Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в Хостинский районный суд г.Сочи с исковым заявлением к Администрации г.Сочи о понуждении к совершению действий, в котором просила суд признать незаконным отказ Администрации г. Сочи в принятии решения по заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 30.01.2018г. №№ на основани и отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 17.02.2020г. № 03-02-42/20; считать правомерной величину (размер) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, установленную в экспертном заключении, подготовленном в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему гражданскому делу; обязать Администрацию г.Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 30.01.2018г. №№ о нижеследующем: внести изменения в п. 3.2. договора аренды от 30.01.2018г. №№ в части указания размера годовой арендной платы за участок, в соответствии с величиной (размером) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, установленной в экспертном заключении, подготовленном в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему гражданскому делу; в соответствии с величиной (размером) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, установленной в экспертном заключении, подготовленном в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему гражданскому делу, пересчитать размер годовой арендной платы за участок с 01 марта 2018 года.

В обоснование исковых требований истец указала, что ей, на праве аренды, принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенный по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>. В соответствии с условиями договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № № от 30.01.2018г., размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 17 января 2018 года №19-2018 и составляет 214 858, 95 (двести четырнадцать тысяч восемьсот пятьдесят восемь рублей 95 копеек). С таким размером арендной платы истец не согласна, считает ее необоснованно завышенной, в связи с чем, обеспечила подготовку альтернативного отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости (земельных участков): земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, обратившись в ООО «Консалтинговая компания «Мир», и направила в орган местного самоуправления заявлением с просьбой заключить с ФИО1 дополнительное соглашение, пересчитав размер годовой арендной платы по договору аренды №№ от 30.01.2018г. в соответствии с отчетом № 03-02-42/20 с 01.03.2018 года. Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, рассмотрев указанное заявление, направил в адрес ФИО1 уведомление, содержащее отказ в изменении величины (размера) годовой арендной платы за участок и соответственно пересчете арендной платы, вместе с тем, уведомив об изменении годовой арендной платы за 2020 год в сторону увеличения. Не сумев в досудебном порядке урегулировать спорные правоотношения ФИО1 обратилась с иском в суд.

В судебном заседании представитель истца, по доверенности ФИО2, заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. Пояснила, что истец считает установленный договором аренды размер годовой арендной платы необоснованно завышенным, так как, с момента получения земельного участка в аренду, т.е. с 2018 года по настоящее время, истец фактически лишен возможности его использования по назначению, никакой коммерческой прибыли он не приносит. При этом происходит это не по вине истца, а по той причине, что фактически для освоения данного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – «паркинги многоэтажные и подземные», ФИО1 пришлось произвести дорогостоящие и трудоемкие работы, а именно произвести расчистку участка (получен порубочный лист), вынос участка теплотрассы котельной №6 за границы земельного участка с кадастровым номером №, получение технических условий и разрешений, установление ограждения по периметру земельного участка. Более того, истец неоднократно в период действия договора аренды обращалась в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство, однако, до сих пор не получила положительного решения.

Представитель администрации г.Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, по доверенности ФИО3 против исковых требований возражала, в представленном отзыве указала, что истцом не представлено доказательств что оценщик ООО «Либра Лекс», при подготовке отчета нарушил принцип достоверности и завысил рыночную стоимость земельного участка, кроме этого отчет выполнен 17.01.2018 и с этого времени рыночная стоимость земельного участка могла существенно измениться.

Представитель третьего лица ООО «Либра Лекс» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд, считает возможным рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы гражданского дела, пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, истцу на праве аренды на основании Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №№ от 30 января 2018 года, принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 670 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, вид разрешенного использования – «паркинги многоэтажные и подземные», категория земель – земли населенных пунктов. Срок действия договора – 10 лет. Размер годовой арендной платы за участок составляет 214 858, 95 (двести четырнадцать тысяч восемьсот пятьдесят восемь рублей 95 копеек).

Указанный размер арендной платы установлен на основании отчета №19-2018 от 17 января 2018 года, подготовленного ООО «Либра Лекс» на основании муниципального контракта.

Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись регистрации №-№ от 01.03.2018г.

Собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №-№ от 18.01.2018г.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса России?скои? Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса России?скои? Федерации плата по договору аренды земельных участков, находящихся в государственнои? или муниципальнои? собственности, регулируется уполномоченным на то органом. Изменения регулируемои? аренднои? платы (например, изменение формулы, по которои? определяется размер аренднои? платы, ее компонентов, ставок аренднои? платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменении?. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующии? период регулирующим органом.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, имеющейся в материалах дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 204 814,60 рублей.

В судебном заседании установлено и подтверждено письменными доказательствами, что с целью снижения размера годовой арендной платы за спорный земельный участок, истец направила в орган местного самоуправления соответствующее заявление, приложив к нему альтернативный отчет об оценке величины (размера) арендной платы в отношении объектов недвижимости (земельных участков): земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, подготовленный <данные изъяты> от 17.02.2020г., согласно которого, по результатам использования методики сравнительного подхода, величина (размер) годовой арендной платы за спорный земельный участок составила 113 991 (сто тринадцать тысяч девятьсот девяносто один) рубль.

