Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Севастополе гражданское дело по иску Жук ФИО36 к Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Межрайонный ОСП по исполнению особо исполнительных производств УФССП России по Севастополю, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Истец Жук ФИО15 обратилась в суд с иском к Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» (далее по тексту – АНО «ФЗВ»), в котором просит суд признать отсутствующим у АНО «ФЗВ» право собственности на квартиру <адрес>, кадастровый номер №, а также исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись в отношении указанной квартиры. Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи квартиры от 28.03.2014 истец является собственником спорной квартиры. Апелляционным определением Севастопольского городского суда от 28.03.2019 по делу №33-809/2019 принято решение о государственной регистрации перехода к Жук ФИО16 права собственности на спорную квартиру. Однако, при обращении в Севреестр за получением услуги по государственной регистрации перехода права собственности истцу было отказано в предоставлении такой услуги, по тем основаниям, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком. Указывает, что ответчик, как сторона по делу №33-809/2019, не мог не знать о наличии вступившего в законную силу апелляционного определения от 28.03.2019, и регистрируя за собой право собственности на данную квартиру, действовал с явным пренебрежением к законам Российской Федерации, полностью игнорируя судебное решение. Считает, что наличие зарегистрированного права ответчика на спорную квартиру произведено без наличия правовых оснований и нарушает ее право на регистрацию права собственности на приобретенную по договору купли-продажи квартиру, которое не оспорено, и подтверждено правоустанавливающими документами и судебным решением.

Истец и его представитель в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, указывая, что действия по регистрации права собственности на спорную квартиру за АНО «ФЗВ» проведены в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в связи с чем Фонд является надлежащим собственником квартиры, так как приобрел данное недвижимое имущество правомерно – в ходе законной процедуры исполнительного производства, результаты которой никем не оспорены. Считает, что запись в ЕГРН о регистрации права собственности Фонда на квартиру была внесена законно и обоснованно. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Межрайонный ОСП по исполнению особо исполнительных производств УФССП России по Севастополю, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дне и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, их неявка не препятствует рассмотрению дела.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 28 марта 2014 года между Публичным акционерным обществом «Автокразбанк» (продавец) и Жук ФИО34 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, поименованный как предварительный договор, предметом которого выступала квартира <адрес>. Данный договор был нотариально удостоверен частным нотариусом Севастопольского нотариального округа ФИО3 и зарегистрирован в реестре за №48.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.03.2014 стороны обязались в будущем, в срок до августа 2014 года включительно, заключить и нотариально удостоверить основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора (п.1 и 2.7 договора).

Как следует из пункта 2.3 предварительного договора от 28.03.2014 право собственности на спорную квартиру ПАО «Автокразбанк», как продавца, возникло из договора ипотеки от 19.12.2017 и дополнений к нему, и было зарегистрировано за продавцом в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество от 19.04.2013 государственным регистратором Регистрационной службы Главного управления юстиции в г. Севастополе ФИО35, индексный номер выписки: №; регистрационный номер объекта недвижимого имущества: №; номер записи о праве собственности: №.

Из содержания пункта 3.2 предварительного договора от 28.03.2014 следует, что расчет за приобретаемую квартиру был осуществлен покупателем Жук ФИО17 в полном объеме до подписания настоящего договора путем перечисления в безналичном порядке продажной стоимости квартиры на счет в банке, что подтверждается платежным поручением № 1404 от 28 марта 2014 года.

Кроме того, из пункта 2.8 предварительного договора от 28.03.2014 следует, что в день его заключения продавец передал спорную квартиру покупателю (истцу Жук ФИО18), в т.ч. все существующие комплекты ключей от данной квартиры.

В 2018 году в связи с уклонением продавца от заключения основного договора Жук ФИО19 обратилась в Нахимовский районный суд города Севастополя с иском к Публичному акционерному обществу «Автокразбанк», Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» и Государственному казенному учреждению города Севастополя «Фонд государственного имущества» о признании права собственности на квартиру и регистрации перехода права собственности (гражданское дело №2-1898/2018 (№33-809/2019).

Решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 03 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований Жук ФИО37 о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> было отказано.

Дополнительным решением Нахимовского районного суда города Севастополя от 10 декабря 2018 года в удовлетворении исковых требований Жук ФИО38 об обязании Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя зарегистрировать переход права собственности отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от 28 марта 2019 года решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 03 октября 2018 года оставлено без изменения. Дополнительное решение Нахимовского районного суда города Севастополя от 10 декабря 2018 года отменено с принятием в данной части нового решения о государственной регистрации перехода к Жук ФИО41 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 28 марта 2014 года.

При этом, как следует из апелляционного определения от 28 марта 2019 года, в ходе рассмотрения гражданского дела судом апелляционной инстанции было установлено, что заключенный между Жук ФИО20 и ПАО «Автокразбанк» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку на момент его заключения право собственности продавца в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, зарегистрировано не было.

