепловых сетей отсутствуют.

На основании изложенного просил признать действия ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пенза по включению в квитанцию за отопление оплаты тепловых потерь на наружной теплотрассе, не принадлежащей собственникам многоквартирных домов незаконной; признать недействительным акт балансового разграничения и эксплуатационной ответственности Приложение №3/3 к дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору № от 27.06.2017; установить границу балансового разграничения и эксплуатационной ответственности тепловой сети по наружной стене здания по адресу: <адрес>, к дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору № от 27.06.2017.

Определениями Железнодорожного районного суда г.Пензы от 13.08.2019, 27.08.2019, 02.09.2019, 10.09.2019 по делу в качестве третьих лиц привлечены ООО «ПензЖилсервисУют», Госжилстройтехинспекция по Пензенской области, ООО «СК «Строй-Жилье», администрация г.Пензы, ООО «Пензенская управляющая организация», ООО УК «Высотка».

В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования уточнил, просит признать действия ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы и ООО «ПензЖилСервис Уют» по возложению бремени содержания наружных тепловых сетей и включению в квитанцию за отопление оплаты тепловых потерь на сетях, не принадлежащих собственникам многоквартирных домов, незаконными; признать недействительным акт балансового разграничения и эксплуатационной ответственности Приложение № к дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору № от 27.06.2017, подписанный ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы и ООО «ПензЖилСервис Уют»,.

Протокольным определением от 04.10.2019 ООО «ПензЖилсервис Уют» привлечено по делу в качестве соответчика.

В судебном заседание истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, пояснив по обстоятельствам, изложенным в иске.

Представители ответчиков ОАО «Энергоснабжающее предприятие» по доверенности ФИО3, и ООО «ПензЖилсервисУют» - ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании с иском не согласились и пояснили, что спорные тепловые сети были построены застройщиком ООО СК «Строй-жилье» на привлеченные денежные средства участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>. После введения дома в эксплуатацию отведённый и поставленный на кадастровый учет придомовой земельный участок с кадастровым номером №, сам многоквартирный со всеми коммуникациями, обслуживающими данный дом (в том числе спорные тепловые сети), в соответствии со ст.36 ЖК РФ перешли в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. В силу ст.39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, поэтому именно они должны содержать и обслуживать тепловые сети МКД.

В связи с тем, что спорные сети являются общим имуществом собственников помещений в МКД и расположены в границах земельного участка МКД, то граница балансовой ответственности с ресурсоснабжающей организацией ОАО «ЭСП» была установлена актом разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон верно от УТ-7, т.е. в месте где тепловые сети, обслуживающие исключительно МКД по адресу: <адрес> подключаются к УТ-7. Так как спорные сети являются общей долевой собственностью жителей МКД, то потери тепловой энергии, связанные с необходимостью бесперебойного снабжения данной энергией жителей МКД должна возлагаться именно на собственников помещений в многоквартирном доме в рамках ст.439 ЖК РФ.

Аналогичной позиции придерживаются контролирующие и надзорные инстанции: Госжилстройтехинспекция Пензенской области и прокуратура Ленинского района г.Пензы. Истец неоднократно обращался в данные органы и получал ответ, что он как собственник помещения обязан нести расходы на содержание общего имущества, к которому относятся спорные тепловые сети.

По вопросу принадлежности тепловых сетей проводилось совместное совещание с представителями Госжилстройтехинспекции Пензенской области, администрации г.Пензы и других заинтересованных лиц. По итогам совещания его участники пришли к выводу, что данные сети являются общим имуществом собственников помещений в МКД по адресу: <адрес> и для передачи их на баланс муниципалитета необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принятие соответствующего решения.

Считают, что наружные тепловые сети от точки присоединения - концевой участок теплопровода d 400, принадлежащий ОАО «Энергоснабжающее предприятие» до многоквартирного дома по адресу: <адрес> являются общим домовым имуществом собственников помещений в МКД, так как построены за счет средств участников долевого участия в строительстве и были переданы собственникам помещений в МКД застройщиком. Кроме того, в соответствии с техническими условиями к договору теплоснабжения, выданными ОАО «Энергоснабжающее предприятие», точкой разграничения балансовой принадлежности является указанная выше точка подключения. Строительство указанных сетей осуществлялось сначала застройщиком ОАО «Пензастрой», затем ООО «СК «Строй-Жилье», одновременно со строительством жилых домов, как неотъемлемая часть, необходимая для их эксплуатации и функционирования. Инженерные сети не создавались застройщиком как самостоятельный объект.