Из уведомления Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 25.03.2020 года, следует, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды от 30.01.2018 №№ на основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 01.03.2018 №№ департаментом имущественных отношений администрации города Сочи не представляется возможным, в случае наличия спора рекомендовано обратиться в суд.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса России?скои? Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленнои? соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса России?скои? Федерации размер аренднои? платы за земельныи? участок, находящии?ся в государственнои? или муниципальнои? собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения аренднои? платы, установленными Правительством России?скои? Федерации. При этом порядок определения размера аренднои? платы за земельные участки, находящиеся в государственнои? или муниципальнои? собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством России?скои? Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральнои? собственности; органом государственнои? власти субъекта России?скои? Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта России?скои? Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальнои? собственности.

Из приведенных норм следует, что цена аренды земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образовании?, по общему правилу относится к категории регулируемых цен. Законом (например, ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочнои? деятельности в России?скои? Федерации», ст. 18 Федеральныи? закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственнои? кадастровои? оценке»), а также нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченными органами, могут устанавливаться порядок изменения аренднои? платы за соответствующии? земельныи? участок в связи с изменением методики ее исчисления или изменения исходных данных для ее расчета. В этом случае независимо от предусмотренного договором механизма изменения аренднои? платы новыи? размер аренднои? платы, подлежащеи? уплате за периоды после вступления в силу нормативного правового акта, применяется согласно положениям закона и соответствующих нормативных правовых актов.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменении?, обусловленных изменениями законодательства, в заключенныи? ими договор аренды. Требование арендатора о внесении изменении? в договор аренды земельного участка в части фиксации нового размера аренднои? платы на период деи?ствия соответствующей регулируемой цены направлено на достижение правовои? определенности в правоотношениях сторон, в связи с чем указанныи? способ защиты является допустимым и такои? иск подлежит рассмотрению по существу с учетом положении? статеи? 450, 452 Гражданского кодекса России?скои? Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда России?скои? Федерации No 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведеннои? независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недеи?ствительнои?, об оспаривании ненормативного акта, о признании недеи?ствительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочнои? деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

В рамках судебного разбирательства, судом по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, порученная <данные изъяты>». Согласно заключению эксперта № 03-67/20 вышеуказанной экспертной организации, величина годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>, на дату производства экспертизы, т.е. 23 июля 2020 года, составила 125 685 рублей. Определение рыночной стоимости земельного участка выполнено согласно требованиям «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р и изменений к ним, введенными распоряжением Министерства имущественных отношений от 31.07.2002г. № 2314-р.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Оценивая заключение судебного эксперта ООО «Русэксперт», сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Кроме того, ответчик не ходатайствовал о проведении повторной экспертизы по делу.

Суд полагает принять заключение эксперта как доказательство действительной величины (размера) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.<адрес>.

Суд также принимает доводы истца о корректировке величины арендной ставки, в связи с существенным изменением обстоятельств, имеющих место в момент заключения договора аренды, а именно истец не предполагал, что для освоения спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использование понадобится производство дополнительных видов дорогостоящих работ, поскольку, такие обременения земельного участка как прохождение по нему действующей теплотрассы, договором аренды предусмотрены не были. Наличие понесенных истцом затрат, подтверждается материалами дела.

По смыслу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135 – ФЗ, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене определенной, в ходе рассмотрения спора в судебном заседании в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством.

В данном случае обязательность заключения сделки определяется принципом платности использования муниципального земельного участка (ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 11, 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в том числе, путем присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; иными способами, предусмотренными законом.

На основании изложенного суд полагает удовлетворить исковое заявление и обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи установить арендную плату за земельный участок по Договору аренды № № от 30.01.2018г. из расчета величины годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером № равной – 125 685 (сто двадцать пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к Администрации города Сочи о понуждении к совершению действий – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации г. Сочи в принятии решения по заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 30.01.2018г. №№ на основании отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 17.02.2020г. № №.

Считать правомерной величину (размер) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, – 125 685 (сто двадцать пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей.

Обязать Администрацию г.Сочи в лице Департамент имущественных отношений администрации города Сочи заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды от 30.01.2018г. №№, внести изменения в п. 3.2. договора аренды от 30.01.2018г. №№ в части указания размера годовой арендной платы за участок, в соответствии с величиной (размером) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, установленной в экспертном заключении, подготовленном в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему гражданскому делу, равной – 125 685 (сто двадцать пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей.; в соответствии с величиной (размером) годовой арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Хостинский, ул. <адрес>, установленной в экспертном заключении, подготовленном в рамках судебной оценочной экспертизы по настоящему гражданскому делу, равной – 125 685 (сто двадцать пять тысяч шестьсот восемьдесят пять) руб., произвести перерасчет размера годовой арендной платы за участок с 01 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 04 августа 2020 года.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Крижановская О.А.