Также из материалов дела усматривается, что 20 января 2017 года судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю ФИО4 было вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество (иного имущественного права) должника – Публичного акционерного общества «Автокразбанк» на объекты недвижимого имущества, в том числе на <данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес>.

15 мая 2017 года Севреестром осуществлена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру за ПАО «Автокразбанк» (рег. запись №№-№), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.06.2017 № №.

Постановлением судебного пристава-исполнителя при директоре Федеральной службы судебных приставов – главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО5 №18/125097 от 02 марта 2018 года судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю поручено совершить исполнительные действия и (или) применить меры принудительного исполнения в виде проведения мероприятий по реализации недвижимого имущества должника – ПАО «Автокразбанк», арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от 14.04.2016, в том числе <данные изъяты>, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью 4 547 907,00 рублей.

16 мая 2018 года судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю ФИО6 вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги. При этом как следует из указанного постановления, оценка имущества, в том числе спорной квартиры, была произведена 29.12.2017.

По акту приема-передачи от 15.06.2018 спорная квартира была передана судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю ФИО6 ГКУ города Севастополя «Фонд государственного имущества» на реализацию на открытых торгах.

Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя Межрайонного ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю ФИО6 от 02 августа 2018 года цена спорной квартиры была снижена на 15%, т.е. до 3 865 720,95 рублей на основании части 10 ст. 87 и части 2 ст. 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

17 января 2019 года за исх. №19/4323 судебным приставом-исполнителем при директоре Федеральной службы судебных приставов – главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО7 в адрес АНО «Фонд защиты вкладчиков» было направлено предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество должника – ПАО «Автокразбанк» за собой. При этом, как следует из указанного постановления, в состав такого имущества была включена спорная квартира, по цене на 25% ниже ее стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, т.к. указанное имущество не было реализовано в принудительном порядке.

Платежным поручением №124 от 22 января 2019 года АНО «ФЗВ» перечислило на счет Межрегионального операционного УФК (ФССП России) доплату по исполнительному производству <данные изъяты> за передачу Фонду на баланс <данные изъяты>., кадастровый №№, расположенной по адресу: <адрес>, денежные средства в сумме 1 980 707,26 рублей.

29 января 2019 года судебным приставом-исполнителем ФИО7 в рамках исполнительного производства <данные изъяты> было вынесено постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, из которого следует, что в связи с признанием торгов несостоявшимися в соответствии с очередностью предъявления исполнительных листов на принудительное исполнение в службу судебных приставов взыскателям было направлено уведомление оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой. 23.01.2019 года от начальника отдела сопровождения исполнительных производств АНО «ФЗВ» поступило уведомление о согласии оставить за собой квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кв. 92 (№), площадью <данные изъяты> кв.м. В связи с этим было принято решение передать взыскателю (АНО «ФЗВ») указанную квартиру по цене на 25% ниже ее стоимости, указанной в оценке.

29 января 2019 года судебным приставом-исполнителем ФИО7 вынесено постановление о государственной регистрации недвижимого имущества за взыскателем АНО «ФЗВ» и на Севреестр возложена обязанность провести государственную регистрацию права собственности на спорную квартиру за взыскателем.

26 марта 2019 года судебным приставом-исполнителем Межрайонной ОСП по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Севастополю ФИО8 составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, согласно которому по постановлению о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю (АНО «ФЗВ») была передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> (№), площадью <данные изъяты> кв.м.

При этом, как следует из данного акта, на момент передачи объекта доступа в квартиру не было; ключи представителю взыскателя не передавались; при попытке осмотра установлено, что в квартире находятся иные лица.

08 мая 2019 года Севреестром осуществлена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру за АНО «Фонд защиты вкладчиков» (рег. запись № №-91/001/2019-7), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.02.2020 № 99/2020/311072072.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35).

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 235. Перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит.

Как следует из материалов дела, Жук ФИО21, приобрела право собственности на квартиру на основании действительного договора купли-продажи от 28.03.2014, исполненного обеими сторонами. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее, став собственником в силу пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это право Жук ФИО22 никогда не утрачивала, в том числе не утрачивала право пользование жилым помещением. С момента приобретения квартира из ее фактического владения никогда не выбывала.

Установленные законом основания для прекращения права собственности Жук ФИО23 не возникли. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем Жук ФИО24, исполнив надлежащим образом свои обязательства при приобретении спорной квартиры по договору купли-продажи от 28.03.2014, являясь ее собственником, не имеет возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество.

При этом, исследовав представленные ответчиком доказательства, суд приходит к выводу о том, что передача имущества должника взыскателю в рамках исполнительного производства была проведена с нарушением требований действующего законодательства. Переход права собственности на имущество, реализованное в рамках исполнительного производства, происходит на основании специальных правил, отражающих специфику реализации имущества в ходе исполнительного производства. Принудительное изъятие у собственника имущества, допускается, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам (подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ). Реализация имущества, на которое наложен арест в рамках исполнительного производства в ходе обращения взыскания, является особым способом прекращения права собственности.