Договор на теплоснабжение жилого <адрес> был заключен с 28 апреля 2017 года по 04 мая 2017 года с ООО «СК «Строй-Жилье», с 03 октября 2017 года по 30 ноября 2017 года с ООО УК «Управдом», с 01 декабря 2017 года с ООО «ПЖС Уют». Во всех договорах теплоснабжения присутствуют тепловые сети, построенные для этого дома.

Проектная документация на МКД по <адрес> включает раздел «Тепловые сети», в котором предусмотрено строительство наружных тепловых сетей в соответствии с выданными техническими условиями, поэтому, заключая договор об участии в долевом строительстве, будущие собственники жилья участвуют в строительстве жилого дома с учетом всех коммуникаций, предусмотренных проектно-сметной документацией.

Наружные инженерные сети не имеют самостоятельного функционального значения и выполняет обслуживающую функцию по отношению к многоквартирному дому, исключительно для эксплуатации которого оно и создавалось.

Система водоснабжения и теплоснабжения относится к числу тех сооружений, которые обеспечивают непрерывное функционирование подсоединенных к ней объектов недвижимости. Указанные системы не имеют самостоятельного хозяйственного назначения без зданий и сооружений, которые к ним присоединены, то есть носит исключительно служебный характер. В случае, если инженерные сети не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельным объектом гражданского оборота и выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящемуся на нем зданию, то в соответствии с положениями ст.130 ГК РФ и разъяснениями, данными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», они не могут быть признаны самостоятельной недвижимой вещью.

Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Различия между указанными вещами состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать). Поскольку данные сети обслуживают исключительно многоквартирный дом, их нельзя рассматривать отдельно от имущества всего жилого дома, что влечет за собой распространение режима общего имущества собственников помещений в доме и на спорные инженерные сети согласно подпункта «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущество в многоквартирном доме, утверждённых Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006.

Из этого следует, что наружные тепловые сети построены для целей подключения многоквартирного жилого <адрес> к тепловым сетям ресурсоснабжающего предприятия, в силу п.1 ст.218 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью собственников помещений в МКД, расходы на содержание которой несут все собственники жилья.

Граница балансовой ответственности в договоре теплоснабжения указана в соответствии с пп. «ж» п.2 Правил содержания общего имущество в многоквартирном доме, утверждённых Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006, а также в соответствии с техническими условиями, выданными ОАО «ЭСП». Просят в иске отказать.

Представитель Госжилстройтехинспекции Пензенской области ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании разрешение спора оставила на усмотрение суда, пояснив, что истец неоднократно по такому же вопросу обращался в Госжилстройтехинспекцию Пензенской области, по его обращениям в отношении ответчиков проводились проверки, из управляющей организации и ресурсоснабжающей организации запрашивались документы. После изучения представленных документов установлено, что застройщик ООО СК «Стройжилье» после введения многоквартирного дома по адресу: <адрес> в эксплуатацию передал спорные тепловые сети в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома как общее имущество МКД, следовательно, содержать и обслуживать тепловые сети МКД должны его собственники. По итогам проводимых проверок нарушений по начислению платы по отоплению собственникам данного МКД Госжилстройтехинспекцией не выявлено.

Кроме того, по обращениям ФИО1 проводилось совместное совещание с участием представителей Госжилстройтехинспекции Пензенской области, ОАО «Энергоснабжающее предприятие», администрации г.Пензы и других организаций. По итогам данного совещания пришли к выводу, что данные сети являются общим имуществом собственников помещений в МКД по адресу: <адрес> и для передачи их на баланс муниципалитета необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и принятие соответствующего решения.

В судебном заседание представитель привлеченного по делу в качестве третьего лица администрации г.Пензы ФИО7, действующая на основании доверенности, также просила в иске отказать, полагая, что спорные тепловые сети построены на денежные средства дольщиком МКД по адресу: <адрес>, являются общим имуществом данного многоквартирного дома, поэтому обязанность по их обслуживанию и содержанию в силу закона лежит на собственниках помещений данного многоквартирного дома.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО СК «Строй-жилье» не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв на заявленные требования, из которого следует, что ОАО «Пензастрой» являлось застройщиком жилого микрорайона «Среда-2». Ввиду финансовой несостоятельности и невозможности окончания строительства 04 февраля 2016 года по договору купли-продажи недвижимого имущества № ООО «СК «Строй-Жилье» было приобретено у ОАО «Пензастрой» объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью застройки 1939,9 кв.м., степень готовности 8% по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке площадью 7 187 кв.м., кад. №.

Начало строительства данного объекта осуществлялось на основании выданного администрацией г.Пензы ОАО «Пензастрой» разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. Для осуществления дальнейшего строительства объекта в адрес ООО «СК «Строй-Жилье» от ОАО «Пензастрой» была передана вся проектная и иная документация в отношении данного дома (стр. №).

Проект строительства жилого дома предусматривает не только строительство самого дома, но и всех инженерных коммуникаций, которые обслуживают строящийся дом и находятся не только в самих помещениях, но и за их пределами. Таким образом, объектом строительства является жилой дом, оборудование, все построенные к нему коммуникации и элементы благоустройства, что в дальнейшем и стало объектом долевого строительства, а как следствие, собственностью участников долевого строительства.

Согласно рабочей документации «Тепловые сети» (шифр 68-4-14-ТС), согласованной с ОАО «Энергоснабжающее предприятие», проект теплоснабжения жилого дома переменной этажности стр. № в районе <адрес> выполнен, в том числе, на основании ТУ на проектирование теплоснабжения объекта № от 11.02.2014. Врезка предусмотрена в существующие тепловые сети, проложенные к жилому дому № (стр.) (проект ОКП ОАО «Пензастрой» шифр 68-1 -12-ТС).

Подключение проектируемой теплосети выполнено в существующей тепловой камере УТ7 (согласно согласованному ОАО «ЭСП» проекту шифр 68-4-14-ТС).

Как видно из представленной графической части проекта, точка подключения тепловых сетей находится именно в тепловой камере УТ7.

ООО «СК «Строй-Жилье» согласно проекту и техническим условиям построило тепловые сети от тепловой камеры УТ7 с подключением их к дому № по <адрес>. Кроме того, при сдаче построенных теплосетей ОАО «Энергоснабжающее предприятие» был подписан акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, где также графически видно, как проходят тепловые сети, построенные ООО «СК «Строй-Жилье» и где точка их врезки (УТ7). На построенные тепловые сети был выдан паспорт, где также указаны все технические характеристики сетей.

По окончанию строительства администрацией г.Пензы ООО «СК «Строй-Жилье» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

30 июня 2017 года между ООО «СК «Строй-Жилье» и ООО «Пензенская управляющая организация» был заключен договор управления многоквартирным домом. Пункт 1.4 данного договора, а также Приложение № к нему содержит перечень общего имущества жилого дома по адресу: <адрес> (№ стр.) В данном перечне указаны инженерные коммуникации, тепловые пункты и иное оборудование, необходимое для обслуживания жилого дома.

Приложение № содержит весь перечень документов, которые были переданы ООО «СК «Строй-Жилье» управляющей организации, в том числе, проектная документация, схемы на все инженерные сети. Тепловые сети не являлись отдельным объектом строительства и не могли быть переданы отдельно от дома, а их устройство было предусмотрено проектом. Тепловые сети входят в состав построенного жилого дома.

Таким образом, к общему имуществу многоквартирного дома по <адрес> относятся все места общего пользования, находящееся в них оборудование, все инженерные сети, находящиеся как внутри дома, так и за его пределами, построенные для эксплуатации жилого дома. При этом, границей разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности является не тепловая камера TK 103, а наружная стена тепловой камеры УТ7, от которой проложена теплотрасса к дому по <адрес>.

В судебное заседание представитель третьего лица УК «Высотка» также не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представил письменный отзыв на исковые требования, в котором указал, что по итогам проведенного управлением ЖКХ г.Пенза открытого конкурса на управление домом ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес> был включен в лицензию ООО УК «Высотка» (ранее ООО УК «Управдом») решением о внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области от 11.09.2017 № Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области.