В силу прямого указания п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с пунктом 14 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» основной обязанностью судебного пристава-исполнителя является передача имущества должника взыскателю, которая оформляется актом приема-передачи.

Следовательно, такой юридический факт, как передача имущества должника взыскателю в рамках исполнительного производства является юридическим составом, в котором все юридические факты должны иметь определенную последовательность и проявляться в четком соблюдении норм специального законодательства.

По общему правилу обязательство лица, передающего объект недвижимого имущества в собственность иного лица, считается исполненным после вручения этого имущества его приобретателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, действующим гражданским законодательством определен момент исполнения судебным приставом-исполнителем обязанности по передаче имущества должника взыскателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Фонд и служба приставов не отошли от указанных выше правил, оформив 26 марта 2019 года акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю (акт приема-передачи квартиры). Однако данный акт заведомо недостоверен, поскольку пристав в принципе не мог передать квартиру представителю Фонда, а представитель Фонда принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Жук ФИО25, что и нашло свое отражение в указанном акте.

Таким образом, основная обязанность по акту передачи от 26.12.2019 не была исполнена приставом – не состоялась передача недвижимости взыскателю в лице АНО «ФЗВ», являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к взыскателю.

Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах втором - четвертом пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, пристав и представитель Фонда, составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества.

Кроме того, как следует из материалов дела, на момент передачи квартиры на торги, а также на момент совершения иных исполнительных действий в рамках исполнительного производства, квартира не принадлежала должнику – ПАО «Автокразбанк».

При таких обстоятельствах, судебный пристав-исполнитель ФИО7 не могла распорядиться спорной квартирой, обремененной правами иного лица (Жук ФИО26), не являющегося стороной исполнительного производства.

Фонд, достоверно извещенный о наличии правопритязаний Жук ФИО27 на спорную квартиру и о том, что владение данной квартирой осуществляется иным, отличным от должника (ПАО «Автокразбанк») лицом, а также о наличии судебного акта, постановленного судебной коллегией по гражданским делам Севастопольского городского суда от 28 марта 2019 года по делу № 2-1898/2018 (№ 33-809/2019) обязан был уведомить службу судебных приставов о данном обстоятельстве. Как следствие, Фонд не может считаться добросовестным приобретателем спорной квартиры.

При таких обстоятельствах, следует признать, что Фонд не приобрел право собственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Суд приходит к выводу о том, что права Жук ФИО28 были нарушены не самим фактом составления акта приема-передачи, а регистрацией права собственности АНО «ФЗВ» на спорную квартиру в отсутствие к тому законных оснований. Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле владеющего собственника Жук ФИО29, оставшейся лишь фактическим владельцем данной квартиры.

Как разъяснено в пунктах 58 и 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 от 29 апреля 2010 года лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Жук ФИО30, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с июля 2018 года активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает.

Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, суд приходит к выводу о том, что право собственности у АНО «Фонд защиты вкладчиков» на квартиру никогда не возникало, имея в виду недействительность порожденного актом приема-передачи юридического эффекта в виде перехода права собственности на спорную квартиру к Фонду.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 от 29 апреля 2010 года, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

При этом ссылки представителя АНО «ФЗВ» на то обстоятельство, что право собственности Жук ФИО31 на спорную квартиру не было зарегистрировано в ЕГРН, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняется, что статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д. Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются и прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

При этом, с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права, стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Из обстоятельств дела следует, что АНО «Фонд защиты вкладчиков» принимал участие в рассмотрении гражданского дела №2-1898/2018 (№33-809/2019) по иску Жук ФИО32 о признании права собственности на квартиру и регистрации перехода права собственности в процессуальном статусе ответчика, т.е. выступал стороной по делу.

При таких обстоятельствах, отсутствие в ЕГРН записи о регистрации права собственности на спорную квартиру за Жук ФИО33 не свидетельствует об отсутствии юридического состава возникновения у нее права собственности на спорную квартиру.

Иной итог разрешения настоящего спора не будет соответствовать принципу эффективности судебной защиты.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Жук ФИО39 - удовлетворить.

Признать право собственности на квартиру <адрес> с кадастровым номером №, зарегистрированное за Автономной некоммерческой организацией «Фонд защиты вкладчиков» отсутствующим.

Исключить из ЕГРН запись в отношении правообладателя квартиры <адрес> с кадастровым номером №.

Взыскать с Автономной некоммерческой организацией «Фонд защиты вкладчиков» в пользу Жук ФИО40 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через суд, принявший решение, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 21 декабря 2020 года.

Судья Нахимовского районного

суда г. Севастополя А.С. Лемешко