ДД.ММ.ГГГГ между временной управляющей организацией ООО «Пензенская управляющая организация» и ООО УК «Высотка» состоялась передача техническая документация и ключей от мест общего пользования. Акты приема-передачи квартир и данные о собственниках (дольщиках) не передавались.

Для обеспечения МКД по <адрес> горячей водой между ООО УК «Высотка» и ОАО «Энергоснабжающее предприятие» был заключен договор на отпуск тепловой энергии в горячей воде № от 03.10.2017. Одновременно был заключен договор от 03.10.2017 на оказание услуг, в рамках которого ОАО «Энергоснабжающее предприятие» осуществляет сбор денежных средств по договору на отпуск тепловой энергии № от 03.10.2017 и берет на себя обязательства по выполнению услуг: расчет стоимости тепловой энергии для приготовления горячей воды и услуг по отоплению для потребителей заказчика; изготовление и печать платежных документов по оплате стоимости тепловой энергии для приготовления горячей воды и услуг по отоплению для потребителей заказчика; ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности за тепловую энергию по отоплению и горячему водоснабжению с потребителями заказчика.

Решением о внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области № от 14.11.2017 многоквартирный дом по <адрес> исключен из перечня домов, находящихся в управлении.

В настоящее время Арбитражным судом Пензенской области рассматривается дело №А49-15353/18 по исковому заявлению ОАО «Энергоснабжающее предприятие» о взыскании задолженности по договору на отпуск тепловой энергии в горячей воде № от 03.10.2017 на сумму задолженности 26 761 руб. 09 коп., состоящую из долга собственников за потребленный ресурс и потерь в тепловых сетях. В ходе рассмотрения дела ОАО «Энергоснабжающее предприятие» отказалось от требований в части взыскания потерь в тепловых сетях.

Из материалов дела в Арбитражном суде Пензенской области следует, что тепловая сеть не является собственностью жителей многоквартирного дома, так как не было решения общего собрания собственников о принятии этих сетей на баланс, застройщик наружные сети отопления собственникам многоквартирного дома не передавал.

Балансовая принадлежность систем теплоснабжения означает наличие у владельца права собственности на эти объекты либо иного вещного права (права хозяйственного ведения, права оперативного управления или права аренды).

Эксплуатационная ответственность возникает только на основании договора в виде обязанности по содержанию и обслуживанию тепловых сетей, тепловых пунктов и других сооружений в работоспособном, технически исправном состоянии.

В соответствии с п.5 ст.13 Федерального закона от 27.07.2010 N190-ФЗ "О теплоснабжении" теплосетевые организации или теплоснабжающие организации компенсируют потери в тепловых сетях путем производства тепловой энергии, теплоносителя источниками тепловой энергии, принадлежащими им на праве собственности или ином законном основании, либо заключают договоры поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя с другими теплоснабжающими организациями и оплачивают их по регулируемым ценам (тарифам).

При этом, Федеральным законом "О теплоснабжении" обязанность теплосетевой организации приобрести тепловую энергию в объеме, необходимом для компенсации потерь тепловой энергии в тепловых сетях таких организаций не поставлена в зависимость от наличия заключенного договора на передачу тепловой энергии. Из чего следует, что все потери, происходящие на тепловой сети от границы балансовой принадлежности энергоснабжающей организации до стен жилых домов, находящихся в управлении управляющей организацией должны оплачиваться теплосетевой организацией, которая оказывает услуги по передаче тепловой энергии и теплоносителя.

В силу специфики процесса теплоснабжения при передаче тепловой энергии и теплоносителя по сетям потребление тепла (тепловые потери) происходят неизбежно на любом участке сети. Таким образом, при транспортировке тепла фактически происходит его приобретение сетевой организацией в объеме понесенных потерь (Постановление ФАС Поволжского округа от 06.08.2013 по делу №А57-14309/2011).

Учитывая, что собственники МКД № по <адрес> решение о включении в состав общего имущества трубопровода Т1Т2 не принимали, управляющую компанию ООО УК «Высотка» на подписание акта балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности не уполномочивали, на основании п.8 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №, требование истца являются обоснованными.

В судебное заседание представитель привлеченного по делу в качестве третьего лица ООО «Пензенская управляющая организация» не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т.1 л.д.69-70)

На основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> договора управления МКД № от 02.10.2017 управление данным многоквартирным домом с 01 октября 2017 года осуществляло ООО «ПензаЖилСервис Уют» (ранее ООО «ПензаЖилСервис+»).

В соответствии с п.3.1.1 договора управления МКД управляющая организация обязана: осуществлять управление многоквартирным домом в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями настоящего договора, в том числе: за счет средств собственников помещений многоквартирного дома обеспечивать содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей: предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества собственнику и проживающим вместе с ним лицам. Предоставление коммунальных услуг осуществляется с даты заключения управляющей организацией договора с соответствующей ресурсоснабжающей организацией и до момента расторжения договора ресурсоснабжения по основаниям, предусмотренным действующим законодательством; оказывать услуги управления многоквартирным домом в соответствии с перечнем данных услуг, установленных действующим законодательством и настоящим договором.

Многоквартирный дом по адресу: <адрес> оборудован общедомовым прибором учета.

Поставка тепловой энергии в дом по <адрес> осуществляется ОАО «Энергоснабжающее предприятие» (ресурсоснабжающая организация) по заключенному с ООО «ПензаЖилСервис+» (абонент) договору № от 27.06.2017 на отпуск тепловой энергии в горячей воде. По условиям данного договора энергоснабжающее предприятие обязуется подавать абоненту тепловую энергию в горячей воде, а абонент обязуется принимать и оплачивать тепловую энергию в горячей воде, а также соблюдать режим потребления тепловой энергии в объемах, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. (п.1.1)

Пунктом 2.1.2 данного договора предусмотрено, что граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности за состояние и обслуживание энергоустановок определяется актом разграничения балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности) сторон, являющимся неотъемлемой частью договора. (Приложение №)

Согласно акту разграничения тепловых сетей по балансовой принадлежности эксплуатационной ответственности сторон (Приложение № к договору № от 27.06.2017) границей балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности между ОАО «Энергоснабжающее предприятие» и ООО «ПензаЖилСервис+» является наружная стена тепловой камеры ТК-103. Тепловые сети после границы радела в сторону ООО «ПензаЖилСервис+» находятся на его балансе и в его эксплуатационной ответственности, тепловые сети до границы раздела находятся в эксплуатационной ответственности ОАО «Энергоснабжающее предприятие». (т.1 л.д.50)

29 декабря 2017 года между ООО «ПензаЖилСервис+» (заказчик) и ОАО «Энергоснабжающее предприятие» (исполнитель) был заключен договор на оказание услуг, из п.1.1 которого следует, что во исполнение обязательств по дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору на отпуск тепловой энергии № от 27.06.2017, заключенным между заказчиком и исполнителем, заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство осуществлять от имени заказчика следующие действия по сбору денежных средства за отопление и за тепловую энергию для приготовления горячей воды, поставляемые с 01 декабря 2017 года: расчет стоимости тепловой энергии для приготовления горячей воды и услуг по отоплению для потребителей заказчика; изготовление и печать платежных документов по оплате стоимости тепловой энергии для приготовления горячей воды и услуг по отоплению для потребителей заказчика; ведение претензионно-исковой работы по взысканию задолженности за тепловую энергию по отоплению и горячему водоснабжению с потребителями заказчика.

В соответствии с п.1.2 данного договора платежные документы для потребителей доставляются заказчику ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным. Доставка платежных документов до потребителей заказчик осуществляет своими силами.

29 декабря 2017 года между ООО «ПензаЖилСервис+» и ОАО «Энергоснабжающее предприятие» также было заключено дополнительное соглашение № к договору № от 27.06.2017 на отпуск тепловой энергии в горячей воде, в связи с решением собственников помещений в МКД по <адрес> о смене управляющей организации ОАО «Энергоснабжающее предприятие» обязуется отпускать на границе раздела сетей тепловую энергию в соответствии с расчетными тепловыми нагрузками присоединенного абонента, а ООО «ПензаЖилСервис+» принимать и своевременно оплачивать потребленную тепловую энергию.

К указанному дополнительному соглашению между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией был подписан акт разграничения тепловых сетей по балансовой принадлежности эксплуатационной ответственности сторон (Приложение № к дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору № от 27.06.2017), согласно которому границей балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности между ОАО «Энергоснабжающее предприятие» и ООО «ПензаЖилСервис+» является наружная стена тепловой камеры ТК-103. Тепловые сети после границы радела в сторону ООО «ПензаЖилСервис+» находятся на его балансе и в его эксплуатационной ответственности, тепловые сети до границы раздела находятся в эксплуатационной ответственности ОАО «Энергоснабжающее предприятие». (т.1 л.д.37)

По представленной ОАО «Энергоснабжающее предприятие» информации, для строительства жилого <...> этажной застройки, включающего многоквартирный дом по <адрес> ОАО «Пензастрой» 11 февраля 2014 года были выданы технические условия, где указана точка подключения - концевой участок теплопровода d 400 мм. Для подключения домов в указанной точке была необходима прокладка наружных тепловых сетей и выполнение других мероприятий, предусмотренных техническими условиями.

В связи с приобретением ООО «СК «Строй-Жилье» у ОАО «Пензастрой» незавершенного строительства МКД по <адрес> (стр. №) были выданы новые технические условия от 21.03.2016, которые выполнены в полном объеме, что указано в справке ОАО «Энергоснабжающее предприятие» о выполнении технических условий от 16.03.2017.

Судом также установлено, и ответчиками не оспаривалось, что в отопительный период ФИО1 как собственнику квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в квитанциях об оплате коммунальных услуг, выставляемых ОАО «Энергоснабжающее предприятие», в том числе, выставлялась оплата тепловых потерь на наружных сетях.

Обосновывая заявленные требования, истец ссылается на то, что по общему правилу внешние инженерные сети не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома и не должны ими содержаться. Собственники решение о включении теплопровода в состав общего имущества многоквартирного дома не принимали, следовательно, не должны нести бремя содержания теплопровода и оплачивать потерянную в нем тепловую энергию.

Законодательство о теплоснабжении обязывает потребителя оплачивать фактически принятое количество тепловой энергии, объем которой определяется в точке поставки, расположенной на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей организации или теплосетевой организации либо в точке подключения (технологического присоединения) к бесхозяйной тепловой сети. Указанная граница находится на линии раздела сетей по признаку собственности или владения на ином законном основании (ст.ст. 539, 544 ГК РФ, п.5 ст.15, п.2 ст.19 Закона о теплоснабжении, п.2 Правил организации теплоснабжения в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ N808 от 08.08.2012).

В соответствии с п.3 ч.1 ст.4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Спор, рассматриваемый в данном деле, касается поставки коммунальных ресурсов в многоквартирный дом, следовательно, в силу п.3 ч.1 ст.4 ЖК РФ должен рассматриваться с учетом правовых норм, регулирующих жилищное законодательство.

Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за коммунальные услуги (в том числе за отопление и горячее водоснабжение) исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры (ч.1 ст.157 ЖК РФ, раздел VI Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N354).

Из частей 1, 2, 2.3, 9 ст.161, ч.ч.1-3 ст.162 ЖК РФ следует, что для оказания коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме собственники могут нанять управляющую организацию, указав в договоре управления состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

В договоре управления МКД № от 02.10.2017 (Приложение №3) содержится описание общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>: в соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Описание общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес> (согласно технической документации на многоквартирный дом). (т.1 л.д.64)

В соответствии с пп."а" п.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, то есть имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В частности, пп.1 и 3 ч.1 указанной статьи предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Аналогичная норма содержится в п.1 ст.290 ГК РФ.

В соответствии с ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч.4 ст.36 и п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491, предусмотрено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

По общему правилу, вытекающему из ч.1 ст.36 ЖК РФ, п.п.1, 2, 5, 6, 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы горячего водоснабжения и отопления, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации одного многоквартирного дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен этот дом. Внешней границей сетей тепло-, водоснабжения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Управляющая организация как исполнитель коммунальных услуг получает плату за коммунальные услуги и рассчитывается за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями (пункты 40, 63, 64 Правил N354, ч.ч. 6.2, 7.1 ст.155 ЖК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате потерь в тепловых сетях предопределяется принадлежностью этих сетей. По смыслу приведенных правовых норм правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме (заказчиков по тому же договору). Ни управляющая компания, ни ресурсоснабжающая организация не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

Из материалов дела следует, что 30 июня 2017 года застройщиком ООО «СК «Строй-Жилье» с ООО «Пензенская управляющая организация» был заключен договор управления многоквартирным домом. Пунктом 1.4 данного договора, а также Приложение № к нему предусмотрен перечень общего имущества жилого дома по адресу: <адрес>: межквартирные лестничные площадки, вестибюли, крыльцо, тамбур, подъезды, лестницы, лифтовые холлы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на придомовом земельном участке (включаются в состав общего имущества после проведения межевания придомового земельного участка и постановки его на кадастровый учет) и др. (т.1 л.д.235-239)

С учетом представленных участвующими по делу лицами документов, суд, соглашаясь с позицией ответчиков, приходит к выводу о том, что после введения дома по <адрес> в эксплуатацию инженерные коммуникации, тепловые пункты и иное оборудование, необходимое для обслуживания данного жилого дома были переданы застройщиком в управляющую компанию. Спорный участок теплопровода от точки подключения - принадлежащий ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы концевой участок теплопровода d 400 мм. до стены МКД по <адрес>, не являлся отдельным объектом строительства, был построен для обслуживания данного дома, передан застройщиком в управляющую компанию как общее имущество МКД, и, вопреки доводам истца, обслуживает один этот многоквартирный дом.

В то же время, суд полагает, что для установления границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены многоквартирного дома по <адрес> необходимо предусмотренное подпунктом "а" пункта 1 Правил N491 волеизъявление управомоченных собственников помещений в данном многоквартирном доме на определение состава общего имущества МКД.

Из письменного ответа от 07.06.2019, данного ООО «ПензаЖилСервис Уют» на запрос ФИО1, следует, что протокола общего собрания собственников МКД о принятии решения о включении наружных тепловых сетей от точки подключения - концевой участок теплопровода d 400 мм., принадлежащий ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы, до стены МКД в состав общего имущества собственником МКД, не имеется. (т.1 л.д.173)

Отсутствие такого протокола представителями ответчика ООО «ПензаЖилСервис Уют» в судебном заседании не оспаривалось.

Вопреки доводам ответчиков, передача застройщиком теплопровода управляющей компании не дает оснований полагать, что его собственником стали жильцы многоквартирного дома. Факт передачи спорного теплопровода застройщиком собственникам помещений в многоквартирном доме судом не установлен.

Таким образом, оспариваемый истцом акт балансового разграничения и эксплуатационной ответственности, являющийся Приложением № к дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору № от 27.06.2017, является ничтожным, поскольку противоречит требованиям законодательства (пункт 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N491).

Данный акт подписан управляющей компанией ООО «ПензЖилсервис +» и ресурсоснабжающей организацией ОАО «Энергоснабжающее предприятие». Граница балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности между ОАО «Энергоснабжающее предприятие» и ООО «ПензаЖилСервис+» - наружная стена тепловой камеры ТК-103, а не внешняя граница стены многоквартирного дома по <адрес>, в акте была определена обеими сторонами договора на поставку тепловой энергии. В связи с этим, суд полагает, что бремя содержания наружных тепловых сетей было возложено на истца как собственника многоквартирного дома, в результате незаконных действий обоих ответчиков, как ОАО «Энергоснабжающее предприятие», так и ООО «ПензаЖилСервисУют» (ранее ООО «ПензаЖилСервис+»).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что законные основания для отнесения спорного участка тепловой сети к общему имуществу МКД и возложения бремени несения затрат на его содержание на собственников помещений многоквартирного дома отсутствовали, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд -

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 к ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы, ООО «ПензЖилсервис Уют» о признании действий по возложению бремени содержания наружных тепловых сетей, включению в квитанцию за отопление оплаты тепловых потерь на сетях, не принадлежащих собственникам многоквартирного дома незаконными, признании акта балансового разграничения и эксплуатационной ответственности недействительным - удовлетворить.

Признать действия ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы и ООО «ПензЖилсервис Уют» по возложению бремени содержания наружных тепловых сетей, включению ФИО1 в квитанцию за отопление оплаты тепловых потерь на наружных сетях - незаконными.

Признать акт балансового разграничения и эксплуатационной ответственности, являющийся Приложением № к дополнительному соглашению № от 29.12.2017 к договору № от 27.06.2017, подписанный ОАО «Энергоснабжающее предприятие» г.Пензы и ООО «ПензЖилсервис +» - недействительным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено «15» ноября 2019 года.

Судья - Титова Н.С.